【摘 要】 近年來，我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起著愈來愈重要的作用，然而，我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制已難以適應(yīng)當(dāng)前房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，因此，有必要開征物業(yè)稅來完善房地產(chǎn)稅制。實施物業(yè)稅首先應(yīng)該對物業(yè)稅的稅基評估，文章結(jié)合國際經(jīng)驗，分別從稅基評估主體的選擇、客體的選擇、評估內(nèi)容、評估基準(zhǔn)日及周期、評估方法、技術(shù)和評估的配套措施這幾方面設(shè)計了物業(yè)稅稅基評估體系，并以哈爾濱市為例，選取了47個有一定特征的房產(chǎn)數(shù)據(jù)信息，對其進(jìn)行逐步回歸分析，建立相應(yīng)的評估模型。

【關(guān)鍵詞】 物業(yè)稅； 稅基評估； 評估體系； 批量評估

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制存在著一系列問題，房地產(chǎn)稅制改革在所難免，而改革的方向就是在全國范圍內(nèi)逐步推進(jìn)物業(yè)稅。在我國，科學(xué)確定物業(yè)稅稅基的價值是順利開征物業(yè)稅的重要前提之一。鑒于物業(yè)稅是對房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征收的一種稅，無法取得房地產(chǎn)市場交易中真實的價格，所以不得不通過評估取得其近似的市場價值?？傊?，構(gòu)建一個符合我國國情的物業(yè)稅稅基評估體系是我國開征和實施物業(yè)稅的必要前提和基礎(chǔ)。

一、稅基評估主體的選擇

稅基評估主體通常劃分為兩種：（1）政府評估機(jī)構(gòu)；（2）非政府評估機(jī)構(gòu)。我國應(yīng)設(shè)立準(zhǔn)政府性質(zhì)的物業(yè)稅稅基評估機(jī)構(gòu)作為物業(yè)稅稅基評估的主體，其評估工作應(yīng)該由省級政府進(jìn)行。政府設(shè)立專門的稅基評估機(jī)構(gòu)，其負(fù)責(zé)制定稅基評估工作相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)，以及與政府其他部門協(xié)調(diào)溝通獲得稅基評估所需要的數(shù)據(jù)信息，進(jìn)行信息的傳遞，問題的溝通和協(xié)調(diào)，并委托專業(yè)的社會評估中介機(jī)構(gòu)對稅基進(jìn)行評估。為了避免在稅基評估工作中出現(xiàn)違規(guī)的行為，政府可以在專門的稅基評估機(jī)構(gòu)中設(shè)立相應(yīng)的監(jiān)督部門，對委托的社會評估中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行監(jiān)督和管理，并對其工作進(jìn)行定期的檢查和審核，以確保評估結(jié)果的準(zhǔn)確性、合理性和權(quán)威性。委托中介機(jī)構(gòu)對稅基進(jìn)行評估，不僅可以利用中介機(jī)構(gòu)的技術(shù)和人才雙重優(yōu)勢，保證了評估的專業(yè)水平，而且還可以降低政府評估工作的成本，提高了工作效率。

二、稅基評估客體的選擇

稅基評估的客體主要是不動產(chǎn)，也就是房地產(chǎn)。就目前來看，主要存在以下三種評估客體：（1）土地；（2）建筑物；（3）土地和建筑物。我國物業(yè)稅稅基評估的客體應(yīng)該是土地與地上建筑物。我國的自然人和法人能夠取得土地的使用權(quán)和房屋的所有權(quán)，因此，土地的使用權(quán)和地上建筑物以及其附屬設(shè)施的所有權(quán)都?xì)w屬于統(tǒng)一整體，若對他們的價值進(jìn)行劃分，會有一定的難度。將土地與地上建筑物作為統(tǒng)一的整體，可以增加評估工作的可操作性，提高工作效率，降低評估成本。此外，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)給不動產(chǎn)帶來的增值，也會從土地與地上建筑物的價值中綜合地反映出來。

三、稅基評估內(nèi)容

物業(yè)稅稅基評估內(nèi)容就是物業(yè)稅的計稅依據(jù)，也就是物業(yè)稅的稅基。一般有三種形式：（1）評估不動產(chǎn)的面積；（2）評估不動產(chǎn)的租金價值；（3）評估不動產(chǎn)的市場價值。絕大多數(shù)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家均采用不動產(chǎn)市場價值作為計稅依據(jù)，在公開交易的市場中，自愿的買賣雙方達(dá)成公平的交易價格就是市場價值，因此，市場價值比較容易確定。我國在物業(yè)稅稅基評估模擬實踐中主要是區(qū)分房地產(chǎn)自用和出租這兩種用途，以市場價值作為自用房地產(chǎn)的計稅依據(jù)，以租金價值作為出租且提供合理租金價值的房地產(chǎn)的計稅依據(jù)，若不能提供準(zhǔn)確的租金價值，應(yīng)有專業(yè)的評估機(jī)構(gòu)，確定一個合理的租金價值，作為其計稅依據(jù)。

