空城，抑或逐漸淪為空城。

優(yōu)家超市老板小劉一邊抽煙一邊上網(wǎng)，悠閑得仿佛忘記了自己要做買賣這回事；周邊的民房門口大都掛著一個招牌，上寫“有房出租，價格面議”8個大字；幾百米外的一個電子廠門口貼滿了招工啟事，去年這里還曾是惠豐鞋廠的廠房，幾個月前它剛以原租金的80%將其租下，現(xiàn)在仍在“招兵買馬”；超市門口的一條街道空空蕩蕩，唯有昔日熙熙攘攘人流余下的垃圾殘渣還在隨風飄蕩……

雖然春節(jié)已經(jīng)過去兩個月，東莞厚街鎮(zhèn)汀山村還是顯得有些冷清。作為厚街鎮(zhèn)直轄的23個行政村之一，汀山頻臨廣深高速，距離厚街中心區(qū)僅有15分鐘車程，左鄰厚街高新工業(yè)區(qū)（區(qū)內有三星、泰科等大型電子企業(yè)進駐），背靠橫崗第一、二工業(yè)區(qū)（有澤冠電子等），因為交通便利，村內也有金河田等眾多企業(yè)進駐，尤以制鞋和電子廠為多。

像其他工業(yè)發(fā)達、用工需求旺盛的珠三角城鎮(zhèn)一樣，本地人口不到1萬人的汀山，常年聚集有數(shù)萬外來務工人員，他們是優(yōu)家超市這類小超市、士多店、餐飲店的消費主力，電子廠、鞋廠最主要的生產(chǎn)員工，也是大小出租屋最主要的租客。但這兩年，因為經(jīng)濟形勢不好，汀山常駐人口開始急劇下降，僅外來務工人員就走了約40000人。而現(xiàn)在，隨著他們的離去，工廠門口貼滿了招工啟事，民居門口掛出了招租的廣告牌，并逐漸成為房東們心頭的頑疾，因為“有房出租”的廣告牌已經(jīng)取代了昔日“客已滿”的踏實。

這樣的冷清也讓方耀華這個2012年才剛從汀山村村長位置退下來的老人很不踏實。 “汀山從2005年開始外地人口就陸陸續(xù)續(xù)減少了，這兩年流失得最厲害，大約走了40000多，現(xiàn)在只剩下不到10000的本地人。”

作為土生土長的東莞人，方耀華見證了汀山外地人口流失的整個過程?！捌鋵嵅恢煌∩?，整個東莞都是這樣。”根據(jù)東莞官方的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2008年那場席卷全球的經(jīng)濟危機時，東莞的常住人口曾達到1200萬，2012年時，這個數(shù)字已經(jīng)變成了825.48萬人。

朝陽變夕陽

方耀華一生的職業(yè)有很多，貨車司機、廠長、汀山村村長。他在1980年代開貨車時，就已經(jīng)成為當時中國罕見的“萬元戶”。在汀山村，大家還叫他“方廠長”，并不是因為他開過工廠，而是1990年代被村委會委任，負責協(xié)助處理來本村投資的工廠的治安和糾紛問題，還要監(jiān)督租用廠房的老板不能跑路。但2012年從村長位置退休之后，他現(xiàn)在只剩下一個職業(yè)，就是他那5棟自建民房出租屋的主人，簡單說，就是“包租公”。

作為中國制造業(yè)集聚地之一，東莞對勞動力的需求一直旺盛，也因此被戲稱為“打工者的天堂”。每年春運，從廣州火車站中轉的外來務工人員，很多都去了東莞。如此龐大的外來人口涌入當?shù)?，催生出相關的產(chǎn)業(yè)鏈實屬正常，房屋出租就是其中最常見的一個。

在2008年之前的珠三角村鎮(zhèn)，自建民房出租給外來務工人員，一直都是一個朝陽產(chǎn)業(yè)，靠此發(fā)家致富的大有人在。在2000年，方耀華從銀行貸款100多萬蓋了三棟房子用來出租，在2003年、2005年的時候又分別加蓋了一棟。方耀華說，之所以如此神速地蓋房，并不是心血來潮的決定，而是市場的需求實在太大。“2002年的時候，東莞的外地人就多了起來，連我們汀山都人山人海，就算在工廠上班時間段，街上也好多人?！?/p>

