文/于健 吉林省林業(yè)勘察設計研究院 吉林長春 130000

文/劉麗 吉林東勘項目管理有限公司 吉林長春 130000

城市化演變規(guī)律與我國房地產產業(yè)發(fā)展規(guī)律分析

文/于健 吉林省林業(yè)勘察設計研究院 吉林長春 130000

文/劉麗 吉林東勘項目管理有限公司 吉林長春 130000

隨著我國的城市化進程的不斷深入，我國中小城市，尤其是農村人口大量遷移，從而引起了我國大型尤其是超大型城市房地產產業(yè)的“供不應求”。進一段時期，如何解決城市內人口對房屋的巨大需求，是擺在我國政府面前的非常亟待解決的問題[1]。本文將從城市化演變規(guī)律方面出發(fā)，通過分析基本規(guī)律來探尋一種適應于我們當前地產產業(yè)發(fā)展的方法。

城市化；房地產產業(yè)；巨大需求；城市化演變規(guī)律

城市化的演變過程，它是一個社會發(fā)展的必然過程和其自有規(guī)律。它其實是一個國家乃至一個社會集團經濟和物質、文化發(fā)展到了一定階段的最終必然的產物。自上個世紀八十年代以來，我國的城市化發(fā)展進程就已經緩慢開始了。由于這一進程主要是在政府各個部門的共同作用下完成的，因此我國的城市化進程在不斷的推進中，我國的城市化發(fā)展已經取得了深入顯著的發(fā)展，但是由于城市化進程是一個及其復雜的過程，我國在城市化發(fā)展過程中也出現(xiàn)了很對影響我國城市化未來健康發(fā)展的“不良”政策和“錯誤現(xiàn)象”[2]。為了我國的城市化發(fā)展的持續(xù)健康，改正我國城市化發(fā)展存在的“諸多問題”，我們應該首先認清城市發(fā)展規(guī)律，正確認識城市化的終極奧義，最近推進我國的城市發(fā)展進程的持續(xù)、健康發(fā)展。

1、城市化概念及演變規(guī)律

城市化的概念具有廣義概念和狹義概念兩個方面[3]。所謂廣義城市化，就是指基本設施和生活方式等方面的城市化，主要包括生活理念和生活方式的城市化以及土地使用方面的城市化。所謂狹義城市化，其實就是人口的城市化，主要是大量的農村人口尤其是青壯年勞動力逐步進入城市，并最終轉變成城市人口的過程，還有一部分指的是城市人口中較為貧困的人員，通過政府幫扶、自身努力等方式最終達并超過了城市標準水平的那部分人。

城市化發(fā)展的演變過程，其實就是生產力的發(fā)展和生產關系的不斷變革導致的經濟發(fā)展和人民生活水平的提高，使得老百姓在實現(xiàn)物質需求的基礎上更加注重精神需求的一種外在表現(xiàn)。這些年尤其是最近幾十年，在我國城鄉(xiāng)經濟大發(fā)展的前提下，我國大量的農村人口遷移為城鎮(zhèn)人口，導致了我國城市人口的急劇增大。第一方面，我國城市人口的急劇增大使得城市房屋剛需總量急劇增大；第二方面，我國經濟的持續(xù)健康發(fā)展使得我們城市居民擁有足夠的閑余資本來進一步改善其房屋居住條件；第三方面，我國城市化發(fā)展時間還比較短，城市化發(fā)展配套政策還存在很多漏洞；第四方面，我國很多城市規(guī)劃不合理房屋分布不科學；第五方面，我國是一個人口大國，人均土地資源十分匱乏客觀上導致了我國目前房地產所存在的問題。

2、城市化演變過程對我國的房地產行業(yè)機遇和挑戰(zhàn)

