楊繼瑞　何雄浪

房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)泡沫治理是當(dāng)前調(diào)控的主要目標(biāo)，需加快體制改革，從財政、稅收、住房保障、金融體制等各方面入手。

房地產(chǎn)業(yè)：國民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)

房地產(chǎn)業(yè)對于經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有高度的敏感性和超前性。房地產(chǎn)泡沫不利于我國經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展與房地產(chǎn)價格的不斷上漲沒有必然的關(guān)系。

在對經(jīng)濟(jì)增長的追求過程中，房地產(chǎn)業(yè)常常被政府作為國民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和支柱產(chǎn)業(yè)，對其大力支持，以帶動GDP增長。尤其是在地方政府層面上，除了追求地方經(jīng)濟(jì)增長外，房地產(chǎn)業(yè)還具有增加地方財政收入、推進(jìn)城市建設(shè)等積極作用。同時，由于地方政府所掌握的資源和政策工具的限制，相對于中央政府而言，地方政府就顯得更加偏好支持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，在土地、金融、輿論導(dǎo)向等方面都向房地產(chǎn)業(yè)傾斜，極力促使本地房地產(chǎn)市場繁榮。

房地產(chǎn)泡沫的治理：房地產(chǎn)市場的主要目標(biāo)

實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場理性繁榮

在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)不再只是一種直接用于生產(chǎn)和消費(fèi)的物質(zhì)財富，而開始作為家庭財富和企業(yè)資產(chǎn)的重要組成部分。其虛擬資產(chǎn)的特性不斷增強(qiáng)，成為除金融資產(chǎn)以外的另一種重要虛擬資產(chǎn)。

房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勢帶動效應(yīng)雖然可以拉動經(jīng)濟(jì)增長，但也潛藏著隱患：在一定條件下，房地產(chǎn)易演變?yōu)榕c債券、股票類似的投機(jī)品，不僅引發(fā)房地產(chǎn)本身產(chǎn)業(yè)過熱，出現(xiàn)房地產(chǎn)投機(jī)泡沫，而且還能夠通過對后向關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的需求拉動和前向關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的供給推動，引發(fā)經(jīng)濟(jì)過熱。更為嚴(yán)重的是，經(jīng)過這種傳導(dǎo)機(jī)制的放大后，由房地產(chǎn)熱引發(fā)的經(jīng)濟(jì)過熱由于巨大的經(jīng)濟(jì)慣性，即使政府采取強(qiáng)有力的宏觀調(diào)控措施，也很難實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)的“軟著陸”，常常帶來經(jīng)濟(jì)的長期緊縮或停滯。

如何實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場的理性繁榮，既促使房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，又防止產(chǎn)生嚴(yán)重的房地產(chǎn)投機(jī)泡沫，影響整個經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定運(yùn)行與增長，是政府宏觀調(diào)控的主要任務(wù)之一。

中國經(jīng)濟(jì)正行駛在發(fā)展的快車道上，是風(fēng)險和機(jī)會都必然大于常規(guī)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)。房地產(chǎn)發(fā)展有可能帶來泡沫，也可能創(chuàng)造機(jī)會。然而，受惠于宏觀政策的房地產(chǎn)業(yè)擺脫資金危機(jī)之后，卻“恃寵而驕”，見好就漲，不是做實(shí)主業(yè)，加大供給，緩和供求，為行業(yè)健康持續(xù)發(fā)展從長計議，而是忙著圈地圈錢，謀求進(jìn)一步玩轉(zhuǎn)資本市場，任由行業(yè)風(fēng)險加快累積。有關(guān)地方政府部門只顧救眼前之急，客觀上起到了推波助瀾的作用，這樣的做法無異于飲鴆止渴，難免為下一次危機(jī)埋下更大的隱患。

應(yīng)對市場進(jìn)行有效調(diào)控

房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，離不開對房地產(chǎn)市場的有效調(diào)控，而房地產(chǎn)泡沫的治理則是房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的主要目標(biāo)。

2007年11月，我國考察了新加坡提供公共住屋的經(jīng)驗(yàn)和政策，有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)人明確指出“老百姓總告訴我不要忘記房價”，認(rèn)為“特別是近些年來房價上漲較快，人民有很大的意見”。2010年2月國家領(lǐng)導(dǎo)人與網(wǎng)民在線交流時，指出“應(yīng)把這件事情管好，使房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，使房價能夠保持在一個合理的價位”。2011年11月，國家領(lǐng)導(dǎo)人在俄羅斯圣彼得堡表示，“中國下調(diào)房價是國家堅定的政策，調(diào)節(jié)后的房價將使民眾能夠接受，也使房地產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展”。2012年更是五談房價，強(qiáng)調(diào)決不能讓房價反彈，認(rèn)為政府有責(zé)任管好房地產(chǎn)市場。

