邢小博

（黑龍江工業(yè)學(xué)院經(jīng)濟(jì)管理系,黑龍江 雞西　158100）

SPSS模型構(gòu)建對(duì)雞西市存量房屋評(píng)估的重要意義

邢小博

（黑龍江工業(yè)學(xué)院經(jīng)濟(jì)管理系,黑龍江 雞西158100）

摘要：雞西市房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估充分發(fā)揮政府管理服務(wù)職能,從抓基礎(chǔ)性管理工作入手,面向行業(yè),面向社會(huì),廣泛開(kāi)展各種類(lèi)型的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估業(yè)務(wù)。避免稅費(fèi)流失,全市房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估逐漸趨于規(guī)范,房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估業(yè)已在全市悄然發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)交易；價(jià)格評(píng)估；稅費(fèi)控管

1　雞西市房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的重要意義

1.1雞西市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

雞西市位于黑龍江省東南部，是我國(guó)東北地區(qū)一座重要的資源與工業(yè)城市,有中國(guó)第二大“煤都”的美譽(yù),是黑龍江省最大的產(chǎn)煤基地。雞西依靠資源優(yōu)勢(shì)，努力發(fā)展多種經(jīng)濟(jì)，經(jīng)濟(jì)常年保持增長(zhǎng)。

“十五”期間雞西市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)累計(jì)完成投資20多億元，累計(jì)竣工各類(lèi)商品房屋200萬(wàn)平方米。至2007年末，雞西市城區(qū)總?cè)丝?8.96萬(wàn)人，市區(qū)非農(nóng)人口 73.63萬(wàn)人 ，人均住宅建筑面積接近22平方米，住宅平均售價(jià)為2180--2680元/平方米，住宅建筑面積為2318.76萬(wàn)平方米。2012年，規(guī)劃住房建設(shè)2.64萬(wàn)套，建設(shè)面積159.32萬(wàn)平方米，其中經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)面積11.68萬(wàn)平方米,廉租住房建設(shè)面積0.61萬(wàn)平方米。

雞西現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)布局形勢(shì)高端，由祥光月繡的高層住宅為代表，以大戶(hù)型高價(jià)位統(tǒng)領(lǐng)市場(chǎng)。與其競(jìng)爭(zhēng)的君峰苑與薈源星城，都沒(méi)有超過(guò)250㎡的超大戶(hù)型。而在價(jià)格上又略高于祥光月繡，在競(jìng)爭(zhēng)力上還存在一定差距。新時(shí)代廣場(chǎng)是比較有自己特色的項(xiàng)目，該項(xiàng)目起價(jià)目前保持在最低價(jià)位。戶(hù)型涵蓋47-206米高中低不同檔次，性?xún)r(jià)比較高。而山水文苑、龍熙家園與福地洞天作為面向大眾的主力項(xiàng)目，固守主流市場(chǎng)。其中福地洞天在每平米最低單價(jià)和最低總價(jià)上占據(jù)優(yōu)勢(shì)地位。在中低樓盤(pán)中，大戶(hù)型受購(gòu)買(mǎi)力影響，銷(xiāo)售不暢。而100平米左右的戶(hù)型成為銷(xiāo)售主力。

1.2雞西市房地產(chǎn)業(yè)價(jià)格評(píng)估對(duì)區(qū)域發(fā)展的重要意義

雞西市房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估所充分發(fā)揮政府管理服務(wù)職能,從抓基礎(chǔ)性管理工作入手,面向行業(yè),面向社會(huì),廣泛開(kāi)展各種類(lèi)型的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估業(yè)務(wù)。自開(kāi)展以來(lái),受理糾紛仲裁委托評(píng)估150余起,拆遷房屋價(jià)格評(píng)估300多戶(hù),評(píng)估各類(lèi)房產(chǎn)總面積50多萬(wàn)平方米,避免稅費(fèi)流失20余萬(wàn)元,全市房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估逐漸趨于規(guī)范,房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估業(yè)已在全市悄然發(fā)展。

