金姬

錢生輝在上海浦東臨港新城的項(xiàng)目，和小米科技董事長(zhǎng)雷軍用互聯(lián)網(wǎng)思維看待傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)的角度不謀而合。

雷軍曾問(wèn)萬(wàn)科總裁郁亮：“你們蓋的房子價(jià)格能不能跌一半？”郁亮一愣，但仔細(xì)思考后，他覺(jué)得這個(gè)可能性不是完全沒(méi)有。郁亮說(shuō)：“我們買地的錢哪來(lái)的？集資，投資者給我們錢或我們借錢。設(shè)計(jì)誰(shuí)做？請(qǐng)別人做。施工請(qǐng)別人施工，賣房子請(qǐng)別人賣，物業(yè)也是請(qǐng)別人管理。那么我們創(chuàng)造了什么呢？好像沒(méi)有什么。而我們的行業(yè)又這么好，會(huì)不會(huì)有人想著要取代我們？”

而互聯(lián)網(wǎng)思維是這樣的：首先，一批想買房、又嫌房?jī)r(jià)太貴的人組成合伙企業(yè)，把能拿出來(lái)買房的錢拿出來(lái)，籌資問(wèn)題解決了；接著買地，不少房地產(chǎn)項(xiàng)目中地價(jià)占房?jī)r(jià)的比重也就是20%到30%；設(shè)計(jì)，不用像現(xiàn)在這樣請(qǐng)頂級(jí)設(shè)計(jì)事務(wù)所，住房其實(shí)是很簡(jiǎn)單的需求，找一些好的戶型在網(wǎng)上征求意見(jiàn)和修改，自己就可以完成；建筑施工安裝，公司這么多，可以外包；銷售，自己消化，連外包也不用，更不用去建豪華的“營(yíng)銷中心”。這樣的模式，資金成本低，設(shè)計(jì)成本低，幾乎沒(méi)有營(yíng)銷成本，房?jī)r(jià)就會(huì)大大下降。

郁亮擔(dān)心未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)出現(xiàn)類似“小米”的攪局者，以互聯(lián)網(wǎng)思維模式打破舊秩序，威脅甚至取代以萬(wàn)科為代表的行業(yè)模式。事實(shí)上，十年來(lái)這樣的“攪局者”在中國(guó)內(nèi)地層出不窮。因?yàn)樵庥霎?dāng)?shù)卣牟粴g迎、同城開(kāi)發(fā)商的排擠以及個(gè)人投資建房者的“眾口難調(diào)”等諸多困難，迄今為止只有包括錢生輝江蘇太倉(cāng)項(xiàng)目在內(nèi)的三個(gè)合作建房項(xiàng)目順利交房，其余大多止步于拿地。

是不是只有資本大鱷才有力量攪動(dòng)這鍋粥？有人開(kāi)始期待馬云振臂一呼，讓大家像玩“余額寶”一樣玩“家居寶”。

《新民周刊》選取了老中青三位合作建房“夢(mèng)想家”，他們的經(jīng)歷體現(xiàn)了現(xiàn)有體制下小人物變身房產(chǎn)商的不易和尷尬。

河南許昌楊金城：難以復(fù)制的“書香苑”

2005年，河南許昌人楊金城眼看著自己兒子大學(xué)畢業(yè)并走上工作崗位，知道該為孩子準(zhǔn)備婚房了。當(dāng)時(shí)，許昌市區(qū)商品房銷售平均價(jià)1400元/平方米，城鎮(zhèn)居民每年人均可支配收入7769元。對(duì)于從中國(guó)銀行許昌分行工作崗位上內(nèi)退五年的楊金城而言，買房的經(jīng)濟(jì)壓力實(shí)在太大。

為此，喜歡琢磨的楊金城先后到北京、上海等十多個(gè)大中小城市，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)研，了解了房屋價(jià)格的組成和建房綜合成本等具體數(shù)據(jù)。他認(rèn)為，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠融入一些新機(jī)制并將利潤(rùn)合理化，有購(gòu)房需求的人將不再望房興嘆。

