■ 黃濤 沈麒 劉群星

1 研究背景

上海居住房屋的建設(shè)歷程已逾百余年，解放后，新中國(guó)時(shí)期建設(shè)了大量的民用住宅，尤其是改革開(kāi)放后的30多年里，住宅建設(shè)取得了長(zhǎng)足的發(fā)展。根據(jù)上海統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)，截至2011年底，上海市既有房屋存量為98092萬(wàn)m2，其中既有住房面積已達(dá)55077萬(wàn)m2。

在百余年的發(fā)展歷程中，住房的總量和不同類(lèi)型房屋的比重發(fā)生了很多變化，還不斷出現(xiàn)了很多新的類(lèi)型和復(fù)雜的問(wèn)題。居住房屋的分類(lèi)問(wèn)題一直都是住房管理工作中的一個(gè)核心問(wèn)題，房屋建筑類(lèi)型分類(lèi)是房屋管理工作的重要基礎(chǔ)，在房屋測(cè)繪、房屋征收補(bǔ)償、產(chǎn)權(quán)登記等工作中需要應(yīng)用，同時(shí)也是城市未來(lái)建設(shè)發(fā)展規(guī)劃的必要條件。

這些情況使房屋分類(lèi)的管理工作和研究工作，不斷深入，逐步完善，多年來(lái)在居住房屋建筑分類(lèi)方面的管理和研究取得了一些業(yè)績(jī)，為上海的城市發(fā)展提供理論基礎(chǔ)和管理依據(jù)。上海房屋的分類(lèi)主要分為解放前、解放初、后期完善、基本成型四個(gè)階段，近年來(lái)的分類(lèi)研究工作集中在1996年、2006年和2010年三次，都取得了一定的研究成果。

2 上海市房屋建筑分類(lèi)的歷史沿革

2.1 解放前住房分類(lèi)

上海自從19世紀(jì)中期開(kāi)埠以后，租界接踵而起，城市化發(fā)展很快，形成較高的人口密度和建筑密度，建造了大量建筑風(fēng)格各異的房屋。當(dāng)時(shí)的房產(chǎn)商建造簡(jiǎn)陋的木屋用于出租，但由于木板房容易造成火災(zāi)，后來(lái)成排建造磚木結(jié)構(gòu)民居，這就是上海里弄建筑的雛形。隨著城市化擴(kuò)展，里弄民居數(shù)量不斷增加，當(dāng)時(shí)的里弄民居習(xí)慣上分為七種，即老式石庫(kù)門(mén)、西式石庫(kù)門(mén)、廣式石庫(kù)門(mén)、連接式小花園洋房、和式花園洋房、獨(dú)立式花園洋房和公寓。這是上海對(duì)居住房屋進(jìn)行的較早分類(lèi)。

2.2 解放初期的房屋分類(lèi)

解放后上海市房地產(chǎn)管理局把過(guò)去的習(xí)慣分類(lèi)加以簡(jiǎn)化，并結(jié)合房管工作，將上海市較為正規(guī)的居住房屋分為舊式里弄、新式里弄、職工住宅、獨(dú)立住宅和公寓等五類(lèi)。將老式石庫(kù)門(mén)、西式石庫(kù)門(mén)和廣式石庫(kù)門(mén)合并為舊式里弄；將習(xí)慣稱(chēng)為連接式小花園洋房改為新式里弄，以免和花園洋房混淆；原來(lái)和式花園洋房和獨(dú)立式花園洋房合并為獨(dú)立住宅。上述的職工住宅是指解放后大量建造的新工房。

50年代初，國(guó)家將房屋作為國(guó)有資產(chǎn)進(jìn)行租賃，并且由于歷史的原因，上海還有大量的私有出租房，當(dāng)時(shí)的上海市房屋管理部門(mén)在制訂公共房屋租金標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，將房屋劃分為里弄住宅、公寓、辦公、商業(yè)房屋、倉(cāng)庫(kù)、學(xué)校、醫(yī)院、工廠、雜項(xiàng)、搭建等十個(gè)類(lèi)型，按照房屋的建筑類(lèi)型制定了相應(yīng)得租金標(biāo)準(zhǔn)。

