【摘 要】 住宅房地產(chǎn)稅基評(píng)估主要技術(shù)路徑有市場(chǎng)法和成本法。住宅房地產(chǎn)稅基評(píng)估方法的選擇在很大程度上取決于所能獲得數(shù)據(jù)的質(zhì)量和可靠性。市場(chǎng)法運(yùn)用于住宅房地產(chǎn)稅基評(píng)估需要大量詳實(shí)、可靠和令人信服的房屋交易信息。文章緊密結(jié)合我國(guó)的實(shí)際情況，指出我國(guó)住宅房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)信息不公開(kāi)使得市場(chǎng)法在住宅房地產(chǎn)稅基評(píng)估應(yīng)用中會(huì)受到限制。在此基礎(chǔ)上提出采用成本法，將住宅房地產(chǎn)稅基一分為二，分別進(jìn)行土地和建筑物價(jià)值評(píng)估，并詳細(xì)論述了這一評(píng)估的技術(shù)路徑，這一技術(shù)路徑下的土地價(jià)值和建筑物價(jià)值評(píng)估都有各自充分、詳實(shí)和可靠的數(shù)據(jù)來(lái)源。

【關(guān)鍵詞】 住宅房地產(chǎn)； 稅基評(píng)估； 市場(chǎng)法； 成本法； 房屋產(chǎn)權(quán)信息

國(guó)際上采用收益法的思路進(jìn)行住宅房地產(chǎn)稅基測(cè)算的國(guó)家和地區(qū)較少，主要采用市場(chǎng)法和成本法進(jìn)行住宅房地產(chǎn)稅基評(píng)估。以美國(guó)和立陶宛為代表的不少國(guó)家都采用市場(chǎng)法進(jìn)行住宅房地產(chǎn)稅基評(píng)估。采用市場(chǎng)法進(jìn)行住宅房地產(chǎn)稅基評(píng)估的前提是評(píng)估機(jī)構(gòu)必須能夠獲得真實(shí)、可靠和令人信服的高質(zhì)量的交易數(shù)據(jù)?？梢哉f(shuō)，房屋產(chǎn)權(quán)信息公開(kāi)度與信息真實(shí)度對(duì)稅基評(píng)估影響較大，直接制約了我國(guó)居民住宅房地產(chǎn)稅基評(píng)估的技術(shù)路徑。

一、房屋產(chǎn)權(quán)信息公開(kāi)與信息真實(shí)度對(duì)稅基評(píng)估的影響

（一）房屋產(chǎn)權(quán)信息公開(kāi)對(duì)稅基評(píng)估的影響

在大多數(shù)發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)，政府登記的房屋產(chǎn)權(quán)信息都對(duì)外公開(kāi)，市民所擁有的所有房地產(chǎn)任何人都可直接查詢獲取，而且絕大部分查詢都是免費(fèi)的。以美國(guó)為例，美國(guó)實(shí)行契約登記制度，購(gòu)房并無(wú)類似我們的房產(chǎn)證，美國(guó)所有房產(chǎn)信息，包括房屋交易和納稅信息都在市政府有詳細(xì)的備案，任何人都可以登錄政府網(wǎng)站查詢包括房屋產(chǎn)權(quán)擁有人在內(nèi)的所有信息，少數(shù)沒(méi)有政府網(wǎng)站的地區(qū)，民眾可以去政府辦公室查詢，需要說(shuō)明的是，不僅是自己的，任何人的房產(chǎn)他人都可以查詢到。

