十八大以后，中央提出了新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展方向，這是中國經(jīng)濟(jì)和社會(huì)新的發(fā)展戰(zhàn)略。這一新戰(zhàn)略的提出，標(biāo)志著中國經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展方式將由高速發(fā)展向均衡發(fā)展轉(zhuǎn)變，將由集中配置資源的方式向均衡配置資源的方式轉(zhuǎn)變，將由沿海化、中心城市化的方向朝區(qū)域發(fā)展和城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的方向轉(zhuǎn)變。這些趨勢(shì)，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)提出了新的挑戰(zhàn)和機(jī)遇。在這樣的背景下，能否抓住機(jī)遇，推進(jìn)行業(yè)轉(zhuǎn)型創(chuàng)新，決定了行業(yè)的命運(yùn)，也將深刻影響中國經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的進(jìn)程。

與此同時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控也日趨深入。2013年2月20日，溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議再出“國五條”抑制投機(jī)投資購房加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的政策措施（稱為“國五條”）。這是自2009年12月份開始樓市調(diào)控以來的第五次調(diào)控。

新型城鎮(zhèn)化帶來新機(jī)遇

新型城鎮(zhèn)化的龍頭是產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、產(chǎn)業(yè)升級(jí)和新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)的服務(wù)性和金融性，決定了房地產(chǎn)具有導(dǎo)入與整合各類資源的平臺(tái)功能，具有支持與推動(dòng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的服務(wù)功能和金融功能，也就決定了它在產(chǎn)業(yè)發(fā)展、尤其是新興服務(wù)業(yè)發(fā)展中的重要的地位和作用，決定了它與產(chǎn)業(yè)、與城鎮(zhèn)化發(fā)展共生共榮的關(guān)系。

中國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和產(chǎn)業(yè)升級(jí)、新興服務(wù)業(yè)的發(fā)展是新型城鎮(zhèn)化的基礎(chǔ)和前提。沒有產(chǎn)業(yè)，就沒有真正意義上的人口聚集，也就沒有真正意義上的城鎮(zhèn)化。要實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，當(dāng)然要依賴于土地這個(gè)核心的、先導(dǎo)的生產(chǎn)要素，依賴于房地產(chǎn)整合資源的平臺(tái)功能、服務(wù)運(yùn)營功能和金融支持功能。這就為房地產(chǎn)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)發(fā)展和新型城鎮(zhèn)化找到了共贏的支點(diǎn)，也為房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型和創(chuàng)新指明了方向和路徑。這就是，房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型創(chuàng)新必然與走產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、與產(chǎn)業(yè)升級(jí)、與新興服務(wù)業(yè)發(fā)展相結(jié)合的路徑，走與新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展相結(jié)合的路徑。近年來，園區(qū)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老住區(qū)、文化旅游地產(chǎn)等的發(fā)展，已經(jīng)開始產(chǎn)生了與產(chǎn)業(yè)、與城鎮(zhèn)高度融合的新商業(yè)模式，成為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型創(chuàng)新的主流。

