■ 楊建波/李永明/梁 輝/王 莉

(1.河南省科學院地理研究所，鄭州 450052；2.安陽市金土地價評估事務所有限責任公司，河南 安陽 455000；3.鄭州測繪學校，河南 鄭州 450065）

0 引言

集體建設用地是建設用地潛力很大的供應來源[1]。隨著我國工業(yè)化、城市化的推進以及鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的轉型，城市建設用地數量日益減少，集體建設用地流轉日趨頻繁。但由于城市土地市場與農村土地市場被人為分割，農村集體土地一直處于隱形交易，使得交易雙方權益難以保障，限制了價格機制在集體建設用地流轉中發(fā)揮作用。規(guī)范集體土地流轉行為、建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場已成為必然[2-5]。在土地使用權流轉中，土地價格是關鍵。價格過高會導致土地需求者望而卻步，價格過低又會使集體經濟組織的收益得不到保障。目前，我國集體建設用地流轉市場還處于初級階段，沒有形成統(tǒng)一的市場價格體系。鑒于此，本文在國有建設用地評估的基礎上，針對集體建設用地的特點、價格內涵，構建一個與集體建設用地有償使用相配套的集體建設用地價格評估框架，以期為集體建設用地的流轉提供可參考的地價標準。

1 概念認知

地價是土地資產屬性的直觀反映[6]。評估集體建設用地價格，是在集體建設用地流轉的前提下對區(qū)域內平均價格進行評測的行為。這與國有建設用地價格評估有極大相似之處，但由于其對象屬集體范疇，在特征上與國有建設用地不同，在用途上主要表現為鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地、農業(yè)生產建設用地、鄉(xiāng)村鎮(zhèn)公共設施建設用地、農民宅基地等[7]，在權利上具有一定的局限性，因此，集體建設用地基準地價評估具有自身特有的評估目的、評估意義和評估方法。

1.1 地價評估目的和意義

探索科學量化集體建設用地定級估價的方法，建立科學合理、可操作性和實用性強的集體建設用地的價格體系，為規(guī)范集體建設用地流轉、促進集體經濟發(fā)展、保護農村集體建設用地權益、實現城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展、逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場提供價格依據。同時，集體建設用地評估也使保障農民經濟利益不受損害和建立對農民集體建設用地市場的監(jiān)管體系成為可能[8]。

1.2 集體建設用地的特點

從集體建設用地內在特點來說，它的權利基礎是集體所有，不屬于農用地范疇，其土地的使用方向為非農性質；集體建設用地僅限于在農村集體經濟組織和農民內部自用；同國有建設用地相一致，對集體建設用地的使用也要服從國家規(guī)劃管制和審批，需要符合土地利用總體規(guī)劃，并需依法批準；集體建設用地一直游離于土地市場之外，即使進入市場，也受到諸如使用主體、使用范圍等種種限制。

從集體建設用地外在特點來說，它主要集中于集鎮(zhèn)和交通干線沿線附近，總量大，布局分散；集體建設用地因在規(guī)劃上、用途上、功能上、模式上的四不統(tǒng)一，導制開發(fā)隨意性大，且因產權主體受制約、交易平臺不完善、市場接受能力差等原因，使其在使用上具有風險性，變現能力較差。

1.3 對集體建設用地地價評估的認知

對集體建設用地基準地價評估可以參照城鎮(zhèn)地價的評估方法，但又不能完全等同于城鎮(zhèn)評估。首先，評估過程要注意只評地，不評地上建筑物（構筑物），評估結果為純“地價”。其次，集體建設用地評估要以城鎮(zhèn)國有建設用地地價評估為基準，制訂符合自身特點的評估路線，設定評估方法。第三，在評估中，要注重與農用地基準地價、征地區(qū)片綜合地價、工業(yè)用地出讓最低限價標準、國有城鎮(zhèn)建設用地地價、劃撥用地地價等成果的銜接協(xié)調。第四，根據國有建設用地和集體建設用地的現狀，依據“同地同價”原理，但在具體的評估中又要體現出二者的差別。

2 內涵識別

2.1 集體建設用地基準地價內涵

集體建設用地基準地價是在正常市場條件下，經依法取得的，適用于有償使用目的的集體建設用地，在一定的土地開發(fā)程度、一定的土地容積率、一定的使用年期、某一估價基準日，土地質量相近、條件相似的各級別或均質地域內，同一土地利用類型完整的集體建設用地使用權的平均價格。

