5月的泰國清邁古城可謂張袂成陰、比肩繼踵。周日街市的道路兩旁擺滿了當?shù)馗鞣N手工藝品和特產(chǎn)，不時能聽見泰國小販操著一口還不太嫻熟的中文跟游客重復(fù)著“60泰銖，很便宜，很便宜”。

香港人杰西（Jessis Yan）漫步在熟悉的清邁街頭，心情和頭頂?shù)年柟庖粯訝N爛。她投資的一個房地產(chǎn)公寓型項目從今年3月份開始預(yù)售，不到兩個月已經(jīng)賣出一半，讓她對隨后上市戶型的銷售信心大增。由于銷情理想，她在考慮適當提升待售單位的價格。

中國買家本來不是杰西銷售計劃中的主要爭取對象，但項目開售之后中國人的熱情讓她驚喜無限：“很多內(nèi)地客人一出手就是四五套，而且自己買完又介紹親戚朋友買。有個武漢的客人只在互聯(lián)網(wǎng)上問了我一些相關(guān)情況，都不來清邁親自看看現(xiàn)場就直接把30%的首付打款給我了?！?/p>

杰西把中國商人在清邁買房的狂熱歸因于清邁市場的巨大升值潛力，這個市場過去三年光地價的平均升幅就達20%，“這個城市有太多發(fā)展的空間和可能，近兩年地價的升幅驗證了這一點。等到大家都異口同聲在稱贊某個地方值錢的時候，那里的價格也已經(jīng)讓人望而卻步了，升無可升。這些來清邁嘗‘頭啖湯’的中國人都有很精明的投資眼光?！?/p>

房地產(chǎn)高歌猛進

清邁過去3年的地價平均升幅20%，目前全城有80個項目在動工。

清邁在很多中國人眼里仍然是個神秘又充滿異域風情的探索勝地，但對于日韓和西方人來說，這里早已是個常年往返的度假首選地。在清邁城區(qū)四處游走，不時可以看見成片綠草如茵的高爾夫球場，三五成群的東方面孔談笑風生地揮舞著球桿。

清邁省省長Tanin Subhasaen告訴《21CBR》記者：“清邁旅游的一個發(fā)展重點就是高爾夫球，已經(jīng)舉辦了不少世界級高爾夫球賽事?！彼粢獾饺毡救撕晚n國人都非常喜愛高爾夫，但是日韓國內(nèi)打高爾夫球價格不菲。而清邁的高爾夫球場就便宜很多，而且配套設(shè)施完善，氣候宜人，度假商務(wù)兩相宜，“所以日本和韓國的公司很喜歡把員工拉來清邁開年會，年底的時候總是看到一撥一撥背著高爾夫球桿的人走出機場?！?/p>

清邁在旅游業(yè)界名氣很大，但對政府來說，旅游排第二位，農(nóng)業(yè)才是收入的第一大來源。清邁靠近我國云南省，目前主要是昆明或重慶、成都等地與清邁之間的農(nóng)產(chǎn)品邊貿(mào)，但更深層次的貿(mào)易往來卻沒有太大推進。

清邁商會副會長謝錦良認為，最主要的原因是清邁沒有和內(nèi)地大多城市建立直航：“以前中國只有臺灣地區(qū)跟清邁有直航，去年才開通澳門、香港的直航。今年4月吉祥航空開通了上海與清邁的直航，不到一個月就因為供不應(yīng)求將航班從每周兩次加到每周四次，我相信中國人絕對是未來清邁的主力消費者?！?/p>

近幾年清邁的地價上升幅度令人瞠目結(jié)舌。著名地產(chǎn)中介21世紀不動產(chǎn)的清邁地區(qū)經(jīng)理Ed Schroeder告訴《21CBR》記者，清邁過去3年的地價平均升幅20%，目前全城有80個項目在動工，都是被視為投資回報率最好的公寓房。中國人從2011年下半年開始出現(xiàn)在清邁房地產(chǎn)市場，今年以來買房熱情大幅高漲。

