劉開雄+陳雯瑾

回顧2013年的“小產(chǎn)權(quán)房”，猶如一部跌宕起伏的大片：從三三兩兩的私下交易，到大張旗鼓地叫賣，直至最后被宣判“死刑”。

“小產(chǎn)權(quán)房”的經(jīng)歷，折射出當(dāng)前我國城市與農(nóng)村之間的現(xiàn)實(shí)差距，更是將城鄉(xiāng)土地制度間的矛盾推到了前臺(tái)。2013年的“小產(chǎn)權(quán)房”，或?qū)⒊蔀橹袊母镞^程中具有代表性的一個(gè)歷史符號(hào)。

跌宕起伏的2013年

“沒有現(xiàn)房了，年初的時(shí)候11000多元，后來曾經(jīng)漲到16000元。”經(jīng)紀(jì)人小陳在北京某大型“小產(chǎn)權(quán)房”小區(qū)做房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)買賣，談起2013年的“小產(chǎn)權(quán)房”行情時(shí)他用了一個(gè)詞：“來去洶洶”。

2013年初，國內(nèi)“小產(chǎn)權(quán)房”市場仍生活在灰色之中，沒有公開身份，因?yàn)橐恢睕]有得到官方的承認(rèn)，買賣雙方都是在冒著政策風(fēng)險(xiǎn)做私下交易。

然而，之后一些“小產(chǎn)權(quán)房”可有條件轉(zhuǎn)正的流言激起波瀾。一時(shí)間，“小產(chǎn)權(quán)房”成為市場最炙手可熱的名詞?！澳菚r(shí)候每天都有十幾個(gè)電話，還不停地帶人看房子，價(jià)格也是瘋漲?！毙￡惢貞浧鹉嵌稳兆?，“不愁沒人買，就差沒人賣”。

轉(zhuǎn)折點(diǎn)在11月15日，十八屆三中全會(huì)通過了《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》。

隨后的11月22日，國土資源部和住建部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于堅(jiān)決遏制違法建設(shè)、銷售“小產(chǎn)權(quán)房”的緊急通知》，要求各地堅(jiān)決遏制最近一些地方出現(xiàn)的違法建設(shè)、違法銷售“小產(chǎn)權(quán)房”問題。

這是在十八屆三中全會(huì)之后，首個(gè)關(guān)于“小產(chǎn)權(quán)房”的正式文件，被市場看做是對(duì)全會(huì)精神的重要落實(shí)措施，“小產(chǎn)權(quán)房”終于被正式判了“死刑”。

本無產(chǎn)權(quán)，何來小產(chǎn)權(quán)？

11月19日，中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組副組長陳錫文公開表示，“小產(chǎn)權(quán)房”不合法，違反了農(nóng)村土地的規(guī)劃管理，“本無產(chǎn)權(quán)，何來小產(chǎn)權(quán)？”

隨后，華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)更是言辭激烈地認(rèn)為，“小產(chǎn)權(quán)房”絕無轉(zhuǎn)正入市的可能，“允許其入市就跟讓其他違法犯罪合法化一樣?！?/p>

“根據(jù)我國現(xiàn)行的《土地法》和《商品房銷售管理辦法》，現(xiàn)在的‘小產(chǎn)權(quán)房根本就沒有產(chǎn)權(quán)可言?！本┒悸蓭熓聞?wù)所律師秦慶芳表示。

秦律師介紹說，我國《土地法》對(duì)城市和農(nóng)村土地的用途和流轉(zhuǎn)都有明確的規(guī)定。農(nóng)村土地權(quán)益的流轉(zhuǎn)僅限于村集體組織及其成員之間流轉(zhuǎn)，不能脫離農(nóng)業(yè)用地的本質(zhì)?！斑@是為了保護(hù)農(nóng)村組織及其成員的特有權(quán)益，城鎮(zhèn)戶口的居民是不能購買農(nóng)村土地或者宅基地的?！?/p>

此外，合法產(chǎn)權(quán)是符合《商品房銷售管理辦法》，經(jīng)過房管所登記注冊(cè)之后獲得房產(chǎn)權(quán)益，完整包括了所有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán)。而“小產(chǎn)權(quán)房”從土地使用屬性就沒有完整具備這四個(gè)權(quán)益，先天不具備產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)。

“集體土地要入市，只有通過合法的征收程序，轉(zhuǎn)變土地性質(zhì)為國有土地時(shí)，才能在規(guī)劃范圍內(nèi)進(jìn)行商品房開發(fā)?！鼻芈蓭熝a(bǔ)充到，隨后的開發(fā)也必須按照國有土地的程序進(jìn)行，而非私相授受。

“小產(chǎn)權(quán)房”的癥結(jié)

實(shí)際上，“小產(chǎn)權(quán)房”展現(xiàn)了當(dāng)前中國一對(duì)現(xiàn)實(shí)而又復(fù)雜的矛盾——城市不斷擴(kuò)張對(duì)土地的需求與中國城鄉(xiāng)在土地政策上的差異之間的矛盾。

一邊是在經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中城市化高速擴(kuò)張對(duì)土地的需求，另一邊是為保護(hù)三農(nóng)利益而劃定的土地紅線。就在這“一前一后”的擠壓之中，“小產(chǎn)權(quán)房”卻獲得了很大的生存空間。

透過“小產(chǎn)權(quán)房”，我們看到的是城市不斷擴(kuò)張中城市土地資源的極度稀缺，是傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)模式下土地產(chǎn)出效益低下讓農(nóng)民難以抵擋誘惑，更是我國現(xiàn)有土地制度在遭遇經(jīng)濟(jì)發(fā)展新特點(diǎn)時(shí)所面臨的挑戰(zhàn)。

“‘小產(chǎn)權(quán)房的核心是土地問題。”從事多年房地產(chǎn)法律工作的秦律師感慨道。“農(nóng)村土地是農(nóng)民作為集體土地所有者特有的權(quán)益來源。”秦慶芳表示，從城鄉(xiāng)一體化的發(fā)展需求上看，讓農(nóng)村建設(shè)用地有效流轉(zhuǎn)是有可能的，“但耕地等農(nóng)業(yè)用地還是不能觸碰的紅線?！?/p>

應(yīng)該指出的是，土地問題不是簡單的經(jīng)濟(jì)問題，而是牽涉到5億農(nóng)民生存之本，不能用簡單的邏輯去“接招拆招”，而是要憑借長遠(yuǎn)的戰(zhàn)略智慧來作頂層規(guī)劃設(shè)計(jì)，甚至要有“壯士斷腕”的勇氣去承受短期的陣痛。

2013年12月15日結(jié)束的中央城鎮(zhèn)化工作會(huì)議，明確提出了推進(jìn)城鎮(zhèn)化，既要堅(jiān)持使市場在資源配置中起決定性作用，又要更好發(fā)揮政府在創(chuàng)造制度環(huán)境、編制發(fā)展規(guī)劃、建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施、提供公共服務(wù)、加強(qiáng)社會(huì)治理等方面的職能。

“使城鎮(zhèn)化成為一個(gè)順勢(shì)而為、水到渠成的發(fā)展過程”。這既是對(duì)中國未來城市化發(fā)展道路的肯定，也是對(duì)中國農(nóng)村發(fā)展模式的確認(rèn)。試想，如果我國農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展能更加滿足農(nóng)民的需求，如果城鄉(xiāng)一體化的人本目標(biāo)能夠真正得以實(shí)現(xiàn)，“小產(chǎn)權(quán)房”還會(huì)成為一個(gè)話題嗎？！