涂菲

摘 要 隨著城市化進(jìn)程不斷推進(jìn)，城市商品房的價(jià)格不斷上漲，在這樣的條件下，小產(chǎn)權(quán)房在我國(guó)城鄉(xiāng)二元土地所有制度下應(yīng)運(yùn)而生。小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)，在一定程度上解決了部分城市中低收入居民以及城市化過(guò)程中轉(zhuǎn)為城市居民的農(nóng)民的住房需求。因此，它的存在具有一定的必然性和合理性。

關(guān)鍵詞 小產(chǎn)權(quán)房 城市化 原因 對(duì)策

一、 小產(chǎn)權(quán)房的概念及特點(diǎn)

1.小產(chǎn)權(quán)房的概念。小產(chǎn)權(quán)房是針對(duì)“大產(chǎn)權(quán)”即完全產(chǎn)權(quán)房而言的。目前，各個(gè)城市對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房的稱(chēng)謂不太一致，但在這里給小產(chǎn)權(quán)房綜合的下個(gè)定義。小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)，主要向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外居民銷(xiāo)售的房屋住宅，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門(mén)頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，又叫“小產(chǎn)權(quán)房”。

2.小產(chǎn)權(quán)房的特點(diǎn)。小產(chǎn)權(quán)房區(qū)別于完整產(chǎn)權(quán)的房屋來(lái)說(shuō)，具有如下特點(diǎn)。

（1）法律上無(wú)保障。按照《中華人民共和國(guó)土地管理法》規(guī)定，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)、農(nóng)村村民住宅等三類(lèi)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村建設(shè)可以使用集體所有土地，其他任何單位和個(gè)人進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地。而小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)在農(nóng)村集體土地之上，又不屬于上述三類(lèi)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村建設(shè)活動(dòng)，顯然不符合現(xiàn)行土地管理法的規(guī)定。因此，小產(chǎn)權(quán)房本身的存在是不合法的，也得不到法律的保障。

（2）不能在市場(chǎng)上流轉(zhuǎn)。因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房沒(méi)有完整的產(chǎn)權(quán)，按照相關(guān)政策法律規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同屬于無(wú)效合同，農(nóng)民將房屋賣(mài)給城鎮(zhèn)居民的買(mǎi)賣(mài)行為不能得到法律認(rèn)可和保護(hù)，不能辦理土地使用權(quán)證、房屋產(chǎn)權(quán)證、契稅證等合法手續(xù)，因此，它是不能在市場(chǎng)上合法的流轉(zhuǎn)。此外，2004 年 12 月國(guó)務(wù)院《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》再次強(qiáng)調(diào)，加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地。

（3）價(jià)格便宜。小產(chǎn)權(quán)房由于在集體土地上建成的，因此不用繳納土地出讓金、相關(guān)稅費(fèi)等。所以，房屋的成本基本上不包含有土地的成本，房屋的價(jià)格取決于建房的成本。因此，價(jià)格比較便宜。

二、小產(chǎn)權(quán)房存在的原因

隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化的進(jìn)程不斷在加快，大量的農(nóng)村人口轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)人口，滋生了人們對(duì)于房屋的需求，而這部分人大多收入不高，經(jīng)濟(jì)來(lái)源不足。面對(duì)現(xiàn)在城市商品房的價(jià)格的不斷上漲，只能望房興嘆。當(dāng)購(gòu)房者在商品房市場(chǎng)上購(gòu)買(mǎi)不到價(jià)位合適的中低價(jià)位商品房時(shí)，就會(huì)把目光轉(zhuǎn)向手續(xù)不全但價(jià)格低廉的小產(chǎn)權(quán)房。而中低收入群體對(duì)低價(jià)房的需求也反過(guò)來(lái)進(jìn)一步刺激了一些“城中村”、近郊甚至遠(yuǎn)郊農(nóng)村大量在集體土地上開(kāi)發(fā)建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房。于是，對(duì)于這樣一種急迫的自住性的需求，推動(dòng)了小產(chǎn)權(quán)房的發(fā)展。隨著城市規(guī)模的快速擴(kuò)張，再加上交通和供水、排水、供電等城市基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善，使得相關(guān)農(nóng)村集體土地開(kāi)發(fā)利用價(jià)值也與城鎮(zhèn)國(guó)有土地一樣快速提升，而傳統(tǒng)的在農(nóng)村土地上從事種養(yǎng)殖業(yè)的收益，相比住宅和商業(yè)地產(chǎn)等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資而言，不僅回報(bào)低、見(jiàn)效慢，而且風(fēng)險(xiǎn)大，這也是導(dǎo)致小產(chǎn)權(quán)房大量開(kāi)發(fā)建設(shè)的主要原因之一。