四、稅基評估基準(zhǔn)日及周期

稅基評估基準(zhǔn)日就是稅基評估結(jié)果相對應(yīng)的日期，該評估結(jié)果反映的是全體不動產(chǎn)在該評估基準(zhǔn)日時相應(yīng)的應(yīng)稅價值。評估基準(zhǔn)日應(yīng)該是一個統(tǒng)一的，并且相對固定的日期，為了方便與會計年度和財政年度相吻合，一般可以將評估基準(zhǔn)日選擇在年末（12月31日）或者年初（1月1日）。

稅基評估周期是指兩次稅基評估的時間間隔。與一般的單次房地產(chǎn)評估不一樣，稅基評估需要確定一個評估周期。經(jīng)過一個評估周期之后，要對相同的評估對象進(jìn)行重估，這樣可以保證稅基評估價值更加接近于實際的市場價值。評估周期是由房地產(chǎn)市場變化情況和房地產(chǎn)稅征收管理工作需要來確定的，在選擇評估周期時，一般要考慮兩方面的因素：一是房地產(chǎn)價值波動情況；二是評估成本。由于我國房地產(chǎn)的市場價值變動較快，各地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度差距較大，在選擇評估周期時，我國可以先由國家制定一個浮動期間，再由各省根據(jù)實際情況，有針對性地選擇適合本省自身發(fā)展特點(diǎn)的評估周期。在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，房地產(chǎn)市場價值變動較大，可以選擇1年為一個評估周期；在經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)地區(qū)，房地產(chǎn)市場價值變動較小，可以選擇3—5年為一個評估周期。各地區(qū)在確定評估周期之后，不應(yīng)該隨意變更。

五、稅基評估方法

（一）市場比較法

該方法運(yùn)用的是替代原理，主要適用于具有公開活躍的房地產(chǎn)交易市場，且交易價格是供求雙方共同作用而形成的均衡價格，比如商品住房，商業(yè)鋪面等。其主要思路：P=P’×a1×a2…×an，式中P為待估房地產(chǎn)的價值，P’為類似房地產(chǎn)市場價值，a1、a2、…、an為修正因子，分別代表區(qū)域因素（環(huán)境質(zhì)量、區(qū)位等）修正系數(shù)，交易時間修正系數(shù)，交易情況修正系數(shù)、個別因素修正系數(shù)等。

（二）收益還原法

該方法適用于經(jīng)營性房地產(chǎn)價格測算，如賓館、飯店、商場、電影院、游樂場等。主要思路：P=■■，其中P代表待估房地產(chǎn)價值，Rt代表以后第t年收益，r代表折現(xiàn)率，t為收益年限。

（三）重置成本法

該方法主要適用于很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)，以及沒有獨(dú)立獲利能力的非營利性房地產(chǎn)價值評估，比如學(xué)校、體育館、圖書館、醫(yī)院、公園等公共建筑、公共設(shè)施用地。其主要思路：P=VL+VB=（A+B+L+T）+（C-Depr），其中P為待評估房地產(chǎn)的價值，VL為土地評估價值，VB為房屋建筑物評估價值，A為土地取得費(fèi)用，B為土地開發(fā)費(fèi)用，L為利潤，T為稅費(fèi)，C為房屋建筑物重置成本，Depr為各種貶值因素，包括實體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值。

綜上可知，不同的評估方法有各自適用的條件，運(yùn)用不同的評估方法會得出不同的評估價值，因此，在實際應(yīng)用時，應(yīng)根據(jù)不同的適用條件謹(jǐn)慎選擇。

六、稅基評估技術(shù)