為什么房屋產(chǎn)權(quán)信息還會(huì)完全公開(kāi)，讓別人隨意查詢？主要原因有二：第一，反腐的問(wèn)題。房地產(chǎn)作為資產(chǎn)價(jià)值存在形態(tài)，承載了無(wú)論是個(gè)人還是家庭財(cái)產(chǎn)的主要部分，只要公布房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)信息，貪污的財(cái)產(chǎn)就不易找到像樣的載體。第二，采用市場(chǎng)法進(jìn)行稅基評(píng)估，公平公開(kāi)透明地課征房產(chǎn)稅。一般的稅基評(píng)估方法都是計(jì)算機(jī)輔助批量評(píng)估方法，該稅基評(píng)估方法選用所需要考慮的因素通常有數(shù)據(jù)質(zhì)量、數(shù)據(jù)信息的可靠性、數(shù)據(jù)收集的難易程度、批量評(píng)估技術(shù)數(shù)據(jù)分析系統(tǒng)等。數(shù)據(jù)信息的可靠性、交易案例和數(shù)據(jù)真實(shí)可靠是稅基評(píng)估的生命力所在，如果信息不公開(kāi)透明，一般情況下民眾會(huì)懷疑其來(lái)源的可靠性。稅基評(píng)估如果采用可比銷售法則必須確保交易案例和數(shù)據(jù)真實(shí)可靠，數(shù)據(jù)真實(shí)可靠是批量評(píng)估采用可比銷售法的關(guān)鍵。如果不公開(kāi)房屋產(chǎn)權(quán)信息，民眾就無(wú)法驗(yàn)證房屋交易信息的可靠性，一個(gè)無(wú)法驗(yàn)證可靠性的數(shù)據(jù)系統(tǒng)是無(wú)法取信于民的。換言之，采用市場(chǎng)法的稅基批量評(píng)估就不會(huì)被民眾認(rèn)可?；谝陨显?，包括房屋所有權(quán)人在內(nèi)的房產(chǎn)信息必須公開(kāi)，這是個(gè)繞不過(guò)去的坎。比中國(guó)更加重視保護(hù)隱私的美國(guó)也只得選擇完全公開(kāi)私人房屋產(chǎn)權(quán)等信息。

（二）我國(guó)房屋產(chǎn)權(quán)信息保密和買賣現(xiàn)狀對(duì)稅基評(píng)估的影響

在我國(guó)意欲查詢他人房屋產(chǎn)權(quán)信息，必須首先申請(qǐng)，再由有關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)層層審批，除了在司法支持下的追債，絕大多數(shù)情況下，個(gè)人是不允許查詢他人房產(chǎn)任何信息的。

2012年，廣州先后發(fā)生了“房叔”和“房嬸”事件。事件發(fā)生后，廣州市房地產(chǎn)檔案館為了堵塞管理漏洞，立即對(duì)系統(tǒng)及現(xiàn)行查詢制度、流程進(jìn)行分析，從加強(qiáng)人員管理教育、提升技術(shù)防控手段方面入手進(jìn)行整改。2013年2月18日新聞也陸續(xù)報(bào)道了，福建、江蘇等地以“進(jìn)一步處理好物權(quán)公示和隱私保護(hù)的關(guān)系”為由，強(qiáng)化對(duì)房屋信息查詢的限制措施?？梢?jiàn)，在我國(guó)，未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，公開(kāi)居民房屋產(chǎn)權(quán)信息是不可能的。

一旦開(kāi)征房產(chǎn)稅，那就表明大家需要依據(jù)所擁有的財(cái)產(chǎn)對(duì)社會(huì)進(jìn)行納稅，做貢獻(xiàn)，如果有人弄虛作假，對(duì)于那些如數(shù)繳納房產(chǎn)稅的國(guó)民而言就不公平，因此，大家會(huì)不斷向政府發(fā)問(wèn)，民眾的知情權(quán)為何被剝奪？為什么不公開(kāi)包括房屋產(chǎn)權(quán)人姓名和房屋納稅記錄等信息在內(nèi)的房屋信息管理系統(tǒng)？何時(shí)公開(kāi)房屋信息管理系統(tǒng)？未免陷入此等尷尬境地，因而短期內(nèi)不會(huì)推房地產(chǎn)稅。只要賣地的土地出讓金還夠地方政府開(kāi)支，住宅房地產(chǎn)稅就不會(huì)開(kāi)征。因此，不少專家認(rèn)為在中國(guó)，相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)，不具備課征房產(chǎn)稅的現(xiàn)實(shí)條件。這一觀點(diǎn)值得商榷，但房屋產(chǎn)權(quán)信息不公開(kāi)對(duì)住宅房地產(chǎn)稅和住宅房地產(chǎn)稅基評(píng)估影響巨大卻毋庸置疑。