新型城鎮(zhèn)化，與傳統(tǒng)意義上的城市化有不同的內(nèi)涵。幾十年來，中國經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的發(fā)展主要還是以政府為主導(dǎo)的，通過集中配置資源的方式，以土地財(cái)政為動(dòng)力的，重心放在沿海地區(qū)和中心型城市的高速發(fā)展模式。這樣的發(fā)展經(jīng)濟(jì)啟動(dòng)的初級(jí)階段是必要的，但是，高速發(fā)展模式導(dǎo)致的透支資源、污染環(huán)境及損害社會(huì)公平等，決定了它只能是階段性的發(fā)展模式，而不是可持續(xù)的發(fā)展模式。對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控，本質(zhì)上是也并不僅僅是對(duì)房地產(chǎn)本身的調(diào)控，而是通過對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控，對(duì)中國經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的高速模式踩剎車。新型城鎮(zhèn)化，作為國家新戰(zhàn)略，就是要變高速發(fā)展為均衡發(fā)展，變行政性集中配置資源為市場(chǎng)化的均衡配置資源，變單一的土地財(cái)政為可持續(xù)發(fā)展的財(cái)政。這是一場(chǎng)深刻的制度性、結(jié)構(gòu)性改革。新型城鎮(zhèn)化，本質(zhì)上是人的城鎮(zhèn)化，當(dāng)然也必須以產(chǎn)業(yè)為先導(dǎo)、以土地為平臺(tái)。沒有產(chǎn)業(yè)，就沒有人的城鎮(zhèn)化，而產(chǎn)業(yè)要進(jìn)入、要升級(jí)、要發(fā)展，也必須依賴于土地制度的改革，促進(jìn)集體建設(shè)土地向城鎮(zhèn)建設(shè)土地的轉(zhuǎn)化，讓土地成為可流動(dòng)的生產(chǎn)要素和資產(chǎn)，成為整合各類資源和促進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的平臺(tái)。土地制度的改革，包括集體建設(shè)土地的集約化利用、集體建設(shè)土地直接入市、對(duì)支持不同產(chǎn)業(yè)發(fā)展采取區(qū)別化的用地政策，等等，都將成為產(chǎn)業(yè)發(fā)展和城鎮(zhèn)化發(fā)展的基礎(chǔ)。從這個(gè)意義上，更能深刻地體會(huì)“改革是最大的紅利”的含義，也更能深刻地認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)所具有的整合資源的平臺(tái)功能、服務(wù)運(yùn)營功能和金融支持功能的巨大價(jià)值。

推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化，就是要通過實(shí)現(xiàn)資源的均衡配置，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的均衡發(fā)展。在地域廣闊、發(fā)展水平差異大的中國，實(shí)踐已經(jīng)證明，這不可能依賴于行政的力量來推動(dòng)，必然要有新的思維、新的路徑來實(shí)施，這個(gè)路徑就是通過改革，啟動(dòng)市場(chǎng)化的力量，發(fā)揮市場(chǎng)在實(shí)現(xiàn)資源均衡配置、實(shí)現(xiàn)均衡發(fā)展的獨(dú)特作用。一方面要通過土地制度、行政管理制度、戶籍制度、社會(huì)保障制度等深層次的制度改革，另一方面，則需要依靠市場(chǎng)自身的實(shí)踐，鼓勵(lì)市場(chǎng)的力量在新型城鎮(zhèn)化的過程中進(jìn)行產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、升級(jí)和新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，逐步實(shí)現(xiàn)資源的有效配置。顯然，在這一過程中，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型創(chuàng)新所形成的新商業(yè)模式，如園區(qū)地產(chǎn)、養(yǎng)老住區(qū)、文化旅游地產(chǎn)等將發(fā)揮市場(chǎng)化均衡配置資源、推動(dòng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)與發(fā)展的重要作用，從而發(fā)揮出以市場(chǎng)化的方式推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化的作用。

中小開發(fā)商迎來黃金期

隨著宏觀調(diào)控的深入，房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)集中度越來越高，中小房地產(chǎn)開發(fā)商受到的挑戰(zhàn)越來越大，越來越難以在傳統(tǒng)模式中生存；然而，在新型城鎮(zhèn)化的進(jìn)程中，中小開發(fā)商卻面臨著全新的發(fā)展機(jī)遇。中小開發(fā)商，尤其是民營開發(fā)商，完全可以發(fā)揮船小好調(diào)頭、創(chuàng)新能力強(qiáng)、地方資源結(jié)合度高等特點(diǎn)，結(jié)合自身的狀況進(jìn)行轉(zhuǎn)型創(chuàng)新，通過轉(zhuǎn)換思維方式，以高科技、文化創(chuàng)意、旅游度假、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、生態(tài)農(nóng)業(yè)等新興產(chǎn)業(yè)為先導(dǎo)，以房地產(chǎn)作為平臺(tái)，跨界整合資源，把政府作為最重要的客戶，發(fā)揮房地產(chǎn)的平臺(tái)功能和資產(chǎn)功能，做好服務(wù)和運(yùn)營，創(chuàng)造出各種房地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)、與城鎮(zhèn)化互動(dòng)發(fā)展的新模式，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)和城鎮(zhèn)化的發(fā)展；通過這樣的創(chuàng)新和轉(zhuǎn)型，開發(fā)商完全可以成為新型城鎮(zhèn)化發(fā)展中的核心力量和有力推手，房地產(chǎn)業(yè)在新型城鎮(zhèn)化發(fā)展中完全可以發(fā)揮出更加重要的作用。