1956年后，國(guó)家對(duì)私有出租房進(jìn)行社會(huì)主義改造，公房產(chǎn)業(yè)劇增。當(dāng)時(shí)上海市房屋管理部門(mén)為了建立公房的檔案資料，加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)管理，并且為了統(tǒng)計(jì)的需要，1958年當(dāng)時(shí)的上海市房地產(chǎn)管理局制訂和頒發(fā)了《上海市房屋資料主要指標(biāo)的統(tǒng)一規(guī)定》。在規(guī)定的制訂過(guò)程中，考慮當(dāng)時(shí)按租金標(biāo)準(zhǔn)劃分的里弄住宅、公寓二類(lèi)居住房屋過(guò)于籠統(tǒng)，因此以解放初的舊式里弄、新式里弄、職工住宅、獨(dú)立住宅和公寓等五類(lèi)為基礎(chǔ)進(jìn)行了調(diào)整，將居住房屋分為公寓、獨(dú)立住宅、工人住宅、新式里弄、舊式里弄、簡(jiǎn)屋等六類(lèi)。

六類(lèi)居住房屋中未將“職工住宅”列入，因?yàn)檫@類(lèi)住宅解放后全國(guó)建造量較大，并且建筑形式大同小異，缺少明顯的上海地方特色。

當(dāng)時(shí)舊式里弄在上海有近百年的歷史，建造量大，在所有的居住房屋中占有較大的比例，建造年限的跨度較大，其建造的標(biāo)準(zhǔn)相差較大，如果將其歸入一類(lèi)，不符合當(dāng)時(shí)的實(shí)際情況，因此將舊式里弄細(xì)分為早期石庫(kù)門(mén)房屋和后期石庫(kù)門(mén)房屋。

早期石庫(kù)門(mén)房屋主要為最早建造的三開(kāi)間二廂房，以后出現(xiàn)的二開(kāi)間一廂房的建造時(shí)期有先后，有不少是和三開(kāi)間單元或單開(kāi)間單元鑲拼建造，其中早期建造的廚房屋頂為坡屋面。

后期石庫(kù)門(mén)房屋主要為建造年代較晚的單開(kāi)間石庫(kù)門(mén)房屋，而部分后期建造的二開(kāi)間一廂房中廚房為鋼筋混凝土平屋面，亭子間為鋼筋混凝土樓板，后來(lái)的廣式里弄和后期石庫(kù)門(mén)房屋的年代相近，也歸入該類(lèi)型。

非居住房屋在辦公、商業(yè)房屋、倉(cāng)庫(kù)、學(xué)校、醫(yī)院、工廠、雜項(xiàng)、搭建等八類(lèi)的基礎(chǔ)上，重新分為旅館、辦公建筑、工廠、站場(chǎng)碼頭、倉(cāng)庫(kù)堆棧、商場(chǎng)、店鋪、學(xué)校、文化館、體育場(chǎng)、影劇院、教養(yǎng)院、醫(yī)院、農(nóng)業(yè)建筑、公用設(shè)備、寺廟教堂、宗祠山莊、其他等十八類(lèi)。

上述分類(lèi)中將居住房屋分為六類(lèi)，非居住房屋十八類(lèi)，共計(jì)二十四類(lèi)。至此，初步形成上海市房屋分類(lèi)主要格局。

2.3 后期分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)不斷完善

60年代初，上海市房地產(chǎn)管理局開(kāi)展清查產(chǎn)業(yè)的工作，頒發(fā)了《清查產(chǎn)業(yè)匯總統(tǒng)計(jì)表和調(diào)查記錄表及編制說(shuō)明》，其中有關(guān)房屋類(lèi)型沿襲1958年的二十四類(lèi)分類(lèi)法，只是將“工人住宅”改為“工人新村”，并進(jìn)行了局部的名詞修改。