對于來清邁買房的中國人，21世紀不動產(chǎn)的清邁地區(qū)總經(jīng)理李曉來歸納出幾個特點：雖然起步晚，但是買的套數(shù)多、非常干脆，而且喜歡自己買完以后呼朋喚友來買?！爸袊讼矚g炒房是出了名的，但是你看看國內(nèi)和香港的房價，還有多少升值機會？日本、韓國和新加坡的房子在價格上沒什么優(yōu)勢，其他東南亞國家要么排華，要么完全西化了。而清邁的房子確實很吸引中國人，一來離國內(nèi)近，好操作；二來不需要大筆資金；三來投資回報好。清邁當?shù)厝吮容^和善，不像西方對中國人有歧視?！?/p>

李曉來發(fā)現(xiàn)，來清邁投資房地產(chǎn)的中國人幾乎全部選擇公寓房。因為根據(jù)泰國法律，外國人不可以100%擁有泰國的土地，所以外籍人士無法獨自購買整間別墅的產(chǎn)權(quán)。而針對公寓大樓，整棟樓產(chǎn)權(quán)的51%要由泰國公民擁有，外籍人士最多擁有49%?！皳Q言之，外籍人士可以買每間公寓的產(chǎn)權(quán)，但不可以擁有整棟樓?！彼f。

李曉來強調(diào)，清邁各區(qū)域房價也要具體問題具體分析，目前地價最貴、升值潛力最大的是靠近清邁大學的旅游必去地寧曼路（Nimmanhaemin Road）。

寧曼路有很悠久的歷史，以清邁百年前富甲一方的大家族姓氏 Nimmanhaemin命名，其后裔不久前還當過泰國財政部部長。杰西的項目就在這條黃金路段上，她特意以Nimmana命名該項目，讓樓盤和這個在清邁人中耳熟能詳?shù)男帐险瓷宵c邊。對于項目本身，Ed Schroeder沒有異議，但他非常好奇杰西是怎么拿下寧曼路這塊地的：“清邁這片最值錢的區(qū)域很多土地都被一個叫Mr. Prasert的80多歲當?shù)厝苏瓶刂?。很多開發(fā)商想找他買地，給他的價格以億為單位的美金計算，他死活不肯賣，真令人頭疼。我們?nèi)锒紓餮运虢o自己建個雕像，百年之后還能高高在上地視察自己的地呢！”

清邁的“龍脈”

泰國人購買的比例占80%以上，超過10%是中國人購買的。

杰西下定決心投資清邁房地產(chǎn)之后，和許多開發(fā)商一樣，面臨的第一個問題是如何拿地。由于清邁的大部分土地都是私人擁有，搞定富甲一方的“大地主”就成了開發(fā)商們的頭等大事。她和泰方合作伙伴經(jīng)過長期的調(diào)研后，選中了寧曼路中心的一個近10000平方米的地塊，但是泰方合作伙伴也提議能否考慮別的地塊，原因很簡單：“Mr. Prasert不肯賣，去他辦公室談了很多次都不同意。”

思前想后，杰西還是不愿意放棄這塊地，“房地產(chǎn)最看重的因素之一就是地段，這塊地在清邁最貴的區(qū)域，是最有升值空間的地方。我想做一個高端精品項目，只有拿下這塊地我才有信心?！焙彤斈旰愦蟮禺a(chǎn)的主席許家印為了打動香港地產(chǎn)巨鱷鄭裕彤出資，幾乎天天泡在他家陪打麻將一樣，杰西想方設(shè)法得到這位在業(yè)界中有清邁“李嘉誠”之稱的Mr. Prasert垂青。

在杰西的引薦下，《21CBR》記者見到了神秘的大地主Mr. Prasert。他的頭發(fā)梳得一絲不亂，穿著淺藍色的短袖襯衫和西褲，非常整潔干凈。他雖然已有80歲高齡，仍然親自開著一輛有30年歷史的藍色小轎車，每天載著妻子穩(wěn)穩(wěn)當當?shù)匦旭傇谇暹~的大街上。問他為什么還要自己開車，Mr. Prasert精神矍鑠地答道：“我覺得自己開車很好呀，自己開車可以活動大腦，不然大腦就會生銹?！?/p>