2　SPSS模型構(gòu)建對(duì)價(jià)格評(píng)估的指導(dǎo)意義

2.1首先對(duì)雞西市二手房屋的市場(chǎng)價(jià)格數(shù)據(jù)進(jìn)行采集

雞西市二手房屋價(jià)格調(diào)查主要以抽樣調(diào)查為主，同時(shí)采用重點(diǎn)調(diào)查與典型調(diào)查相結(jié)合的方法，根據(jù)房屋中介公司提供的實(shí)際信息、房地產(chǎn)管理部門(mén)提供的實(shí)際信息、調(diào)查員實(shí)際考察三種形式相結(jié)合的方式采集房屋價(jià)格數(shù)據(jù)。為了準(zhǔn)確有效地采集雞西市地區(qū)二手房屋價(jià)格信息，在選擇房屋中介公司和調(diào)查樣本時(shí)應(yīng)注意以下基本事項(xiàng)：

（1）重點(diǎn)調(diào)查雞西市地區(qū)信譽(yù)度高的房屋中介公司。調(diào)查數(shù)據(jù)是數(shù)據(jù)分析的基礎(chǔ)和重要保證，為準(zhǔn)確掌握調(diào)查資料，要充分考慮到各種因素，選擇那些經(jīng)營(yíng)規(guī)模大、綜合實(shí)力強(qiáng)，經(jīng)營(yíng)效益顯著、經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定的房屋中介公司，與之建立良好的合作關(guān)系。其次，在選擇房屋中介公司時(shí)要注意注冊(cè)登記的類(lèi)型。再者，中標(biāo)的房屋中介的經(jīng)營(yíng)效益一般應(yīng)占本地區(qū)總額的80％以上。各中標(biāo)房屋中介公司應(yīng)按規(guī)定和要求嚴(yán)格填報(bào)房屋信息調(diào)查表。

（2）確定房屋樣本時(shí)需要進(jìn)行分層抽樣，選取調(diào)查區(qū)域內(nèi)不同地理位置的房屋，標(biāo)志需要保證一致性，房屋類(lèi)型、區(qū)域、地段、學(xué)區(qū)、環(huán)境、結(jié)構(gòu)等設(shè)計(jì)要求上保持一致性，這樣才能使上月、本月價(jià)格同質(zhì)可比。由于不同地理位置的房屋單位面積價(jià)格數(shù)據(jù)差異明顯，因此，在選取樣本時(shí)，按照住宅類(lèi)型分區(qū)、分類(lèi)型，從上月及本月銷(xiāo)售的記錄當(dāng)中分別選取主要標(biāo)志總量較大、同質(zhì)可比性強(qiáng)、代表性強(qiáng)且最接近最近十日左右交易的一套房屋。

2.2整理所有搜集來(lái)的二手房屋價(jià)格數(shù)據(jù)

在SPSS軟件中錄入數(shù)據(jù)，進(jìn)行數(shù)據(jù)分析。

3　構(gòu)建模型在存量評(píng)估系統(tǒng)中的實(shí)際應(yīng)用

軟件分析得到的房屋參數(shù)，將參數(shù)存入存量評(píng)估系統(tǒng)中進(jìn)行實(shí)際應(yīng)用。實(shí)施計(jì)稅價(jià)格評(píng)估工作后，納稅人辦理存量房交易產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的具體流程如下：

（1）雞西市房產(chǎn)管理局交易大廳窗口單位受理房屋交易人產(chǎn)權(quán)登記各項(xiàng)資料，并且進(jìn)行資料的詳細(xì)核查。（2）窗口工作人員在評(píng)估系統(tǒng)里錄入房屋所有權(quán)證號(hào)信息后，系統(tǒng)自動(dòng)產(chǎn)生交易時(shí)點(diǎn)的時(shí)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格。（3）窗口工作人員根據(jù)評(píng)估系統(tǒng)產(chǎn)生的評(píng)估價(jià)格與納稅人申報(bào)價(jià)格進(jìn)行比較，最后確定納稅價(jià)格（如有異議，則轉(zhuǎn)爭(zhēng)議處理流程），并且出示《雞西市房地產(chǎn)行政事業(yè)性稅費(fèi)繳款通知單》。（4）納稅人持單據(jù)到地稅機(jī)關(guān)征收窗口開(kāi)具相關(guān)稅收通用繳款書(shū)（使用銀聯(lián)卡可直接在此窗口完成繳稅）。（5）納稅人持《雞西市房地產(chǎn)行政事業(yè)性稅費(fèi)繳款通知單》、稅收通用繳款書(shū)到銀行窗口繳納各項(xiàng)稅費(fèi)。（6）納稅人除稅收通用繳款書(shū)外，憑銀行收訖簽章單據(jù)到開(kāi)票窗口換取各類(lèi)繳款憑證。（7）納稅人持相關(guān)繳款憑證返回收件窗口換取收件單，憑收件單按規(guī)定時(shí)間領(lǐng)取房屋所有權(quán)證書(shū)。

