◎李思佳（南開大學法學院，天津300071）

房地產作為融資租賃標的物之探討
——從某租賃公司訴請租賃債權案談起

◎李思佳（南開大學法學院，天津300071）

近幾年，融資租賃行業(yè)迅速發(fā)展。外資租賃公司、內資試點租賃公司、金融租賃公司數量大幅增加，交易領域擴大，形式不斷創(chuàng)新。截至2014年6月，融資租賃行業(yè)資產總規(guī)模已達2.7萬億。但是，由于“四大支柱”〔1〕不甚健全，司法審判實踐中問題較多。文章論述了房地產融資租賃，闡明了學界的理論爭點，并對房地產能否作為租賃財產予以討論，以期有所裨益。

融資租賃 房地產 標的物

1 案情介紹

司法審判中，租賃公司訴請租賃債權的糾紛不斷增多。審判機關對以不動產作為融資租賃標的物的合同糾紛認定也多有不同意見。2014年，H金融租賃有限公司與F市政府國有資產投資公司訂立《融資租賃合同》，約定以售后回租的方式開展融資租賃。H金融租賃有限公司作為出租人，F市政府國有資產投資公司作為承租人，租賃物為F市某區(qū)市府大道。按照合同約定，F市投資公司將市府大道出賣給H租賃公司，再將該大道租回使用，并如期給付租金。案件中，由于F市投資公司并未按照合同約定經催促后給付租金，故H租賃公司訴至法院請求F公司支付全部未付租金。

法院在審理過程中，對本案中以市府大道作為標的物的合同性質及效力產生了不同意見。第一種意見認為合同有效。出租人購買了市府大道，擁有所有權，承租人享有使用權，現承租人違約未交付租金，故應當按照合同約定判令承租人支付全部未付租金。第二種意見認為合同無效。出租人并不能取得標的物市府大道的所有權，而且F投資公司并不實際使用此道路，是由公眾使用，故不符合《合同法》關于融資租賃章的規(guī)定。第三種意見認為，合同雖明為融資租賃合同，實為借貸合同。合同中的標的物是市府大道，既可以解釋為大道所占用的土地所有權，也可解釋為建造大道所有的沙石混合材 料等。如果是土地所有權，顯然屬于國有，不能交易；若是沙石混合物，則不具有租賃使用的屬性。最終，法院采納了第三種意見。

可見，審判實踐中，以不動產作為租賃標的物的租賃合同爭議比較大，使交易關系處在不確定不明朗的狀態(tài)，然而，不動產中僅房地產作為租賃資產的合同就占大多數，以下對房地產作為融資租賃標的物的合同關系予以探討。

2 房地產融資租賃概述

融資租賃起源于20世紀50年代的美國，80年代從日本引入中國。目前，融資租賃已成為世界上僅次于銀行信貸的第二大金融工具。發(fā)展初期，融資租賃交易多限于機器設備，現在融資租賃交易標的物還包括飛機、輪船、海上石油鉆井平臺等。

融資租賃是指出租人根據出租人對租賃物、供貨商的選擇，購買確定的租賃物件，將租賃物件出租給承租人，承租人享有占有、使用、收益的權利并給付租金的行為。

融資租賃是一種特殊的金融業(yè)務，是一種將資本、貿易、工業(yè)結合起來，使用權與所有權分離，通過“融物”達到“融資”的交易。租賃期間內，承租人對租賃物享有占有、使用、收益的權利，出租人保留了所有權、處分權，這樣就可以為出租人的租賃債權提供了擔保。

可見，租賃財產是基于承租人的選擇而購置。出租人主要是行使融資職能，從而承租人得以利用租賃物，為了維持融資租賃關系的穩(wěn)定，融資租賃合同具有不可解除的特征，或者嚴格限制合同關系解除的條件。

交易實踐中，房地產融資租賃主要形式有以下三種。

2.1 直租式

直租式是直接融資租賃的簡稱，也就是傳統的融資租賃形式。具體流程是：承租人根據自身需求選定相應房產和開發(fā)商，融資租賃公司使用自有資金購買相應房產，取得所有權，然后將之出租給承租人使用，承租人定期繳納租金。租賃期間屆滿，根據事先租賃公司與承租人的約定，既可由租賃公司收回房產，也可由承租人支付象征性的對價而取得房產的所有權。顯而易見，此交易形式涉及到三方當事人、兩個合同關系，一個是融資租賃公司與房地產開發(fā)商之間的房屋買賣合同，另一個是融資租賃公司同承租人之間的租賃合同。