1979年上海市房地產(chǎn)管理局發(fā)出的《填寫(xiě)產(chǎn)業(yè)目錄口徑的說(shuō)明》，還是沿用二十四類(lèi)，但在名稱(chēng)上又將“工人新村”恢復(fù)為“工人住宅”。

1980年上海市房地產(chǎn)管理局編印的《房地產(chǎn)平面圖測(cè)繪手冊(cè)》也按二十四類(lèi)名稱(chēng)進(jìn)行分類(lèi)。1986年在制訂估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)中將居住房屋的“工人住宅”改為“新建住宅”。

1988年上海市房地產(chǎn)管理局、上海市房產(chǎn)登記發(fā)證辦公室頒布“關(guān)于印發(fā)《上海市房產(chǎn)登記證勘丈口徑及制圖要求(試行)》的通知”，其中在房屋建筑種類(lèi)中將“新建住宅”改為“新工房”。

2.4 現(xiàn)行的房屋分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)

1990年上海市房地產(chǎn)管理局頒布了滬房(1990)規(guī)字發(fā)第518號(hào)文“關(guān)于修訂《上海市房屋建筑類(lèi)型分類(lèi)表》的通知”。六類(lèi)居住房屋局部類(lèi)型進(jìn)行了細(xì)分，將“公寓”分為二級(jí)，為“公寓1(1)”和“公寓1(2)”；將“新工房”改為“職工住宅(新工房)”，分為三類(lèi)，為“職工住宅3(1)”、“職工住宅3(2)”和“職工住宅3(3)”；將“舊式里弄”分為二級(jí)，為“舊式里弄5(1)”和“舊式里弄5(2)”。

十八類(lèi)非居住房屋中將“辦公建筑”改為“辦公樓”，取消“教養(yǎng)院”增加了“福利院”，將“公共設(shè)備”改為“公共設(shè)施用房”。

2003年上海市房屋土地資源管理局為了配合實(shí)施上海市人大常委會(huì)2002年10月31日頒布的《上海市房地產(chǎn)登記條例》，規(guī)范房地產(chǎn)登記行為，進(jìn)一步適應(yīng)上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的需要，頒發(fā)了滬房地資市(2003)141號(hào)文“關(guān)于調(diào)整本市房屋建筑類(lèi)型分類(lèi)的通知”，對(duì)“花園住宅”重新進(jìn)行了定義，增加了“聯(lián)列住宅”和“農(nóng)村住宅”，并將“農(nóng)村住宅”分為二級(jí)，“農(nóng)村住宅(1)”和“農(nóng)村住宅(2)”。

現(xiàn)行的上海居住房屋建筑類(lèi)型分類(lèi)表是以1990年上海市房地產(chǎn)管理局頒布“關(guān)于修訂《上海市房屋建筑類(lèi)型分類(lèi)表》為基礎(chǔ)，輔以2003年的滬房地資市(2003)141號(hào)文“關(guān)于調(diào)整本市房屋建筑類(lèi)型分類(lèi)的通知”作為當(dāng)前的住房分類(lèi)依據(jù)的。上海居住房屋建筑類(lèi)型分類(lèi)的具體情況詳見(jiàn)表1。

