■ 陳文通/林恩偉

（溫嶺市人民法院，浙江 溫嶺 317500）

農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)糾紛及其解決機(jī)制完善

■ 陳文通/林恩偉

（溫嶺市人民法院，浙江 溫嶺 317500）

農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)糾紛主要有傳統(tǒng)和新類型兩大類，其特征表現(xiàn)為主體呈現(xiàn)多元化、糾紛原因復(fù)雜多樣、爭(zhēng)議內(nèi)容廣泛。農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)糾紛解決中存在的主要問(wèn)題：現(xiàn)行法律規(guī)定不完善，導(dǎo)致糾紛解決缺乏確切的指導(dǎo)規(guī)范；司法救濟(jì)效率相對(duì)較低，無(wú)法解決夾雜在宅基地流轉(zhuǎn)糾紛中的其他社會(huì)矛盾；宅基地使用權(quán)和農(nóng)村房屋的強(qiáng)制登記制度尚未建立，行政部門(mén)不配合加劇糾紛處理難度。完善宅基地流轉(zhuǎn)糾紛解決機(jī)制的對(duì)策：逐步建立和完善相關(guān)法律制度；注重宅基地流轉(zhuǎn)糾紛源頭化解；完善宅基地流轉(zhuǎn)多元糾紛解決機(jī)制。

農(nóng)村宅基地使用權(quán)；流轉(zhuǎn)模式；糾紛類型；多元糾紛解決機(jī)制

隨著國(guó)家“建設(shè)新農(nóng)村”戰(zhàn)略方針的實(shí)施，農(nóng)村新型城鎮(zhèn)化建設(shè)進(jìn)程的不斷加快，近年來(lái)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展、社會(huì)急劇變遷，隨之出現(xiàn)了許多新型現(xiàn)象或新型問(wèn)題，而農(nóng)村宅基地糾紛即是諸多現(xiàn)象或問(wèn)題中的一種。宅基地對(duì)農(nóng)民的生存、生活至關(guān)重要，由宅基地流轉(zhuǎn)引發(fā)的糾紛日益增多，相關(guān)涉訴糾紛亦呈上升趨勢(shì)，給農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定帶來(lái)諸多不利影響。因此，如何尋找行之有效的農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)糾紛解決機(jī)制，不僅對(duì)解決宅基地流轉(zhuǎn)糾紛本身具有意義，也直接關(guān)乎農(nóng)村社會(huì)的穩(wěn)定和發(fā)展。

1 農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的內(nèi)涵及基本類型

農(nóng)村宅基地是指經(jīng)依法批準(zhǔn)（或合法使用）建設(shè)住宅占用的農(nóng)村集體土地，宅基地使用權(quán)人依法對(duì)其享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。從權(quán)屬性質(zhì)看，農(nóng)民集體性的宅基地所有權(quán)與農(nóng)民單獨(dú)享有宅基地使用權(quán)之間的聯(lián)系和區(qū)別，賦予我國(guó)宅基地使用權(quán)獨(dú)特的法律特征，因此，宅基地使用權(quán)在學(xué)理上也被認(rèn)為是一種區(qū)別于傳統(tǒng)用益物權(quán)的新型用益物權(quán)[1]。正因?yàn)檫@種特殊性的存在，村民作為宅基地的用益物權(quán)人，僅在符合國(guó)家規(guī)劃、且不違背本村集體意愿（所有權(quán)人）的情況下，方得以對(duì)宅基地使用權(quán)進(jìn)行處分，相應(yīng)地，農(nóng)村宅基地的流轉(zhuǎn)亦受此限制，主要可以概括為“一戶一宅”、“面積法定”、“無(wú)償取得和使用”、“限制流轉(zhuǎn)和抵押”四大基本特征。

宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)按不同標(biāo)準(zhǔn)可劃分為不同類型。如按照宅基地使用權(quán)的來(lái)源劃分，可以劃分為村民申請(qǐng)獲得宅基地的初始流轉(zhuǎn)和宅基地使用權(quán)處分讓與第三人的再次流轉(zhuǎn)；按照流轉(zhuǎn)主體劃分，可以分為國(guó)家征收征用流轉(zhuǎn)、農(nóng)村集體組織回收流轉(zhuǎn)、農(nóng)村集體組織轉(zhuǎn)用流轉(zhuǎn)、農(nóng)村居民自發(fā)流轉(zhuǎn)，其中農(nóng)村居民自發(fā)流轉(zhuǎn)又可細(xì)分為同一集體組織成員間的內(nèi)部流轉(zhuǎn)和受讓方為本集體組織以外人員的外部流轉(zhuǎn)；按照是否伴隨其他標(biāo)的物，可分為宅基地使用權(quán)的單純流轉(zhuǎn)和宅基地及其上房屋、構(gòu)筑物一并的復(fù)合流轉(zhuǎn)等。從具體類別來(lái)看，當(dāng)前農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)雖然表現(xiàn)形式多樣，但仍可大致分為租賃、買(mǎi)賣(mài)、抵押、繼承、交換（或稱“互換”）、贈(zèng)與、入股、征收、置換、回收等十種基本類別[2]。

2 農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)糾紛的主要類型及特征

2.1 從糾紛形式來(lái)看，主要分為傳統(tǒng)和新類型兩大類

傳統(tǒng)的宅基地流轉(zhuǎn)糾紛主要涉及出租、買(mǎi)賣(mài)、繼承、交換、贈(zèng)與、抵押及征收、回收等類型，由于涉及農(nóng)地利益關(guān)系，各方利益群體的糾葛、沖突明顯，糾紛處理有相當(dāng)難度，在實(shí)踐中占到絕大部分。新類型的宅基地流轉(zhuǎn)糾紛主要包括作價(jià)入股、置換、信托開(kāi)發(fā)等類型，在部分流轉(zhuǎn)試點(diǎn)地區(qū)較為多發(fā)，其糾紛往往融合地方政府試點(diǎn)政策的成分更趨復(fù)雜。

2.2 從糾紛主體來(lái)看，涉及主體呈現(xiàn)多元化

涉及當(dāng)事人包括作為宅基地使用權(quán)人的農(nóng)民以及村集體經(jīng)濟(jì)組織（在回收宅基地進(jìn)行轉(zhuǎn)用流轉(zhuǎn)情形下）、作為宅基地所有權(quán)人的村集體經(jīng)濟(jì)組織（實(shí)踐中多以村民委員會(huì)名義出現(xiàn)）、作為流轉(zhuǎn)相對(duì)方的同一集體組織成員或非本集體組織成員（多為城鎮(zhèn)居民）?，F(xiàn)實(shí)中宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)糾紛，時(shí)常發(fā)生在非集體成員之間，比如城中村改造、小產(chǎn)權(quán)房交易、大學(xué)生子女農(nóng)房繼承等等。

2.3 從糾紛的起因來(lái)看，糾紛產(chǎn)生的原因復(fù)雜多樣

主要有：宅基地買(mǎi)賣(mài)糾紛多緣于農(nóng)村土地增值以及土地征用、房屋拆遷，也有的因口頭約定流轉(zhuǎn)協(xié)議、流轉(zhuǎn)協(xié)議內(nèi)容無(wú)效或顯失公平等引發(fā)的糾紛；宅基地抵押權(quán)糾紛多因抵押房屋無(wú)法處置引發(fā)的糾紛；宅基地繼承糾紛主要由于繼承人為城鎮(zhèn)居民身份引起；宅基地征收（拆遷）主要因補(bǔ)償產(chǎn)生糾紛；村集體經(jīng)濟(jì)組織為公益所需或者因宅基地使用權(quán)主體的滅失或身份轉(zhuǎn)變而收回宅基地引起的糾紛；等等。