2006年，在認(rèn)真研究了開(kāi)發(fā)商建房、單位集資建房、個(gè)人合作建房、團(tuán)購(gòu)建房和日本的住房合作社建房等5種建房模式之后，一個(gè)想法開(kāi)始在楊金城心中形成：能不能先把需要買房的人集中起來(lái)，以個(gè)人委托代理建房的方式，在提前限定較低利潤(rùn)的情況下，讓開(kāi)發(fā)商代建出質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的房子？

楊金城首先找到了多年好友、從事律師工作的張旭光。在查閱法規(guī)并咨詢有關(guān)部門后，他們得出結(jié)論：在法律層面，個(gè)人委托代理建房沒(méi)問(wèn)題，但必須采用雙公司制。因?yàn)楦鶕?jù)有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在取得住房預(yù)售許可證前，不得提前收款，不得約定客戶。而所謂雙公司制，即由委托代理性質(zhì)的房地產(chǎn)中介公司進(jìn)行前期調(diào)研、歸集人員、吸收客戶、歸攏資金，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司則進(jìn)行后期的開(kāi)發(fā)建設(shè)。

2006年國(guó)慶節(jié)前后，楊金城到工商部門注冊(cè)住房建設(shè)代理公司。2007年2月，楊金城和張旭光等人合作，首先注冊(cè)成立了許昌市惠民房地產(chǎn)中介服務(wù)有限公司，開(kāi)始前期的調(diào)研工作。

文化素養(yǎng)高、收入中等的教師群體，成為惠民公司首先鎖定的目標(biāo)。2007年6月，在得知許昌安裝總公司位于魏都區(qū)的的一塊土地即將被拍賣的消息后，惠民公司依據(jù)該土地的情況進(jìn)行估算之后，確定出比同地段多層住宅每平方米低600元左右的1360元的價(jià)格，隨后開(kāi)始通過(guò)許昌市魏都區(qū)教體局，向該區(qū)中小學(xué)教師等群體發(fā)布了個(gè)人委托代理建房的消息。

2007年6月16日是接受個(gè)人委托代理建房報(bào)名的日子。令楊金城吃驚的是，在健康路小學(xué)操場(chǎng)上，很多教師提前一天晚上就搬著板凳通宵排隊(duì)，進(jìn)行報(bào)名，3天內(nèi)共有2000多人報(bào)名參加，其中教師有1097名。

2007年7月，惠民公司興致勃勃地參與了第一次土地競(jìng)標(biāo)。出乎意料的是，因其他房地產(chǎn)商有意抬高地價(jià)，這塊地從起拍價(jià)每畝32萬(wàn)元競(jìng)拍到63.1萬(wàn)元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出惠民公司每畝55萬(wàn)元的承受價(jià)格，不得不放棄?！斑@次競(jìng)拍失敗讓我們很受打擊！全額退還訂房戶的建房款和利息后，公司虧了五六萬(wàn)塊錢?！睏罱鸪腔貞浀?。

2007年12月，楊金城和張旭光等人合作，又注冊(cè)成立了許昌市惠民房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，從事拿地和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工作，楊金城擔(dān)任公司董事長(zhǎng)。中介公司和開(kāi)發(fā)公司實(shí)行兩塊牌子，一套人馬，以規(guī)避可能出現(xiàn)的非法集資等法律風(fēng)險(xiǎn)。

峰回路轉(zhuǎn)。當(dāng)初拍下安裝總公司地塊的開(kāi)發(fā)商發(fā)現(xiàn)該幅地塊拿地價(jià)格偏高，沒(méi)有商業(yè)用地全為住宅，且距離京廣鐵路較近，加之政府當(dāng)時(shí)仍未完成對(duì)安裝公司原廠區(qū)的拆遷，開(kāi)發(fā)商便要求政府退地。

2008年7月，許昌市政府重新找到楊金城，希望他以原價(jià)接受這塊地。事后，許昌市政府在面積和稅費(fèi)上對(duì)惠民公司給予了一定照顧，實(shí)際的拿地成本在55萬(wàn)元每畝左右，承接了這塊58畝多的土地，規(guī)劃建設(shè)“書香苑”住宅小區(qū)。