廣大的內(nèi)陸地區(qū)、大城市郊區(qū)及眾多中小城鎮(zhèn)，因其所處的位置和經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段，決定了這些區(qū)域在文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、度假產(chǎn)業(yè)、生態(tài)農(nóng)業(yè)等方面的獨(dú)特發(fā)展優(yōu)勢(shì)，這些產(chǎn)業(yè)正是中國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和升級(jí)的主流方向，在宏觀政策面得到了政府和政策有力的鼓勵(lì)和支持，正處于發(fā)展的黃金期。正是在這樣的背景下，全經(jīng)聯(lián)（全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟）中的很多企業(yè)家在這些領(lǐng)域做出了許許多多的探索和創(chuàng)新，總結(jié)了很多成功的經(jīng)驗(yàn)和案例，全經(jīng)聯(lián)也將這些案例建成了行業(yè)的實(shí)戰(zhàn)教學(xué)基地。這些一線的實(shí)踐和探索，有力地促進(jìn)了企業(yè)自身的轉(zhuǎn)型和可持續(xù)發(fā)展，推動(dòng)了行業(yè)的轉(zhuǎn)型和新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展，也成為行業(yè)寶貴的智庫。

可見，新型城鎮(zhèn)化的戰(zhàn)略，給房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型和創(chuàng)新創(chuàng)造了巨大的機(jī)遇；房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型創(chuàng)新，又為新型城鎮(zhèn)化注入了持續(xù)的動(dòng)力，兩者相互促進(jìn)，形成良性的互動(dòng)，對(duì)實(shí)現(xiàn)新型城鎮(zhèn)化——人的城鎮(zhèn)化具有非常重要的戰(zhàn)略意義。同時(shí)，也可以期待，在這一過程中，住宅產(chǎn)業(yè)也將迎來新一輪的發(fā)展春天。

告別傳統(tǒng)發(fā)展方式

本輪針對(duì)房地產(chǎn)的嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控，就是這些因素集中的和綜合的反應(yīng)。調(diào)控的本質(zhì)也是希望通過限購限貸等無奈而極端的行政性方式，倒逼發(fā)展商和地方政府轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，這反映出房地產(chǎn)的發(fā)展模式正在進(jìn)入一個(gè)新的轉(zhuǎn)折階段，也反映出中國經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的發(fā)展進(jìn)入一個(gè)新的轉(zhuǎn)折階段。

改革開放幾十年來，房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和城市化的進(jìn)程中扮演了重要角色，拉動(dòng)了消費(fèi)，改善了民眾居住條件，并拉動(dòng)五十多個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)率逐年快速提升；近幾年來，房地產(chǎn)甚至扮演了經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展火車頭的角色，作用巨大。但是，房地產(chǎn)業(yè)目前的發(fā)展，無論是理念上還是方式上，都還是粗放型、消耗型的發(fā)展，這樣的發(fā)展方式越來越受到資源、環(huán)境、社會(huì)公平等因素日益增強(qiáng)的影響和制約，越來越不可持續(xù)。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)發(fā)展方式，是建立在傳統(tǒng)的城市化模式基礎(chǔ)上的，是一種粗放的、面包面粉式的發(fā)展方式，突出特點(diǎn)是：

一.建立在土地財(cái)政、集中配置資源的、城鄉(xiāng)二元土地制度分置基礎(chǔ)上的高速城市化模式?jīng)Q定了房地產(chǎn)粗放的、面粉面包式的發(fā)展方式。這種城市化模式導(dǎo)致人口、資本向中心性大城市及沿海地區(qū)快速、集中性的聚集，導(dǎo)致了地方政府對(duì)土地財(cái)政的過度依賴，導(dǎo)致了土地資源的快速出讓與快速消耗，也必然導(dǎo)致這些地區(qū)房?jī)r(jià)持續(xù)、不斷攀升。顯然，這種城市化的模式已不可持續(xù)，這也正是新型城鎮(zhèn)化模式必須要破解的難題。