2.4 從糾紛內(nèi)容看，涉及的爭(zhēng)議內(nèi)容相當(dāng)廣泛

主要有：宅基地使用權(quán)的權(quán)利歸屬；集體經(jīng)濟(jì)組織成員身份的確認(rèn)；宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)合同效力的認(rèn)定、流轉(zhuǎn)合同被認(rèn)定無(wú)效后的財(cái)產(chǎn)返還、損失賠償范圍、賠償標(biāo)準(zhǔn)的確定和過(guò)錯(cuò)責(zé)任的劃分；流轉(zhuǎn)后宅基地權(quán)屬變更登記的辦理；宅基地流轉(zhuǎn)產(chǎn)生的收益分配；宅基地被征收或其上房屋拆遷利益歸屬（也包括拆遷安置房分配名額買(mǎi)賣(mài)糾紛）；宅基地征收或回收中公共利益的認(rèn)定問(wèn)題等。

3 農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)糾紛解決中存在的主要問(wèn)題

3.1 農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的現(xiàn)行法律規(guī)定不完善，導(dǎo)致糾紛解決缺乏確切的指導(dǎo)規(guī)范

首先，農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度創(chuàng)新最深層次的障礙來(lái)源于傳統(tǒng)的立法理念。傳統(tǒng)立法理念認(rèn)為，農(nóng)村宅基地制度的設(shè)立是為了保障作為弱勢(shì)群體的農(nóng)民基本居住的權(quán)利，在當(dāng)前農(nóng)村社會(huì)保障體制尚不健全的情況下，暫時(shí)應(yīng)當(dāng)禁止農(nóng)村宅基地使用權(quán)的自由流轉(zhuǎn)。政策制定人為地將農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)從大市場(chǎng)中分離出來(lái)，縮小交易范圍，限制交易主體，導(dǎo)致超規(guī)定占地、建新不拆舊、一戶多宅、外出務(wù)工長(zhǎng)期空置房、廢棄地、閑置地等現(xiàn)象頻現(xiàn)。

其次，法律規(guī)范體系并不健全，宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)缺乏明確的法律依據(jù)。關(guān)于宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的法律非常少且效力層次低，至今還沒(méi)有一部直接規(guī)范和調(diào)整農(nóng)村宅基地權(quán)利的法律，僅靠分散在《民法通則》、《物權(quán)法》、《土地管理法》等法律法規(guī)中的相關(guān)規(guī)范來(lái)調(diào)整。正是由于農(nóng)村宅基地使用權(quán)立法資源的稀缺使得我國(guó)農(nóng)村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、變更登記、利益分配等各個(gè)環(huán)節(jié)無(wú)章可循、無(wú)法可依，導(dǎo)致全國(guó)各地關(guān)于農(nóng)村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛層出不窮。

第三，集體所有主體的多級(jí)型規(guī)定阻礙了農(nóng)村宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)。關(guān)于集體土地所有權(quán)主體，我國(guó)法律規(guī)定為多級(jí)，即在《憲法》中集體土地被籠統(tǒng)地界定為集體所有，《民法通則》中界定為鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村二級(jí)所有，而《土地管理法》則界定為鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村和村內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體三級(jí)所有。這些多元而實(shí)際并不落實(shí)的所有權(quán)代表對(duì)土地產(chǎn)權(quán)界定模糊不清，既降低了農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)配置的效率，又造成了所有者對(duì)土地實(shí)際利用的監(jiān)督“真空”。

3.2 司法救濟(jì)效率相對(duì)較低，司法權(quán)的有限性無(wú)法解決夾雜在宅基地流轉(zhuǎn)糾紛中的其他社會(huì)矛盾多數(shù)宅基地上房屋流轉(zhuǎn)糾紛表面上是涉及原告一方的民事利益，背后實(shí)質(zhì)是原告方試圖通過(guò)訴訟方式明確房屋權(quán)屬，進(jìn)而通過(guò)向所在村集體退出原有宅基地的形式，以重新申請(qǐng)獲取政策指引下的置換安置指標(biāo)，故法院常常面臨難以下判的困局。從審判的程序設(shè)計(jì)本身來(lái)看，訴訟途徑難以有效解決處置宅基地流轉(zhuǎn)糾紛，實(shí)現(xiàn)糾紛處理的效率要求。在法院承載著巨大的壓力面前，訴訟調(diào)解的力量是單薄的，宅基地流轉(zhuǎn)糾紛解決各方式之間尤其是訴訟調(diào)解與非訟調(diào)解之間缺乏機(jī)制銜接，無(wú)法形成合力，導(dǎo)致糾紛解決效果欠佳。