值得注意的是，楊金城這次是以3300余萬(wàn)元自有資金支付了地價(jià)款，在拿下地塊之后才開(kāi)始招募合作建房的參與者。由于不是靠大家的錢拿地，先以公司名義貸款拿地，這樣拿地之后購(gòu)房者也對(duì)公司有了更高的信任度。不少業(yè)內(nèi)人士坦言，這一模式在京滬等大城市恐難復(fù)制，因?yàn)槟抢锏牡貕K都是上億的資金規(guī)模，自有資金拿地的小公司怎么比得上大房地產(chǎn)公司？

經(jīng)過(guò)核算，惠民公司再次向之前報(bào)名的購(gòu)房者發(fā)出“邀請(qǐng)”：多層房每平方米均價(jià)1600元，小高層均價(jià)2100元。雖然這個(gè)價(jià)位比第一次有所提高，但仍比同類房市場(chǎng)價(jià)每平方米低800多元。

由于第一次土地競(jìng)標(biāo)失敗的影響，這次訂房者的報(bào)名不再火爆，從2009年1月開(kāi)始報(bào)名，幾個(gè)月只有357人預(yù)交了建房款，到2009年8月底，還有近1/3的房子無(wú)人預(yù)訂。然而，隨著2009年9月工程破土動(dòng)工，剩余的房子很快就被預(yù)訂一空。在所有購(gòu)房戶中，市區(qū)兩級(jí)學(xué)校的教師約有230多戶，占30%左右，其他主要是當(dāng)?shù)匾恍┦杖肫偷膯挝宦毠?。endprint

“書香苑”小區(qū)分三期開(kāi)發(fā)，共有12幢多層和4幢小高層。2011年6月，12幢多層、456套房全部竣工，入住率達(dá)到80%；4幢小高層于2012年9月底交付使用，均價(jià)為2389元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于同一地段4000元以上的其他商品房的水平。小區(qū)房型面積在80平方米至140平方米之間，其中中小戶型占到80%。

“書香苑”為何能低于市場(chǎng)均價(jià)？其實(shí)早在2009年，國(guó)家住建部的專家組曾來(lái)到許昌找到楊金城調(diào)研此模式。楊金城坦言，委托代建模式除合法、規(guī)范、安全，公開(kāi)、公正、透明之外，還減少了廣告宣傳投入、銷售投入，不會(huì)遇到貸款壓力，開(kāi)發(fā)公司也是在合理的范圍內(nèi)取得合理的利潤(rùn)，而且該模式也不會(huì)使政府減少土地稅費(fèi)等收入，最關(guān)鍵的是老百姓能買到合理價(jià)位的房子。

將建設(shè)成本完全公開(kāi)，并把利潤(rùn)提前限定在一個(gè)較低的水平，是個(gè)人委托代理建房新模式最大的特點(diǎn)。楊金城說(shuō)，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，一般的毛利率都在30%以上，而在“書香苑”小區(qū)項(xiàng)目中，惠民公司對(duì)建設(shè)成本全面公開(kāi)，僅在成本之上收取7%的服務(wù)費(fèi)作為全部的利潤(rùn)來(lái)源，大大降低了利潤(rùn)空間。

在客戶方面，個(gè)人委托代理建房模式實(shí)現(xiàn)了客戶前置，在開(kāi)工建設(shè)之時(shí)，客戶就已經(jīng)全部確定，開(kāi)發(fā)者不用建立售樓部，不用支付巨額的廣告費(fèi)用，不用聘請(qǐng)眾多的銷售人員，不用支付銷售人員的工資和提成等，為項(xiàng)目節(jié)省了一大塊費(fèi)用。