隨著我國國民經濟水平和基礎設施建設的飛速發(fā)展，城市已經逐步成為我國最主要的政治、經濟和文化中心。城市化的逐步發(fā)展過程，逐步成為推動國民經濟和社會發(fā)展的最主要的動力源泉。房屋的建設、房地產行業(yè)的發(fā)展成為了城市化發(fā)展的重要標志之一, 城市化的發(fā)展也為地產行業(yè)的發(fā)展提供了最為廣闊和舒適的發(fā)展空間。過去的一段時期里，我國的房地產行業(yè)尤其是市區(qū)內的地產行業(yè)成為了我國社會和經濟發(fā)展的支柱性產業(yè)。但是，由于我國的人口密度過大，房地產行業(yè)發(fā)展相關的規(guī)范政策在很長一段時期還很不完備，政府城市規(guī)范水平還不是很高，因此在我國當前的城市化演變期間，我國的房地產行業(yè)出現(xiàn)了十分巨大的下行壓力。

3、城市化發(fā)展過程中地產行業(yè)的發(fā)展存在的問題

隨著我國城市化發(fā)展的不斷深入，目前的城市化進程進入到了結構性調整的“陣痛期”。本文將分析當前我國城市化發(fā)展的現(xiàn)狀以及對地產行業(yè)的要求。

1）城市中的居民住宅建設存在著投資比例高，規(guī)模過大的問題。很多地產商在居民住宅建設過程中，別墅、洋房等高端地產建設較多，造成了資金和資源的嚴重浪費。大量、盲目的搞城市擴建，造成了很多城市出現(xiàn)了空心化情況，制約了城市化的持續(xù)健康發(fā)展。

2）城市建設缺乏城市文化特色和歷史文明傳承特點，最近幾十年是地產行業(yè)突飛猛進的幾十年，也是我國地產行業(yè)粗放型發(fā)展的幾十年。很多城市的地產商僅是注重工期，舍棄了城市文化、民族特點和地域特色。

3）城市規(guī)劃不科學、土地資源嚴重浪費，在過去很長一段時期里，很多地產企業(yè)在郊區(qū)大量囤地，隨意布局建造建筑物，造成土地利用率低。

4）房價虛高，地產泡沫化嚴重。由于大多數地產商僅注重經濟效益，使得很多大中型城市的地產商與一些“投資者”或是其他相關地產商合作，共同哄抬房價，制造緊張情緒，造成了房價飛理性上漲。

4、如何解決我國城市化進程期間房地產產業(yè)發(fā)展問題

房地產建設是一個城市化發(fā)展進程的一個不可或缺的重要組成部分，針對當前我國的經濟和社會發(fā)展情況出發(fā)，主要從以下幾個方面出發(fā)來解決地產行業(yè)發(fā)展問題。

1）政府提高整體性城市規(guī)劃水平并嚴格執(zhí)行。目前我國城市化發(fā)展水平還很低，很多城市結構性規(guī)劃還不合理，土地和公共資源利用率不高。盡量在大的格局方面把握好城市發(fā)展、公共資源利用率、未來城市發(fā)展需求等方面。同時應該努力做到秉公執(zhí)法，不要以一己之私造成整個全局的“秩序混亂”。

2）提高完善法律規(guī)章制度，提高執(zhí)法力度。我國的法律制度還不完善，執(zhí)法隊伍還存在大量的徇私舞弊現(xiàn)象。政府只有在規(guī)章制度方面和執(zhí)法力度兩個主要方面出發(fā)，來解決非法侵占、挪用土地使用性質等問題的發(fā)生。

3）加大監(jiān)管力度。目前很多問題出現(xiàn)在政府的監(jiān)管力度不足，很多監(jiān)管領域責任不明確，政府對囤地、炒買炒賣土地現(xiàn)象監(jiān)管力度不足，預售房等規(guī)章制度不健全，造成消費者經濟受損。

結論：

總之城市化發(fā)展是我國構建和諧社會的必經之路。我們應該在遵循建設和諧的現(xiàn)代化城市的理念下，加快政策引導，資金扶持，監(jiān)管全面把控的原則，促進房地產行業(yè)與城市化和諧、健康、發(fā)展。

[1]楊波.城市化演變規(guī)律與中國房地產業(yè)發(fā)展規(guī)劃分析[J].特區(qū)經濟,2007,05:27-29.

[2]楊波.房地產業(yè)與城市化的協(xié)調發(fā)展關系研究[J].青島科技大學學報(社會科學版),2007,02:11-16.

[3]吳淑蓮.城市化與房地產業(yè)互動發(fā)展關系研究[D].華中農業(yè)大學,2006.