何青青 朱智

【摘 要】我國房價自1998年以來，基本呈現(xiàn)上升的趨勢，造成我國房價非正常上漲的原因是多方面的，但其中調(diào)控不當(dāng)是造成房價上漲的重要原因，本文從我國房價的發(fā)展現(xiàn)狀、我國控制房價的政策分析及抑制房價非正常上漲的對策等方面進行探討。

【關(guān)鍵詞】房價；政策措施；廉租房；投機

一、引言

自1998年以來，我國房價基本呈現(xiàn)不斷上升趨勢，1998～

2010年期間，我國房價平均上升7.5%，在房價持續(xù)攀爬同時，出現(xiàn)了“買不起房”和“投機買房”并存的現(xiàn)象，影響了我國社會生活的穩(wěn)定和和諧社會的建設(shè)。

我國房價的上漲一方面是由于人們經(jīng)濟水平的提高和需求的增加造成的，但另一方面調(diào)控措施的不合理也造成我國房價的非正常上漲。雖然，2011年以來有下滑的趨勢，但目前我國房地產(chǎn)市場的非正常上漲的幅度高于物價上漲的幅度，因此，我們有必要進行對策探討，從而使我國房價合理回歸。

二、我國房價的十余年走勢

1998年，我國為了走出東南亞經(jīng)濟危機的困境，實行積極的宏觀調(diào)控政策，實行房地產(chǎn)改革，取消實體房的分配制度，實行有利于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策，刺激消費，拉動內(nèi)需，以擺脫經(jīng)濟危機。在此背景下，買房人數(shù)增加與此同時，開放商、政府和銀行在利益的驅(qū)動下，不斷提高房價，造成房地產(chǎn)市場的泡沫經(jīng)濟。2005年全國70個大中城市的房屋銷售價格上漲6.2%，2006年全國70個大中城市房屋銷售價格上漲5.5%，2007年全國70個大中城市房屋銷售價格上漲7.6%，2008年全國七十個大中城市房屋價格上漲6.5%，2009年全國70個大中城市房價上漲7.8%，2010年全國70個大中城市房屋銷售價格同比上升37.2%，房價環(huán)比上漲13.67%。表1為1998年實行房地產(chǎn)改革以來到2010年我國房地產(chǎn)價格的變動情況。

2011年以來，房價有所下跌，但幅度不大。隨著國家宏觀調(diào)控的控制和各地限購令的推進，中國房價在2011年出現(xiàn)下跌的趨勢，甚至在一些地方出現(xiàn)“退房潮”的潮流。2011年8月，在全國70個大中城市中，46個城市新建住宅價格環(huán)比停漲，其中持平的城市有30個，16個城市新建住宅價格環(huán)比下跌。2012年，各大房地產(chǎn)商為了解決庫存問題，采取“薄利多銷”的營銷戰(zhàn)略，雖然成交量出現(xiàn)回暖趨勢，但開發(fā)商的銷售利潤下降。

三、房價變動原因及調(diào)控政策效果影響

（一）房價變動的原因

1.改革開放以來，中國城市的發(fā)展和城市化的推進，人們對房子的需求增加。城市化毋庸置疑是農(nóng)村人口向城市的遷移，就經(jīng)濟學(xué)角度而言，城市化是人類進入工業(yè)化時代出現(xiàn)的社會經(jīng)濟發(fā)展速度加快、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)活動比重逐漸下降、非農(nóng)活動比重逐步提升的發(fā)展過程。1949年，中國城市化水平剛達到

10.49%，1949年到1979年，中國城市化進入起飛階段，1979年城市化水平達到19.96%，80年代以來，中國進入快速城市化階段，到2011年中國城市化水平達47%，東部地區(qū)已經(jīng)基本實現(xiàn)城市化。人口到城市的轉(zhuǎn)移，使得對于房子的需求增大，從而房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求，房價上升。

2.房地產(chǎn)企業(yè)的成本不斷提高，造成房價不斷攀升。建設(shè)房子的成本主要由地價、資金成本、拆遷成本和相關(guān)稅費組成，其中建筑安裝費占40%，土地費占23%，政府各種收費占27%。據(jù)統(tǒng)計，自2006年以來，中國地價平均上漲15%，固定資產(chǎn)平均上漲4.6%，建筑安裝工程上漲6.1%，材料費平均上漲7.4%，建筑用鋼材平均上漲14.7%，建筑成本的上升，造成中國房價上漲的又一大原因。

3.地方政府和中央的利益之爭成為影響國家宏觀調(diào)控的直接原因。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)作為政府取得財政收入的重要來源之一，全國土地出讓收入占地方財政收入的比重，已經(jīng)從2001年的16.6%，上升到2009年的48.8%，2009年土地出讓收入為14239.7億元，增長43.2%。可見政府在GDP的增長和政績的誘惑下，千方百計的減免土地增值稅，實行與國家宏觀調(diào)控房價想違背的政策，影響了國家對房價宏觀調(diào)控的力度和效力。

4.國家的宏觀調(diào)控政策，是中國房價出現(xiàn)下降的重要保障。2004年，我國實行了以控制供給為主的抑制房價上漲的政策，2006年我國調(diào)整為控制需求與供給相結(jié)合，以需求為主的宏觀調(diào)控措施，在房價上漲的這十幾年間，房價問題一直是政府解決的重點。2010年4月30日，在北京出臺的“國十條”率先提出了限購令的概念，此后各地實行限購令政策在二三線城市相繼展開2011年，我國實行了穩(wěn)健的財政政策和適度緊縮的貨幣政策，提高了借貸款的利率，加大了開放商借款的難度。于此同時，政府不斷加大保障性住房和廉租房的力度，全方位的控制房價。