Mr. Prasert祖上是姓林的潮州人，家族在清邁做黃金交易的生意。如果說他的衣著和生活方式都非常傳統(tǒng)，并沒有讓人太強烈地感覺到作為清邁大地主的排場和存在感，那他對工作的執(zhí)著態(tài)度就和香港的李嘉誠、鄭裕彤等上了年紀的富豪一樣令人敬佩，耄耋之年仍然每天早早回辦公室打理生意。

寧曼區(qū)域有100多萊地（萊為泰國土地面積單位，1萊=1600平方米），Mr. Prasert擁有70多萊，占了清邁這個最貴的區(qū)域一半以上的土地，是個名符其實的大地主。

Mr. Prasert告訴《21CBR》記者，他從56年前就開始在寧曼地區(qū)一小塊一小塊地收購?fù)恋?，大多?shù)是從種泰國水稻的農(nóng)民手上買下來的。為什么眼光這么好，幾十年前就對寧曼地區(qū)情有獨鐘？Mr. Prasert微微一笑，給記者講了個充滿泰國佛教傳奇色彩的故事：“很多年以前，我爸爸曾遇到一個高僧。他分析清邁的龍脈，說龍頭就在清邁的山上，寧曼路相當于龍的肚子，靠近清邁火車站那邊是龍的尾巴。幾十年之后龍會擺尾，原來龍尾的地方可能就沒以前那么旺了，龍肚子這個地方卻會一直興旺下去?！?/p>

虔誠信佛的Mr. Prasert也特別相信眼緣，在無數(shù)趨之若鶩的上門求地者中獨獨相中了杰西，將寧曼路最好的地段賣了4萊地給她。而且他開的價格不高，買地的費用還沒有后來的建筑成本高。不過杰西細心又耐心的付出也功不可沒，整個商談的過程持續(xù)了10個月，清邁龍脈的故事她早就聽得耳根起繭，也已經(jīng)不記得跟Mr. Prasert吃了多少次飯。

“跟他談拿地的新加坡人、泰國人、美國人，都是安排去辦公室。他從來不跟他們吃飯的，唯獨會跟我去吃飯。他有一次和我吃飯見我在喝咖啡，就問我那是什么東西？所以他人生中第一杯咖啡是在我的引薦下喝的。他在把地賣給我之后就給孩子立了遺囑，再也不能出售土地，都拿來蓋公寓或者酒店商場?！苯芪饔纱撕蚆r. Prasert成為了忘年交。

杰西精明的生意頭腦和親和力也得到了這個項目合作伙伴Poonpun Chaikul的認可和稱贊。Poonpun出身名門望族，她的家族是泰國最大的大米出口商之一，丈夫Somnuk Chaikul是上市公司SMT（Stars Microeletronics （Thailand））主席，哥哥是杰西在美國經(jīng)營的餐廳的合作伙伴。Poonpun和杰西認識將近20年，杰西對餐廳的控制能力令她印象深刻：“經(jīng)營餐廳其實很累，很多環(huán)節(jié)都可能出錯，比如食材供應(yīng)和保存不當，食物就會不新鮮。但杰西能控制好一切事情，食物的質(zhì)量永遠令顧客滿意，她在美國的4個餐廳都賓客盈門?！?/p>

由于泰國政府規(guī)定，外國人原則上不能購買土地，杰西的投資計劃需要一個泰國的合作伙伴，“而且泰國合作伙伴的人脈和經(jīng)驗對開發(fā)非常重要，同時需要有一個當?shù)貜姶蟮牡禺a(chǎn)品牌，買樓的人才相信你。”同時，Poonpun和她的地產(chǎn)公司正好也打算再建一個項目，“杰西的華人背景也能為項目未來吸引到更多大中華區(qū)的顧客”，于是她們一拍即合。