2.2 集體建設用地基準地價的價格構成

農村集體建設用地在流轉時，其權利主體并不發(fā)生改變，轉移的只是其使用權。根據流轉土地的位置、土地開發(fā)程度、土地利用狀態(tài)、農民生活水平、供求關系等因素，集體建設用地流轉價格可體現為價值構成和成本構成。

在其價值構成上，首先，包含了集體建設用地使用權價值。它是集體土地使用權在農業(yè)用途時的未來收益價值體現，是農業(yè)級差地租和絕對地租之和，體現了對農民的生存保障和對農用地收益的補償；其次，包含了農地發(fā)展權價值，即增值收益。它是農用地轉為建設用地，因用途改變而發(fā)生的增值體現，且無論這種改變轉為國家所有還是仍保持集體所有，增值都是存在的，即體現為對區(qū)域環(huán)境狀況改善的補償和因投資而引致的土地增值[9-11]。其價值構成上體現為：對農民生存的保障、對農用地收益的補償、對區(qū)域環(huán)境狀況改善費用的補償、對因用途改變所發(fā)生的用途增值和對土地本身投資發(fā)生改變的增值。

從成本構成角度看，首先，應包含土地取得成本，即將農用地或未利用地轉為建設用地時所發(fā)生的有關費用、稅費等土地取得費，如土地補償費、安置補助費、耕地開墾費等。其次，應包含土地開發(fā)成本，即國家（政府）或集體組織在農用地變?yōu)榻ㄔO用地時對區(qū)域土地開發(fā)所投入的成本費用，如投入資金進行場地平整、通水、通電、通訊、通路基礎設施配套，形成熟地等改善土地利用條件的合理費用。第三，當農用地轉為建設用地并在其基本開發(fā)完成后，土地使用者才能與其他生產要素結合，才能從事生產經營活動進而獲取利潤；同時，使用者取得土地后對其進行開發(fā)所花費的土地取得費和開發(fā)費可以認為是購買土地的費用，必然要考慮其資金利息以及投資購買土地產生的利潤、利息等。所以，集體建設用地在發(fā)生流轉時，其成本構成應該包括土地取得費、土地開發(fā)費、利息和利潤等。

3 評估方法

3.1 評估原則

3.1.1 挖掘本質，強調純地價的評估

基準地價反映的是一個區(qū)域的地價水平，故評估中應只評地，不評地上建筑物，即評估的結果是地價，而非房（地上建筑物）地綜合價格。特別在用成本法評估地價的過程中，在計算土地取得費時，只計算土地補償費和安置補助費，不考慮青苗及地上附著物補償費用。評估結果應為純“地價”，不包括地上附著物的價格，同時也不應包括拆遷的費用。

3.1.2 尊重現實，明晰與國有建設用地的差異

從成本構成來看，一般情況下，集體建設用地的取得成本低于國有建設用地取得成本。在目前相關法律法規(guī)尚未健全的情況下，應充分考慮農村集體建設用地使用權在產權上的特殊性（不允許入市，正常交易量稀少）；價格關系上，目前集體建設用地使用權價格應低于同區(qū)域同類型國有建設用地。

3.1.3 體現差異，實現政府可調可控

集體建設用地價格確定，既要考慮經濟效率和社會公平問題，還要實現政府能平穩(wěn)調控的目的。要使政府通過地價調控，減少農民群體之間的兩極分化，使政府能夠通過合理的土地價格水平有效調整城市與農村及不同農民群體之間的利益格局，從而實現集體建設用地價格與國有建設用地價格的平穩(wěn)過渡和合理接軌。

3.1.4 以人為本，充分保障農民的權益

通過制訂科學合理的集體建設用地流轉價格，搭建集體和國有兩種所有制土地平等產權交易平臺，使集體建設用地合理、有序、公開、公平地進入土地市場，讓農民或農民集體組織分享城市化發(fā)展帶來的土地增值收益，從根本上保障維護農民的土地權益。