二.房地產(chǎn)面粉面包式的發(fā)展模式，必然導(dǎo)致與城市、與產(chǎn)業(yè)的結(jié)合度低。一次性出讓了土地70年、50年的使用權(quán)，大多建造的是消費(fèi)型的商品住宅，與產(chǎn)業(yè)發(fā)展和城市功能的結(jié)合度低，無法為城市創(chuàng)造持續(xù)增長(zhǎng)的稅源，無法為產(chǎn)業(yè)發(fā)展和城市發(fā)展創(chuàng)造更多的價(jià)值。

三.房地產(chǎn)面粉面包式的發(fā)展模式，必然導(dǎo)致開發(fā)與運(yùn)營相分離，必然表現(xiàn)為高負(fù)債、高速度，必然導(dǎo)致土地利用率低、產(chǎn)品品質(zhì)差、資源消耗大，社區(qū)運(yùn)營與管理差，等等。

長(zhǎng)期以來，這種發(fā)展方式積累了眾多問題，對(duì)資源、環(huán)境和社會(huì)公平等方面構(gòu)成嚴(yán)重威脅，目前已經(jīng)進(jìn)入了持續(xù)爆發(fā)的階段，這種狀況受到政府、公眾和輿論不斷增長(zhǎng)的質(zhì)疑和抵觸，行業(yè)的轉(zhuǎn)型和創(chuàng)新勢(shì)在必行。而新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的提出和實(shí)施，也恰恰給房地產(chǎn)創(chuàng)新和轉(zhuǎn)型提供了一個(gè)很好的環(huán)境和時(shí)機(jī)，

房地產(chǎn)業(yè)本質(zhì)上是服務(wù)業(yè)，房地產(chǎn)具有服務(wù)和金融雙重屬性，整合資源、服務(wù)運(yùn)營、金融支持是房地產(chǎn)的重要功能；房地產(chǎn)的價(jià)值是貫穿于土地運(yùn)營、項(xiàng)目開發(fā)、后期運(yùn)營三個(gè)階段、全壽命周期的價(jià)值。但這些年來，我們把房地產(chǎn)業(yè)簡(jiǎn)單地認(rèn)為是商品住宅的開發(fā)與銷售，顯然完全誤解和扭曲了房地產(chǎn)的本質(zhì)含義。當(dāng)然，這與中國發(fā)展的階段性有緊密關(guān)系，一方面我們要彌補(bǔ)幾十年在住宅方面巨大的欠賬，另一方面也需要集中資源加速發(fā)展城市化。在這樣的認(rèn)識(shí)中，房地產(chǎn)只有“房”，有“地”，而沒有“產(chǎn)”，沒有“產(chǎn)業(yè)”和“資產(chǎn)”的概念；房地產(chǎn)的本質(zhì)功能和價(jià)值，即為產(chǎn)業(yè)和城市發(fā)展服務(wù)的，整合資源、服務(wù)運(yùn)營、金融支持的功能與價(jià)值被嚴(yán)重忽視；而這些功能和價(jià)值，正是房地產(chǎn)在推動(dòng)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展中最為重要的功能，是房地產(chǎn)最具動(dòng)力也最可持續(xù)發(fā)展的價(jià)值，現(xiàn)在是到了給房地產(chǎn)恢復(fù)其本義的時(shí)候了。

房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型創(chuàng)新和新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展，都離不開改革。制度性、結(jié)構(gòu)性改革是推進(jìn)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型創(chuàng)新和新型城鎮(zhèn)化的內(nèi)在動(dòng)力，改革是最大的紅利。然而，改革不可能憑空而降，需要從實(shí)踐中積累案例、總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，邊干邊改。因此，當(dāng)下最該做的事情，就是明確方向、累積共識(shí)、解放思想，鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)踐中創(chuàng)造性地探索和實(shí)踐，不斷地總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，在實(shí)現(xiàn)自身企業(yè)成長(zhǎng)的過程中，也為行業(yè)的轉(zhuǎn)型創(chuàng)新、為新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展貢獻(xiàn)可行的、有效的思想和方法。

（作者為全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟執(zhí)行主席、北京工商大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院金融學(xué)教授）