嚴(yán)躍進

近日有則新聞令人五味雜陳：北京有個大齡未婚男青年為了住上經(jīng)適房，2008年開始申請至今多次放棄加薪機會，連找女朋友都要“限薪”，深怕經(jīng)適房輪候資格被取消。最后他忍無可忍把政府告上法庭，希望給他一個“5年都還沒輪到”的說法。不出所料，他敗訴了。痛定思痛，他終于接受了加薪，轉(zhuǎn)而申請兩限房（限房價、限套型的普通商品房），當(dāng)然還得排隊，猴年馬月根本說不準(zhǔn)。

房子是普通中國老百姓最揪心的事。自從1998年“取消福利分房，實現(xiàn)居民住宅貨幣化、私有化”成為中國住房建設(shè)新的改革思路以來，中國房地產(chǎn)市場的投資主體和資金來源呈現(xiàn)了多元化模式。華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強早在2005年就做過統(tǒng)計調(diào)查，發(fā)現(xiàn)“光北京就有十七八種，全國得有三十多種”住房品種。

可能政策制定者自己也沒有想到，1998年房改（下文稱“98房改”）以來會房價會如此飛漲，而那么多的住房品種，卻讓老百姓的選擇十分被動。

逼出來的房改

1998年是中國的虎年，但經(jīng)濟大環(huán)境卻沒有“虎虎生威”——亞洲金融危機的余威正在影響中國，而此時的中國又遭遇了長江流域的大洪水，直接經(jīng)濟損失超過2500億元，同時為了兌現(xiàn)中國政府“人民幣不貶值”的承諾，出口增長率也出現(xiàn)下滑。要扭轉(zhuǎn)局面，啟動內(nèi)需是唯一的選擇。

1998年7月3日，隨著《國務(wù)院關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》（國發(fā)[1998]23號，簡稱23號文）的公布實施，福利分房取消，中國住房制度改革拉開大幕。房地產(chǎn)對國民經(jīng)濟的拉動作用是明顯的。據(jù)統(tǒng)計，每100元的房地產(chǎn)需求（或建筑業(yè)的產(chǎn)出）可以帶動34元的機械設(shè)備制造業(yè)需求、33元的金屬產(chǎn)品制造業(yè)需求、19元的建筑材料及其他非金屬礦物制品業(yè)需求、19元的化學(xué)工業(yè)需求、17元的煉焦、煤氣及石油加工業(yè)需求、17元 的采掘業(yè)需求，以及10元的住房裝修支出。

那時的房價也真是令人“懷念”啊。根據(jù)中國社科院藍(lán)皮書報告，1998年至2003年全國商品住房每平方米的價格只增加了343元，2003年的房價大約是普通家庭收入的4-5倍，比較符合家庭承受能力。

2004年，土地制度發(fā)生新變化，建立在“招拍掛”用地基礎(chǔ)上的房價開始飆升。2006年，國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》。隨后，限價房成為開發(fā)業(yè)中的熱點。到了2010年，《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》正式發(fā)布，公租房成為住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)中的新成員。2013年，北京大力發(fā)展“自住型商品住房”，市場再次關(guān)注全國住房結(jié)構(gòu)的新變化。

縱觀98房改以來的住房建設(shè)，可以看出：一方面，建設(shè)主體和資金來源趨于多元化。此前住房建設(shè)主要是國家和集體單位分內(nèi)的事。隨后，個人開始成為出資的對象，房企的開發(fā)角色也凸顯出來。從目前的思路看，國家相關(guān)部門管好保障性住房、房企管好市場化運作的項目，成為新特征。這個過程中，國家逐漸減少直接的資金投入份額，而對民間資本和社會資本的引入給予了政策支持和鼓勵。

另一方面是對“住房產(chǎn)權(quán)”的理解在不斷深化。98房改前，人們對產(chǎn)權(quán)的理解是：產(chǎn)權(quán)歸屬國家。隨后，住房作為福利發(fā)放到職工手中，這個時候產(chǎn)權(quán)在集體單位和就業(yè)者之間進行了分配。到了普通商品住房建設(shè)的過程中，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)榉科蠛唾彿空哧P(guān)注的焦點。而在目前的住房階段下，對產(chǎn)權(quán)的理解則是地方政府可以適當(dāng)持有私人住房的產(chǎn)權(quán)。

三大住房類型

98房改后的住房類型基本包括三大類：純商品性、保障性和政策性。純商品性住房主要是房企開發(fā)的商品住宅。保障性住房包括經(jīng)適房、公租房等類型。政策性住房包括回遷房和安置房等。同時，在農(nóng)村市場上，包括了自建房和小產(chǎn)權(quán)房等類型。

