張 芳 郭素婷

（鄭州大學(xué)，河南 鄭州 450001）

一、引言

住宅是人類(lèi)最基本的生活資料之一，人口因素是影響住宅市場(chǎng)的重要因素之一，關(guān)注住宅市場(chǎng)就要關(guān)注人口因素。著名市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)專(zhuān)家科特勒曾經(jīng)說(shuō)過(guò)：市場(chǎng)是由具有特定的需要或欲望的全部潛在客戶所組成的。住宅市場(chǎng)上潛在客戶是由不同年齡段的消費(fèi)者共同構(gòu)成.關(guān)注人口因素中人口年齡構(gòu)成，有利于了解住宅市場(chǎng)，進(jìn)而了解和分析住宅需求，為房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)提供指導(dǎo)意見(jiàn)。

由于每個(gè)個(gè)體都有一個(gè)生命周期，在生命周期不同階段，個(gè)體會(huì)有特定的事情要做。如美國(guó)人一般會(huì)在20歲左右工作，26歲左右結(jié)婚，31歲左右購(gòu)買(mǎi)第一套房產(chǎn)。即他們首次置業(yè)年齡集中在25～39歲之間。這個(gè)規(guī)律在日本也同樣存在。日本人口分組住宅自有率數(shù)據(jù)顯示：1978～1998年的20年里，25歲以下人口組平均住宅自有率是5.6%；35～39歲人口組平均住宅自有率達(dá)到了55%。即25～39歲年齡段的人口是住宅消費(fèi)主力軍。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院調(diào)查結(jié)果，我國(guó)25～34歲年輕人是第一大購(gòu)房群體，35～44歲中年人是第二大購(gòu)房群體，這兩個(gè)年齡段的人是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求主力軍。

中國(guó)是世界上第一人口大國(guó)，加上自古以來(lái)置業(yè)觀念，人們有較為強(qiáng)烈的住宅需求。不同年齡段群體因所處的生命周期階段、價(jià)值觀、生活習(xí)慣、消費(fèi)習(xí)慣和生活方式等因素，有不同住宅需求，反映了不同年齡段群體的消費(fèi)需求和消費(fèi)理念。就住宅需求來(lái)言，不同年齡結(jié)構(gòu)的某一群體在住宅價(jià)格、區(qū)位、面積、戶型設(shè)計(jì)以及其他配套設(shè)施等有不同的需求特征。研究各個(gè)不同年齡段的不同住宅需求特征，將為住宅市場(chǎng)開(kāi)發(fā)和發(fā)展提供寶貴參考意見(jiàn)。

二、我國(guó)購(gòu)房者年齡結(jié)構(gòu)與住宅需求的關(guān)系

（一）我國(guó)的住宅現(xiàn)狀

自1998實(shí)行住房改革以來(lái)，我國(guó)進(jìn)入住宅建設(shè)市場(chǎng)化和住房消費(fèi)貨幣化階段?？傮w上住宅市場(chǎng)供求結(jié)構(gòu)存在非均衡現(xiàn)象，2000～2009年間普通住宅供給量逐年增加，有效需求量除了2007至2008年有明顯下降，總體上呈現(xiàn)增長(zhǎng)趨勢(shì)?？傊?，2000～2009年間普通住宅有效供給量始終大于有效需求量，即處于供大于求狀態(tài)。如下圖。①

而2000～2009年間我國(guó)住宅供求結(jié)構(gòu)中，別墅或高檔住宅的有效需求量和有效供給量處于變化中。有效供給量2000～2007年間呈上升態(tài)勢(shì)，2007年以后出現(xiàn)下降趨勢(shì)；有效需求2000～2007年間顯著增加，2007～2009年出現(xiàn)先下降后上升的趨勢(shì)。兩者相比，2000～2008年間的變化趨勢(shì)基本相同，差距不斷縮小；2009年出現(xiàn)有效需求大于供給的情況。如下圖。