3.3 宅基地使用權(quán)和農(nóng)村房屋強(qiáng)制登記制度尚未建立，行政部門(mén)不配合加劇糾紛處理難度

宅基地使用權(quán)登記制度相關(guān)規(guī)定的缺失，客觀上造成糾紛的多發(fā)，增加了處置化解的難度。如當(dāng)前農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)糾紛中最多發(fā)的一種就是因出賣(mài)房屋而同時(shí)轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)引起的糾紛，由于轉(zhuǎn)讓方與受讓方權(quán)利不明，實(shí)踐中糾紛不斷。突出表現(xiàn)為：一是當(dāng)有關(guān)宅基地、房屋遇到征地、拆遷補(bǔ)償時(shí)，由于缺乏宅基地使用權(quán)和農(nóng)村房屋強(qiáng)制登記制度，轉(zhuǎn)讓方憑建房申請(qǐng)表和審批機(jī)關(guān)的審批文件，仍向有關(guān)拆遷部門(mén)主張征地的補(bǔ)償費(fèi)用，糾紛便由此而生；二是房屋實(shí)際轉(zhuǎn)讓后，由于農(nóng)村房屋是沒(méi)有登記的，房屋買(mǎi)賣(mài)并不需要也不可能辦理房屋過(guò)戶登記，因而對(duì)于房屋是否轉(zhuǎn)讓很難認(rèn)定，相應(yīng)地宅基地使用權(quán)是否應(yīng)歸受讓方也較難證明。個(gè)別地區(qū)判決農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)有效的情形下，必然涉及農(nóng)村房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)的過(guò)戶問(wèn)題[3]。

4 完善農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)糾紛解決機(jī)制的對(duì)策

4.1 逐步建立和完善相關(guān)法律制度

首先，盡快制定出臺(tái)專門(mén)的農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)辦法。增強(qiáng)該辦法的可操作性以及適應(yīng)發(fā)展農(nóng)村基層民主和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求，對(duì)土地法、村民委員會(huì)組織法等有關(guān)法律進(jìn)行修訂時(shí)重點(diǎn)解決農(nóng)村集體土地所有權(quán)。由于農(nóng)村集體土地所有權(quán)的獨(dú)特構(gòu)造，易導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)界定不明晰，農(nóng)民很難參與到集體土地的管理和使用。該辦法應(yīng)注重完善農(nóng)村土地所有權(quán)的實(shí)施程序，實(shí)現(xiàn)所有權(quán)主體的自主化，為宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)提供良好空間。

其次，規(guī)范和健全宅基地確權(quán)發(fā)證行為。盡快出臺(tái)《土地登記法》，將農(nóng)村宅基地統(tǒng)一到土地登記中，使宅基地登記制度規(guī)范化、經(jīng)常化，改變過(guò)去把宅基地登記工作視為一項(xiàng)臨時(shí)性的中心工作的做法，便于土地流轉(zhuǎn)的管理和規(guī)范化。由登記機(jī)關(guān)入戶進(jìn)行登記，對(duì)農(nóng)民宅基地四至界線清楚、產(chǎn)權(quán)明晰的依法發(fā)放權(quán)屬證書(shū)；依法轉(zhuǎn)讓房屋引起宅基地權(quán)屬變更或雙方協(xié)商就宅基地權(quán)屬糾紛達(dá)成調(diào)解協(xié)議的依法進(jìn)行變更登記，真正地使土地登記行為成為土地對(duì)外的公示方法。同時(shí)，要積極穩(wěn)妥地開(kāi)展宅基地上房屋的他項(xiàng)權(quán)利登記，為宅基地上的房屋抵押貸款等流轉(zhuǎn)方式提供制度保障。