在經(jīng)費(fèi)投入方面，個(gè)人委托代理建房模式在開(kāi)工之時(shí)，客戶已經(jīng)預(yù)付50%的建房款，在拿到預(yù)售許可證后，參與建房者要預(yù)付90%的建房款或通過(guò)銀行按揭方式交清全部建房款，開(kāi)發(fā)者僅需承擔(dān)總投資15%左右的資金，就可以使項(xiàng)目順利建設(shè)。而傳統(tǒng)的開(kāi)發(fā)商在拿到預(yù)售證前，建設(shè)資金全部靠自己籌集，即使在拿到預(yù)售許可證后，仍可能因沒(méi)有銷售完畢而繼續(xù)投入資金，對(duì)貸款融資依賴很大，增加了很多成本。

“書香苑”項(xiàng)目成功后，楊金城最希望政府在關(guān)注委托代建模式的同時(shí)能夠給予更多的支持，并對(duì)委托代建作出具體的指導(dǎo)性的意見(jiàn)，明確委托代建的社會(huì)及行業(yè)地位。他也希望公眾一定要明確委托代建是個(gè)廣義的概念，既可以為個(gè)人委托代建，也可以為政府、為企業(yè)、為村鎮(zhèn)委托代建。根據(jù)不同城市、不同對(duì)象均可以委托代建，其目的只有一個(gè)，就是面對(duì)全國(guó)老百姓住房這一重大民生問(wèn)題，通過(guò)委托代建降低房?jī)r(jià)，讓更多的住房需求者為此而受益。

溫州趙智強(qiáng)：從“授人以魚”到“授人以漁”

早在楊金城之前，溫州商人趙智強(qiáng)就已通過(guò)招拍掛成功拿地，但項(xiàng)目進(jìn)展卻比“書香苑”坎坷得多。今年恰逢本命年的趙智強(qiáng)告訴《新民周刊》，“理想佳苑”的256套房屋已經(jīng)分配完畢，1/3入住，其他部分還有尾款未交，業(yè)主至今都沒(méi)有拿到房產(chǎn)證。

2005年，39歲的趙智強(qiáng)依托自己擔(dān)任會(huì)長(zhǎng)的溫州市市場(chǎng)營(yíng)銷協(xié)會(huì)作為平臺(tái)，招募參與合作建房的會(huì)員。2006年，溫州市市場(chǎng)營(yíng)銷協(xié)會(huì)委托瑞安正元房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，代會(huì)員從事拿地和開(kāi)發(fā)。

2006年5月，趙智強(qiáng)看中了位于溫州龍灣區(qū)的上江路西片14號(hào)地塊，該幅地塊用地面積15650平方米。此前，該幅地塊曾經(jīng)兩次拍賣但均告流拍。同年10月，該幅地塊以掛牌出讓形式再次出讓，因?yàn)榈乩砦恢闷覂r(jià)格偏高，作為唯一的競(jìng)買者，正元公司最終以1.0458億元，高出起拍價(jià)1萬(wàn)元的價(jià)格取得了這一地塊。隨后，由于溫州市政府無(wú)法判斷其究竟屬于保障房還是商品房，因而溫州個(gè)人集資建房遲遲未能拿到開(kāi)工證。

其間趙智強(qiáng)還面臨非法集資的指責(zé)，連溫州市政府都曾專門為此開(kāi)會(huì)討論，并一直請(qǐng)示到住建部。住建部到當(dāng)?shù)剡M(jìn)行了三次調(diào)研，最終確認(rèn)這一項(xiàng)目就是一個(gè)普通的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，與現(xiàn)行政策沒(méi)有沖突。趙智強(qiáng)拿到了建設(shè)許可證。此時(shí)已是2009年，距離成功拿地已過(guò)去了近三年。

此后，該項(xiàng)目籌建的“理想佳苑”小區(qū)，在銷售過(guò)程中也遭遇政策瓶頸。2007年，溫州市出臺(tái)實(shí)施的《市區(qū)商品房網(wǎng)上銷售管理辦法》明確溫州市批準(zhǔn)預(yù)售的商品房項(xiàng)目，全部房源要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)一次性上網(wǎng)公開(kāi)銷售。2010年溫州市政府在下發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住房保障工作促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見(jiàn)》重申了這一原則?！袄硐爰言贰北仨毎凑掌胀ㄉ唐贩恳粯釉诰W(wǎng)上公開(kāi)上市交易，這意味著當(dāng)初256戶出資人可能無(wú)權(quán)得到住房。

