史帥力

【摘 要】房地產(chǎn)為人們居住和生產(chǎn)活動(dòng)提供了物質(zhì)基礎(chǔ)和空間條件，它的發(fā)展更帶動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的興起和發(fā)展，在促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展中功不可沒。但是當(dāng)下市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)變化莫測(cè)，房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，使得控制建安成本變得亟不可待。對(duì)此，本文簡(jiǎn)單闡述了房地產(chǎn)建安成本的概念，分析了加強(qiáng)建安成本控制的重要性，并針對(duì)建安成本的控制要點(diǎn)提出了幾點(diǎn)策略，希望為房地產(chǎn)業(yè)順利發(fā)展提供借鑒。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；建安成本；控制要點(diǎn)

【中圖分類號(hào)】C29【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】A【文章編號(hào)】1672-5158（2013）07-0479-01

房地產(chǎn)作為一種稀缺性資源，在社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市建設(shè)和改善人居環(huán)境等方面的影響舉足輕重，可以說是我國(guó)的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)和支柱產(chǎn)業(yè)。但是行業(yè)間的激烈競(jìng)爭(zhēng)使房地產(chǎn)企業(yè)面臨的形勢(shì)更為嚴(yán)峻，如何降低項(xiàng)目成本成為重要課題，而建安成本在整個(gè)項(xiàng)目成本中比重最大、影響最深，因此有效的控制建安成本成為房地產(chǎn)企業(yè)生存和發(fā)展的一大法寶。

一、房地產(chǎn)企業(yè)建安成本概述

建安成本全稱建筑安裝工程成本，是指項(xiàng)目在施工過程中耗費(fèi)的各種生產(chǎn)費(fèi)用，主要由直接費(fèi)、間接費(fèi)、利潤(rùn)和稅金組成。其中直接費(fèi)用占主體，有原材料、零件、構(gòu)配件等材料費(fèi)用，基本薪資、補(bǔ)貼、福利費(fèi)等人工費(fèi)，修理費(fèi)、燃料費(fèi)、養(yǎng)路費(fèi)等機(jī)械設(shè)備使用費(fèi)。顯而易見，建安成本是影響商品房?jī)r(jià)格的最主要的敏感因素，這正是房地產(chǎn)企業(yè)格外關(guān)注建安成本的根本原因，因此，在適應(yīng)市場(chǎng)需求的情況下有效的降低建安成本與房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展息息相關(guān)。

二、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)建安成本控制的重要性

1.提高房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力

在激烈的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中，地價(jià)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)總成本的影響雖然不容忽視，但是它取決于同等條件下出價(jià)最高的開發(fā)商，不是每個(gè)開發(fā)商所能控制的，而建安成本是開發(fā)總成本中唯一的變動(dòng)成本，貫穿于整個(gè)施工周期，在房地產(chǎn)開發(fā)總成本中占得比例最大，影響也最深遠(yuǎn)，因此，房地產(chǎn)企業(yè)通過控制建安成本，可以減少資金投入，不但在房?jī)r(jià)市場(chǎng)穩(wěn)定時(shí)增加經(jīng)濟(jì)效益，還可以通過適當(dāng)?shù)慕祪r(jià)，吸引更多的買房者，穩(wěn)固和提升在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的地位，同時(shí)又在一定程度上降低了因市場(chǎng)突變引起的風(fēng)險(xiǎn)。

2.促使房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展回歸理性

近年來，我國(guó)房地產(chǎn)飛速發(fā)展，房?jī)r(jià)攀升，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)處于高度亢奮狀態(tài)，尤其是北京、上海等一線城市，不僅造成普通百姓買房難，甚至影響社會(huì)穩(wěn)定。面對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)采取控制建安成本的措施減少成本投入以獲取穩(wěn)定收益，如果這項(xiàng)措施得以普遍落實(shí)，在市場(chǎng)規(guī)律的作用下，房?jī)r(jià)會(huì)逐步回落并趨于平穩(wěn)發(fā)展，從而化解房地產(chǎn)泡沫，帶動(dòng)整個(gè)行業(yè)回歸理性、回歸民生，健康發(fā)展。