住宅智能化方面。如果說(shuō)70年代解決的是有無(wú)問(wèn)題；80年代解決的是大小問(wèn)題；90年代關(guān)注的是環(huán)境優(yōu)美問(wèn)題；21世紀(jì)是住宅智能化時(shí)代。我國(guó)智能化住宅經(jīng)歷了三個(gè)發(fā)展階段：1998年以前只是推出了智能化居民小區(qū)理念；1998～2000年間是小區(qū)智能化的試點(diǎn)階段；21世紀(jì)進(jìn)入了智能化住宅的迅速發(fā)展和提高階段。

為提高競(jìng)爭(zhēng)力各大省市相繼出現(xiàn)了建筑規(guī)模大、投資高的智能化住宅小區(qū)。如上海中凱之光計(jì)劃智能化系統(tǒng)投資采用每平米100元的標(biāo)準(zhǔn)，以達(dá)到高檔水平。智能化住宅已成為住宅需求的不可抵擋的趨勢(shì)，尤其是寬帶網(wǎng)在智能化小區(qū)中的應(yīng)用已成為必然。

我國(guó)老年住宅供應(yīng)緊缺。2010年據(jù)估計(jì)約有69萬(wàn)老年人住在11000多家政府或政府資助的福利老年護(hù)理院；居住在非盈利、非政府的護(hù)老中心的老年人數(shù)不到27萬(wàn)。隨著社會(huì)觀念對(duì)老年住宅的認(rèn)可，未來(lái)老年住宅市場(chǎng)潛力巨大。

（二）我國(guó)購(gòu)房者年齡結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀

從中國(guó)指數(shù)研究院調(diào)查結(jié)果看：25～34歲年齡段購(gòu)房人數(shù)占總購(gòu)房人數(shù)50%；35～44歲年齡段人口占購(gòu)房人口總數(shù)24.5%；這兩個(gè)年齡段人在總購(gòu)房人數(shù)中高達(dá)四分之三。如圖1。②

從上圖看出我國(guó)購(gòu)房者具有明顯的年齡結(jié)構(gòu)特征。這種特征與個(gè)體生命周期緊密相關(guān)。25～34歲年齡段的人大多處于結(jié)婚年齡，大部分屬于第一次置業(yè)，購(gòu)房主要是為了滿足居住需要，需求彈性較小屬剛性需求，他們是當(dāng)前住宅市場(chǎng)上購(gòu)房的主力軍；35～44歲年齡段人群的孩子處于成長(zhǎng)階段和自己事業(yè)發(fā)展階段，關(guān)注孩子成長(zhǎng)和自己的發(fā)展，大部分屬第二次及以上置業(yè)，具有較強(qiáng)購(gòu)房能力，購(gòu)房行為屬改善性需求，對(duì)所購(gòu)房屋未來(lái)的升值空間較關(guān)心，有一定的投機(jī)性。

三、不同年齡段的住宅需求

據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院調(diào)查結(jié)果，可分幾個(gè)不同年齡段來(lái)分析不同住宅需求：

（一）基本自住需求階段

25～34歲年齡段居民，處于單身或組建家庭階段，有強(qiáng)烈購(gòu)房需求。但受個(gè)人支付能力，包括收入、家庭財(cái)產(chǎn)和住宅價(jià)格等因素影響，該年齡段的購(gòu)房者對(duì)住宅要求有一定特點(diǎn)。

如因家庭成員較少，住宅面積要求相對(duì)較小，集中在80～100平米之間。對(duì)住宅價(jià)格較為敏感，價(jià)格一定情況下，會(huì)傾向功能較全和結(jié)夠簡(jiǎn)單的中小戶型住宅，講究空間集約利用。戶型方面，對(duì)臥室設(shè)施的要求較高，對(duì)樓層要求不高；出于交往和積累人脈考慮，會(huì)考慮周邊娛樂(lè)設(shè)施及商業(yè)完善程度，對(duì)公共交通完善程度要求較高。