經(jīng)過(guò)與政府部門的多次溝通，2012年，該項(xiàng)目的256套房源基本分配完畢，最終價(jià)格為7000-8000元/平方米，而周邊的商品房?jī)r(jià)格已經(jīng)在2萬(wàn)元/平方米以上。

“理想佳苑”項(xiàng)目，其實(shí)采用的是一種以類商品房開(kāi)發(fā)的“擦邊球”模式。參與合作建房的人，將成為開(kāi)發(fā)公司的股東，在交了首付的拿地款后，會(huì)根據(jù)工程進(jìn)度在按期繳納建設(shè)款，最終項(xiàng)目建成后享有房屋的收益權(quán)。而按照規(guī)定，商品房項(xiàng)目都需要到市場(chǎng)上公開(kāi)銷售，原則上講任何買房人都有資格購(gòu)買?！安贿^(guò)從溫州這個(gè)項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，我們會(huì)經(jīng)過(guò)一輪內(nèi)部抓鬮分配，而其他非會(huì)員的人知道這個(gè)項(xiàng)目的性質(zhì)后，也不會(huì)來(lái)購(gòu)買。最后基本上合作建房會(huì)員都能夠分到房子?！?/p>

對(duì)于能夠相對(duì)商品房便宜30%-40%，趙智強(qiáng)的解釋為，一是資金來(lái)源于合作建房參與者，不需要融資成本，二是沒(méi)有廣告、營(yíng)銷策劃、銷售代理等銷售成本，三是沒(méi)有房地產(chǎn)公司的利潤(rùn)，他和團(tuán)隊(duì)只收取3%的管理費(fèi)。

對(duì)于如今仍有2/3業(yè)主沒(méi)有入住的現(xiàn)實(shí)，趙智強(qiáng)也有些無(wú)奈。一方面，溫州房地產(chǎn)市場(chǎng)這兩年下挫厲害，“理想佳苑”與周邊樓盤的差價(jià)優(yōu)勢(shì)愈來(lái)愈小；另一方面，由于購(gòu)買“理想佳苑”的業(yè)主不能辦理銀行按揭貸款，有些遇到溫州民間借貸資金鏈斷裂問(wèn)題，一時(shí)湊不齊全額房款。沒(méi)有繳清房款導(dǎo)致入住率不高，也直接影響了房產(chǎn)證的下發(fā)。

對(duì)于趙智強(qiáng)來(lái)說(shuō)，“理想佳苑”的收尾工作已經(jīng)不是他的工作重點(diǎn)。2011年下半年，趙智強(qiáng)高調(diào)宣布進(jìn)軍北京，成立北京中康城投資顧問(wèn)有限公司，接受報(bào)名，希望把溫州經(jīng)驗(yàn)復(fù)制到全國(guó)。在“智強(qiáng)合作建房網(wǎng)”的網(wǎng)頁(yè)上，項(xiàng)目啟動(dòng)的城市有溫州、北京、杭州、長(zhǎng)沙、邳州、瑞安、鄭州，甚至還有紐約。對(duì)此，趙智強(qiáng)給出的解釋是，參與合作建房的會(huì)員必須一次性繳納會(huì)費(fèi)600-800元不等，用于活動(dòng)場(chǎng)地和材料費(fèi)。而這些標(biāo)注“啟動(dòng)”的城市，“都是當(dāng)?shù)赜幸夂献鹘ǚ康娜酥鲃?dòng)聯(lián)系我，我只是去指導(dǎo)，讓他們少走彎路”。趙智強(qiáng)坦言，有些地方合作建房項(xiàng)目只是借助他的名號(hào)造勢(shì)的。包括紐約那個(gè)，也是當(dāng)?shù)赜腥A人老板打電話給他希望搞合作。endprint

趙智強(qiáng)表示：“我的個(gè)人主業(yè)是商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)工作，合作建房只是兼職和愛(ài)好。”他親自參與的合作建房項(xiàng)目主要在溫州和北京。去年，趙智強(qiáng)與國(guó)營(yíng)瑞安飛云江農(nóng)場(chǎng)，計(jì)劃采取合作建房方式的是該農(nóng)場(chǎng)第三分場(chǎng)的安置房項(xiàng)目“大橋花苑”。而在北京，拿地是一大問(wèn)題。