表1 現(xiàn)行上海居住房屋建筑類(lèi)型分類(lèi)表

3 上海市房屋建筑分類(lèi)相關(guān)研究成果調(diào)研

3.1 1996年的居住房屋分類(lèi)研究成果

1996上海市科委和上海市房屋土地管理局將《上海市居住房屋分類(lèi)及評(píng)定系統(tǒng)研究》課題下達(dá)給了上海市房地產(chǎn)科學(xué)研究院，上海市房屋土地管理局政策法規(guī)處、房地產(chǎn)交易管理處、安全技術(shù)處、房屋拆遷管理處、房地產(chǎn)權(quán)籍管理處、物業(yè)管理處等相關(guān)處室參與了該課題的研究，該課題研究分二大部分組成。第一部分內(nèi)容：在調(diào)查研究和原有“90標(biāo)準(zhǔn)”的基礎(chǔ)上，對(duì)房屋建筑類(lèi)型進(jìn)行修訂，編制了“上海市居住房屋建筑類(lèi)型分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)”，第二部分內(nèi)容：在調(diào)整后的分類(lèi)表的基礎(chǔ)上編制了“上海市居住房屋建筑類(lèi)型分類(lèi)評(píng)定系統(tǒng)”。

在“上海市居住房屋建筑類(lèi)型分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)”中的房屋建筑分類(lèi)對(duì)1990年的分類(lèi)表進(jìn)行調(diào)整，詳見(jiàn)表2。

“花園住宅”由原來(lái)的一級(jí)按建造時(shí)間分為“花園住宅1”和“花園住宅2”二級(jí)，時(shí)間接點(diǎn)為1949年10月。1949年10月前的“花園住宅1”和原來(lái)的“花園住宅”分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)定義相同。1949年10月后的“花園住宅2”將總體布置可以為獨(dú)立式、和合式和聯(lián)接式三種，但聯(lián)接式花園住宅要求每單元附有花園、汽車(chē)停車(chē)庫(kù)或停車(chē)位。

表2 1996年研究的“新標(biāo)準(zhǔn)”與當(dāng)時(shí)執(zhí)行的“90標(biāo)準(zhǔn)”對(duì)照表

“公寓住宅”還由原來(lái)的二級(jí)按建造時(shí)間分為“公寓住宅1”和“公寓住宅2”。對(duì)于1949年10月以后建造的“公寓住宅2”界定為標(biāo)準(zhǔn)較高的住宅，范圍為外銷(xiāo)房、高標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)銷(xiāo)房(原僑匯房)、外資內(nèi)銷(xiāo)商品房和7層以下(含7層)有電梯的多層住宅等。

“職工住宅(新工房)”改為“新村住宅”，將原來(lái)“職工住宅3(1)”和“職工住宅3(2)”歸入“新村住宅1”，將原來(lái)建造標(biāo)準(zhǔn)較低、小梁薄板結(jié)構(gòu)設(shè)備較差的住宅“職工住宅3(3)”歸入“新村住宅2”。

“舊式里弄”和“新式里弄”合并列入“里弄住宅”中，原來(lái)的名稱(chēng)作為第二級(jí)，將原來(lái)“舊式里弄5(2)”從“里弄住宅”中剔除。

將“舊式里弄5(2)”和原來(lái)的“簡(jiǎn)屋”合并列入“其他住宅”中，“舊式里弄5(2)”改為“零星住宅”和原來(lái)的“簡(jiǎn)屋”一起作為第二級(jí)。

研究的第二部分內(nèi)容是在調(diào)整后的分類(lèi)表的基礎(chǔ)上將第一級(jí)名稱(chēng)作為一級(jí)編碼，第二級(jí)名稱(chēng)作為二級(jí)編碼，以房屋的層數(shù)作為三級(jí)編碼，編制了“上海市居住房屋建筑類(lèi)型分類(lèi)評(píng)定計(jì)算機(jī)系統(tǒng)”。這時(shí)候的研究成果已經(jīng)開(kāi)始嘗試采用房屋類(lèi)型的編碼思想。

3.2 2005年房屋建筑類(lèi)型分類(lèi)研究成果

2005年9月上海市房屋土地管理局將《上海市房屋建筑類(lèi)型分類(lèi)研究》課題下達(dá)給了上海市房地產(chǎn)科學(xué)研究院，課題組對(duì)上海市房屋建筑分類(lèi)情況進(jìn)行調(diào)查研究，收集了解相關(guān)的各種分類(lèi)情況，總結(jié)了一套分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)，將居住建筑分成了八類(lèi)。

