孟德陽

一片樹葉變黃需要整個夏天，而從變黃到脫落只需要一陣風(fēng)。房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)在還沒到凋零的秋天。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2013年1-11月，全國商品房銷售面積同比增長20.8%。

價格方面，據(jù)中國指數(shù)研究院百城價格指數(shù)顯示，2013年11月，全國100個城市住宅平均價格為10758元/平方米，環(huán)比上漲0.68%，同比上漲10.99%，已連續(xù)第12個月同比上漲。

不斷上漲的房價卻并沒有給房地產(chǎn)開發(fā)商帶來更多的利益。相關(guān)媒體統(tǒng)計，截至2013年12月公布三季報的135家上市房地產(chǎn)公司，合計總利潤為835億元，行業(yè)利潤率為17.9%，凈利潤13%，較2012年出現(xiàn)了明顯的下滑。

有悲觀者認(rèn)為，房地產(chǎn)未來10年將會呈現(xiàn)平穩(wěn)下滑的趨勢。一位房地產(chǎn)企業(yè)的高管向《英才》記者判斷稱，用不了10年，8年之內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)必定會遭遇發(fā)展的瓶頸。

但在大中城市，房價的漲幅似乎不可阻擋?！氨本┑姆績r未來3年還會翻一倍?！币幻肫罂毓煞康禺a(chǎn)公司的高管這樣告訴《英才》記者，而華遠(yuǎn)地產(chǎn)（SH. 600743）董事長任志強不久前在公開場合表示，今年的房價仍會保持上漲態(tài)勢。

中國的城鎮(zhèn)化進程仍將繼續(xù)推進，而這對一些房地產(chǎn)企業(yè)來說似乎是“最后的幸福時光”——按照西方國家的發(fā)展規(guī)律，城鎮(zhèn)化水平達(dá)到七成左右，人口進入城市的速度便會急速放緩，屆時購房需求的萎縮將是必然。

對于房地產(chǎn)公司來說，如何抓住城鎮(zhèn)化的機遇，在行業(yè)天花板到來之前“老有所依”，從社區(qū)細(xì)節(jié)的變化中已露出端倪。

便民插件

面對房地產(chǎn)投資的疑問，萬達(dá)集團董事長王健林在《英才》舉辦的第十三屆年度管理大會上的回答很直接：“我覺得投資商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)都不看好?！?/p>

但更加切實的變化則發(fā)生在住宅行業(yè)的“領(lǐng)頭羊”萬科（000002.SZ）身上，2013年末，萬科第一個大型商業(yè)綜合體在北京開業(yè)，近14萬平米的建筑面積超過了北京諸多的社區(qū)定位購物中心。顯然，“專心做住宅”的萬科在探索多元化的發(fā)展。

更引人注目的則是萬科此前入股徽商銀行；幾乎同一時間段，越秀集團宣布控股香港創(chuàng)興銀行。一時間，銀行將成為大型房地產(chǎn)公司的標(biāo)準(zhǔn)配置，畢竟開發(fā)商十分依賴銀行這條融資渠道。

平安不動產(chǎn)董事長鄒益民對《英才》記者表示，房地產(chǎn)企業(yè)入股或控股銀行并“不會是大概率事件”，況且只有一些大型企業(yè)有能力去這樣操作。

萬科方面給出的答復(fù)卻不盡如此，“（入股銀行）是為了更好滿足公司客戶在金融服務(wù)方面的需求”，萬科董秘譚華杰表示，萬科的目的是“提升公司在全面居住服務(wù)方面的競爭力”。

此前，萬科在社區(qū)中配套的食堂、菜場等小型商業(yè)設(shè)施已經(jīng)逐漸在全國范圍內(nèi)推廣，萬科北京公司總經(jīng)理毛大慶將這些小生意看作是一種社區(qū)的“便民插件”，并將以此作為萬科的特質(zhì)。

“未來5年，我們要達(dá)到100萬戶。盡管房子賣掉了，產(chǎn)權(quán)不歸我們，但是我們?yōu)檫@100萬戶客戶提供管理服務(wù)，這是我們的一筆巨大財富?！庇袅猎@樣說道。

鄒益民稱，盡管居住仍是住宅最主要的功能，但在每個項目中除居住之外的功能已經(jīng)變得越來越重要，“比如，養(yǎng)老型社區(qū)在未來有很好的前景。”

打功能牌

“你要記住，這個世界上的所有人，并不是個個都有過你那些優(yōu)越條件?！睂ⅰ读瞬黄鸬纳w茨比》中的這段話用在大型開發(fā)商身上似乎再合適不過，畢竟，不是每個企業(yè)都有條件涉足金融領(lǐng)域。

如果將便民生活類配套看作社區(qū)的基礎(chǔ)選項，那在附加選項則為中小型開發(fā)商提供了更多的想象空間。除了養(yǎng)老社區(qū)這一火熱的概念之外，諸如文化、休閑等主題類社區(qū)也成為了一些開發(fā)商轉(zhuǎn)型的出口。

“房地產(chǎn)不只是提供房子，更是提供一種生活。”天鴻地產(chǎn)董事長柴志坤對《英才》記者說道，“總體來說，市場化的需求可以歸為兩類，一是教育配套，二是生活配套?！?/p>

由于行業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為養(yǎng)老地產(chǎn)并沒有清晰的盈利模式、難以平衡短期投入和長期回報之間的矛盾，因此開發(fā)商在此方面也是謹(jǐn)言慎行。而一些精明的企業(yè)通過對社區(qū)進行適老化改造而打起了“養(yǎng)老牌”——比如將房子的電梯和樓道改成適合輪椅通行，或者配套老年活動中心等。

有專家曾表示質(zhì)疑，稱養(yǎng)老地產(chǎn)并不是新的模式，無非是在社區(qū)配套上增加一點功能而已，“房地產(chǎn)就是房地產(chǎn)”，歸根結(jié)底還是為了賣房子。

類似于“養(yǎng)老牌”的，還有“文化牌”。在北京周邊地區(qū)的一些郊縣，有開發(fā)商憑借當(dāng)?shù)氐淖匀伙L(fēng)光，打造“文化村”的概念。

“傳統(tǒng)的開發(fā)模式已經(jīng)不可持續(xù)?！备呔暛h(huán)球中國區(qū)董事總經(jīng)理張良軍告訴《英才》記者，房地產(chǎn)企業(yè)必須尋找新的路徑。但180°的掉頭對于許多房地產(chǎn)公司來說并不現(xiàn)實，而從社區(qū)角度營造一些變化顯然更加劃算。

早些年間，開發(fā)商已經(jīng)在業(yè)主群體上下了功夫，比如以“某某會”之名成立一個服務(wù)平臺，將業(yè)主聚集到一起。此外，基于互聯(lián)網(wǎng)的虛擬社區(qū)，也成為開發(fā)商做圈層銷售的重要參考。在同一虛擬社區(qū)中出現(xiàn)的客戶往往對于產(chǎn)品的偏好具有一定的相似性，如果開發(fā)商定位準(zhǔn)確，往往會提升其銷售的成功率。

當(dāng)然，也有人想得更遠(yuǎn)，直接將線下和線上兩個社區(qū)結(jié)合，例如花樣年集團旗下有兩個物業(yè)管理公司品牌，一個用來服務(wù)自己開發(fā)的項目，一個用來做其他開發(fā)商的物業(yè)服務(wù)外包?！霸酱蟮钠脚_承載的內(nèi)容就會越多，有一個規(guī)模效應(yīng)。”endprint