當(dāng)年在溫州拿地成功，在于當(dāng)時(shí)其他開(kāi)發(fā)商并不知道正元公司是為合作建房而舉牌，此后趙智強(qiáng)有幾次擬在溫州拿地，卻遭遇掛牌突然取消的情況，很大程度上也是政府忌憚合作建房者拿地所導(dǎo)致。

北京的拿地問(wèn)題和溫州不一樣?！氨本┱容^開(kāi)明，但給出的地塊太大了，我們根本買不起。”趙智強(qiáng)正在準(zhǔn)備一份報(bào)告給北京市政府，“希望給我們合作建房一個(gè)機(jī)會(huì)。北京北邊的地塊單價(jià)太貴。我們的會(huì)員主要都是上班族，原來(lái)在北五環(huán)準(zhǔn)備拿一塊小地，失敗了，錢都退回去了。希望政府給南邊一個(gè)小地塊作為我們的試驗(yàn)田。幾百人的項(xiàng)目合作建房還可以，上千人就很難管理操作了?！?/p>

北京于凌罡：壯志未酬，轉(zhuǎn)戰(zhàn)公租房

甲午年元宵節(jié)后的第二天，周六的北京又是一個(gè)霧霾天。下午兩點(diǎn)，在朝陽(yáng)區(qū)一棟寫字樓的18層，一場(chǎng)小型的合作建房咨詢會(huì)低調(diào)召開(kāi)。主講人之一就是國(guó)內(nèi)最早的合作建房發(fā)起人于凌罡。這距離他提出“普通人可通過(guò)合作建房擺脫現(xiàn)有制度束縛，建設(shè)自己的理想住房”已經(jīng)過(guò)去了11年。

在很多人看來(lái)，于凌罡沒(méi)有成功過(guò)，因?yàn)樗B地都沒(méi)有拿下。對(duì)于自己這么多年的努力，于凌罡這樣告訴《新民周刊》：“我提出合作建房之后，通過(guò)兩會(huì)提案等很多方式，幫助了數(shù)以萬(wàn)計(jì)的家庭。而很多人所謂的沒(méi)有真正成功過(guò)一次，其實(shí)是指他們幻想的，‘等于凌罡合作建房成功，我們就也能買到便宜房子了。”

于凌罡強(qiáng)調(diào)：“合作建房并不等同于買便宜房子，而是喚醒大家，讓大家意識(shí)到，必須一起合作，而且要知道該用怎樣的方法去合作，該怎么合法合規(guī)地通過(guò)‘先利人后利己的合作建房，用有限的資金，盡可能好地解決自己的住房需求，完成自己的投資目標(biāo)?！?/p>

2003年12月1日，30歲的北京IT小伙于凌罡將自己的合作建房倡議書在網(wǎng)上公布，并很快得到了眾多網(wǎng)友的響應(yīng)和支持。他提出，合作建房就是聯(lián)合起來(lái)，一起當(dāng)開(kāi)發(fā)商，不但可剔除大量開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)，置業(yè)者更可以參與房屋拿地、設(shè)計(jì)、建設(shè)的全過(guò)程，對(duì)戶型結(jié)構(gòu)、社區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理等問(wèn)題都有發(fā)言權(quán)，因而真正實(shí)現(xiàn)了購(gòu)房者的物業(yè)自主權(quán)。

2005年于凌罡成立了“北京合作藍(lán)城咨詢服務(wù)有限公司”來(lái)組織合作建房，辦公室就設(shè)在自己家中。2005年4月，于凌罡與北京萬(wàn)通地產(chǎn)股份有限公司合作，由合作建房業(yè)主授權(quán)萬(wàn)通地產(chǎn)在2.2億元以內(nèi)拿下掛牌價(jià)為1.92億元的北京新中街1號(hào)地，并在成功拿地后負(fù)責(zé)跑文件、取得開(kāi)工證及整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)。

