“每個(gè)人都在問(wèn)下一步往哪走？答案很有可能是亞洲，是中國(guó)。

12月2日，國(guó)際購(gòu)物中心協(xié)會(huì)（ICSC）舉辦的2013全球商業(yè)地產(chǎn)亞太博覽會(huì)（RECon Asia）在北京開幕，來(lái)自全球頂尖的零售、零售房地產(chǎn)開發(fā)、租賃、管理及金融界人士圍繞中國(guó)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)環(huán)境、市場(chǎng)增長(zhǎng)趨勢(shì)以及影響整個(gè)亞洲零售市場(chǎng)的社交媒體、電商、體驗(yàn)購(gòu)物潮等熱點(diǎn)議題展開大討論。

專程從印度、越南、美國(guó)和歐洲趕來(lái)北京的資深商業(yè)業(yè)界代表認(rèn)為，亞洲，及最核心的中國(guó)，每一個(gè)獨(dú)特的市場(chǎng)均有機(jī)會(huì)對(duì)零售業(yè)態(tài)產(chǎn)生國(guó)際性的影響。

一、本世紀(jì)最重大投資機(jī)會(huì) 中國(guó)成亞洲最大零售經(jīng)濟(jì)體

與遠(yuǎn)至宋朝中國(guó)及公元900年-1300年?yáng)|南亞市場(chǎng)為中心的零售分銷帶動(dòng)的航海、新港口、新城市、新零售形式的中東及全球貿(mào)易發(fā)展的那段亞洲零售歷史對(duì)比，在CBRE Global Investors亞洲調(diào)查及戰(zhàn)略總監(jiān)Shane Taylor看來(lái)，當(dāng)前亞洲市場(chǎng)正在掀起新一輪的“再興”熱潮。

亞洲零售市場(chǎng)的“再興”首先來(lái)源于歐美市場(chǎng)的飽和過(guò)剩，增長(zhǎng)難以持續(xù)。

ICSC全球主席David J·LaRue介紹，“在美國(guó)，2012年購(gòu)物中心的凈面積增長(zhǎng)為1600萬(wàn)平方英尺，為歷史新低?！盌avid J·La Rue表示，在美國(guó)，自70年代中一直到經(jīng)濟(jì)大衰退期一直無(wú)克制性的零售店鋪的增長(zhǎng)，導(dǎo)致美國(guó)累計(jì)零售空間達(dá)80億平方英尺，零售空間增長(zhǎng)了110%，單獨(dú)建筑的巨型中心、貨艙式俱樂(lè)部和家用大商場(chǎng)的增長(zhǎng)尤其明顯?！疤嗟牡赇伝虻赇佁螅瑑煞N過(guò)剩都會(huì)對(duì)未來(lái)新的開發(fā)造成抑制。”

世邦魏理仕亞洲零售執(zhí)行董事Sebastian Skiff預(yù)計(jì)，在亞洲，國(guó)際零售商的擴(kuò)張將持續(xù)。“國(guó)際二線品牌和中檔時(shí)尚公司將繼續(xù)引領(lǐng)擴(kuò)張趨勢(shì)，這些品牌類別將集中在中國(guó)及東南亞的主要市場(chǎng)作為進(jìn)入或擴(kuò)張的切口。在已扎根的市場(chǎng)中，一些零售品牌正伺機(jī)在黃金地帶推出公司的姊妹品牌或二線品牌?！?/p>

與ICSC達(dá)成全球合作伙伴協(xié)議的、全球最大的私人房地產(chǎn)咨詢服務(wù)公司高緯環(huán)球也在博覽會(huì)期間發(fā)布報(bào)告指出，現(xiàn)階段亞洲地區(qū)零售地產(chǎn)格局正處巨大變化中。高緯環(huán)球亞太區(qū)研究部董事總經(jīng)理Sigrid Zialcita認(rèn)為，未來(lái)十年全球大部分零售銷售增長(zhǎng)將來(lái)自亞洲。

在亞洲市場(chǎng)中，中國(guó)成為最受矚目的、無(wú)可爭(zhēng)議的核心市場(chǎng)。

“中國(guó)是本世紀(jì)一個(gè)最重大的機(jī)會(huì)，尤其零售市場(chǎng)是個(gè)很好的投資機(jī)會(huì)?！备呔暛h(huán)球亞太區(qū)零售地產(chǎn)服務(wù)部執(zhí)行董事豪建思（JAMES HAWKEY）如是說(shuō)。

“預(yù)計(jì)2013年中國(guó)社會(huì)消費(fèi)品零售總額將達(dá)17000億美元，成為亞洲最大的零售經(jīng)濟(jì)體。中國(guó)市場(chǎng)現(xiàn)已成為許多零售商進(jìn)入亞洲的首要目標(biāo)，同時(shí)也是亞洲最為國(guó)際化的市場(chǎng)之一?！备呔暛h(huán)球顧問(wèn)部中國(guó)區(qū)董事雷玉紅表示：“盡管經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整對(duì)零售業(yè)帶來(lái)沖擊，但中國(guó)未來(lái)十年的零售增長(zhǎng)依然保持活力。一線城市如北京、上海、深圳以及廣州擁有最富有以及最有品牌意識(shí)的消費(fèi)群體，在2013年呈現(xiàn)了9%到16%的零售增長(zhǎng)。同時(shí)二線城市如成都、武漢、南京、沈陽(yáng)以及重慶達(dá)到了13%到17%的更高增長(zhǎng)率?！?/p>