Poonpun透露，杰西本來對清邁一無所知，只是想在布吉投資幾棟別墅山莊，“她最初的想法是我們可以自己各住一棟享受享受，其他的出租給游客?！钡荘oonpun勸她考慮一下清邁：“因為布吉和曼谷一樣，早已是世界知名的旅游景點，地價不菲，也沒有太多升值空間。另外泰國的各種地產(chǎn)商也早已把那個市場瓜分殆盡，還能買的好地段很難找?！痹趯η暹~多次考察之后，杰西覺得Poonpun言之有理，而且當?shù)貙⒎康木薮笮枨笠沧屗痼@：“公寓項目從開售起基本上6個月內(nèi)能賣光，小一點的項目1個月左右就能賣光。清邁正在動工的80多個項目全部都是公寓房?！?/p>

思慮已定，杰西和Poonpun的房地產(chǎn)公司以四六比的投資金額入股這個項目。清邁中心路段的公寓項目一般100來個單位，杰西卻把這個項目建成了擁有350個單位的小型社區(qū)。她透露目前已經(jīng)售出150多個單位，朝向好的基本賣光了。泰國人購買的比例占了80%以上，也有來自德國、澳大利亞的業(yè)主，超過10%是中國人購買的?！拔业哪菞潣峭踹€沒有開售，最貴最好的肯定留到最后才賣?！苯芪骶季加猩竦拇笱劬﹂W閃發(fā)光。

中國式炒房

“我想用這十幾萬元給自己買一個投資升值的機會。”

崔黃河是最早購買杰西項目的中國人之一。他兩個月前買了一個一體化敞開式公寓（Studio），為預(yù)售房支付了30%的首期。這個公寓面積約33.5平方米，精裝修，總價250萬泰銖，折合人民幣約50多萬元。他從包里掏出一張同一區(qū)域附近公寓的出租價目表，給《21CBR》記者算了一筆賬：“這附近出租的一個53平方米公寓月租金25000泰銖，一年的租金30萬泰銖，房子還沒有我買的公寓高檔。如果按照這個租金來算，這個區(qū)域每年每平方米的租金大約是5600多泰銖。你可以算算我的年化租金回報率是多少，國內(nèi)不保本的理財產(chǎn)品有些還達不到這個回報，不升值還有風險。”

除了租金回報率可觀，崔黃河還趕上了泰銖升值的機會。今年以來泰銖持續(xù)走強，短短3個多月升值幅度達到5%左右，成為亞洲國家中表現(xiàn)最搶眼的貨幣。由于擔心短期的干預(yù)會引起市場恐慌，泰國央行早前表示暫時不會出手。崔黃河覺得如果泰銖能繼續(xù)走強，到他做“收租公”的時候回報會更為可觀。

因為寧曼路的房屋升值前景明朗，崔黃河也考慮過將來公寓建成之后出售，但泰國對房屋轉(zhuǎn)讓的各種扣稅讓他有些擔憂：“如果到時候我要賣掉公寓，首先要交2%的轉(zhuǎn)讓稅和0.5%的印花稅，這兩個稅種規(guī)定我和買家各承擔一半。另外我要交3.5%的地稅。除此之外，如果房屋在少于五年內(nèi)轉(zhuǎn)讓，我還要另外交3.5%的特別商業(yè)獲利所得稅。這么算下來，我要交的稅超過8%?！?/p>

但是崔黃河也想好了退路。因為他買的是預(yù)售房，房子要在2014年底才交樓。如果他在交樓入戶之前完成轉(zhuǎn)讓程序，這些稅費都可以免掉。他坦言自己并不是資金實力雄厚的炒房團，清邁房地產(chǎn)相對較低的投入讓他可以從容轉(zhuǎn)身：“現(xiàn)在國內(nèi)一線城市十幾萬元也就買一個廁所，我想用這十幾萬元給自己買一個投資升值的機會。這公寓到時候是租是賣還是度假自住，根據(jù)當時的升值情況再做決定。”他認為清邁地價房價這幾年整體都會在一個快速上升的軌道，“但是不同地區(qū)漲價幅度差別還是挺大，外國人買房之前最好做足功課?！保ㄎ闹薪芪?、崔黃河均為化名）