黃麗秋 王媛玉

提高我國(guó)工業(yè)地產(chǎn)本土競(jìng)爭(zhēng)力的對(duì)策研究

黃麗秋 王媛玉

隨著政府對(duì)住宅和商業(yè)地產(chǎn)宏觀(guān)調(diào)控的加大，工業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)成為房地產(chǎn)投資與開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)。我國(guó)工業(yè)地產(chǎn)起步較晚，目前已具有一定規(guī)模，然而在十余年快速發(fā)展的進(jìn)程中，許多存在于市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制和發(fā)展模式之中的問(wèn)題和缺陷也逐漸顯露。針對(duì)以上問(wèn)題，文章從創(chuàng)新投融資體制、提高土地利用效率、提升專(zhuān)業(yè)化程度及轉(zhuǎn)變政府職能等角度提出了相應(yīng)決策和建議，以期提高我國(guó)工業(yè)地產(chǎn)本土競(jìng)爭(zhēng)力，推動(dòng)工業(yè)地產(chǎn)的長(zhǎng)久發(fā)展。

工業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)力 市場(chǎng)機(jī)制 長(zhǎng)久發(fā)展

一、我國(guó)工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及問(wèn)題

20世紀(jì)90年代中期開(kāi)始，企業(yè)逐漸取代政府作為工業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)的主導(dǎo)者，而“工業(yè)地產(chǎn)”這一概念直到2002年以后才得到了行業(yè)內(nèi)的統(tǒng)一認(rèn)同。從行業(yè)發(fā)展的周期來(lái)看，與發(fā)達(dá)國(guó)家工業(yè)地產(chǎn)突飛猛進(jìn)的情況相比，我國(guó)工業(yè)地產(chǎn)僅僅處在萌芽和起步階段。

1.資金來(lái)源多為政府，缺乏企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)投資體制。當(dāng)前我國(guó)工業(yè)地產(chǎn)仍處于低水平的重復(fù)建設(shè)階段，以降低投資者的投資成本成為吸引企業(yè)投資落戶(hù)的主要手段。工業(yè)地產(chǎn)大都是由政府主導(dǎo)開(kāi)發(fā)并管理的，但是政府資金和融資手段畢竟有限，資金問(wèn)題成了制約工業(yè)地產(chǎn)長(zhǎng)久發(fā)展的關(guān)鍵因素。

從我國(guó)中關(guān)村科技園來(lái)看，目前對(duì)高新技術(shù)企業(yè)提供資金支持的主要有高科技創(chuàng)業(yè)基金、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展融資擔(dān)保資金、專(zhuān)利實(shí)施基金、科技成果推廣基金、北京市高新技術(shù)企業(yè)擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)金、北京市中小企業(yè)擔(dān)保資金等。這些基金都是政府主導(dǎo)成立的，不僅從數(shù)量上很難滿(mǎn)足大量科技創(chuàng)新企業(yè)的需求，而且從根本上說(shuō)缺乏一套風(fēng)險(xiǎn)投資的運(yùn)作機(jī)制。中關(guān)村科技園雖然已經(jīng)成立了一定數(shù)量的風(fēng)險(xiǎn)投資公司，但真正的風(fēng)險(xiǎn)投資行為卻極少，國(guó)內(nèi)其他工業(yè)園區(qū)在資金來(lái)源方面亦是如此。

2.占地而無(wú)為，土地利用效率低下。由于資金來(lái)源狹窄，后續(xù)力量不足，政府在早期主導(dǎo)工業(yè)地產(chǎn)時(shí)大都采取了分期滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，對(duì)工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展沒(méi)有長(zhǎng)足的規(guī)劃理念。很多地方的工業(yè)園區(qū)通過(guò)早期低廉的工業(yè)土地獲取價(jià)格招商引資，大批企業(yè)入駐后，由于貪圖短期利益而缺乏長(zhǎng)久規(guī)劃，開(kāi)發(fā)至中后期陷入生產(chǎn)停滯的狀態(tài)，資金、技術(shù)、市場(chǎng)等各方面均遭遇瓶頸期，造成不少企業(yè)倚靠著“工業(yè)用地限期50年”的政策條件繼續(xù)占用大片土地，土地利用效率低下。遼寧省沈陽(yáng)市鐵西新區(qū)冶金工業(yè)園目前的發(fā)展就面臨這樣的局面。