三、房地產(chǎn)企業(yè)建安成本的控制要點(diǎn)及策略

1.規(guī)劃設(shè)計(jì)階段

規(guī)劃設(shè)計(jì)是項(xiàng)目的初始階段，對(duì)于整個(gè)項(xiàng)目能否成功起著決定性作用，一旦該階段的工作不到位，即使后期階段通過及時(shí)改進(jìn)和完善也是無法彌補(bǔ)的，越是首要階段風(fēng)險(xiǎn)作用越大，因此必須要做好規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的建安成本控制工作，主要包括以下兩個(gè)方面：

①投資決策階段

首先是對(duì)開發(fā)目標(biāo)進(jìn)行初步的可行性研究，確認(rèn)具有一定的操作性之后制定詳細(xì)的研究報(bào)告，此時(shí)應(yīng)該考慮項(xiàng)目提出的背景、概況、市場(chǎng)環(huán)境、選址、技術(shù)需求、人員配置、建筑物的環(huán)保與節(jié)能、投資方案、營(yíng)銷方案、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)等，還要針對(duì)當(dāng)下相關(guān)規(guī)定、市場(chǎng)價(jià)格、稅收政策等，評(píng)估項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)、償債能力、盈利狀況等，得出詳細(xì)的可行性研究報(bào)告，為項(xiàng)目決策和設(shè)計(jì)提供資料和依據(jù)。

②設(shè)計(jì)階段

首先是兼顧技術(shù)和經(jīng)濟(jì)的合理性，注重建筑物的節(jié)能環(huán)保功能，推行限額設(shè)計(jì)，要求設(shè)計(jì)單位充分考慮施工過程中涉及到的地下管線、障礙物、安全防護(hù)、臨時(shí)占地等情況，合理分配投資限額，在滿足功能的基礎(chǔ)上將工程造價(jià)控制在投資限額內(nèi)，若發(fā)現(xiàn)某項(xiàng)費(fèi)用超過投資限額，應(yīng)及時(shí)向上級(jí)反映并有效的解決問題。然后是設(shè)計(jì)施工圖紙時(shí)應(yīng)保持質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的協(xié)調(diào)統(tǒng)一，加強(qiáng)圖紙審核工作，并及時(shí)對(duì)設(shè)計(jì)后的鋼筋及混凝土進(jìn)行測(cè)算，若超出目標(biāo)成本，應(yīng)通過優(yōu)化設(shè)計(jì)重新調(diào)整設(shè)計(jì)方案，盡量減少重大變更，降低設(shè)計(jì)造價(jià)。

2.施工階段

①按規(guī)定嚴(yán)格進(jìn)行招標(biāo)工作

招標(biāo)時(shí)必須堅(jiān)持公開、公平、公正的原則，嚴(yán)格審查投標(biāo)單位的資格和投標(biāo)文件的質(zhì)量，通過全面的比較擇其優(yōu)者，被選中的低價(jià)投標(biāo)文件必須科學(xué)、合理并具有可行性。為減少招標(biāo)者和中標(biāo)者之間的扯皮現(xiàn)象，保證工程順利竣工，雙方應(yīng)及時(shí)簽訂全面、細(xì)致、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)暮贤?/p>

②加強(qiáng)合同管理工作

首先是合同談判階段，合同雙方要在法律允許范圍內(nèi)明確各自的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任，保證合同的全面、周密和嚴(yán)謹(jǐn)，乙方要盡量爭(zhēng)取最自己有力的條款，并根據(jù)實(shí)際情況及時(shí)補(bǔ)充具有法律效力的合同或協(xié)議；其次是保管好包括合同、補(bǔ)充合同或協(xié)議、會(huì)議記錄、相關(guān)清單等合同文件，便于分析動(dòng)態(tài)成本，并有針對(duì)性的控制造價(jià)；最后是做好索賠工作，企業(yè)在施工過程中不能避免意外情況的出現(xiàn)，合同文件又不能保證萬無一失，在競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的情況下，建設(shè)單位只能借助反索賠保障自身利益，因此建設(shè)單位必須全面、細(xì)致的了解合同內(nèi)容和實(shí)施情況，一旦承包商完成不了合同規(guī)定的內(nèi)容，建設(shè)單位就可以及時(shí)向其提出索賠。