目前比例最大的自然是普通商品住房。在1978年之前，住房帶有很濃厚的福利屬性。1979年后，“住宅也是商品”的聲音陸續(xù)發(fā)出。2004年8月31日后，土地協(xié)議出讓方式終止，土地市場步入市場化軌道。這個時候，商品住房建設(shè)也達(dá)到了新的高潮。包括住房公積金、商業(yè)貸款等金融支持開始助力更多的人購置商品住房。

而經(jīng)適房的投資走勢猶如坐過山車。此前中國指數(shù)研究院做過統(tǒng)計，認(rèn)為2000年以來經(jīng)適房竣工面積占商品房比重開始下滑。如2000年該比重為26.1%。而到了2010年則下滑為5.1%。從這些數(shù)據(jù)也基本上能預(yù)計，隨著國家對保障房投入不斷轉(zhuǎn)向公租房，經(jīng)適房的比例將繼續(xù)減少。

2006年以來，對于限價商品住宅的建設(shè)開始成為各地發(fā)展的新思路。當(dāng)然，這一類商品房，被很多經(jīng)濟學(xué)家批評為不倫不類的產(chǎn)品。不過此類產(chǎn)品并沒有在當(dāng)時全國進行硬性的建設(shè)，只有包括北京等一二線城市對此類產(chǎn)品的推廣力度較大。

這些住房其實都在試圖躲避一個關(guān)鍵的因素，即房價。此類住房的建設(shè)絕大多數(shù)是由房企進行的，因此對于高房價，很多購房者會把怨言拋向房企。這也是合作建房的一個基本出發(fā)點。不過從目前各個城市的試點看，雷聲大雨點小。

再看農(nóng)村市場，可以看出存在兩類住房。普通百姓一般在宅基地上進行自建房建設(shè)。當(dāng)然，類似廣東東莞等城鎮(zhèn)較為發(fā)達(dá)的地區(qū)，在城市中心或邊緣帶上也有很多自建房。同時，目前很多宅基地未經(jīng)審批，而被開發(fā)商直接以低價購置，擅自進行所謂的“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”開發(fā)，也即小產(chǎn)權(quán)房。此類住房一直處于被打壓中。

房子為什么這么貴？

坊間傳聞，中國的房子性價比最差，產(chǎn)權(quán)只有70年，價格卻直逼發(fā)達(dá)國家CBD。如果都怪在開發(fā)商頭上，實在有些冤枉，因為90%的房價構(gòu)成是以稅費成本表現(xiàn)出來的。

眾所周知，住房建設(shè)周期性很強，投入的土地、資金、人力成本等都很高。以嚴(yán)格按照財務(wù)成本核算的普通商品住房為例，首先是拿地成本，尤其在目前土地價格不斷高漲的情況下，這更成為定價受制約的因素。其次是諸多稅費。包括開發(fā)前的契稅、耕地占用稅，銷售環(huán)節(jié)的印花稅、營業(yè)稅，銷售末端的土地增值稅等，都構(gòu)成了開發(fā)項目的成本。商品房房價構(gòu)成一般是“3+3+3+1”的比例，即30%的土地成本+30%的建安成本+30%的報建、行政費用和稅費等+10%的開發(fā)商利潤。endprint

值得注意的是，圍繞土地、稅費等指標(biāo)，各類住房模式各有側(cè)重。如合作建房的模式下，土地成本和建筑成本與普通商品住房基本無異，但行政成本和稅費等卻得到很大的節(jié)省。而集資建房的土地成本幾乎為零，因為土地基本上由國家劃撥，所以此類住房的成本相對也不高。

在農(nóng)村市場上，自建住房的成本構(gòu)成更為單一。由于是私人建設(shè)，所以建房的成本構(gòu)成主要是宅基地成本、建筑材料成本、建筑施工人員的勞務(wù)成本等幾類。而對于小產(chǎn)權(quán)房來說，拿地成本逃避了“招拍掛”等流程，所以土地價格很低廉。這也是此類住房價格如此低的原因。

越來越多的房企涉足了商品住房開發(fā)，商品住房的利潤呈現(xiàn)了下滑態(tài)勢。目前主流觀點認(rèn)為，商品住宅開發(fā)利潤在10%左右，也有房企抱怨近幾年的利潤率開始下滑至8%以下。受“限購限貸限價”等政策影響，利潤率上升只是暫時受到阻礙，如果沒有政策的限制，對于很多從事高端物業(yè)的房企來說，超過15%的利潤率并不是難事。

類似集資建房、合作建房的利潤獲取則很難。對于集資建房來說，本身就帶有福利分房的色彩，因此房企在這個過程中只起了建筑商的角色。而合作建房從章程設(shè)立的時候就表明不以盈利為目標(biāo)，因此利潤也歸為零。

真正要打擊的則是小產(chǎn)權(quán)房。此類房產(chǎn)的利潤建立在土地、行政、稅收等成本較少的基礎(chǔ)之上。所以從房企的角度看，是有動機來進行此類房產(chǎn)的開發(fā)。即使售價便宜，但房企照樣可以掙錢。