鐵西新區(qū)早期政府支持及投資力度大，依靠老工業(yè)基地的能源、技術(shù)與人才優(yōu)勢(shì)，通過(guò)招商引資逐漸壯大。然而歷經(jīng)十余年的改造與發(fā)展，一些問(wèn)題也逐漸凸顯：隨著科技化浪潮的推進(jìn)，工業(yè)技術(shù)得以飛速發(fā)展，已不需要大規(guī)模的廠(chǎng)房用地與勞動(dòng)力，造成廠(chǎng)房廢置與人員失業(yè)；部分冶金企業(yè)對(duì)環(huán)境造成污染，被政府緊急叫?；蚶樟罡纳乒に?，在技術(shù)條件匱乏的情況之下陷入停產(chǎn)狀態(tài)；由于分期開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)較大，在開(kāi)發(fā)至中后期時(shí)資金來(lái)源缺失，產(chǎn)業(yè)鏈斷裂，無(wú)法繼續(xù)投入生產(chǎn)。以上一系列問(wèn)題導(dǎo)致了土地及基礎(chǔ)設(shè)施資源浪費(fèi)的情況在我國(guó)其他重工業(yè)基地也有出現(xiàn)。在我國(guó)土地資源稀缺的前提之下，如何規(guī)避這樣“占地?zé)o為”的情況，需要在先期規(guī)劃工業(yè)用地和發(fā)展工業(yè)地產(chǎn)時(shí)著重考慮。

3.本土工業(yè)地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)化程度低，缺乏競(jìng)爭(zhēng)力。當(dāng)前工業(yè)地產(chǎn)被炒得火熱，海外工業(yè)地產(chǎn)巨頭紛紛進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，引發(fā)了國(guó)內(nèi)投資機(jī)構(gòu)和民營(yíng)企業(yè)投資工業(yè)地產(chǎn)的熱潮。然而，國(guó)外工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)處于行業(yè)發(fā)展的成熟階段，在拓展中國(guó)市場(chǎng)時(shí)頗具經(jīng)驗(yàn)，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)有聲有色；而中國(guó)本土參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的企業(yè)卻很少有真正從工業(yè)地產(chǎn)發(fā)家的。大多數(shù)國(guó)內(nèi)投資商以及民營(yíng)企業(yè)在開(kāi)發(fā)投資工業(yè)地產(chǎn)時(shí)對(duì)這一行業(yè)的理解比較片面，注重的是“地產(chǎn)”而非“工業(yè)”，在國(guó)家政策優(yōu)惠和巨大盈利前景的驅(qū)使之下投入大量資金，但缺乏工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)專(zhuān)業(yè)的資金使用和開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，只看重短期利益無(wú)視長(zhǎng)久發(fā)展，崇尚“快進(jìn)快出”的盈利理念，缺乏嚴(yán)謹(jǐn)全面的投資開(kāi)發(fā)規(guī)劃，甚至有一些企業(yè)或機(jī)構(gòu)以開(kāi)發(fā)工業(yè)地產(chǎn)的名義大量買(mǎi)地圈地囤積資源，希望日后尋求適當(dāng)?shù)臋C(jī)會(huì)用作商業(yè)或住宅地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，以獲取更高的投資利潤(rùn)。而海外工業(yè)地產(chǎn)商家入駐中國(guó)市場(chǎng)同為尋求巨大的市場(chǎng)潛力，以收獲高額利潤(rùn)，無(wú)益于中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)自身發(fā)展的突破與轉(zhuǎn)型。

4.組織管理由政府主導(dǎo)，市場(chǎng)管理弱化。我國(guó)工業(yè)地產(chǎn)起步較晚，發(fā)展較緩慢，在建立工業(yè)地產(chǎn)（工業(yè)園區(qū)）初期又處于宏觀(guān)上的體制轉(zhuǎn)軌時(shí)期，因而大多數(shù)工業(yè)地產(chǎn)或園區(qū)采取的是政府主導(dǎo)型的管理模式。這樣的模式有這樣幾個(gè)特征：一般來(lái)講由上而下成立領(lǐng)導(dǎo)小組，多由省市領(lǐng)導(dǎo)組成，對(duì)園區(qū)內(nèi)建設(shè)和發(fā)展的重大決策和重要問(wèn)題經(jīng)協(xié)商后作出統(tǒng)一安排，領(lǐng)導(dǎo)班子大多缺乏工業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理的專(zhuān)業(yè)經(jīng)驗(yàn)；由領(lǐng)導(dǎo)組指令成立工業(yè)園區(qū)管理委員會(huì)作為當(dāng)?shù)卣呐沙鰴C(jī)構(gòu)，行使園區(qū)內(nèi)經(jīng)濟(jì)管理和行政管理的權(quán)限，委員會(huì)成員多為政府同級(jí)官員調(diào)任或兼任，受聘的工業(yè)地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)管理人員較少且并不具有充分的話(huà)語(yǔ)權(quán)；園區(qū)內(nèi)企業(yè)由管理委員會(huì)直接管理，并受政府間接管理，民間自主管理力量缺失，受限較多。

