于丹丹

本期話題，我們討論的是哪些房企有可能在今年或幾年內(nèi)進(jìn)入“死亡之組”，話題略顯殘酷，但在房地產(chǎn)行業(yè)貌似仍一片紅火的今天，已經(jīng)漸入快車道。

對(duì)此進(jìn)行判斷的標(biāo)尺有很多，比如宏觀政策、區(qū)域布局、銷售形勢(shì)與利潤(rùn)率、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)等等。但是，我認(rèn)為，資金面的松緊將是這一周期內(nèi)，決定房企成敗的核心要素之一。也就是說，與宏觀調(diào)控政策相比，我的判斷是，資金流動(dòng)性的收緊，將成為影響今年房地產(chǎn)行業(yè)最大的隱性風(fēng)險(xiǎn)。

受流動(dòng)性普遍收緊的制約，一些過度依賴非自有資金的中小型房企，會(huì)首先受到資金緊縮的影響，而陷入經(jīng)營(yíng)開發(fā)的困境。如果這些中小型房企解決不了資金鏈的難題，將會(huì)以各種方式被淘汰出局。

從目前克而瑞機(jī)構(gòu)調(diào)研情況看，房企普遍對(duì)今年資金流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)保持著高度警惕，其擔(dān)憂程度已經(jīng)超過對(duì)房產(chǎn)稅等宏觀調(diào)控政策的預(yù)期。

實(shí)際上，近年來，市場(chǎng)資金以銀行貸款、信托、基金等方式或明或暗，或直接或間接地流入房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)是不爭(zhēng)的事實(shí)。一些實(shí)體企業(yè)從銀行獲得貸款后，再購買與房地產(chǎn)有關(guān)的信托、基金和第三方理財(cái)產(chǎn)品，銀行自身也參與其中。這種情況帶來的直接后果，是房企隱性負(fù)債的增加，比如明股實(shí)債等形式。更有一些基金直接參與拿地，或者與中小型房企聯(lián)合拿地。這些房企甚至連買地的自有資金都可能來自上述幾種隱性負(fù)債。而一旦市場(chǎng)流動(dòng)性資金收緊，將從源頭上扼住房企后續(xù)資金鏈。

可怕的是，這種資金面的全面收緊正在來臨，且看不到短期會(huì)放松的跡象。近期，一些房企紛紛表示，在銀行申請(qǐng)開發(fā)貸款時(shí)被拒，而項(xiàng)目資質(zhì)等條件，在去年以前的政策口徑上看，是完全符合銀行放貸標(biāo)準(zhǔn)的。

我不得不強(qiáng)調(diào)，應(yīng)該高度關(guān)注本次流動(dòng)性緊張的狀況，因?yàn)榉康禺a(chǎn)資金面的收緊，已經(jīng)不是季度因素使然，而是與中國金融政策宏觀基調(diào)的改變密切相關(guān)。

2013年，我國決策層開始高度關(guān)注資金面“非理性寬松”給市場(chǎng)帶來的風(fēng)險(xiǎn)。大量市場(chǎng)資金并未進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)，而是多數(shù)流向房地產(chǎn)融資平臺(tái)與房地產(chǎn)行業(yè)。渠道方面，除了銀行貸款外，更多則是通過理財(cái)產(chǎn)品、信托產(chǎn)品、公司債券等影子銀行流向房地產(chǎn)行業(yè)。

就是在這樣的市場(chǎng)大背景下，監(jiān)管部門開始著手對(duì)影子銀行、地方債務(wù)平臺(tái)和房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行金融風(fēng)險(xiǎn)的防范整治。

除了不再無底限提供資金流動(dòng)性外，根據(jù)銀監(jiān)會(huì)最新要求，2014年在“切實(shí)防范和化解金融風(fēng)險(xiǎn)”方面要防范四種業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，其中理財(cái)業(yè)務(wù)和信托業(yè)務(wù)是首當(dāng)其沖的，并明確運(yùn)用凈資本管理約束信貸類業(yè)務(wù)。這場(chǎng)金融信貸市場(chǎng)整治行動(dòng)首要一條，就是要求銀行進(jìn)一步補(bǔ)充資本金，防范表外風(fēng)險(xiǎn)。銀行通過再融資等各種方式補(bǔ)充資本金壓倉，將會(huì)直接導(dǎo)致市場(chǎng)的資金面緊張。