相對(duì)來(lái)說(shuō)，他們是當(dāng)前住宅需求的主力軍，更關(guān)注相關(guān)限購(gòu)政策及住宅市場(chǎng)信息，選擇合適的購(gòu)房時(shí)機(jī)。受經(jīng)濟(jì)實(shí)力限制，他們會(huì)選擇父母資助或貸款購(gòu)置房產(chǎn)。較容易受住房金融政策影響或?qū)λ?gòu)房產(chǎn)未來(lái)升值預(yù)期的影響。

（二）發(fā)展需求階段

35～44歲年齡段居民處于孩子成長(zhǎng)階段及自己事業(yè)開(kāi)創(chuàng)階段，較于上一階段居民，經(jīng)濟(jì)上有所改善，家庭人口數(shù)量增加。此階段居民對(duì)住宅面積相對(duì)于基本自住需求階段要求會(huì)大些。考慮到孩子教育問(wèn)題、養(yǎng)老問(wèn)題及個(gè)人事業(yè)發(fā)展，傾向交通方便、教育設(shè)備完善，能夠滿足照顧老人的發(fā)展舒適型住宅。

對(duì)空間較寬松、小區(qū)環(huán)境良好、住宅內(nèi)部組合和配套設(shè)施較好的住宅有更大偏好。如較多房間數(shù)，對(duì)廚房、書(shū)房以及衛(wèi)生間要求較高，更加注重對(duì)各種功能空間的組織和搭配；更注意小區(qū)的配套設(shè)施及小區(qū)環(huán)境幽雅等等。因而更多購(gòu)房者選擇大中戶型住宅，以此能夠與父母兒女共同居住，也能夠滿足子女教育和撫養(yǎng)老人雙重需求。這種住宅要求屬于再次購(gòu)房需求，此年齡段的購(gòu)房者在住宅需求上，更注重生活品質(zhì)提升。建筑風(fēng)格上有自己獨(dú)特選擇，來(lái)反映自己的品味。隨著經(jīng)濟(jì)能力提升，此階段購(gòu)房者更加注重物業(yè)服務(wù)，對(duì)停車(chē)場(chǎng)、社區(qū)服務(wù)及物業(yè)管理等有更高要求。

（三）享受需求階段

45～54歲年齡段居民，已有一定程度財(cái)富積累，具備一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，有一定購(gòu)買(mǎi)力水平，傾向追求生活安逸和享樂(lè)，注重住宅性能和品質(zhì)。此年齡段人群將目標(biāo)定位在面積大、價(jià)值高、生態(tài)環(huán)境好、小區(qū)設(shè)施齊全和現(xiàn)代化高檔住宅。有能力也有意向選擇優(yōu)良住宅，除基本配套設(shè)施外，還可以根據(jù)實(shí)際需要進(jìn)行個(gè)性化設(shè)計(jì)。

總之，這一個(gè)年齡代消費(fèi)人群的子女開(kāi)始成家立業(yè)，自身也開(kāi)始步入空巢期，他們考慮為子女購(gòu)置房屋或進(jìn)行改善性需求滿足。但要考慮這一消費(fèi)人群的子女是否同樣擁有購(gòu)房水平，若他們擁有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力，那么這一年齡代對(duì)住宅需求就會(huì)相對(duì)減少。

（四）便利需求階段

55歲以上年齡段居民，處于退休養(yǎng)老階段。隨著我國(guó)步入老齡化社會(huì)，此年齡段居民數(shù)量的增加，養(yǎng)老問(wèn)題已變得日趨嚴(yán)重，將刺激該年齡段住宅市場(chǎng)的發(fā)展。由于老年人身體機(jī)能的退化，其住宅需求有幾個(gè)特點(diǎn)：住宅面積不會(huì)過(guò)大，方便老年人日常生活；住宅通風(fēng)好，陽(yáng)光充足；多層和高層樓盤(pán)配備電梯方便老人進(jìn)出；社區(qū)內(nèi)有配套的醫(yī)療場(chǎng)所，方便老年人就近尋醫(yī)。對(duì)住宅功能、內(nèi)部設(shè)施及室內(nèi)室外環(huán)境和設(shè)施要求會(huì)更高。