與越南、柬埔寨和緬甸等相比，世邦魏理仕（越南）執(zhí)行總監(jiān)Richard Leech表示，中國(guó)市場(chǎng)有著更優(yōu)質(zhì)的零售設(shè)施，盡管越南、柬埔寨和緬甸等東南亞國(guó)家的制造業(yè)和中國(guó)一樣的活躍。

新加坡超群房地產(chǎn)管理顧問(wèn)CEO黃亮生認(rèn)為，“中國(guó)的零售市場(chǎng)會(huì)由大型城市化主導(dǎo)，并由政府推行的政策創(chuàng)造消費(fèi)型經(jīng)濟(jì)，這將是未來(lái)十年發(fā)展的重要推動(dòng)力。這更代表中國(guó)將在亞洲為所有購(gòu)物中心發(fā)展商、設(shè)計(jì)師、購(gòu)物中心專家提供最大的市場(chǎng)。新任領(lǐng)導(dǎo)人的政策，包括在2020年提升市民收入兩倍，和支持中小企業(yè)的發(fā)展及推動(dòng)服務(wù)性行業(yè)，將刺激內(nèi)在經(jīng)濟(jì)和消費(fèi)型經(jīng)濟(jì)?！?/p>

Charming Charlie國(guó)際發(fā)展副總裁Enrique Nehme表示，Charming Charlie已將中國(guó)視為未來(lái)發(fā)展的首要市場(chǎng)?！氨M管中國(guó)市場(chǎng)對(duì)于飾品已非常熟悉，但中國(guó)中層市場(chǎng)的大幅增長(zhǎng)，時(shí)尚品牌的消費(fèi)胃口，以及可支配收入的增長(zhǎng)對(duì)Charming Charlie這種夢(mèng)想品牌來(lái)說(shuō)提供了引入的機(jī)會(huì)?！?/p>

據(jù)中國(guó)商報(bào)記者了解，目前Charming Charlie正利用ICSC平臺(tái)推出2014國(guó)際拓展計(jì)劃。Charming Charlie將以北京和上海兩大城市為品牌據(jù)點(diǎn)，通過(guò)進(jìn)入時(shí)尚中心、購(gòu)物中心和超型的power center，再進(jìn)入其他城市，其預(yù)計(jì)將迅速拓展300-500家門店。

二、創(chuàng)意式+體驗(yàn)式+謹(jǐn)慎化 擊中中國(guó)市場(chǎng)需“多發(fā)子彈”

不過(guò)，要捕捉到巨大的中國(guó)市場(chǎng)的份額，也非易事。

沃爾瑪亞洲地產(chǎn)總裁夏必得不否認(rèn)當(dāng)下正是開發(fā)商及零售商進(jìn)入亞洲的大好時(shí)機(jī)。但夏必得認(rèn)為，不論是開發(fā)商或零售商，在實(shí)行亞洲和中國(guó)市場(chǎng)的擴(kuò)張策略時(shí)，必須掌握進(jìn)入市場(chǎng)的時(shí)機(jī)，和評(píng)估市場(chǎng)動(dòng)態(tài)時(shí)需要考慮的因素。“這跟內(nèi)部部署有關(guān)，也就是公司對(duì)一個(gè)新市場(chǎng)的了解程度，對(duì)進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)是否已準(zhǔn)備好，以及最關(guān)鍵的是否部署好適合的人員擔(dān)任適合的崗位?！?/p>

如果(北京)食品有限公司執(zhí)行董事漢斯也在RECon Asia的零售直通車環(huán)節(jié)上表示，中國(guó)在2020年將產(chǎn)生4億新城鎮(zhèn)中產(chǎn)階層的消費(fèi)群，但要捕捉到這個(gè)市場(chǎng)的哪怕一點(diǎn)份額都需要掌握極復(fù)雜的市場(chǎng)情況?！爸袊?guó)的消費(fèi)者有時(shí)會(huì)很善變，并且很實(shí)惠，比如二十個(gè)不同城市的地方消費(fèi)態(tài)度和品位就有很大的差異。機(jī)會(huì)有很多，但不是一粒子彈就打得中的?！?/p>

在投資者對(duì)中國(guó)零售市場(chǎng)及商業(yè)物業(yè)看好的同時(shí)，中國(guó)市場(chǎng)已有供給過(guò)剩已是不容回避的問(wèn)題。高緯環(huán)球認(rèn)為，中國(guó)許多主要城市都面臨著一定程度的過(guò)度供給的可能性。