本次研究工作中，重新劃分了公寓住宅、對(duì)花園住宅按年代進(jìn)行細(xì)分、增加聯(lián)列住宅、增加村民住宅、調(diào)整職工住宅，新增了公寓住宅1(3)是指的酒店式公寓。在當(dāng)時(shí)的背景下，酒店式公寓和公寓式酒店問(wèn)題分類(lèi)不同專(zhuān)家、學(xué)者意見(jiàn)不同，故特地劃分了一類(lèi)“酒店式公寓”作為公寓的一個(gè)子目，而“公寓式酒店”被認(rèn)為是旅館類(lèi)的非居住建筑。

這次的研究成果中，在1990年分類(lèi)表的基礎(chǔ)上，吸納了2003年“通知”的思想，并就當(dāng)時(shí)的熱點(diǎn)問(wèn)題進(jìn)行了深入分析，對(duì)八類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了更準(zhǔn)確的定義，并進(jìn)行了統(tǒng)一的簡(jiǎn)單編碼，開(kāi)始了建筑類(lèi)型信息化的起步工作。

3.3 2010年居住類(lèi)房屋建筑類(lèi)型分類(lèi)研究成果

2010年，上海市住房保障和房屋管理局批準(zhǔn)了上海市房地產(chǎn)科學(xué)研究院申報(bào)的《上海市居住房屋建筑類(lèi)型分類(lèi)應(yīng)用研究》課題立項(xiàng)建議書(shū)。后房科院根據(jù)當(dāng)時(shí)的實(shí)際情況展開(kāi)調(diào)研，研究成果主要包括上海市居住房屋建筑類(lèi)型分類(lèi)表和相關(guān)研究報(bào)告。

表3 2005年研究的分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)與現(xiàn)行的“2003標(biāo)準(zhǔn)”對(duì)照表

上海市居住房屋建筑類(lèi)型分類(lèi)表與現(xiàn)行的2003標(biāo)準(zhǔn)的對(duì)比結(jié)果詳見(jiàn)表4。

2010年研究成果中，居住類(lèi)房屋建筑分類(lèi)表主要希望對(duì)現(xiàn)行的分類(lèi)表進(jìn)行了如下修改：

(1)按照1949年為分界線(xiàn)進(jìn)行分類(lèi)，增加“老花園住宅”分類(lèi)，將1949年前和1949年以后建造的花園住宅區(qū)分開(kāi)。凡是建筑年代早于1949年的花園住宅均歸入“老花園住宅”中，對(duì)于1949年以后建造的花園住宅，仍舊稱(chēng)作“花園住宅”。

(2)調(diào)整公寓住宅，現(xiàn)將1949年以前建造的公寓(1)歸入二級(jí)分類(lèi)，重新命名為“老公寓”。在“公寓”的二級(jí)分類(lèi)中區(qū)分“多層公寓”、“高層公寓”，按照建筑樓層不同，8層及8層以上稱(chēng)為高層，其余為多層。將職工住宅(1)、部分公寓(2)歸入“高層公寓”，將部分職工住宅(2)、部分公寓(2)歸入“多層公寓”。

(3)增加分類(lèi)“低標(biāo)住宅”，現(xiàn)將原90標(biāo)準(zhǔn)中簡(jiǎn)屋、職工住宅(3)、部分不成套的職工住宅(2)歸入“低標(biāo)住宅”。

(4)增加分類(lèi)“其他”，使得分類(lèi)歸納范圍更加全面完整。

(5)對(duì)房屋類(lèi)型進(jìn)行了相應(yīng)的編碼處理。其中原報(bào)告中分類(lèi)編碼的首位為“1”，為居住類(lèi)土地的代碼，后為了與后續(xù)的 “上海市非居住房屋建筑類(lèi)型分類(lèi)應(yīng)用研究”課題中的非居住房屋類(lèi)型的編碼保持統(tǒng)一，將“1”改為“R”，代表居住用地(Residential)。