（二）國家調(diào)控政策對房價的影響

近些年來，我國政府通過以房價為核心目標(biāo)的房地產(chǎn)調(diào)控政策等從供給和需求兩個方面抑制房價非正常上漲。我國通過提高存貸款利率和存款準(zhǔn)備金率等金融政策在一定程度上增加了投資者的成本，抑制了投資性需求，打擊了惡意炒房的行為，但是一方面貸款利率的上升也給買房族增加了壓力，另一方面由于人口的增長，經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)市場需求急劇增加，這樣反而加劇房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求，助長房價。另外，2005年以來，我國政府不斷通過征收房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅、個人所得稅、土地增值稅以及稅收體制改革等稅收政策調(diào)控房價，增加房地產(chǎn)開放商的成本，從而提高開放商的門檻，但由于房地產(chǎn)市場供需不平衡，使房地產(chǎn)開發(fā)商巧妙而又容易的將成本轉(zhuǎn)嫁給需求者，進一步抬升了房價。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展，房地產(chǎn)土地出讓金約占全國地方財政的40%～60%，房地產(chǎn)稅是我國增值稅的主要構(gòu)成，歷年來主要房地產(chǎn)政策的出臺造成中國資本市場股價的下跌，這些因素都牽制著我國的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控措施作用力，使政策效果大打折扣。

四、進一步抑制房價非，正常上漲的政策措施

1.完善和調(diào)整我國的房價政策，抑制房地產(chǎn)市場的投機行為。2012年房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了“小陽春”和“紅五月”，隨著房地產(chǎn)市場的回暖，房地產(chǎn)開發(fā)商恢復(fù)了信心，2012年6月，房價上漲的趨勢有所抬頭。因而，我國仍要堅定不移地完善和調(diào)整我國的房價政策，實行抑制房價的政策措施，繼續(xù)進行保證性安居工程房屋建設(shè)，緩解房價的壓力和居民的需求，從而使房價合理回歸。

2.提高央行的調(diào)控能力，控制貨幣的供給量，加強金融機構(gòu)對住房貸款的控制。土地交易價格上漲過快是我國商品房價格上漲的一個重要因素，而在土地交易價格的調(diào)控上，中央銀行基本上無能為力，因而，未來我們要進一步加強中央銀行決策的相對獨立性。當(dāng)前還應(yīng)賦予人民銀行合 理運用各種政策工具的權(quán)利，由人民銀行結(jié)合我國的經(jīng)濟、金融狀況，適時自主采用政策工具。另外，貨幣供應(yīng)量的增加一方面導(dǎo)致利率的下降，另一方面會使土地價格相對減少，這些帶動作用都會使房價上漲。所以，央行要控制我國貨幣供給量，減少投資性需求和消費欲望。

3.改革我國的財政收入體系，地方政府從房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的利益中隔離。房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)和國家地方財政的重要來源，拉動了經(jīng)濟和與之相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計，2006年，我國商品房銷售額20510億元，國內(nèi)生產(chǎn)總值209407億元，商品房銷售額占國內(nèi)生產(chǎn)總值的9.79%，2007年，我國國內(nèi)生產(chǎn)總值246619億元，其中商品銷售額為29604億元，占國內(nèi)生產(chǎn)總值的12%；2008年，國內(nèi)生產(chǎn)總值300670億元，其中商品房銷售額為24071，占8%；2009年我國國內(nèi)生產(chǎn)總值335353億元，商品房銷售額為43995億元，占13.1%；2010年國內(nèi)生產(chǎn)總值397983億元，商品房銷售額為52500億元，占13.2%；2011年國內(nèi)生產(chǎn)總值為471564億元，其中商品房銷售額為59000億元，占12.5%。因而政府在利益的驅(qū)動下往往會采取與中央政府調(diào)控房價的措施，所以必須采取有效措施使房地產(chǎn)開發(fā)商和政府官員利益分開，并建立合理的官員考核和評價體系，減少面子工程。

4.完善房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的征稅制度，實行稅費改革。稅收是我國財政收入的重要組成部分，是國家財富分配的重要調(diào)節(jié)手段。但目前我國的房地產(chǎn)稅收制度存在稅種繁多、征收面窄、計稅依據(jù)不合理、重復(fù)征稅等弊端，因而現(xiàn)階段必須加大稅費改革。合并復(fù)雜稅種，避免重復(fù)征稅；對流通環(huán)節(jié)和交易環(huán)節(jié)稅收加大征收力度，抑制投資性需求；對有多套住宅加大稅收力度，調(diào)節(jié)市場結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定房地產(chǎn)價格。

5.稅收、金融、土地和住房保證等政策相結(jié)合，全方位抑制房價。我國房價的不正常上升，除了宏觀經(jīng)濟上一些具體的問題外還有一些制度上的問題，如房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)不合理、商品房空置面積大、土地供給制度等，而各種制度的單獨實施用存在內(nèi)在和外在的抵消作用，因而要通過財政政策、稅收政策、貨幣政策、土地政策和社會保障政策的合理搭配，使房價穩(wěn)定、理性回歸。

五、結(jié)語

我國房價的非正常上漲僅靠市場的自我調(diào)控是遠遠不夠的，因而我國需要市場和國家宏觀調(diào)控政策的有效結(jié)合。然而，目前我國對房地產(chǎn)市場的調(diào)控仍舊不到位，不符合我國發(fā)展的客觀要求，因而我們需要使稅收、金融、土地和保障政策等合理結(jié)合，使房價有效回歸。我相信，只要我國的政策措施得當(dāng)并得到真正有效落實，房地產(chǎn)市場價格就會回歸到正常合理范圍之內(nèi)。

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