此外，還有一個(gè)房屋交易的陰陽(yáng)合同行為問(wèn)題。陰陽(yáng)合同行為指房屋交易雙方為了規(guī)避稅費(fèi)，簽訂兩個(gè)房屋交易合同，政府登記備案的合同與實(shí)際的交易合同有非常大的出入，前者在交易金額上較之后者低了許多。這種違法行為的原動(dòng)力主要是買方想少交稅費(fèi)，而且為了盡快促成房屋交易，房屋經(jīng)紀(jì)公司對(duì)這一行為樂(lè)觀其成，有的甚至出謀劃策。房屋交易陰陽(yáng)合同導(dǎo)致備案的交易數(shù)據(jù)嚴(yán)重失真。陰陽(yáng)合同占所有二手房成交的比例可能達(dá)到70%以上，甚至達(dá)到90%，果真如此，收集到的這些交易數(shù)據(jù)有何實(shí)際意義？如果使用這些失真數(shù)據(jù)，只會(huì)讓評(píng)估結(jié)果扭曲。在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)，房屋交易的陰陽(yáng)合同行為導(dǎo)致的高質(zhì)量基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的缺失將制約我國(guó)市場(chǎng)法在住宅房地產(chǎn)稅基評(píng)估領(lǐng)域有效推行。應(yīng)當(dāng)說(shuō)，房屋交易的陰陽(yáng)合同行為從根上講也是由于房屋產(chǎn)權(quán)信息不公開(kāi)造成的。由于房屋管理信息系統(tǒng)不對(duì)外公開(kāi)，陰陽(yáng)合同行為具有隱蔽性，除了交易雙方和房屋經(jīng)紀(jì)公司外，無(wú)人知曉。換句話說(shuō)，社會(huì)無(wú)法對(duì)這一不法行為進(jìn)行監(jiān)督，打擊陰陽(yáng)合同行為難度非常大。房屋交易陰陽(yáng)合同行為嚴(yán)重影響了數(shù)據(jù)質(zhì)量，限制了市場(chǎng)法在住宅房地產(chǎn)稅基評(píng)估當(dāng)中的運(yùn)用。

二、我國(guó)居民住宅房地產(chǎn)稅基評(píng)估技術(shù)的確定

通過(guò)對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)信息公開(kāi)與否以及房屋交易陰陽(yáng)合同行為對(duì)住宅房地產(chǎn)稅基評(píng)估的影響分析，筆者發(fā)現(xiàn)，這些因素會(huì)嚴(yán)重影響市場(chǎng)法在住宅房地產(chǎn)稅基批量評(píng)估中的應(yīng)用。一定意義上講，是否采用市場(chǎng)法進(jìn)行住宅房地產(chǎn)稅基的計(jì)算機(jī)輔助批量評(píng)估作業(yè)取決于是否公開(kāi)房屋產(chǎn)權(quán)信息，因?yàn)槿绻还_(kāi)產(chǎn)權(quán)信息就無(wú)法獲得足夠令人信服的可比交易案例。但是，房屋產(chǎn)權(quán)信息不公開(kāi)不代表就不能進(jìn)行住宅房地產(chǎn)稅基評(píng)估。課征房地產(chǎn)稅不取決于是否公開(kāi)房屋產(chǎn)權(quán)信息，主要取決于地方財(cái)政收入問(wèn)題。

（一）我國(guó)居民住宅房地產(chǎn)稅基評(píng)估技術(shù)的路線選擇

目前我國(guó)不宜采用市場(chǎng)法進(jìn)行住宅房地產(chǎn)稅基評(píng)估，但是，完全可以采取其他的評(píng)估方法，比如德國(guó)采用成本法進(jìn)行住宅房地產(chǎn)稅基就是較好的借鑒。從技術(shù)上講，是否開(kāi)征住宅房地產(chǎn)稅不在于稅基評(píng)估的技術(shù)問(wèn)題，稅基評(píng)估技術(shù)問(wèn)題不會(huì)成為課征房產(chǎn)稅的攔路虎，只要愿意開(kāi)征，稅基評(píng)估的技術(shù)問(wèn)題是可以解決的。

我國(guó)對(duì)個(gè)人住房開(kāi)征房產(chǎn)稅，其稅基確定技術(shù)主要有三種：第一種，按照交易價(jià)格課稅，主要在試行階段，沒(méi)有評(píng)估經(jīng)驗(yàn)。第二種，做好了部分稅基評(píng)估準(zhǔn)備工作，擁有相對(duì)完善的房屋信息數(shù)據(jù)，可以開(kāi)展稅基評(píng)估，在一些能夠負(fù)擔(dān)較大CAMA和地理信息系統(tǒng)（GIS）初期建設(shè)成本的大城市，可采用CAMA和GIS進(jìn)行計(jì)算機(jī)輔助批量評(píng)估作業(yè)。只不過(guò)，由于無(wú)法確保房屋交易等信息的真實(shí)性，我國(guó)不便于采用可比銷售法，可以通過(guò)基準(zhǔn)地價(jià)和工程造價(jià)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)來(lái)評(píng)估其課稅價(jià)值。第三種，可以學(xué)習(xí)美國(guó)等國(guó)家經(jīng)驗(yàn)，只要能夠公開(kāi)房屋管理信息系統(tǒng)、能夠確保房屋交易等信息的真實(shí)性，即可采用以交易為目的、價(jià)值類型為市場(chǎng)價(jià)值、方法為可比銷售法的計(jì)算機(jī)輔助批量評(píng)估作業(yè)模型。第二種技術(shù)有些類似德國(guó)住宅房地產(chǎn)稅基評(píng)估方法，我們可以效仿德國(guó)稅基評(píng)估的方法，一直采用第二種技術(shù)。當(dāng)然在具備條件的情況下，也可以采用第三種技術(shù)，但并不是說(shuō)第二種技術(shù)采用一段時(shí)間后就必然會(huì)發(fā)展到采用第三種技術(shù)。需要說(shuō)明的是，盡管在國(guó)際上使用比較廣泛，價(jià)值類型為市場(chǎng)價(jià)值、以交易為目的、可比銷售法為核心的第三種技術(shù)用于住宅房地產(chǎn)稅基評(píng)估存在爭(zhēng)議。

