饒霞飛

近年來，隨著養(yǎng)老地產的興起，各路資本蜂擁養(yǎng)老地產。大型險企如中國平安、中國人壽、泰康人壽，大型房企如綠城、萬科、保利，大型基金如社保、紅杉、IDG等，均已經成為各個養(yǎng)老主題地產項目的實際開發(fā)商。

然而，由于國內養(yǎng)老地產處于發(fā)展初期，可借鑒的經驗并不多，這些企業(yè)對養(yǎng)老地產的試水皆在摸索中進行。

“現(xiàn)在都是摸著石頭過河?！笨硕鹧芯恐行囊晃谎芯繂T在接受《新財經》記者采訪時表示，“國內對養(yǎng)老地產可提供參考借鑒的成功項目幾乎為零?！?/p>

與國內的養(yǎng)老地產模式亂象叢生的現(xiàn)狀不同的是，國際上很多發(fā)達國家由于早已步入老齡化社會，形成了豐富、成熟的養(yǎng)老地產開發(fā)模式。近幾年，中國的各種養(yǎng)老機構、開發(fā)商紛紛走出去參觀、學習，于是，國外的一些經典項目也成了中國養(yǎng)老地產的樣本。通過這些“樣本”，我們也許能感悟到“中國養(yǎng)老地產”的未來走向。

歐美養(yǎng)老：社會養(yǎng)老

從19世紀中后期開始，發(fā)達國家就陸續(xù)進入了老齡化社會。目前，發(fā)達國家60歲及以上人口占總人口的比例已達22%。在長期應對老齡化的實踐中，歐美國家形成了許多養(yǎng)老模式。

由于有經濟實力的支撐和西方居家形態(tài)諸多方面的因素，這些國家養(yǎng)老對策的共同之處是依賴“社會養(yǎng)老”功能：在社會保障體制中，老年人被賦予了獨立生活的經濟能力；在福利設施、服務體系以及居住環(huán)境等方面，針對老年人的生理情況，采用不同層次、不同類別的設計。

以美國為例，老年人的居住設施大致分為五類：獨立式住宅、老年公寓、養(yǎng)老院、護理院、老年養(yǎng)生社區(qū)，每一類輔以相應的服務管理體制。

美國的養(yǎng)老模式有盈利和非盈利之分，前者大多為私人公司所辦。其養(yǎng)老社區(qū)建筑規(guī)模大，有各種各樣的俱樂部，開設的課程和組織的活動超過80種以上。太陽城就是其典型代表樓盤。

說起太陽城，很多北京人都不陌生，在北京就有兩個：北京太陽城和東方太陽城。但多數(shù)人不知道，太陽城的“鼻祖”在美國。太陽城中心始建于1961年，坐落在佛羅里達西海岸，是美國較大的老年社區(qū)之一，現(xiàn)有來自全美以及世界各地的住戶1.6萬戶，并一直處于持續(xù)增長的態(tài)勢。

美國太陽城的整個社區(qū)包括“太陽城中心”（獨立家庭別墅）、“國王之殿”（連體別墅）、“湖中之塔”（輔助照料式住宅和家庭護理機構）、“庭院”和“阿斯頓花園”（出租的獨立居住公寓）以及“自由廣場”（輔助照料式住宅和家庭護理機構）六大居住社區(qū)。以上各社區(qū)共同享用一個郵局、超市、醫(yī)療機構、銀行和教堂。

在太陽城，無論哪個年齡段的老人，選擇哪種住宅，都能享受到積極活躍的老年生活方式。每人每年繳納一定費用，就能享受室內和室外游泳池、網(wǎng)球、推圓盤游戲場、草地保齡球、健身和娛樂中心等設施。另外，在社區(qū)內，還有各種各樣的俱樂部，是老年大學的組成部分，開設的課程和組織的活動超過80種，包括木匠活、縫紉坊等，甚至還有中國畫。太陽城的建筑、管理、經營一切以老人為中心。這里還有個規(guī)定：居民必須是55歲以上的老人，18歲以下的陪同人士一年居住時間不能超過30天。

值得國內企業(yè)借鑒的是，太陽城屬于住宅開發(fā)性質，盈利模式主要是住宅銷售。另一方面，太陽城社區(qū)內不建設相應設施，主要依賴社區(qū)等所在城鎮(zhèn)提供的大市政基礎配套，這使得前期投入成本大幅降低。

不過，由于國內公共醫(yī)療資源匱乏，大市政基礎配套設施不夠完善，如果國內企業(yè)在建設養(yǎng)老社區(qū)時不提供一定的醫(yī)療、護理等配套設施，會極大地影響客戶的消費選擇。