二、提高我國(guó)工業(yè)地產(chǎn)本土競(jìng)爭(zhēng)力的對(duì)策和建議

1.尋求融資方式創(chuàng)新，完善投融資結(jié)構(gòu)。工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的實(shí)質(zhì)是資本運(yùn)作。很多國(guó)內(nèi)的開(kāi)發(fā)商將住宅或商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)“拿地——建造——銷(xiāo)售——再拿地”的運(yùn)作流程運(yùn)用在工業(yè)地產(chǎn)上，獲取的只是低級(jí)的開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售利潤(rùn)。而國(guó)外真正的工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)資本運(yùn)作已經(jīng)操作多年，工業(yè)地產(chǎn)資本的運(yùn)作是通過(guò)職業(yè)經(jīng)理人憑借自身專(zhuān)業(yè)能力，成功運(yùn)營(yíng)某工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，產(chǎn)生未來(lái)可持續(xù)增長(zhǎng)的現(xiàn)金流后，在中長(zhǎng)期內(nèi)退出對(duì)該項(xiàng)目的投資、再融資、轉(zhuǎn)基金持有或通過(guò)組成REITS上市，這一系列的資本運(yùn)作才是工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的終極目標(biāo)。由此，我國(guó)工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在融資角度的創(chuàng)新至關(guān)重要。未來(lái)房地產(chǎn)應(yīng)注重新型投融資方式的培養(yǎng)，如以工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目為標(biāo)的的項(xiàng)目融資、分散投融資壓力的產(chǎn)業(yè)鏈融資及REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）等。

2.加大土地監(jiān)管，開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)腹地，提高工業(yè)用地效率。部分工業(yè)園區(qū)生產(chǎn)停滯是由于資金缺乏造成的，上述創(chuàng)新融資方式或可解決工業(yè)企業(yè)的資金來(lái)源問(wèn)題，但仍有部分工業(yè)園區(qū)內(nèi)的企業(yè)停產(chǎn)已久，土地已閑置但礙于工業(yè)用地年限未到而遲遲無(wú)法收回再開(kāi)發(fā)。針對(duì)這樣的情況建議政府具體情況具體分析，加大工業(yè)用地使用的監(jiān)管力度，對(duì)無(wú)法再生產(chǎn)的占地企業(yè)采取適當(dāng)補(bǔ)償措施提前收回土地，重新引資建廠(chǎng)，以物盡其用，或以罰金形式督促工業(yè)企業(yè)盡快融資投入生產(chǎn)；工業(yè)企業(yè)自身也要加快轉(zhuǎn)型，釋放大量閑置土地，提高土地利用效率，節(jié)約集約資源利用。

相對(duì)于我國(guó)東部發(fā)達(dá)地區(qū)的土地稀缺問(wèn)題，其他地區(qū)尤其是中西部作為廣闊的經(jīng)濟(jì)腹地，擁有巨大的土地和資源優(yōu)勢(shì)。對(duì)于我國(guó)工業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，在中西部地區(qū)市場(chǎng)發(fā)展的潛力是巨大的。不少?lài)?guó)外工業(yè)園區(qū)為提高自身資源利用效率將工業(yè)廠(chǎng)房轉(zhuǎn)移至其他國(guó)家，而我國(guó)可以將發(fā)達(dá)地區(qū)（東部成熟經(jīng)濟(jì)圈）的生產(chǎn)加工產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移到其他欠發(fā)達(dá)地區(qū)，形成全國(guó)范圍內(nèi)立體式、階梯式的投資開(kāi)發(fā)格局，由此加快區(qū)域經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，促進(jìn)不同區(qū)域間的協(xié)調(diào)發(fā)展。此外，東部土地資源稀缺的問(wèn)題也得以緩解，降低了工業(yè)企業(yè)的發(fā)展壓力，也提高了被轉(zhuǎn)移地區(qū)的土地利用效率。