我國(guó)目前采用第一種方法來(lái)確定稅基評(píng)估值，即以交易價(jià)格為課稅基礎(chǔ)。將來(lái)應(yīng)當(dāng)采用第二種，即采用計(jì)算機(jī)輔助批量評(píng)估技術(shù)與地理信息系統(tǒng)，依據(jù)房產(chǎn)稅基評(píng)估的標(biāo)準(zhǔn)程序和規(guī)范，確保高質(zhì)量和高效率，大大提高評(píng)估的作業(yè)水平，滿足房產(chǎn)課稅的需求。

（二）我國(guó)居民住宅房地產(chǎn)稅基評(píng)估技術(shù)的方法分析

采用成本法思路進(jìn)行住宅房地產(chǎn)稅基評(píng)估，需將建筑和土地分別估價(jià)。無(wú)論是建筑還是土地價(jià)值，都可以采用稅基批量評(píng)估方法。

土地價(jià)值擬通過(guò)基準(zhǔn)地價(jià)來(lái)獲取，建筑物價(jià)值通過(guò)每年公布的建造成本來(lái)調(diào)整。我國(guó)對(duì)城市基準(zhǔn)地價(jià)有規(guī)定，一般要求2—3年調(diào)整一次城市基準(zhǔn)地價(jià)，在地價(jià)比較穩(wěn)定的時(shí)期，調(diào)整的周期可以適當(dāng)延長(zhǎng)。當(dāng)然，有些城市可能周期長(zhǎng)了點(diǎn)，如北京市，1993年公布了基準(zhǔn)地價(jià)，2002年調(diào)整了北京市的基準(zhǔn)地價(jià)。周期雖然長(zhǎng)了點(diǎn)，但畢竟還是有了城市基準(zhǔn)地價(jià)。此處節(jié)選了2002年調(diào)整后的基準(zhǔn)地價(jià)表有關(guān)居住用途的數(shù)據(jù)，見(jiàn)表1。據(jù)京政發(fā)〔2002〕32號(hào)之《附件五：北京市基準(zhǔn)地價(jià)級(jí)別范圍》可以看出三、四、五級(jí)范圍大致對(duì)應(yīng)北京的三、四、五環(huán)。

稅基評(píng)估的土地價(jià)值部分即可依據(jù)其基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行調(diào)整。如果基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整周期過(guò)長(zhǎng)，在以基準(zhǔn)地價(jià)為主要依據(jù)的前提下，可以輔助性參考?xì)v年土地招拍掛數(shù)據(jù)，如北京市2011年土地出讓情況，見(jiàn)表2。2011年，北京市出讓住宅用地35宗，樓面地價(jià)為5 112元/平方米。

對(duì)于建筑物的稅基價(jià)值而言，首先參考該區(qū)域工程造價(jià)平均水平。由于每宗房產(chǎn)建筑物稅基價(jià)值受到其位置（影響不是特別大）、面積、戶型、朝向、樓齡、材料、交通便捷程度、周邊配套設(shè)施、層數(shù)、景觀、裝修、樓房的類型（比如是否獨(dú)棟等）等眾多因素影響，需要將這些因素進(jìn)行甄別，設(shè)定指標(biāo)，并量化其影響，從而調(diào)整得到建筑物稅基價(jià)值。