第三，明確行政部門(mén)、村集體的角色定位。農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)中，行政部門(mén)、村集體之所以不能充分發(fā)揮其效用、提供良好的服務(wù)，甚至不當(dāng)干預(yù)流轉(zhuǎn)，一個(gè)重要的原因在于三者之間沒(méi)有科學(xué)的分工安排。對(duì)于宅基地使用權(quán)人，除遵守相關(guān)法律外，應(yīng)當(dāng)對(duì)土地的流轉(zhuǎn)享有充分的自由處分權(quán)利，并以自身名義作為流轉(zhuǎn)合同的主體，參與流轉(zhuǎn)合同的制定和簽訂。對(duì)于村集體，應(yīng)當(dāng)對(duì)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的土地流轉(zhuǎn)進(jìn)行監(jiān)督和管理，發(fā)現(xiàn)違法情形應(yīng)當(dāng)及時(shí)提醒并上報(bào)相關(guān)職能部門(mén)。對(duì)于政府部門(mén)，應(yīng)對(duì)村集體或下級(jí)政府在農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)中的行為進(jìn)行監(jiān)督，及時(shí)糾正土地流轉(zhuǎn)過(guò)程中的違法行為。對(duì)于鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府農(nóng)村服務(wù)機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)建立農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)信息庫(kù)，提供交易場(chǎng)所、合同范本，流轉(zhuǎn)業(yè)務(wù)指導(dǎo)和咨詢服務(wù)。

4.2 注重宅基地流轉(zhuǎn)糾紛源頭化解

4.2.1 積極探索農(nóng)民作為參與主體的農(nóng)地流轉(zhuǎn)試點(diǎn)

目前城市周邊農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中，改變土地使用性質(zhì)的現(xiàn)象十分普遍，土地不能復(fù)耕，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看對(duì)農(nóng)民合法權(quán)益是一種損害。在相關(guān)法律正式出臺(tái)之前，地方農(nóng)村宅基地上市流轉(zhuǎn)可先實(shí)行“放開(kāi)”政策，允許農(nóng)村宅基地向本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部或者本鄉(xiāng)鎮(zhèn)范圍內(nèi)符合申請(qǐng)宅基地條件的人員，或者外地來(lái)此長(zhǎng)期從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的準(zhǔn)備在此定居住的人員出租或出賣(mài)。如可嘗試采用宅基地使用權(quán)入股等方式，將土地實(shí)物形態(tài)轉(zhuǎn)化為價(jià)值形態(tài)，推動(dòng)宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，滿足農(nóng)民的流轉(zhuǎn)要求。為避免違背村民意愿強(qiáng)制流轉(zhuǎn)的發(fā)生，應(yīng)在補(bǔ)償方式和利益分享機(jī)制方面實(shí)現(xiàn)同步創(chuàng)新，在充分尊重村民自身意愿的基礎(chǔ)上，努力實(shí)現(xiàn)“同權(quán)、同價(jià)”流轉(zhuǎn)。

4.2.2 建立規(guī)范、有序的農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)

隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建立，土地要素市場(chǎng)也從無(wú)到有逐步建立起來(lái)，初步形成了土地市場(chǎng)體系的框架，但是對(duì)于農(nóng)村宅基地市場(chǎng)方面卻是一片空白。特別是在人地矛盾日益加劇的今天，要合理利用土地就必須改變農(nóng)村宅基地的無(wú)償使用制度，建立起規(guī)范、有序的農(nóng)村宅基地市場(chǎng)，要以體現(xiàn)宅基地區(qū)位環(huán)境質(zhì)量的差異性為核心，引入規(guī)范的宅基地價(jià)值評(píng)估辦法，形成合理的價(jià)格體系，使價(jià)格在農(nóng)村宅基地的有效配置中發(fā)揮基礎(chǔ)性作用。如地方試點(diǎn)中的成都、重慶，以及新近的溫州地區(qū)，均通過(guò)建立統(tǒng)一的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)，規(guī)范農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易行為，推動(dòng)城鄉(xiāng)生產(chǎn)要素流動(dòng)，優(yōu)化資源配置。