由于我國(guó)老年人受傳統(tǒng)觀念的影響，把居家養(yǎng)老作為首選的養(yǎng)老方式。因而家庭住宅仍然是老年人住宅需求的首選，他們更傾向考慮到老年人生理和心理特點(diǎn)建筑的住宅，對(duì)內(nèi)部結(jié)構(gòu)布局及設(shè)施能滿足其獨(dú)特需求的住宅青睞有加。目前出現(xiàn)的規(guī)范化老年公寓，可以為老年人提供安全便利的生活環(huán)境。

四、建議

通過(guò)分析不同年齡段人群住宅需求，結(jié)合住宅現(xiàn)狀，為住宅市場(chǎng)的發(fā)展提供些參考意見(jiàn)：

（一）抓住普通住宅需求

從我國(guó)住宅現(xiàn)狀看供給和需求都呈上升趨勢(shì)，但總體上略顯得供大于求。通過(guò)人口年齡對(duì)住宅需求分析，得出占購(gòu)房總?cè)藬?shù)50%的25～34年齡段對(duì)住宅需求屬基本自住性需求。這個(gè)龐大需求群體受經(jīng)濟(jì)條件限制，更傾向購(gòu)買(mǎi)普通商品住房。但這個(gè)群體處在成家這個(gè)年齡段，是剛性需求。

因而開(kāi)發(fā)商在做住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)，要透徹分析此年齡段人群的心理特征、購(gòu)房資金的可能來(lái)源（工資收入、家人支持或銀行貸款或是公積金貸款等）、對(duì)住宅功能的要求等，注重“以人為本”的設(shè)計(jì)理念，發(fā)揮住宅使用性；要盡量采用節(jié)地、節(jié)水和節(jié)能的建筑方法和可循環(huán)利用材料，降低成本，講究經(jīng)濟(jì)；既注重住宅外部美觀，更關(guān)注住宅內(nèi)部設(shè)計(jì)的美觀性。

因該年齡段群體對(duì)住宅面積需求在80～100之間，屬小戶型。因而開(kāi)發(fā)商要做好小戶型住宅的設(shè)計(jì)，充分利用好面積與空間，做好精細(xì)化設(shè)計(jì)。如充分利用隔墻和走道吊頂形成儲(chǔ)藏空間：用來(lái)儲(chǔ)藏入戶門(mén)附近的鞋、傘及包；儲(chǔ)藏臥室里的換季衣服和床上用品。既節(jié)省墻體材料，又節(jié)省家具占用的空間面積。③實(shí)際已經(jīng)出現(xiàn)了這樣的戶型設(shè)計(jì)，既美觀也能有效利用空間。

（二）重視舒適住宅需求

35～44年齡段人口對(duì)住宅需求影響體現(xiàn)在對(duì)舒適型住宅需求上。關(guān)注住宅教育及對(duì)己事業(yè)的積極作用等。我國(guó)舒適型住宅在供求關(guān)系上存在不均衡，呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面。這個(gè)年齡段需求群體占住宅需求總?cè)丝诒壤_(dá)到了25%，住宅價(jià)值高，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商有影響巨大。

在對(duì)舒適型住宅需求提供方面，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要滿足其發(fā)展的需求。住宅設(shè)計(jì)上要體現(xiàn)出特色，提供完善的服務(wù)設(shè)施等。