而在保障房領(lǐng)域，經(jīng)適房的利潤率控制在3%之內(nèi)，公租房的利潤率顯然也不盡如人意。數(shù)據(jù)顯示，2014年央行基準(zhǔn)利率一年期定期存款利率為3%。很明顯，如果純粹從盈利的角度出發(fā)，那么這樣的投資是跑不贏儲蓄市場的。

各類住房的背后，是產(chǎn)權(quán)以及各類經(jīng)濟利益的再分配過程。如普通商品住房的70年大產(chǎn)權(quán)歸屬于購房者，產(chǎn)權(quán)和戶籍、就業(yè)、子女入學(xué)等有十分微妙的關(guān)系。而一些產(chǎn)權(quán)則在5年內(nèi)不能交易，即有限產(chǎn)權(quán)。如集資建房下的產(chǎn)權(quán)，基本上圍繞單位職工人員而體現(xiàn)，屬于福利分房的特征。如果職工全額購置了房產(chǎn)，那么就會得到全部住房產(chǎn)權(quán)。但是，對于此類產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓，會受到一定的制約。類似經(jīng)適房的產(chǎn)權(quán)也是如此。

而小產(chǎn)權(quán)房雖然帶有“產(chǎn)權(quán)”兩字，但很難站穩(wěn)腳跟。這樣的產(chǎn)權(quán)是鄉(xiāng)鎮(zhèn)賦予的，名義上可靠，但在法律層面并不受認(rèn)可。此類產(chǎn)權(quán)交易，即使成功，也缺乏政策支持。一旦地方政府打擊，那么此類產(chǎn)權(quán)就會喪失。當(dāng)購房者向房企追索相應(yīng)的經(jīng)濟利益時，也會發(fā)現(xiàn)成功的機會不大、而耗費的精力過多。

未來，住房模式會怎樣？

撇開農(nóng)村自建房、小產(chǎn)權(quán)房后，從目前房企投資開工的主流情況看，普通商品住房、限價房、公租房等成為開發(fā)主流，而別的產(chǎn)品，或因政策支持力度小，或因市場需求不大而逐漸退出市場。當(dāng)然，未來的住房供應(yīng)思路是明確的：構(gòu)建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系。

從目前的政策思路看，帶有限制性產(chǎn)權(quán)的普通商品住房將成為主流。在“一戶一房”的思路下，滿足剛需購房者需求成為迫切任務(wù)。此類住房價格可能會因為產(chǎn)權(quán)受限制而下降，但“低吸高拋”的策略難以在此類住宅上得以體現(xiàn)。具體看，在二胎政策放寬的情況下，緊湊型的三居室、面積在120平方米左右的住房可能成為主流房型。

從另一個方向看，公租房也將成為住房建設(shè)的主流。當(dāng)然，未來的公租房可能在地段上會更優(yōu)、在戶型上可能會大小兼顧。隨著公租房建設(shè)的規(guī)模擴大，包括經(jīng)適房、廉租房等占比將不斷萎縮。

對于地方政府而言，未來舍棄高額的土地出讓金，換取私人住房的共有產(chǎn)權(quán)，將是一個主流。此前一份數(shù)據(jù)表明，2000年全國城鎮(zhèn)人均建筑面積達(dá)到20.5平方米，農(nóng)村人均建筑面積達(dá)到23.7平方米。但即使這樣華麗的數(shù)據(jù)背后，住房問題也依然凸顯。地方政府一不能掉以輕心，二亟需在住房供應(yīng)思路上創(chuàng)新，只有這樣才能真正構(gòu)建科學(xué)的住房供應(yīng)體系。

對于房企來說，必須領(lǐng)會目前的政策變化。過去的說法是：低端有保障、中端有市場、高端有約束。如今的說法則是：低端有保障、中端有支持、高端有市場。不同的措辭背后，恰是對市場供應(yīng)的新要求，這需要房企根據(jù)政策導(dǎo)向進行新決策。

對于購房者來說，未來在緊盯國家政策導(dǎo)向下的住房時，必須注意以下幾類不宜進入的住房。第一類是小產(chǎn)權(quán)房。對于存量小產(chǎn)權(quán)房，基于歷史原因，將通過各類方式（如追繳土地出讓金）進行新的確權(quán)。而對于新增小產(chǎn)權(quán)房，則會加大打擊力度。這就意味著，對于新介入小產(chǎn)權(quán)房交易的購房者，可能面臨很大的風(fēng)險。第二類是自建房。從目前中央部委的表態(tài)看，逆城鎮(zhèn)化的思維顯然不可行，政策不允許城市人口到農(nóng)村買地建房。購房者在面對各類住房時，必須要有正確的置業(yè)選擇。（作者為上海易居房地產(chǎn)研究院研究員）endprint