于凌罡則需找到400戶合作建房業(yè)主，每戶拿出24萬(wàn)元保證金購(gòu)地，購(gòu)地之后每人可辦理24萬(wàn)元的按揭貸款。而萬(wàn)通地產(chǎn)則通過(guò)項(xiàng)目貸款幫助解決剩下的購(gòu)地資金，利用上述按揭貸款進(jìn)行開(kāi)工建設(shè)，建成后將擁有底層商鋪和部分車位，賺回貸款及利息。根據(jù)這一計(jì)劃，項(xiàng)目的獲利空間在萬(wàn)通地產(chǎn)和業(yè)主之間大約三七分成。

但在于凌罡看來(lái)合情合理的方案，卻沒(méi)有得到足夠多的合作建房人的支持，許多人表示拿不出24萬(wàn)元，最后于凌罡等人不得不放棄競(jìng)爭(zhēng)地塊。

于凌罡的想法是，希望通過(guò)合作建房推動(dòng)整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)模式的轉(zhuǎn)變，未來(lái)可以推動(dòng)政府將土地使用權(quán)直銷給購(gòu)房者，購(gòu)房者的聯(lián)盟只需要找開(kāi)發(fā)商來(lái)代為建設(shè)。不過(guò)，代建房產(chǎn)的利潤(rùn)空間被嚴(yán)格限制，開(kāi)發(fā)商拿地建房可以獲得的利潤(rùn)遠(yuǎn)高于此。開(kāi)發(fā)商怎么可能不掙大錢去掙小錢呢？

幾個(gè)月后的芍藥居地塊又重復(fù)了這一過(guò)程，只是這一次離成功更近——距前期需要籌集的4000萬(wàn)元只差200萬(wàn)元。事后于凌罡又找到買下地的公司，希望能再把地買回來(lái)，初步談判的結(jié)果是每平方米加800元錢，地價(jià)從9800萬(wàn)漲到了1.18億。但合作建房志愿者們沒(méi)人再去做說(shuō)服購(gòu)房者的工作。

2007年的花園北路項(xiàng)目，由于較便宜的5500元/平方米的價(jià)格，于凌罡很快籌集到1億元資金，走到了投標(biāo)拿地這一步。但代價(jià)是賣出了底層商鋪，放棄了此前堅(jiān)持的物業(yè)自主、配套收益，畢竟人們更看重眼前的實(shí)惠。當(dāng)初的芍藥居項(xiàng)目正是因?yàn)榘俗杂械牡讓由啼?，價(jià)格顯得更貴，從而敗于內(nèi)部籌資。

2009年末，于凌罡曾表示退出合作建房，因?yàn)楸本┦袇^(qū)幾乎找不到能供幾十萬(wàn)存款的工薪階層建房的地塊了。但是很快他開(kāi)始了更加變通的合作建房，“原來(lái)的模式是大家找一個(gè)合適的地方建房自己住，現(xiàn)在是找一個(gè)地方建好房子租出去，或者賣出去，再拿著錢到合適的地方去住?！?/p>

著眼于通過(guò)非“招拍掛”的方式拿到土地的于凌罡，2012年開(kāi)始把目光投向了公租房。他認(rèn)為，社會(huì)單位建設(shè)公租房不僅合法，還有很大的政策優(yōu)勢(shì)。“住建部規(guī)定公租房誰(shuí)投資誰(shuí)所有，所有者權(quán)益可以依法轉(zhuǎn)讓；財(cái)政部規(guī)定公租房免契稅、印花稅、營(yíng)業(yè)稅、增值稅；國(guó)土部規(guī)定公租房用地可免招拍掛?！?/p>