3.2 技術路線

對集體建設用地價格，可以采用三種技術路線進行評估。

樣點地價法。在統(tǒng)一進行土地定級的基礎上，根據收集的市場交易樣點和租賃、經營收益、成本等資料，確定相應的集體建設用地評估參數, 根據測算的樣點地價評估集體建設用地基準地價。

城鎮(zhèn)國有基準地價修正法。由于權利的差異，造成集體建設用地與國有建設用地價格不盡相同。因此，在對已有城鎮(zhèn)基準地價區(qū)域內的集體建設用地進行評估時，根據原有城鎮(zhèn)級別的基準地價水平，利用級別地價與面積加權求和，求取集體建設用地各級別對應的城鎮(zhèn)土地價格。通過分析集體建設用地與國有建設用地在權利上的差異，對其進行相應修正，從而確定不同級別的集體建設用地基準地價。

成本法。以集體建設用地開發(fā)土地所耗費的各項費用之和為主要依據，再加上一定的利潤、利息、繳納的稅金和土地增值收益來推算土地價格。

3.3 評估方法

3.3.1 修正法評估集體建設用地基準地價

在設定集體建設用地地價內涵的基礎上，求取集體建設用地級別對應的城鎮(zhèn)土地基準地價。依據集體建設用地自身的一些缺陷，對國有建設用地基準地價進行權利對等性、政策配套度、交易完善度等相關修正，從而得到集體建設用地基準地價。評估步驟如下：

(1)獲取相應位置城鎮(zhèn)級別地價。將集體建設用地土地級別與位置相同的原有城鎮(zhèn)建設用地級別進行空間疊加，采用面積加權求和得到相應集體建設用地的級別城鎮(zhèn)國有土地地價。

(2)評估期日修正。對原有城鎮(zhèn)級別基準地價進行交易期日修正。

(3)級別地價內涵。修正因原城鎮(zhèn)國有建設用地基準地價內涵和本次評估的集體建設用地基準地價內涵不同，所以，需要根據本次設定的集體建設用地地價內涵，對城鎮(zhèn)各級別地價分用途進行使用年期、容積率、基礎設施水平等相關修正。

(4)求取級別地價現實差異性修正系數。根據集體建設用地與國有建設用地差異性，主要考慮二者在權利完整度、政策支持度、交易完善度等方面的差異，求取集體建設用地不同用地類型的現實差異性修正系數。

(5)計算城鎮(zhèn)范圍內集體建設用地級別地價。在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內，即有城鎮(zhèn)基準地價區(qū)域內，利用原城鎮(zhèn)土地級別地價與級別面積進行加權求和，求取集體建設用地各級別對應的經期日修正、內涵修正的城鎮(zhèn)土地價格水平；再根據不同用途建設用地的現實差異修正系數，求取城鎮(zhèn)范圍內集體建設用地級別地價。

(6)計算城鎮(zhèn)外圍土地級別地價。利用城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內的級別地價和級別平均分值間關系，建立關系模型，求取城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)外圍土地級別的地價水平。

3.3.2 樣點法評估集體建設用地基準地價

根據收集的市場交易樣點和租賃、經營收益、成本等樣點資料，通過收益還原法、市場比較法等直接求取集體建設用地樣點地價。對樣點地價進行各項修正后，經過總體統(tǒng)一性檢驗和均值方差檢驗剔除異常樣本，把經過檢驗合格的有效樣點地價，采用簡單算術平均值或加權算術平均值作為該區(qū)域或級別的基準地價。評估步驟如下：

(1)樣點地價計算。依據市場比較法、收益還原法等，計算各用地類型各樣點的初步地價水平；

(2)樣點地價修正。對初步樣點地價進行出讓年期、交易時間、容積率、交易情況、基礎設施配套等相關修正，得到修正后的樣點地價；

(3)樣點地價檢驗。用頻率直方圖法、X2—適度檢驗法等來檢驗所有樣點地價總體分布形態(tài)；然后對同一級別的樣點地價進行樣本數據的標準差檢驗，對異常值進行剔除，得到檢驗后的樣點地價。

(4)級別地價求取。根據分用途土地級別情況，對修正后的樣點地價依級別采用簡單算術平均值或加權算術平均值，求取級別基準地價。

(5)無樣點區(qū)域的級別地價求取。根據樣點區(qū)域測算的級別地價與定級分值建立回歸關系，來計算無樣點區(qū)域級別的地價水平。將樣點級別地價與樣點所對應的定級總分值建立關系模型，用模型求取各土地級別的地價水平。