4.2.3 建立合理的宅基地流轉(zhuǎn)收益分配制度

宅基地流轉(zhuǎn)產(chǎn)生的收益分配，主要對(duì)象包括以收取流轉(zhuǎn)稅為稅收收入的國(guó)家、享有宅基地所有權(quán)的村集體經(jīng)濟(jì)組織、作為宅基地使用權(quán)人的村集體或村民個(gè)體。宅基地權(quán)能的特殊性，決定了宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)收益不能構(gòu)成轉(zhuǎn)讓人的私人收益，應(yīng)在使用權(quán)人、所有人和國(guó)家三者之間進(jìn)行合理分配。政策上可以給出一個(gè)參照性的收益分配標(biāo)準(zhǔn)，如有學(xué)者提出的“在除去相應(yīng)的稅收部分外，剩余流轉(zhuǎn)收益的 80% 歸屬農(nóng)戶自身所有，20%歸屬于村集體經(jīng)濟(jì)組織所有”[4]，再規(guī)定“經(jīng)村集體三分之二以上表決通過(guò)，也可以自行做出相應(yīng)的分配方案”。同時(shí)，還應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)村集體收益部分的監(jiān)管，對(duì)集體經(jīng)濟(jì)組織所得收益進(jìn)行用途規(guī)制，限于農(nóng)村的社會(huì)保障（包括醫(yī)療保險(xiǎn)、養(yǎng)老保險(xiǎn)和失業(yè)保險(xiǎn)）、公益事業(yè)的發(fā)展和鄉(xiāng)鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等。

4.3 完善宅基地流轉(zhuǎn)多元糾紛解決機(jī)制

4.3.1 拓寬農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)糾紛解決渠道

解決宅基地流轉(zhuǎn)糾紛矛盾，應(yīng)當(dāng)是訴訟、調(diào)解、仲裁等多管齊下，為那些不愿意通過(guò)訴訟解決糾紛的當(dāng)事人提供多種救濟(jì)渠道，使更多的宅基地流轉(zhuǎn)糾紛在訴訟外迅速、便利、妥善地得到解決，舒緩法院的壓力，使有限的司法資源得到合理利用。形成黨委領(lǐng)導(dǎo)，政法綜治牽頭協(xié)調(diào)，職能部門(mén)共同參與，社會(huì)力量整體聯(lián)動(dòng)的多元一體的大調(diào)解格局和工作體系，實(shí)現(xiàn)訴訟調(diào)解與非訟調(diào)解的合理銜接。

4.3.2 健全農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)糾紛處理機(jī)制

農(nóng)村宅基地權(quán)屬糾紛案件呈現(xiàn)出糾紛的復(fù)雜性、處理的緊迫性、矛盾的激化性等特點(diǎn)，對(duì)發(fā)生土地權(quán)屬爭(zhēng)議的案件，如果鄉(xiāng)村兩級(jí)能夠快速介入，加強(qiáng)對(duì)糾紛雙方當(dāng)事人的調(diào)解說(shuō)服工作，使雙方當(dāng)事人將矛盾平息在初發(fā)之時(shí)，往往能收到較好的社會(huì)效果。因此，必須在黨委領(lǐng)導(dǎo)下，建立多元化的糾紛解決機(jī)制，暢通途徑。首要一條是充分發(fā)揮農(nóng)村基層人民調(diào)解組織的作用和政府強(qiáng)大的管理和調(diào)解功能，依靠黨員干部和群眾做工作，在源頭上化解矛盾，避免沖突激化，使多數(shù)糾紛能夠得到及時(shí)、有效地解決，減少訴訟，使調(diào)解工作成為預(yù)防和解決宅基地流轉(zhuǎn)糾紛的第一道關(guān)口。