未來1～3年是中國經(jīng)濟(jì)重要的轉(zhuǎn)型期，經(jīng)濟(jì)增速不再重復(fù)兩位數(shù)的增長。如何讓房價回歸理性、如何讓樓市發(fā)展成為支撐經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長的重要力量、如何加快保障房建設(shè)，構(gòu)建“和諧樓市”，跨過房地產(chǎn)發(fā)展的這個險峻的門檻，使房地產(chǎn)成為推動經(jīng)濟(jì)發(fā)展和改善民生的有機(jī)體，是我們必須面對的現(xiàn)實(shí)。

加快體制改革：財政、稅收、住房保障、金融制度多管齊下

第一，要改變價高者得地的不合理制度安排，改變地方政府的“土地財政”制度，力促土地杠桿在結(jié)構(gòu)性調(diào)控房價中的特殊功能顯化。

第二，改變我國“輕保有、重流轉(zhuǎn)”的房地產(chǎn)稅收制度，加強(qiáng)保有環(huán)節(jié)的征稅，以物業(yè)稅為核心完善我國房地產(chǎn)稅收制度。

開征物業(yè)稅一般不易發(fā)生稅收轉(zhuǎn)嫁，而且可以直接增加房產(chǎn)所有者的持有成本，有效抑制住房的投資和投機(jī)需求，從而調(diào)節(jié)住房供求結(jié)構(gòu)，降低住房空置率，更好滿足低收入居民的住房需求。

當(dāng)前，隨著我國經(jīng)濟(jì)體制改革的深入以及房地產(chǎn)市場的進(jìn)一步發(fā)展，房地產(chǎn)稅制與整個房地產(chǎn)市場存在的矛盾將越來越突出。瘋漲的房價也將人們的消費(fèi)結(jié)構(gòu)推向“畸形”——當(dāng)收入都用來買房子時，日常消費(fèi)受到抑制，終端需求難以啟動。

由此，我國房地產(chǎn)稅收制度改革要以物業(yè)稅為核心，揚(yáng)長避短，真正發(fā)揮房地產(chǎn)稅在組織財政收入、調(diào)節(jié)房地產(chǎn)收入、促使房地產(chǎn)資源合理配置方面的作用，通過稅收調(diào)整，積極引導(dǎo)和支持房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，增加普通商品房供給，滿足合理的自住性需求。

第三，加強(qiáng)我國住房保障制度改革，穩(wěn)步推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)，盡快形成有效供給，平抑房價。

居民住房困難的矛盾仍然相當(dāng)尖銳。一個重要的原因就是我們過度強(qiáng)調(diào)市場化，忽視了住房保障體系的建立。住房保障作為一種社會公共福利政策，其制度的設(shè)立是要讓所有的國民，特別是社會弱勢群體能享受到改革開放所帶來的成果。

所以，住房保障制度的健全，不僅僅是一個經(jīng)濟(jì)問題，更重要的是一個社會問題。

需切實(shí)解決好中低收入家庭的住房問題，積極引導(dǎo)和支持房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，增加普通商品房供給，滿足合理的自住性需求；

第四，加強(qiáng)房地產(chǎn)金融制度改革，拓展我國的房地產(chǎn)業(yè)融資渠道，優(yōu)化融資環(huán)境，改善居民住房條件。

一方面要加快金融產(chǎn)品開發(fā)，豐富金融市場服務(wù)功能。另一方面更要關(guān)注發(fā)達(dá)國家金融市場的發(fā)展趨勢，學(xué)習(xí)國際上先進(jìn)的風(fēng)險管理方法，根據(jù)實(shí)際情況及時調(diào)整監(jiān)管和管理策略。

針對在房地產(chǎn)資金籌集、融通、借貸各環(huán)節(jié)的經(jīng)營行為中出現(xiàn)的問題，要修改現(xiàn)行的法律法規(guī)，確定房地產(chǎn)信貸的法律地位。在嚴(yán)厲的房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策下，能否保證合理的房地產(chǎn)投資規(guī)模，不僅關(guān)系到未來樓市供求的平衡，也關(guān)系到國民經(jīng)濟(jì)與相關(guān)產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定；同時，房地產(chǎn)市場銷售量關(guān)系到房地產(chǎn)業(yè)對關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的拉動和房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)增長中的貢獻(xiàn)率。要嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸政策，支持居民的合理購房需求，優(yōu)先保證首次購房家庭的貸款需求。

（作者單位：西南財經(jīng)大學(xué)、西南民族大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院）