于凌罡算了這樣一筆賬：“如果想在北京市四環(huán)內(nèi)地鐵口，住一套60平方米2居，目前的租價(jià)不超過(guò)5000元/月。而購(gòu)買這樣一套二手房，至少需要240萬(wàn)。即便合作建房可以便宜三成，也要168萬(wàn)。而一起購(gòu)買國(guó)有出讓工業(yè)用地，共同投資建設(shè)公租房，即便每平方米成本達(dá)到7500元，一套60平方米的公租房，也只需要45萬(wàn)元，而且，至少有15萬(wàn)元可以貸款。也就是說(shuō)，如果投資2套這樣的公租房，只需要先出60萬(wàn)元。這樣兩套公租房，即便按照每平方米月租40元計(jì)算，每個(gè)月也可以收到4800元。足以支付在四環(huán)內(nèi)一套兩居室的租房費(fèi)用。”于凌罡信心滿滿地表示，這樣的土地購(gòu)買起來(lái)還是相對(duì)簡(jiǎn)單的?！半m然我們還沒(méi)有正式拿地成功，但認(rèn)可這一模式的老百姓還是不少的?！?/p>

如今，在北京倡導(dǎo)合作建房的不止于凌罡一人。除了上文提到的趙智強(qiáng)，還有一直在房地產(chǎn)行業(yè)工作的孫智群。孫智群曾于2010年自創(chuàng)草根購(gòu)房網(wǎng)，但發(fā)現(xiàn)在這個(gè)供不應(yīng)求的市場(chǎng)，剛需們別無(wú)選擇，多數(shù)無(wú)緣獲得價(jià)廉的保障房，又不滿足于開(kāi)發(fā)商們的價(jià)高質(zhì)次，即便團(tuán)購(gòu)，也無(wú)法真正與強(qiáng)勢(shì)的開(kāi)發(fā)商議價(jià)。網(wǎng)站黯然關(guān)閉后，孫智群蟄伏良久，最終選擇了合作建房。

2012年7月11日，他在中國(guó)大飯店舉行了一場(chǎng)“北京合作建房”新聞發(fā)布會(huì)，當(dāng)時(shí)計(jì)劃一年內(nèi)發(fā)動(dòng)至少1萬(wàn)名符合購(gòu)買資格的購(gòu)房者加入合作建房項(xiàng)目。然而，招募了500多名購(gòu)房者后，孫智群為溝通協(xié)同這些人的意見(jiàn)和觀點(diǎn)疲憊不堪，最終放棄。2013年，孫智群加入天津的一家房地產(chǎn)公司，不愿再提過(guò)去的事。

面對(duì)擁有類似夢(mèng)想的同城伙伴，于凌罡感慨：“我和孫智群、趙智強(qiáng)都曾一起做過(guò)節(jié)目，我也嘗試過(guò)和他們一起發(fā)起合作建房。但孫智群提出合作建房之后，很快就去房地產(chǎn)公司上班了；趙智強(qiáng)在北京組織合作建房，我希望去幫忙，也沒(méi)找到適宜的合作機(jī)會(huì)。”

和趙智強(qiáng)一樣，合作建房只是于凌罡的“副業(yè)”：“我一直在組織合作建房，而且也花了很多精力和金錢在合作建房事業(yè)上。但我個(gè)人的工作情況和收入來(lái)源，不希望在媒體上披露，因?yàn)榇_實(shí)發(fā)生過(guò)有記者到我們單位，恐嚇我領(lǐng)導(dǎo)，要求我們單位開(kāi)除我的惡性事件。仇富的人很多，心態(tài)不端正的人也很多，請(qǐng)大家理解?！?/p>

在于凌罡首倡“合作建房”的2003年，北京樓市商品住宅的成交均價(jià)是4456元/平方米，如今已經(jīng)超過(guò)每平方米2.6萬(wàn)元。當(dāng)被問(wèn)及是否后悔當(dāng)年沒(méi)有買房時(shí)，他說(shuō)：“我是北京人，上個(gè)世紀(jì)，家里就已經(jīng)買房。我發(fā)起合作建房，是意識(shí)到房?jī)r(jià)即將迅猛上漲，而且要解決房?jī)r(jià)雖高，卻無(wú)品質(zhì)的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。即便到了今天，我還是要一再的提醒那些缺少品質(zhì)意識(shí)的人們，不要盲目地去看有多少資產(chǎn)?！?/p>

合作建房之夢(mèng)還在繼續(xù)。endprint