“當時有錢人都不愿意把錢存入銀行，因為微薄的利息不足以讓老百姓達到‘錢生錢’的目的，在我們這里，就覺得做出租屋是一項不錯的投資?！碑敃r，汀山也不只方耀華一人看到了出租屋的商機，“那時左鄰右舍、親戚朋友幾乎都在蓋房子”。在出租屋行業(yè)黃金期的2000年～2005年，汀山20平方米的房子，均價都在350元。

不同于大城市城中村的，房主自己招租，在東莞村鎮(zhèn)最常見的出租屋模式，是當?shù)鼐用裆w房，然后交由承包商經(jīng)營和管理，承包商又叫“二房東”，他們每月也要向房東繳納租金，平時則負責招租以及對日常生意的維護，靠租金差價為生。

方耀華的房子樓高3層到5層都有，面積最大的一棟5層樓以每個月21000元的價格租給承包商，因此一棟出租屋出租，一般5～6年就能收回成本，接下來的日子基本就是盡收純利潤。但這樣的日子，在2008年開始逆轉，外地人口開始逐漸流失，輸血已趕不上失血，只見外地人撤離東莞，不見大批量入駐，那些空蕩蕩的出租屋已經(jīng)很難再掛出“客已滿”的告示。

據(jù)汀山村委會統(tǒng)計，汀山出租屋在2002年～2008年，出租率一直穩(wěn)定在70%之上，2009年的時候出租率降到了50%，而在2012年之后，出租率已跌至50%以下?！澳憧催@些房子，現(xiàn)在單價降到每個月 150元，都租不出去。”回想起當年那段租房黃金期，方耀華指著眼前的一排空蕩蕩的房子無奈地感嘆。

別人的房子租不出去，方耀華的房子也沒能幸免，以前每月入賬幾萬元的盛景已經(jīng)成為舊時夢，“現(xiàn)在每個月少收入幾萬塊”。方耀華現(xiàn)在也不想做出租屋生意了，他想轉手給別人，但苦于找不到人接手，“3層樓的這棟，我以每月10000塊的價格出租，都沒人想承包，21000元的那棟五層樓，現(xiàn)在價格降到了15000，還是空著?！?/p>

方耀華的弟弟，去年也想買地蓋房做出租，卻被方耀華制止了?！艾F(xiàn)在才來建房子出租，已經(jīng)非常不劃算了，一是原材料價格上漲厲害，二來租房行業(yè)很不景氣，一間房每個月200元都租不出去?，F(xiàn)在蓋一棟房的成本已經(jīng)遠遠高于2000年的時候了，別說賺錢，能不能收回成本都不好說?！比绻F(xiàn)在身邊有熟悉的人想要蓋房出租，都會勸他們不要這樣做，“親戚朋友之間，當然不希望他們做虧本生意”。

從挑客到降租

與方耀華這樣的本地“包租公”不同，湖北人李家慶是個“二房東”。自2006年來到東莞虎門鎮(zhèn)至今，李家慶承包經(jīng)營出租屋已經(jīng)有6年多的時間。作為一個外來人，他恰好經(jīng)歷出租屋行情由盛到衰的過程。

2006年，剛來虎門本打算進廠做工人的李家慶，聽朋友說，出租屋行業(yè)十分有利可圖，每月至少有5000元凈利收入時，動了心，于是四處籌錢借債，最終以每月15000元和20000元的價格分別承包下了兩棟8層和7層的私人自建房。在經(jīng)營出租屋初期，根本不用愁房客，尤其是在春節(jié)返工潮時期，每天平均有10撥人來詢問租房，面對如此多的尋租者，李家慶的回答永遠只有一個：“不好意思，沒有房了”，那時房滿也是業(yè)界常態(tài)。

行情好的時候，雖然不愁客源，但能賺多少，還要取決于自己的經(jīng)營方針，畢竟李家慶是個中間的承包商，也有租金的壓力。這就要求他平時也要設法減低不必要的成本開支，比如盡可能少頻率地更換出租屋內的家電家私，盡量選擇長期的租客，不能讓房子空著。平日里，李家慶對每一樣家電家私都呵護備至的同時，也害怕租客將其破壞，“打工者都比較年輕，性格也不成熟，只要稍有不順心的事，就在房子里砸東西、打架”，所以他在招租時會挑選租客，只要感覺租客素質不好，就不會把房租給他們。