4.3.3 完善司法救濟(jì)制度

法院在處理宅基地流轉(zhuǎn)糾紛案件時(shí)，大致可以把握以下原則：第一，要尊重歷史，照顧現(xiàn)實(shí)。如農(nóng)村私有房屋交易是在城鄉(xiāng)人口流動(dòng)加大、居住區(qū)域界限打破和城鄉(xiāng)一體化的大背景下產(chǎn)生的，相關(guān)部門(mén)監(jiān)管不力、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織相對(duì)渙散是造成這種現(xiàn)狀的制度誘因，而土地市場(chǎng)價(jià)格的持續(xù)上揚(yáng)、房屋拆遷補(bǔ)償?shù)壤骝?qū)動(dòng)是引起此類案件的直接原因?？陀^上，目前城鄉(xiāng)界限仍未完全打破，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織仍有一定的封閉性，農(nóng)村土地屬于集體所有，目前法律、政策限制集體土地流轉(zhuǎn)是一種現(xiàn)實(shí)。第二，要注重判決的法律效果和社會(huì)效果。判決要以“有利于妥善解決現(xiàn)有糾紛、有利于規(guī)范當(dāng)事人交易行為”為指導(dǎo)，起到制約農(nóng)民審慎處分自己房屋的積極效果。第三，要綜合權(quán)衡流轉(zhuǎn)各方的利益。以宅基地買(mǎi)賣(mài)糾紛為例，須全面考慮到合同無(wú)效對(duì)各方當(dāng)事人的利益影響，包括流轉(zhuǎn)交易的出讓方、轉(zhuǎn)讓方，及相應(yīng)的村集體組織，尤其是出賣(mài)人因土地升值或拆遷、補(bǔ)償所獲利益，以及買(mǎi)受人因房屋現(xiàn)值和原買(mǎi)賣(mài)價(jià)格的差異造成的損失；對(duì)于買(mǎi)受人已經(jīng)翻建、擴(kuò)建房屋的情況，應(yīng)對(duì)其添附價(jià)值進(jìn)行補(bǔ)償；判決返還、騰退房屋同時(shí)應(yīng)注意妥善安置房屋買(mǎi)受人，為其留出合理的騰退時(shí)間，避免因單純判決騰退房屋給當(dāng)事人帶來(lái)的消極影響[5]。

[1]王利明.中國(guó)物權(quán)法草案建議稿及說(shuō)明[M].北京:中國(guó)法制出版社,2001:382.

[2]周舜隆.農(nóng)村宅基地上共建房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬[J].人民司法,2010(22):17-20.

[3]鄭永勝.農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài):是耶,非耶？農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛案件的調(diào)查與思考[EB/OL].(2006-02-21)[2013-08-11].http://tj.focus.cn/news/2006-02-21/184612. html?1294308329.

[4]劉波.農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)收益分配制度研究[J].河南教育學(xué)院學(xué)報(bào)(哲學(xué)社會(huì)科學(xué)版),2011(6):77-80.

[5]北京市高級(jí)人民法院.北京市高級(jí)人民法院關(guān)于農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力的兩個(gè)會(huì)議紀(jì)要及問(wèn)答[EB/OL].(2011-01-10)[2013-08-11].http://blog.sina.com.cn/s/ blog_53686c8c0100o1hx.html.

The Disputes Concerning the Rural Housing Land Transition and Solving Mechanism Improved

CHEN Wentong, LIN Enwei (The People’s Court of Wenling City, Wenling, Zhejiang 317500, China)

The disputes concerning the rural housing land transition have multiple and complex causes; controversial elements are substantial in size; and the main body has showed more types. This paper analyses the major issues in the process of solving these disputes, these are: there is no exact guidelines for dispute resolution because of the current poor laws and regulations; other social contradictions among the dispute of the rural housing land transition cannot be solved with the relatively low judicial relief efficiency; rural homestead-land-use-right and mandatory registration system of rural houses have not been established; and the difficulty in dispute resolution is intensified without the coordination of administration departments. On this basis, this paper puts forward that we should gradually establish and perfect the relevant legal system, focus on resolving the dispute from the source, and improve multifactor dispute resolution mechanism.

the right to use the rural house site; mode of flow and transfer; types of disputes; multi-factor dispute resolution mechanism.

F301.1；F062.1

C

1672-6995(2014)03-0018-04

2013-10-29；

2014-01-05

臺(tái)州市哲學(xué)社會(huì)科學(xué)規(guī)劃重點(diǎn)課題：農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)糾紛解決機(jī)制研究（12GHZ05）

陳文通（1963-），男，浙江省黃巖市人，溫嶺市人民法院院長(zhǎng)、黨組書(shū)記，法學(xué)碩士，主要從事民事司法研究。