這次的居住類(lèi)房屋建筑研究秉承維持目前分類(lèi)現(xiàn)狀的基礎(chǔ)，分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)以建筑形態(tài)為主，同時(shí)考慮將來(lái)發(fā)展方向，名稱(chēng)中性、層次清楚、結(jié)構(gòu)合理，以1949年作為時(shí)間分界線(xiàn)將歷史建筑和新建筑加以區(qū)分，同時(shí)分類(lèi)劃分便于統(tǒng)計(jì)，對(duì)于數(shù)據(jù)庫(kù)影響較小，提高操作效率，有利于新舊分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)銜接。這次分類(lèi)系統(tǒng)的引入了分類(lèi)編碼的概念，設(shè)定了編碼的規(guī)則，并且與非居住分類(lèi)的編碼協(xié)調(diào)統(tǒng)一，這個(gè)編碼的框架基本上可以進(jìn)入實(shí)際的操作階段。

表4 2005年研究的分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)與現(xiàn)行的“2003標(biāo)準(zhǔn)”對(duì)照表

這次課題研究準(zhǔn)確反映了上?，F(xiàn)有房屋類(lèi)型的基本情況，對(duì)上海市當(dāng)前居住類(lèi)房屋建筑分類(lèi)問(wèn)題重新加以研究、予以完善，有利于配合《上海市房地產(chǎn)登記條例》的實(shí)施，規(guī)范房地產(chǎn)登記行為，為今后進(jìn)一步的科學(xué)管理打下基礎(chǔ)，具有較強(qiáng)的必要性和現(xiàn)實(shí)意義。

4 結(jié)論

回顧上海百余年來(lái)的居住房屋分類(lèi)工作和近年來(lái)的主要研究工作，可以看到分類(lèi)管理的生產(chǎn)實(shí)踐和理論研究此消彼長(zhǎng)，相互促進(jìn)，互為基礎(chǔ)，同步發(fā)展的一個(gè)歷程。根據(jù)上述歷程，對(duì)上海居住房屋分類(lèi)的管理和研究工作，可以得出以下結(jié)論：

(1)居住房屋分類(lèi)中的問(wèn)題總是隨著住房建設(shè)和使用的發(fā)展不斷出現(xiàn)的，分類(lèi)管理工作根據(jù)實(shí)際情況不斷進(jìn)行調(diào)整，房屋分類(lèi)理論研究工作總是伴隨著問(wèn)題和解決方案同時(shí)進(jìn)行的。房屋分類(lèi)的研究工作相對(duì)于分類(lèi)中的問(wèn)題總是存在一定的滯后性。

(2)居住房屋分類(lèi)的研究工作之間存在著一定延續(xù)性和連貫性。后期的成果總是建立在前期研究成果和研究成果影響的分類(lèi)政策、分類(lèi)現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上的，這些影響可能存在顯性的和隱形的區(qū)別，但是前期研究成果的作用總是只有必要的。

(3)居住房屋類(lèi)型的編碼思想歷經(jīng)幾次研究工作，逐步成熟，逐步趨于實(shí)際應(yīng)用，能夠?yàn)樽》抗芾硇畔⒒峁┮恍┍憷?/p>

近年來(lái)，在居住房屋建設(shè)方面又出現(xiàn)了很多新情況，比如無(wú)法區(qū)分主次綜合樓、建設(shè)在其他類(lèi)型土地上的居住房屋、單位集資修建的宿舍樓，這些房屋在統(tǒng)計(jì)、管理、規(guī)劃等方面勢(shì)必提出分類(lèi)的工作要求，也將帶來(lái)新的研究問(wèn)題，需要不斷深入分析、研究、總結(jié)，找到適當(dāng)?shù)慕鉀Q方案。