“不是不給貸，而是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目貸款就是批了也沒錢放貸”。這是一些銀行高層給部分借貸房企的私下說法。

正因?yàn)楹芏嗷鸷托磐匈Y金其實(shí)變相來自銀行貸款，可以預(yù)見，今年全年房企境內(nèi)融資形勢(shì)不容樂觀。

而目前影子銀行有兩大特點(diǎn)：一是利率較高；二是長(zhǎng)債短借的周期錯(cuò)配。這種貸款投資模式，在貨幣環(huán)境極其寬松的情況下，是可以保證正常周轉(zhuǎn)的。但隨著央行不再保底無條件提供資金，其資金流動(dòng)性短缺和風(fēng)險(xiǎn)敞口就會(huì)暴露出來。

我的預(yù)測(cè)是，今年中國的資本市場(chǎng)，尤其是房地產(chǎn)行業(yè)的資金成本還會(huì)一路上揚(yáng)。一些高度依賴于各種影子銀行資金，或民間資金非自有資金的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，將被列入資金高危項(xiàng)目，且不排除一些中小型高負(fù)債房企會(huì)破產(chǎn)或被兼并。

與中小型房企相比，50強(qiáng)等大型房企今年還將平穩(wěn)增長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)明顯小于中小型房企。其中萬科、中海、保利、龍湖、世茂等是既好又快發(fā)展的典型代表。而一些負(fù)債率較高、高度依賴周轉(zhuǎn)率的大型房企，應(yīng)該對(duì)資金周轉(zhuǎn)問題也要有所防備。

去年至今年大舉進(jìn)軍“地王市場(chǎng)”的地方性激進(jìn)的民營(yíng)企業(yè)，我建議也可以列入會(huì)產(chǎn)生資金周轉(zhuǎn)問題的高度關(guān)注陣營(yíng)。

從找錢能力來看，企業(yè)規(guī)模正成為銀行貸款、信托和基金選擇投資目標(biāo)的重要標(biāo)準(zhǔn)，也就是市場(chǎng)所說的“強(qiáng)者恒強(qiáng)”的規(guī)律。因?yàn)榇笮头科蟮馁Y金實(shí)力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力確實(shí)更高一些。那么，大型房企是不是就會(huì)一直安全下去呢？我的判斷是，起碼今年，50強(qiáng)買地與銷售形勢(shì)將基本平穩(wěn)，但到2015年市場(chǎng)狀況就有可能出現(xiàn)分化。

先看大型房企目前的資金基本面。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2013年全國商品房銷售額同比增26.3%至8.14萬億元。而去年全年土地財(cái)政收入也創(chuàng)紀(jì)錄地達(dá)到4.1萬億元。雖然不可以嚴(yán)格相比，但一個(gè)簡(jiǎn)單的關(guān)系是，開發(fā)商賣房賺了8萬億，買地就用了4萬億。到今年初，應(yīng)該說很多房企手中資金仍相對(duì)寬裕。但市場(chǎng)人士普遍預(yù)計(jì)，其寬裕的資金僅能支撐今年上半年完成一個(gè)紅火的拿地場(chǎng)面。例如已經(jīng)過去的1月份，北上廣深四大一線城市土地成交金額819億元，同比增長(zhǎng)140%。我預(yù)測(cè)今年下半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)很可能就會(huì)出現(xiàn)土地交易的資金疲態(tài)之勢(shì)。

當(dāng)然，房企在上半年的銷售情況，對(duì)其資金鏈的影響也相當(dāng)重要。只是從各地樓市表現(xiàn)來看，目前除少數(shù)一二線城市外，部分城市的樓市銷售已出現(xiàn)“不溫不火”的尷尬局勢(shì)。全國各地房地產(chǎn)銷售形勢(shì)在每個(gè)月的微妙變化，都可能影響大部分房企的戰(zhàn)略決擇。

總體而言，我認(rèn)為，資金面正成為影響房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的決定性因素，某種程度上甚至重于宏觀調(diào)控政策的影響，而高度依賴非自有資金的中小型房企今年的資金流動(dòng)性壓力尤其明顯。相比之下，大型房企目前資金量和銷售形勢(shì)，或可保證全年業(yè)績(jī)沒有大的問題。但如果我國的貨幣政策持續(xù)緊縮，房地產(chǎn)行業(yè)有可能在2015年全面迎來不可預(yù)測(cè)的變數(shù)。endprint