歐洲也是較早步入老齡社會的地區(qū)之一，國家政策傾向于讓老年人居住在獨立的公寓中。建筑將城市意味、社區(qū)功能和生態(tài)目標三種元素結合在一起，講究自理自助。如德國慕尼黑奧古斯提諾姆老年公寓，這是全球誕生的第一家老年公寓，目前通過基金會和服務公司運作，已經有40多年的歷史。該公寓設施齊全，功能完善，服務優(yōu)良。除醫(yī)療等必備配套外，洗衣室、休息室、禮拜堂、桑拿、室內游泳池（兼具鍛煉和治療作用）、健身中心、圖書館、鋼琴室、發(fā)廊、咖啡吧、餐廳、迷你型高爾夫練習設施等一應俱全。

亞洲養(yǎng)老：家庭養(yǎng)老

與西方國家講究獨立自主不同的是，亞洲國家家庭傳統(tǒng)觀念較強，亞洲國家多致力開發(fā)家庭養(yǎng)老的功能。

日本、新加坡是較早進入老齡化之列的國家。因為有較雄厚的經濟實力，這些國家一方面汲取了西方社會福利養(yǎng)老的特點，充分賦予老年人優(yōu)厚的社保；另一方面，基于傳統(tǒng)東方家庭觀念的延續(xù)，它們還致力于開發(fā)家庭養(yǎng)老的功能，如提倡和鼓勵“多代同居”（例如“兩代居”集合住宅和“多代同堂組屋”）。

在日本，日本的老齡人生活質量是在良好的社會保險保障體系基礎上實現(xiàn)的。養(yǎng)老社區(qū)提供無障礙設施的老齡人住宅產品、具有看護性質的老齡人住宅產品、能和家人共同生活（二代居）的住宅產品。代表樓盤有港北新城。可借鑒之處有：老年人住宅產品與其他租售性質的住宅產品混合設計在一個生活社區(qū)內，突出自助處理。

港北新城是日本典型的“鑲嵌式”養(yǎng)老住宅，它把老年人住宅產品與其他租售性質的住宅產品混合設計在一個生活社區(qū)內，使老年人的生活更加豐富多彩。

港北新城把老少戶住宅（二代居）、老人專用住宅、養(yǎng)老公寓等鑲嵌在普通住宅中。老少戶住宅指同一樓層中相鄰或相近的兩套住宅，或者同一單元內上下層相鄰的兩套住宅，其中一套為老人居住，另一套為子女家庭住。老人專用住宅套型是指將普通住宅樓棟中的一部分套型進行適老化設計，例如增加扶手、滿足輪椅通行需求、考慮護理人員陪住等。

另外，在日本，現(xiàn)在并不主張蓋大型養(yǎng)老院，而是強調老人們在自己的家中養(yǎng)老，加強與社區(qū)的互動。目前，日本的養(yǎng)老服務以推行“小規(guī)模、多技能的社區(qū)養(yǎng)老”為主。在小規(guī)模、多技能的社區(qū)養(yǎng)老院中，床位在20？30張，包括24小時的入住照顧服務、白天的日托服務和居家上門服務，類似于養(yǎng)老地產的“7-11”。

新加坡主要的養(yǎng)老模式以政府為主導，由政府提供90%的建設資金，對養(yǎng)老機構各項服務提供不同的津貼。同時，政府在建造福利房時，專門設計適合幾代同堂的戶型，并在購房價格上給予優(yōu)惠。由于政策引導，目前已婚子女與父母合住同一組屋或同一組屋區(qū)的住戶已達41%。

據(jù)上述克而瑞研究中心研究員介紹，目前西方國家養(yǎng)老模式主要以家庭養(yǎng)老、居家養(yǎng)老和機構養(yǎng)老三種基礎養(yǎng)老模式為主。隨著社會發(fā)展，西方發(fā)達國家的一些養(yǎng)老機構在覺察到老人不同的需求后，開始推廣諸如互助養(yǎng)老、以房養(yǎng)老、旅游養(yǎng)老、候鳥式養(yǎng)老等多種形式的養(yǎng)老模式。

隨著國內養(yǎng)老產業(yè)走向市場，國內養(yǎng)老模式逐步出現(xiàn)在大眾視線中。

值得注意的是，一方面，盡管養(yǎng)老機構在不斷增加，但依然供不應求；另一方面，參差不齊的服務卻難以獲得老年人的認同。在養(yǎng)老產業(yè)上，我國依然存在很多問題，需要政府及各方不斷摸索，推動產業(yè)成長和發(fā)展。

“國外養(yǎng)老模式值得國內企業(yè)借鑒，他山之石，可以攻玉。”該研究員表示，吸彼長處，開發(fā)符合國內老年人需求的養(yǎng)老產品，是國內企業(yè)的當務之急。