3.推動(dòng)本土企業(yè)發(fā)展，提高工業(yè)地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)化程度。當(dāng)前，我國(guó)大部分從事于工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)都是由住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型而來(lái)，屬于集團(tuán)式開(kāi)發(fā)的一部分，這無(wú)形之中給立足于工業(yè)地產(chǎn)的新興企業(yè)帶來(lái)了規(guī)模和競(jìng)爭(zhēng)壓力。

政府在前期引入工業(yè)企業(yè)的過(guò)程中應(yīng)更加重視對(duì)新興中小型企業(yè)的扶持，為其提供一系列的優(yōu)惠政策，便于其發(fā)展壯大。例如，對(duì)中小型工業(yè)企業(yè)采取傾斜的稅收政策，對(duì)企業(yè)所得稅減免期限；通過(guò)政府采購(gòu)、地方政府擔(dān)保貸款等方式保證中小型企業(yè)的發(fā)展空間；在工業(yè)園區(qū)建設(shè)中給予基礎(chǔ)設(shè)施的投資支持，通過(guò)國(guó)家財(cái)政支出、提供無(wú)息或低息財(cái)政周轉(zhuǎn)金、提供財(cái)政貼息資金等鼓勵(lì)中小型工業(yè)企業(yè)加入市場(chǎng)；充分調(diào)動(dòng)科技人才參與工業(yè)開(kāi)發(fā)的積極性，為工業(yè)企業(yè)的發(fā)展注入活力，在人事、分配、工資、住房、保險(xiǎn)等制度方面對(duì)新興中小型工業(yè)企業(yè)提供配套優(yōu)惠，吸引人才加入；充分給予工業(yè)企業(yè)發(fā)展空間，營(yíng)造相對(duì)寬松的產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境等。

4.轉(zhuǎn)變政府職能，變管理者為服務(wù)者。政府主導(dǎo)的工業(yè)園區(qū)建設(shè)盡管在投資力度和政策優(yōu)惠上有一定優(yōu)勢(shì)，但長(zhǎng)期來(lái)看缺乏市場(chǎng)作為導(dǎo)向和企業(yè)自主管理的精神，不利于工業(yè)地產(chǎn)的長(zhǎng)足發(fā)展。

工業(yè)地產(chǎn)（工業(yè)園區(qū)）的管理應(yīng)由市場(chǎng)的主體參與者掌控，也就是工業(yè)企業(yè)應(yīng)該作為管理的主導(dǎo)者。工業(yè)園區(qū)管理委員會(huì)應(yīng)更多由企業(yè)代表組成，針對(duì)園區(qū)內(nèi)的重要問(wèn)題和重大決策由管委會(huì)民主決議，充分考慮各參與企業(yè)的利益，形成類(lèi)似于村民委員會(huì)和居民委員會(huì)的自主管理運(yùn)營(yíng)模式。如日本的工業(yè)園區(qū)主要由民間力量主導(dǎo)興建，其基本程序是先由民間6家以上具有一定規(guī)模的企業(yè)（大企業(yè)除外）組織起來(lái)，形成協(xié)同組合，并向當(dāng)?shù)卣岢雎?lián)合管理的申請(qǐng)，經(jīng)有關(guān)政府和中小企業(yè)團(tuán)體中央會(huì)審定同意后，再由此協(xié)同組合組織開(kāi)發(fā)商進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)。園區(qū)內(nèi)不設(shè)政府管理機(jī)構(gòu)，全權(quán)由協(xié)同組合負(fù)責(zé)管理，其主要任務(wù)是為園區(qū)內(nèi)企業(yè)提供信息咨詢(xún)、投融資等相關(guān)服務(wù)，溝通園區(qū)內(nèi)外企業(yè)聯(lián)系，興辦園區(qū)共同事業(yè)等。這種協(xié)同組合、自我管理的模式不僅節(jié)約了政府管理成本，也有效地促進(jìn)了園區(qū)管理組織與各企業(yè)的聯(lián)系，提高園區(qū)運(yùn)作效率。

[1]解恒芳.提升我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的對(duì)策研究山東大學(xué)碩士論文，2009

（作者單位：黃麗秋，沈陽(yáng)理工大學(xué) 遼寧沈陽(yáng) 110000；王媛玉，吉林大學(xué) 吉林長(zhǎng)春 130000）

（責(zé)編：若佳）

F401

A

1004-4914（2014）10-046-02