豪建思直言，中國(guó)市場(chǎng)同時(shí)受到來(lái)自國(guó)際和本土的投資者的關(guān)注。在過(guò)去的五年里，大多的投入來(lái)自國(guó)內(nèi)的投資者。由于中國(guó)規(guī)劃管理比較松散，開發(fā)購(gòu)物中心的機(jī)會(huì)很多，使沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)商，在很多目前不太適合的地點(diǎn)建造購(gòu)物中心，設(shè)計(jì)不符合消費(fèi)者需求的、不符合零售商需求的購(gòu)物中心，導(dǎo)致很多城市商業(yè)過(guò)剩。

“一些位于郊區(qū)的項(xiàng)目以及缺乏經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)商將面臨高空置率局面，更有甚者將會(huì)走向倒閉?！焙澜ㄋ颊f(shuō)。

過(guò)度供給中包括中國(guó)奢侈品牌市場(chǎng)遭遇了中國(guó)新政策的實(shí)施，尤其是專營(yíng)手表以及首飾品的奢侈品零售商購(gòu)買力大幅縮水，銷售額增長(zhǎng)可能會(huì)放緩。

對(duì)于實(shí)體零售物業(yè)的相對(duì)過(guò)剩，北京赫斯科建筑設(shè)計(jì)咨詢有限公司董事長(zhǎng)彼得·歌德史密斯（Peter Goldsmith）則注意到電子商務(wù)對(duì)實(shí)體零售地產(chǎn)的沖擊。他表示：“現(xiàn)在看到的僅僅是動(dòng)蕩的開始。電子商務(wù)所帶來(lái)的浪潮般的巨變，沖擊的輻射面深入社會(huì)當(dāng)中，擴(kuò)至全球范圍。那意味著物業(yè)持有者及管理者必須具備敏捷及副創(chuàng)意的思維，能夠迅速對(duì)新的理念和方向有所回應(yīng)。能做到這一點(diǎn)的會(huì)迎來(lái)嶄新的機(jī)會(huì)，那些做不到的會(huì)走向失敗?！?/p>

而英特宜家（中國(guó)）分析主管Jonas Burstedt認(rèn)為，缺乏相關(guān)的消費(fèi)者和零售數(shù)據(jù)是直接造成購(gòu)物中心在某些中國(guó)分市場(chǎng)飽和的原因?！爸袊?guó)市場(chǎng)的透明度仍有待提升，大多數(shù)開發(fā)商和地方政府手上有數(shù)據(jù)卻沒(méi)能使用得上，這使市場(chǎng)飽和情況更惡化?！?/p>

Jerde副總裁、中國(guó)區(qū)總經(jīng)理?xiàng)顕?guó)東則認(rèn)為亞洲購(gòu)物中心同質(zhì)化問(wèn)題是更值得擔(dān)心的。楊國(guó)東表示，在亞洲，購(gòu)物中心項(xiàng)目的建設(shè)仍速度驚人，沒(méi)有放緩的跡象。業(yè)主及運(yùn)營(yíng)者也在想方設(shè)法讓自己的商場(chǎng)有別于其他項(xiàng)目，可采用的方法不太顯著，往往流于“花招”。

“購(gòu)物不再僅僅是一種消費(fèi)行為。零售業(yè)將扮演更重要的角色，它大可以為一個(gè)社區(qū)創(chuàng)造并且充當(dāng)‘城市客廳’。”楊國(guó)東說(shuō)，一個(gè)零售項(xiàng)目是否帶有“磁力”，不再是購(gòu)物中心的硬件因素產(chǎn)生的?！霸趤喼迏^(qū)域，購(gòu)物區(qū)或市場(chǎng)已成為了城市中心、娛樂(lè)中心、文化設(shè)施的代替者，僅為這里提供同樣的零售品牌，相似的租戶組合不再足以支持長(zhǎng)遠(yuǎn)的業(yè)務(wù)，并讓項(xiàng)目持續(xù)發(fā)展，帶到消費(fèi)形式業(yè)態(tài)演化的將是顧客和公眾的體驗(yàn)?！?/p>

楊國(guó)東認(rèn)為，在國(guó)外，“體驗(yàn)消費(fèi)”已在那些集合戶內(nèi)戶外設(shè)施、風(fēng)靡一時(shí)的生活時(shí)尚形購(gòu)物中心，舊城區(qū)的活化，或被廢棄的貨艙改造成周末市場(chǎng)等諸多好例子上看到，而把這些不同形式的元素融合在大型綜合體中將成為未來(lái)亞洲零售開發(fā)的市場(chǎng)趨勢(shì)。

深國(guó)投商用置業(yè)（集團(tuán)）有限公司首席運(yùn)營(yíng)官竺海群也認(rèn)為，中國(guó)購(gòu)物中心的發(fā)展趨勢(shì)將是避免同質(zhì)化，更多的體驗(yàn)式，以及在經(jīng)濟(jì)發(fā)展較慢的城市投資趨謹(jǐn)慎。

（來(lái)源：中國(guó)商報(bào)）