有關(guān)建筑物價(jià)值，這方面的數(shù)據(jù)比較多，從工程具體情況來(lái)看，有工程實(shí)際造價(jià)數(shù)據(jù)做支撐，要獲得這些詳實(shí)數(shù)據(jù)并不難；從宏觀數(shù)據(jù)來(lái)看，有統(tǒng)計(jì)年鑒，如《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》（2012）之“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（單位）建設(shè)房屋建筑面積和造價(jià)”一欄可以看出歷年工程造價(jià)資料，見(jiàn)655929349b914d191436147be5f4d038eca6dfbff82e19b71b12dcf3d7a1f204表3。其中北京市2011年為2 806元/平方米。需要說(shuō)明的是，通過(guò)筆者多年的調(diào)查和了解，工程實(shí)際造價(jià)數(shù)據(jù)與公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)有比較大的出入，前者大致是后者的一半多些。

土地的稅基價(jià)值選擇基準(zhǔn)地價(jià)作為基礎(chǔ)價(jià)值，建筑物的稅基價(jià)值選擇某年的工程造價(jià)作為基礎(chǔ)價(jià)值，非基準(zhǔn)年份還需要調(diào)整基準(zhǔn)地價(jià)和造價(jià)信息才能作為基礎(chǔ)價(jià)值，在此基礎(chǔ)上無(wú)論土地還是建筑物其稅基價(jià)值都需要進(jìn)行調(diào)整。由于調(diào)整因素眾多，開(kāi)始的時(shí)候，可以少選擇一些因素，技術(shù)成熟了，再慢慢添加，這些都不是技術(shù)難題。具體而言，如針對(duì)單個(gè)建筑物的稅基評(píng)估，需要的資料包括房屋建筑設(shè)計(jì)、施工資料、建筑材料，甚至包括諸如人防、避難所占的成本，還包括小區(qū)內(nèi)設(shè)施的分?jǐn)傎M(fèi)用等等。建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格差異、建筑材料、施工質(zhì)量、開(kāi)發(fā)商管理水平等因素的不同，房屋造價(jià)與市場(chǎng)價(jià)格是不同的。由于對(duì)被課稅對(duì)象的房屋采用成本法進(jìn)行單個(gè)評(píng)估，作業(yè)量巨大，大規(guī)模將這一路徑運(yùn)用于稅基評(píng)估幾乎不可能。但是可以用一種替代方法，即根據(jù)房屋工程造價(jià)的相關(guān)資料信息，對(duì)房屋建筑進(jìn)行分門別類，并考慮建筑結(jié)構(gòu)、建筑風(fēng)格、建筑材料、層高、裝修等因素，確定同一地區(qū)同類細(xì)分房屋的建造成本作為基準(zhǔn)數(shù)據(jù)，單個(gè)建筑的稅基評(píng)估值可通過(guò)因素調(diào)整對(duì)基準(zhǔn)數(shù)據(jù)進(jìn)行修正而獲得。這是一種直接為住宅房地產(chǎn)稅基評(píng)估測(cè)算建筑物的重建成本的方法。

這種路徑符合房地產(chǎn)評(píng)估的基本原則，有關(guān)基準(zhǔn)地價(jià)和工程造價(jià)的資料、數(shù)據(jù)和信息都比較可靠和權(quán)威，又不需要采用房地產(chǎn)市場(chǎng)上的交易實(shí)例，不需要公開(kāi)房屋信息管理系統(tǒng)，不需要對(duì)陰陽(yáng)合同進(jìn)行甄別。該方法具有很強(qiáng)的可操作性，符合中國(guó)大陸當(dāng)前情況下對(duì)房產(chǎn)稅基進(jìn)行評(píng)估的需要。

三、結(jié)論

無(wú)論哪種方法都需要詳實(shí)、可靠的數(shù)據(jù)和信息。本文從數(shù)據(jù)質(zhì)量和信息可靠的角度出發(fā)，分析和指出我國(guó)房屋產(chǎn)權(quán)交易信息不公開(kāi)嚴(yán)重制約了市場(chǎng)法在住宅房地產(chǎn)稅基評(píng)估領(lǐng)域的應(yīng)用。在這一背景下，提出借鑒德國(guó)住宅房地產(chǎn)稅基評(píng)估的經(jīng)驗(yàn)，采用成本法對(duì)住宅房地產(chǎn)進(jìn)行稅基評(píng)估，將課稅價(jià)值評(píng)估分成土地價(jià)值和建筑物價(jià)值，分別論述了它們的技術(shù)路徑，并明確指出成本法下土地價(jià)值和建筑物價(jià)值評(píng)估都有各自充分、詳實(shí)和可靠的數(shù)據(jù)來(lái)源。論文對(duì)我國(guó)將來(lái)要開(kāi)征的住宅房地產(chǎn)稅的課稅價(jià)值評(píng)估具有一定的借鑒意義?！?/p>

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