首先，居住功能要多元化。舒適性住宅不僅是一個(gè)生產(chǎn)空間重要的是發(fā)展空間。因而除具備必需的生存條件，還要設(shè)計(jì)供住戶及其子女讀書(shū)學(xué)習(xí)、健身鍛煉、文化娛樂(lè)和藝術(shù)培養(yǎng)等空間，讓住戶真正體驗(yàn)到舒適性。其次，住宅設(shè)計(jì)要講究文化性、藝術(shù)性。住宅外觀和內(nèi)部設(shè)計(jì)上要力求美觀、高雅、和諧、明快、簡(jiǎn)潔，營(yíng)造高尚的視覺(jué)環(huán)境，滿足人們心理需求，體現(xiàn)住宅的品位。再次，舒適型住宅要講究以人為本。設(shè)計(jì)要符合人的生活活動(dòng)規(guī)律，做到動(dòng)靜分開(kāi)，如餐廳、廚房、公共衛(wèi)生間集中布置，臥室、書(shū)房和化妝間集中布置。窗戶設(shè)計(jì)上要滿足住戶親近自然的需求，降低窗臺(tái)，還可設(shè)計(jì)成弧形窗、落地窗或轉(zhuǎn)角窗。

（三）兼顧享受型和便捷性需求

享受型住宅需求年齡群都有一定財(cái)富積累。其需求量雖不及自住型需求，但單體價(jià)值大，附加值高，因而值得開(kāi)發(fā)商關(guān)注。

對(duì)物業(yè)服務(wù)高要求是享受型住宅需求的一個(gè)特點(diǎn)。較為代表性是對(duì)智能化住宅的需求。隨著信息化時(shí)代到來(lái)，居民需求住宅實(shí)現(xiàn)智能化，來(lái)增加家庭辦公以及其他許多社會(huì)性的功能，如教育、娛樂(lè)、醫(yī)療和購(gòu)物等等。因而開(kāi)發(fā)商要做好寬帶網(wǎng)在智能化住宅小區(qū)的應(yīng)用工作，不斷完善住宅功能。

由于我國(guó)已步入老齡化社會(huì)，銀發(fā)市場(chǎng)成為住宅一個(gè)新需求點(diǎn)。由于老年人在晚年生活觀念和態(tài)度改變，更多具有較高學(xué)歷和收入的老年人開(kāi)始建立自立、自理和自信的生活態(tài)度，因而既要滿足老年人便捷性需求，還要注重老人新需求。如營(yíng)造良好居住環(huán)境，提高綠化率，采用園林景觀設(shè)計(jì)手段，設(shè)計(jì)人性化“步道”，方便老年人鍛煉身體。通過(guò)完善醫(yī)療服務(wù)設(shè)施，關(guān)注老年人健康，滿足老年人特殊需求。

注釋

①姜曉春.我國(guó)住宅市場(chǎng)供求的非均衡計(jì)量分析[D].吉林大學(xué)，2011。

②凌秀麗.人口年齡結(jié)構(gòu)變化對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的影響.中國(guó)價(jià)值，2011。

③楊熙，張楠.小戶型住宅設(shè)計(jì)初探.[J]現(xiàn)代裝飾理論，2011（26）。

[1]郭維鈞.我國(guó)智能化住宅小區(qū)的現(xiàn)狀及展望[J].北京工業(yè)大學(xué),2001.

[2]王永慧，張麗.未來(lái)人口年齡結(jié)構(gòu)對(duì)住宅需求的影響[J].中國(guó)人民大學(xué)，2005（3）.

[3]張小杏，楊斌.淺議實(shí)用性和舒適型住宅建筑設(shè)計(jì)[J].土木建筑學(xué)術(shù)文庫(kù)，2008（10）.

[4]凌秀麗.人口年齡結(jié)構(gòu)變化對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的影響[J].中國(guó)價(jià)值，2011.

[5]姜曉春.我國(guó)住宅市場(chǎng)供求的非均衡計(jì)量分析[D].吉林大學(xué)，2011.

[6]楊熙，張楠.小戶型住宅設(shè)計(jì)初探[J].現(xiàn)代裝飾理論，2011（26）.