我國房地產(chǎn)數(shù)量極其龐大，若對房地產(chǎn)逐一進(jìn)行評估，不僅會浪費(fèi)時間，而且還會耗費(fèi)大量的人力物力，因此，為了提高評估效率，降低評估成本，我們需要在以上三種評估方法的基礎(chǔ)上采用批量評估技術(shù)對房地產(chǎn)價值進(jìn)行評估。隨著計算機(jī)技術(shù)的發(fā)展，批量評估運(yùn)用計算機(jī)作為輔助，并結(jié)合多元回歸分析的數(shù)理統(tǒng)計方法，形成了計算機(jī)輔助批量評估技術(shù)。目前國外大多數(shù)國家都采用這種方法對稅基進(jìn)行評估，一般包括以下七個基本步驟：第一，確定所要評估房地產(chǎn)的特征。批量評估的客體一般是某一區(qū)域具有相似特征的房地產(chǎn)，而這一區(qū)域中個別房地產(chǎn)的特征可能會與其他房地產(chǎn)有較大差異，對于個別房地產(chǎn)而言，就不適宜用批量評估方法，應(yīng)該選用單宗評估方法，以確保評估結(jié)果更加符合實際情況。第二，確定市場區(qū)域。在同一區(qū)域之內(nèi)，影響房地產(chǎn)價值的因素基本相同。第三，確定影響房地產(chǎn)價值形成的因素。在批量評估建模時首先要確定影響價值的因素，這些影響因素通常包括：房地產(chǎn)自身的特征，如面積、房屋的朝向、房齡、建筑結(jié)構(gòu)、裝修的豪華程度等；房地產(chǎn)所處區(qū)域的特征，如所在社區(qū)配套設(shè)施的完善程度、周圍的景觀、交通便利程度、周邊綠化等；經(jīng)濟(jì)層面的特征，如經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度、居民收入水平等。第四，根據(jù)確定的影響價值形成的因素建立模型。將確定的因素量化，把房地產(chǎn)近期交易價格和已確定的因素進(jìn)行多元回歸分析，得出適用于該評估區(qū)域的批量評估模型。評估模型一般選擇線性回歸模型，即模型中含有多個解釋變量，其通常形式為：yi=α0+α1x1+α2x2+…+aixi，式中，yi是物業(yè)稅稅基的評估值，x1，x2，…，xi是解釋變量，為影響房地產(chǎn)價值形成的因素，α0是常數(shù)項，α1，α2，…，αi是解釋變量的系數(shù)，為各影響因素對yi的影響程度。第五，校準(zhǔn)模型。這一過程就是確定模型中常數(shù)項和各解釋變量的系數(shù)的過程，通常是用已有的銷售數(shù)據(jù)來進(jìn)行校準(zhǔn)，模型的校準(zhǔn)通常需要經(jīng)過多次的多元回歸分析技術(shù)后才能確定下來。第六，應(yīng)用評估模型進(jìn)行推論判斷。根據(jù)所要評估房地產(chǎn)的各種數(shù)據(jù)信息，運(yùn)用上述經(jīng)過校準(zhǔn)的評估模型，獲得待估房地產(chǎn)的評估值。第七，檢查批量評估結(jié)果。得到評估值之后，還要進(jìn)行評估結(jié)果的比率指標(biāo)檢驗分析，使之符合一定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。若未通過檢查，則需要對待估資產(chǎn)重新評估或者對模型重新調(diào)整。

以哈爾濱市為例，選取哈爾濱市南崗區(qū)、道里區(qū)、道外區(qū)、香坊區(qū)和松北區(qū)這五個區(qū)的某些生活小區(qū)中47個房產(chǎn)作為實驗對象，進(jìn)一步說明稅基評估方法的應(yīng)用。

表1是2012年哈爾濱市47個樣本數(shù)據(jù)，所有樣本房產(chǎn)處在同一市場區(qū)域內(nèi)。表1中包含了房產(chǎn)的銷售價格Y和影響價格的九大因素：地理位置、樓層、臥室數(shù)、衛(wèi)生間數(shù)、客廳數(shù)、陽臺數(shù)、裝修情況、建筑面積、房齡。

把影響價格的9個因素作為模型的解釋變量，房產(chǎn)的銷售價格作為模型的被解釋變量，建立線性回歸模型：

Y=α0+α1x1+α2x2+…+α9x9+ui （i=1，2，…，9）

用EViews6.0相關(guān)矩陣分析發(fā)現(xiàn)一些解釋變量間存在相關(guān)系數(shù)較高的現(xiàn)象，說明解釋變量之間存在多重共線性，因此需要剔除一些可被替代的解釋變量。通過相關(guān)矩陣可以發(fā)現(xiàn)臥室數(shù)x3、衛(wèi)生間數(shù)x4、客廳數(shù)x5、陽臺數(shù)x6和建筑面積x8這5個解釋變量之間相關(guān)系數(shù)較高，出于經(jīng)濟(jì)意義的考慮，這里保留建筑面積x8。采用逐步回歸法對模型作進(jìn)一步的分析：