不過，當人面對生活的無奈時，也會選擇降低自己的底線，李家慶也是如此。在包下出租屋一年多時間以后，始于美國的那場經(jīng)濟危機，終于還是波及到中國，以外貿出口為導向的東莞實體經(jīng)濟備受沖擊，減產(chǎn)或關門的工廠不在少數(shù)，李家慶的生意自然也受到了影響，“2008年以后這一行就不好做了，房子經(jīng)?？罩鴰讉€月租不出去”。盡管放出招租廣告，幾乎一個星期才會有一到兩撥人過來詢問，為了讓租客盡早租下來，李家慶就只能在價格上讓步，而到后來，甚至一貫堅持的“挑租客”原則都舍棄了。

因為即便房子一直空著，李家慶也免不了每個月向房東交租的事實。“現(xiàn)在租客是絕對的上帝，心里當然期望他們能夠毫不猶豫地住進我的房子，哪還有心思去評估他們的素質，況且就那么幾個人，也沒得選了?！?/p>

相對李家慶這樣的“二房東”，劉尚洪的日子相對輕松一些。在東莞厚街鎮(zhèn)中心地段，劉尚洪有一套5層民房，每層100平方米左右，除2樓自住外，其余樓層都出租，均價每月900左右。

劉尚洪的房子最初僅有3層樓，在出租房行情高漲之時，劉尚洪把自己的房子又加蓋了兩層，租金也提到了每月1300元。那時，劉尚洪每月只花少量的時間來管理出租屋，其余時間他都在做自己喜歡的工作，所以除了房東這個身份，劉尚洪還是一名汽車銷售經(jīng)理?！叭绻弦粋€租客合同到期，很快就能找到下一個租客，根本不用如何吸引租客的問題。”劉尚洪描述著自己以前的輕松生活。

不過，滋潤輕松的日子很快就從眼前溜走了，現(xiàn)在劉尚洪也需要花一些心思在與自己的租客相處，并在房租上相應給出一些優(yōu)惠，更真實的目的還是留住租客。相比于2009年前只要在家門口掛出招租的信息，看房電話就此起彼伏的行情，現(xiàn)在的劉尚洪更希望自己的租客都能簽長期合同。

去與留

雖然東莞的經(jīng)濟下滑對方耀華這樣上了年紀的“包租公”影響很大，但方耀華并不想離開家鄉(xiāng)，跟外地人一樣“逃離東莞”，因為這里是他生長和生活的地方，他對這里的一草一木早已熟悉，也有了感情。方耀華現(xiàn)在的生活就是爬山、泡腳、喝茶，或者到自己曾經(jīng)協(xié)助管理過的工廠去走走看看。畢竟方耀華入行早，成本早就已經(jīng)收回來，即使現(xiàn)在低價把房承包給別人經(jīng)營，也是凈利潤，所以房子就繼續(xù)招租就好。

與方耀華這樣對家鄉(xiāng)有依戀之情的原住民不同，湖北人李家慶準備再在東莞虎門觀望一段時間，如果行情繼續(xù)惡化下去，他說自己會選擇轉行，或者干脆離開東莞回湖北家鄉(xiāng)。尤其是看到身邊的五六個同行都選擇“金盆洗手”的時候，李家慶的信心更是備受打擊?！靶星椴缓棉D的話，合同到期就不做了，回家種地都沒有現(xiàn)在這么焦慮?！泵刻焱罩哪菐组g房子，一想到每月要定額上交的三四萬元的租金，李家慶就發(fā)愁。

從小在厚街長大的劉尚洪，早已見慣了東莞的人來人往，他說雖然東莞的經(jīng)濟模式早就注定了外來人口遲早會回去，就像工廠也會外遷一樣，但沒想到這個過程會來得這么早，這么快?！艾F(xiàn)在不僅是打工者開始陸續(xù)離開了，甚至本地人也開始轉移，我身邊的不少朋友就已經(jīng)移居香港了。實在不行，房子就空著吧，我專心做汽車銷售也可以?！睂τ谖磥?，劉尚洪本沒有具體的打算。