2.2 回租式

回租式即售后回租，是指開發(fā)商將房產出售給融資租賃公司，然后再與融資租賃公司簽訂租賃合同，將該處房產租回。此交易過程中只涉及到兩方當事人，開發(fā)商既是出賣人也是承租人，租賃公司既是買方也是出租方。司法解釋規(guī)定，此類交易形式，并不能僅因出賣人與承租人系同一人而不認為是融資租賃。此種方式承租人不僅能盤活存量資產，也能獲得流動性資金，但同時，一旦承租人出現違約，租賃物變現能力較低，不能有效擔保出租人的租賃債權。

3.間接租賃式

間接租賃是指承租人將其房地產項目內的管線、機器設備、機電設備等資產作為租賃物，先出售給融資租賃公司，再將該處資產租回使用，并且負責維修和養(yǎng)護。這樣就間接為房地產項目實現了融資。

3 房地產能否作為租賃財產的學界爭論

我國目前并未出臺《融資租賃法》?！逗贤ā冯m設專章對融資租賃合同予以規(guī)定，但相關法規(guī)、規(guī)章作出的規(guī)定卻不一致?，F實中，大量存在以房地產作為融資租賃標的物的合同。目前，對以房地產為租賃物的“融資租賃合同”的合同性質認定問題，爭議較大。

有觀點認為，以房地產等不動產作為租賃物的合同合法有效，構成融資租賃合同關系。理由：（1）此類合同如若沒有直接違反《合同法》第52條有關合同無效的情形的，依據私法自治原則，應認定為合同有效，并且房地產融資租賃項目并未被監(jiān)管機構所限制。從世界范圍看，也并未有立法禁止房地產租賃交易。（2）財政部和國家稅務總局聯合下發(fā)的財稅[2009] 128號、財稅[2012] 82號通知，承認了以房屋、土地權屬作為租賃物進行的售后回租業(yè)務，并且需繳納房產稅。表明我國明確認可房地產融資租賃交易。（3）從交易風險角度看，房地產融資租賃因其租賃物登記公示制度健全，是最安全的租賃物，可以有效防范承租人無權處分行為的發(fā)生。就實踐而言，房地產租賃式融資租賃公司主要的業(yè)務和利潤來源，如果認定房地產融資租賃無效，將帶來巨大的金融風險。（4）從國際層面來看，經征求國際統一私法協會成員國意見、專家委員會討論，并于2008年11月審議通過的《租賃示范法》中，對租賃物進行了列舉，將不動產包括在范圍內。

也有觀點認為，以房地產等不動產作為租賃物的融資租賃合同無效。理由：（1）實質法律關系與融資租賃不符?！逗贤ā?37條、《金融租賃公司管理辦法》第3條均從權利義務關系的角度對融資租賃法律關系作出規(guī)定。根據定義，在融資租賃合同中，承租人選定租賃物和供貨商，出租人按照承租的選擇購買租賃物，并將其出租給承租人占有、使用，承租人按約定支付租金。在房地產融資租賃合同中，承租人不是房地產的使用人，而是房地產的開發(fā)商、建設者，與融資租賃合同中承租人系租賃物的使用人顯著不同，因而，此類合同性質并非是融資租賃合同。（2）租賃合同的法律規(guī)則不適用于房地產融資租賃合同糾紛。如一般而言，融資租賃的租金設定與設備的折舊具有對應關系，租賃期滿，設備大多只剩殘值。而房地產項目到期后，租賃物不是剩余殘值，而是體現為大幅度增值，因此，并沒有與房地產融資租賃相配套的租金設定、租賃物殘值計算和清算的法律規(guī)則。（3）房地產項目的融資租賃與融資租賃的功能相背離。融資租賃制度上世紀80年代引入我國，初期的融資租賃交易主要以大型機械設備為主，后逐步發(fā)展為飛機、輪船等大型交通設備等。從融資租賃交易對象上看，標的物主要是企業(yè)的生產經營設備。因此，融資租賃也被作為金融資本支持實體經濟的重要法律工具。但當前的現實交易中，存在著大量以房地產作為租賃物的融資租賃合同，作為租賃物的房地產不是企業(yè)廠房，而是開發(fā)商開發(fā)的房地產樓盤或者地方政府的保障房。認定此類租賃構成融資租賃，實際等于架空了國家的房地產調控政策，也有違金融資本支持實體經濟的宏觀政策。（4）從立法上看，國際公約對租賃物范圍表述為“工廠、資本貨物或其他設備（設備）”，并未包括不動產。

4 結合個案判定是否構成融資租賃關系

2014年3月1日起開始實施《最高人民法院關于審理融資租賃合同糾紛案件適用法律問題的解釋》，本司法解釋堅持促進交易，規(guī)范發(fā)展；尊重現實，適當前瞻的指導思想，對交易實踐中以房地產作為租賃財產的融資租賃合同進行審慎對待，充分考慮其融物兼融資的特征，減少認定融資租賃合同的無效情形，避免對現存此類合同法律關系的穩(wěn)定造成沖擊，根據《司法解釋》第一條的規(guī)定，在司法實踐中，應當綜合《合同法》237條的規(guī)定和個案情況來認定。