3.3.3 成本法評估集體建設用地基準地價

在農用地變?yōu)榧w建設用地的過程中，要支付農用地取得費、土地開發(fā)費、有關稅費等，還要支付投入資金的利息，企業(yè)也應得到合理的利潤，這些都可看成是開發(fā)土地所投入的成本，據此可計算出新增集體建設用地的成本地價。此外，農地開發(fā)為集體建設用地后，由于用途改變，土地發(fā)生增值，所以成本地價加上增值即為新增集體建設用地的土地價格。評估步驟如下：

(1)分析成本價格的構成。集體建設用地的成本價格由農用地取得費、土地開發(fā)費、稅費、貸款利息以及企業(yè)合理利潤組成。

(2)計算樣點的成本地價。根據成本構成和集體建設用地土地增值收益水平，計算樣點地價。

(3)樣點地價修正。對初步樣點地價進行出讓年期、交易時間、容積率、交易情況、基礎設施配套等相關修正，得到修正后的樣點地價；

(4)樣點地價檢驗。用頻率直方圖法、X2—適度檢驗法等來檢驗所有樣點地價總體分布形態(tài)；然后對同一級別的樣點地價進行樣本數據的標準差檢驗，對異常值進行剔除，得到檢驗后的樣點地價。

(5)求取級別地價。用簡單算術平均值或加權算術平均值求取樣點所在區(qū)域的級別地價；用模型法求取無樣點區(qū)域的級別地價。

4 結語

集體建設用地基準地價的評估對農村集體建設用地入市流轉起到了橋梁的作用[12]。建立一套行之有效的集體建設用地價格評估體系，一方面可以為集體建設用地市場的建立和發(fā)展提供地價標準和宏觀引導；另一方面也是實現地產公平交易、合理征收土地稅費的基礎，同時也為實現集體建設用地地價的監(jiān)測和調控提供技術支撐。本文根據集體建設用地的特征，對集體建設用地基準地價的內涵、價格構成、評估原則、評估方法等作了初步探討，作為一項具有試點性質的開拓性工作，這只是一個構架性的設想，在真正的評估中，還需要認真深入研究以下幾方面問題：

(1)在土地質量評定方面：由于集體建設用地分布范圍大、空間不連續(xù)，已建成的城鎮(zhèn)建成區(qū)、居民點用地區(qū)與未建成區(qū)（包括農用地區(qū)）之間由于土地利用條件和土地質量的差異較大，價格水平差異也較大，因此，實際評估中構建的評價指標體系既要能反映區(qū)域土地級別的宏觀趨勢，又要能體現城鎮(zhèn)建成區(qū)內部存在的微觀差異。

(2)集體建設用地成本構成方面：由于集體土地的使用管理相對較為薄弱，在辦理用地手續(xù)或作價到合資、合作和聯(lián)營企業(yè)中時，費用繳納的標準不一，如果純粹從集體建設用地原始取得費用項目來確定補償價格的話，可能造成同一區(qū)域內相同土地的價格補償標準不一，造成流轉市場的混亂；同時，集體建設用地與國有出讓土地從土地的所有制、權能的完全度等來看都存在很大的出入，集體建設用地的流轉價格與國有出讓土地的價格構成是有區(qū)別的。

(3)集體建設用地增值收益率：增值收益應該包括農地轉用引起的價值增值、土地開發(fā)程度差異引起的價值增值和建設用地不同用途轉換引起的價值增值三個部分；集體建設用地增值收益類似于國有土地使用權出讓價格中出讓金部分，但考慮集建設用地估價樣點的稀缺性、真實性、可靠度，通過估價樣點獲取增值收益率有相當難度。

(4)修正法評估地價時修正指標的選擇、修正系數的量化方法：集體建設用地和城鎮(zhèn)國有建設用地具有同等的使用價值，但由于其自身特點，二者的價值在目前的情況下還不能真正對等，因此要對集體建設用地的使用權價值進行一些必要的修正；采用修正法評估集體建設用地地價水平，在修正因素、因子的選擇上、在修正指標的量化、修正系數的計算等方面都是值得深入研究的。

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