③合理設(shè)置施工流程

在安排施工順序時(shí)，應(yīng)充分考慮附屬設(shè)備和配套設(shè)施以及大、小市政工程情況，確定它們能否與住宅工程同步進(jìn)行，盡量避免因臨時(shí)提供水、電、熱而產(chǎn)生額外費(fèi)用，還應(yīng)盡量避免二次施工，以此控制施工成本。此外建設(shè)小區(qū)道路的時(shí)候，應(yīng)提前分類鋪設(shè)所需管道，以免完成道路鋪設(shè)后再重新開挖鋪設(shè)管道，使工期延長(zhǎng)，施工方還可能因此向開發(fā)企業(yè)索賠，增加開發(fā)商的成本投入。如果施工過程中出現(xiàn)的情況不在合同范圍內(nèi)，需要對(duì)局部工作內(nèi)容進(jìn)行變更，應(yīng)處理好工程需求和經(jīng)濟(jì)合理、投資節(jié)約間的關(guān)系，并及時(shí)完成洽商手續(xù)，但是必須在施工前進(jìn)行洽商，避免因出現(xiàn)減項(xiàng)、漏項(xiàng)及變更記錄等情況而引發(fā)雙方矛盾。

④嚴(yán)格控制材料的價(jià)格和質(zhì)量

房地產(chǎn)工程耗材量一般較大，如鋼筋工程就占整個(gè)建筑成本的四分之一，而且材料的市場(chǎng)價(jià)格不穩(wěn)定，一旦價(jià)格過高，就會(huì)導(dǎo)致建安成本大幅增加，因此必須密切關(guān)注市場(chǎng)材料的價(jià)格，并分析價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)，尤其是重大工程，選購(gòu)材料時(shí)為保證價(jià)格合理，施工企業(yè)應(yīng)與業(yè)主、監(jiān)理單位同時(shí)參與采購(gòu)，但要明確施工企業(yè)是責(zé)任方，再者應(yīng)該在合同規(guī)定下，根據(jù)材料的質(zhì)量和采購(gòu)數(shù)量確定合理的價(jià)格，從而實(shí)現(xiàn)有效的控制建安成本。

⑤加強(qiáng)施工期間的審計(jì)工作

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)安排專業(yè)的高素質(zhì)審計(jì)人員或者監(jiān)理單位參與施工現(xiàn)場(chǎng)的監(jiān)督，清除、及時(shí)了解施工內(nèi)容、進(jìn)度以及設(shè)計(jì)變更等，避免施工人員信口開河增加工程造價(jià)，同時(shí)采用科學(xué)的方法著重計(jì)算鋼筋的工程量，嚴(yán)格控制造價(jià)，此外管理人員應(yīng)及時(shí)收集、保存施工圖紙、簽證、報(bào)價(jià)、技術(shù)核定單等資料交予審計(jì)人員，進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)控制造價(jià)的目的，也便于日后的竣工審計(jì)工作。

3.竣工階段

竣工階段的建安成本控制主要包括兩方面，一是工程結(jié)算，此時(shí)需要嚴(yán)格審查施工情況和施工圖紙是否吻合，并具有相應(yīng)的竣工驗(yàn)收單，對(duì)于變更的設(shè)計(jì)要有相應(yīng)的圖紙、單據(jù)和相關(guān)人員的簽字、蓋章，認(rèn)真處理洽商簽證和預(yù)算增減賬目，重點(diǎn)審核材料價(jià)格和竣工調(diào)價(jià)，最后嚴(yán)格按照合同規(guī)定的結(jié)算方法和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行工程結(jié)算。二是結(jié)算審查工作，要嚴(yán)格執(zhí)行審查制度和尾款會(huì)簽制度，避免結(jié)算賬目出現(xiàn)重項(xiàng)、漏項(xiàng)，確保結(jié)算質(zhì)量。

結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，在激烈的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中，房地產(chǎn)企業(yè)必須適應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展的腳步，從自身?xiàng)l件出發(fā)，不斷創(chuàng)新控制建安成本的措施，才能增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，得以穩(wěn)定生存和長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

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