納稅人對(duì)系統(tǒng)評(píng)估結(jié)果持有異議，經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)告知、溝通解釋后仍不接受的，可以委托具有資質(zhì)的第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)重新評(píng)估。納稅人申請(qǐng)第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估的，若人工評(píng)估價(jià)格高于或等于系統(tǒng)評(píng)估價(jià)格的，其評(píng)估費(fèi)用由申請(qǐng)人承擔(dān)；若人工評(píng)估價(jià)格低于系統(tǒng)評(píng)估價(jià)格的，其評(píng)估費(fèi)用由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)承擔(dān)。

4　雞西市房屋價(jià)格評(píng)估應(yīng)用推廣效果

雞西市計(jì)稅價(jià)格評(píng)估工作是在市政府主導(dǎo)，市地稅局和市住房保障房管局牽頭，市城鄉(xiāng)建設(shè)委，市財(cái)政、市國(guó)土規(guī)劃、物價(jià)，等部門(mén)或單位的大力支持配合下開(kāi)展的。

自2011年9月30日起，雞西市在行政轄區(qū)范圍內(nèi)正式實(shí)施應(yīng)用房地產(chǎn)估價(jià)和信息技術(shù)評(píng)估存量房交易申報(bào)計(jì)稅價(jià)格工作，其他各區(qū)在2012年12月31日前，按照整體工作部署，逐步組織實(shí)施此項(xiàng)工作。

自2012年12月1日起，我市全面正式實(shí)施應(yīng)用房地產(chǎn)估價(jià)和信息技術(shù)評(píng)估存量房交易申報(bào)計(jì)稅價(jià)格工作。

雞西市存量房交易申報(bào)計(jì)稅價(jià)格評(píng)估系統(tǒng)，由地稅、房管兩部門(mén)在現(xiàn)有房地產(chǎn)交易稅收聯(lián)合控管的基礎(chǔ)上，采取“聯(lián)合開(kāi)發(fā)、共建平臺(tái)、成果共享、全面評(píng)估、滿(mǎn)足需求、有效對(duì)接”的工作模式，共同開(kāi)發(fā)建設(shè)。

該系統(tǒng)主要運(yùn)用存量房屋評(píng)估系統(tǒng)、SPSS數(shù)據(jù)分析軟件等先進(jìn)手段，依托房地產(chǎn)估價(jià)理論，引入特征價(jià)格模型，對(duì)各項(xiàng)價(jià)格影響因素進(jìn)行全面、快速、精確的評(píng)定，實(shí)現(xiàn)了存量房交易申報(bào)計(jì)稅價(jià)格的自動(dòng)、批量、科學(xué)評(píng)估，提高了存量房交易稅收管理的精細(xì)化、動(dòng)態(tài)化、科學(xué)化水平，從而最大限度地防止存量房交易雙方低報(bào)、瞞報(bào)成交價(jià)格以逃避交易稅費(fèi)行為的發(fā)生，同時(shí)也避免了存量房交易申報(bào)計(jì)稅價(jià)格評(píng)估工作中的人為干擾因素，保證了評(píng)估結(jié)果的客觀、公平。

黑龍江省教育廳項(xiàng)目名稱(chēng)：統(tǒng)計(jì)模型法在房產(chǎn)交易中稅收控管方面的應(yīng)用項(xiàng)目編號(hào)：12535185。