首先，以房地產開發(fā)商作為承租人、租賃公司作為出租人，以在建住宅商品房項目作為租賃物的“融資租賃合同”，我們認為不構成融資租賃合同關系。（1）房地產開發(fā)商承租的在建商品房不是用來使用，而是通過融資來建造住宅商品房，并非出于“融物”的目的，在建商品房實質上是抵押物，構成的是抵押貸款關系。（2）出租人未能實際取得在建商品房項目的所有權，此與租賃期間出租人享有對租賃物的所有權特征相背離。（3）在建房地產并不屬于實質意義上的固定資產。《金融租賃公司管理辦法》將租賃物限定為固定資產。根據《企業(yè)會計準則第4號——固定資產》第3條規(guī)定，確定某物是否是固定資產，不是取決于它的實物屬性，而是取決于它在生產過程中執(zhí)行職能的特殊方式。固定資產的一個重要特征是持有的目的在于使用而不是出售或投資?！?〕為出售而持有的實物資產是存貨，為投資而持有的資產是短期投資或長期投資。因此，持有的目的不同，各企業(yè)的固定資產范圍也不一致。就房地產開發(fā)企業(yè)而言，在建房地產項目是為了出售而不是使用，故不屬于固定資產。（4）從國際范圍來看，在現有的融資租賃模式中，以開發(fā)商為承租人、以在建房地產項目作為租賃物的交易實踐也很少見。由于國外房地產貸款不僅渠道通暢，而且融資成本低，因此融資租賃形式也沒有廣泛應用。

其次，以企業(yè)廠房為租賃物的融資租賃合同，我們認為構成融資租賃合同關系。企業(yè)廠房符合租賃資產的規(guī)定，體現了融資與融物相結合的法律特征，也符合國家通過金融支持實體經濟的產業(yè)政策。同時，從權利義務的設定來看，此類合同關系符合《合同法》第237條的規(guī)定，即企業(yè)將廠房的所有權轉移給出租人，并在此基礎上建立的融資租賃合同。就商業(yè)地產而言，承租人為了融資，以融資租賃的形式取得商業(yè)地產的使用權，并實際占有使用租賃物；出租人作為租賃物的所有權人，用所有權擔保自己的租賃債權，提供融資便利。因此，以商業(yè)地產為租賃物的融資租賃合同合法有效。

最后，以冶煉、發(fā)電、造紙等不可拆卸的設備及存在于土地之上的電力架空線、機站等整體資產作為租賃物時，整體資產應當包含了房屋、土地等不動產。如果認定設備添附于不動產之上不能作為租賃物，顯然與融資租賃的本質是相違背的。國際統一私法協會《租賃示范法》第2條規(guī)定，租賃物不會僅因其附著于或嵌入不動產而不再是租賃物。因此，以此類添附、建設在不動產之上的設備作為租賃物的融資租賃合同，仍然屬于融資租賃合同。同時也應看到，此類合同在承租人違約的情況下，出租人雖然理論上可以行使取回權，但實際上并不可行，或者取回后租賃物的價值基本喪失，租賃財產的物權擔保功能難以實現，由此給出租人帶來不可避免的風險，融資租賃合同的交易關系的基本價值并未實現。在認定融資租賃合同關系時，還要注意此類設備的成本與租金總額之間是否存在差距過大的現象。因此，應當結合個案予以認定。

總之，融資租賃交易中的租賃物范圍問題，如商品房、城市的地下管網、公路等不動產能否作為租賃物，應由融資租賃行業(yè)的監(jiān)管部門予以認定和解決。當前，監(jiān)管部門并沒有就此有明確表態(tài)。新出臺的《司法解釋》也并未明確否定房地產融資租賃，但仍以租賃標的物的性質作為認定是否構成融資租賃合同的因素之一，由人民法院結合具體個案予以認定，避免公開認可房地產融資租賃導致架空房地產調控政策的同時，減少對已有房地產租賃業(yè)務的沖擊。

注釋：

〔1〕通常認為融資租賃需要在法律、監(jiān)管、會計準則、稅收這四大支柱的支持下，才能健康發(fā)展 。

〔2〕雷繼平,原爽,李志剛.交易實踐與司法回應:融資租賃合同若干法律問題——《最高人民法院關于審理融資租賃合同糾紛案件適用法律問題的解釋》解讀[J].《法律適用》,2014(4):36.