1.作Y對x1的回歸方程

Y=49.33501+11.08154x1

t=（5.742913） （4.109485） R2=0.256720

2.作Y對x2的回歸方程

Y=75.05610+0.515474x2

t=（10.22235） （0.982130） R2=-0.000771

3.作Y對x7的回歸方程

Y=69.05436+7.493630x7

t=（9.726672） （2.094124） R2=0.068550

4.作Y對x8的回歸方程

Y=-3.676735+0.849187x8

t=（-0.331799） （7.907806） R2=0.572226

5.作Y對x9的回歸方程

Y=104.7834-4.659389x9

t=（14.81992） （-4.106433） R2=0.256419

由于x2擬合優(yōu)度R2太低，并且不符合實際經(jīng)濟(jì)意義，因此將x2剔除，繼續(xù)對剩余的4個解釋變量進(jìn)行逐步回歸分析。

四個一元回歸模型的擬合優(yōu)度排序，第一為x8 R2=0.572226；第二為x1 R2=0.256720；第三為x9 R2=0.256419；第四為x7 R2=0.068550。依據(jù)R2最大原則，挑選出第一個解釋變量x8。

（1）在x8的基礎(chǔ)上，引入x1作Y對x1、x8的回歸方程

Y=-24.69704+9.376764x1+0.793689x8

t=（-2.770921） （6.133871） （9.890734）

R2=0.764166

擬合優(yōu)度增加，t檢驗顯著，參數(shù)符號符合經(jīng)濟(jì)意義，保留x1。

（2）引入x9，作Y對x1、x8、x9的回歸方程

Y=-8.629443+8.507783x1+0.732029x8-1.447211x9

t=（-0.750903）（5.563035）（8.855046）（-2.103219）

R2=0.781191

擬合優(yōu)度增加，t檢驗顯著，參數(shù)符號符合經(jīng)濟(jì)意義，保留x9。

（3）引入x7，作Y對x1、x7、x8、x9的回歸方程

Y=-10.97309+9.406327x1+4.596822x7+0.659276x8

-1.468585x9

t=（-1.012266）（6.359806）（2.582425）（7.976354）

（-2.270428）

R2=0.806677

擬合優(yōu)度增加，t檢驗顯著，參數(shù)符號符合經(jīng)濟(jì)意義，保留x7。

至此，確定了地理位置x1、裝修情況x7、建筑面積x8和房齡x9這4個解釋變量可以近似的解釋房產(chǎn)的銷售價格。評估模型為：

Y=-10.97309+9.406327x1+4.596822x7+0.659276x8

-1.468585x9

t=（-1.012266）（6.359806）（2.582425） （7.976354）

（-2.270428）

R2=0.806677 F=48.98606

建立了評估模型后，還要進(jìn)行評估質(zhì)量的檢驗。根據(jù)模型確定房產(chǎn)的評估價值，進(jìn)一步計算出與銷售價格的絕對差額和銷售比率（見表2）。

評估總價值=3 792.589693（萬元）

總銷售額=3 792.59（萬元）

銷售比率中值=1.028636

銷售比率平均數(shù)=1.0139168

離散系數(shù)=100**M=100**1.028636=10.900237

其中AR為銷售比率，M為銷售比率中值。

價格相關(guān)差額=銷售比率平均數(shù)/（評估總價值/實際總價格）=1.0139168/（3 792.589693/3 792.59）

=1.013917

檢驗標(biāo)準(zhǔn)為銷售比率中值處在0.9～1.1之間，離散系數(shù)處在10.0～20.0之間，價格相關(guān)差額處在0.98～1.03之間，從檢驗結(jié)果可以看出，此評估模型與檢驗標(biāo)準(zhǔn)相符，不需要做大的調(diào)整。

七、稅基評估的配套措施

（一）建立批量評估數(shù)據(jù)庫

批量評估數(shù)據(jù)庫是建立批量評估模型，實施稅基評估的基礎(chǔ)，所以，數(shù)據(jù)庫中數(shù)據(jù)的質(zhì)量與數(shù)量至關(guān)重要。數(shù)據(jù)庫中應(yīng)包括房地產(chǎn)信息和市場信息，比如房屋的面積、房齡、朝向、裝修情況等各種影響房地產(chǎn)價值形成的因素，以及房屋新建、改造、拆遷、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移等的信息，數(shù)據(jù)庫的建立需要以一個完善的產(chǎn)權(quán)登記制度為前提。

（二）建立稅基評估爭議處理制度

開征物業(yè)稅會涉及到納稅人自身利益，因此在正式征收之前，需要在相關(guān)的媒體和網(wǎng)站上公布初評結(jié)果。若納稅人對稅基評估結(jié)果存在的異議，可以向稅基評估機(jī)構(gòu)提出申訴請求，評估機(jī)構(gòu)應(yīng)對有異議的房地產(chǎn)進(jìn)行重新評估；若納稅人對重新評估的結(jié)果仍不滿意，可以向當(dāng)?shù)卦u估主管部門申請行政復(fù)議；若仍對評估結(jié)果有異議，可以申請仲裁或提起訴訟。

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