綜上，對(duì)于農(nóng)民或村集體和普通的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，小產(chǎn)權(quán)房對(duì)他們都帶來(lái)了切實(shí)的利益和好處。有著這種利益的驅(qū)動(dòng)，小產(chǎn)權(quán)房才會(huì)不斷地被建成，不斷地入市交易。

三、 如何處理小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題

正如前面所述，按照目前的法律法規(guī)以及現(xiàn)行的相關(guān)政策來(lái)看，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)小產(chǎn)權(quán)房是不合法的。針對(duì)這種不合法的小產(chǎn)權(quán)房，現(xiàn)在的處理方式基本上是以法律無(wú)保障，強(qiáng)調(diào)它的不合法性，禁止小產(chǎn)權(quán)房的開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)為主。主要執(zhí)行措施通過(guò)強(qiáng)制拆除、沒(méi)收、不準(zhǔn)進(jìn)行市場(chǎng)交易為主。這在一定程度上確實(shí)達(dá)到了一定的效果，但是也造成了一些負(fù)面的影響。對(duì)于購(gòu)房者，購(gòu)房資金的損失會(huì)影響家庭的和諧；對(duì)于開(kāi)發(fā)商，停建小產(chǎn)權(quán)房浪費(fèi)了各種工程資源；對(duì)于農(nóng)村集體，被占用的土地也沒(méi)得到占補(bǔ)平衡和復(fù)墾。因此，小產(chǎn)權(quán)房的解決不能集中于怎樣禁止、停建、停售，而應(yīng)該將小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)為合法的存在；如何在統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展中和諧解決小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)各主體的“多贏”可以從以下幾個(gè)方面入手。

1.從小產(chǎn)權(quán)房存在的根本原因入手。集體的土地與城市土地的價(jià)值懸殊，農(nóng)民分享不到城鎮(zhèn)化過(guò)程中土地增值的收益。因此，改革還需從制度出發(fā)，徹底改變城鄉(xiāng)二元化的土地制度，實(shí)行同地同價(jià)，公平公正的原則，切實(shí)保護(hù)農(nóng)民的根本利益。

2.有需求才有市場(chǎng)供給。正因?yàn)楹芏嗳速I(mǎi)不起房子，價(jià)格太高，所以才滋生了對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房的需求。因此，國(guó)家及各城市政府應(yīng)該嚴(yán)格進(jìn)行房?jī)r(jià)的調(diào)控，讓其回歸到合理的價(jià)位。所以嚴(yán)格調(diào)控商品房市場(chǎng)，降低房?jī)r(jià)，這也是減少中低收入家庭對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房依賴(lài)的途徑之一。

3.雖然小產(chǎn)權(quán)房在一定程度上是不合法的，但是它的存在，也有合理性。對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房，可以將其看成是在集體用地上建立的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)等一樣。此外，由于城市化，它的存在可以看成是客觀必然的。不應(yīng)該將思路集中在要把集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地。這種措施執(zhí)行只會(huì)讓小產(chǎn)權(quán)房變相的成為商品房，導(dǎo)致價(jià)格上漲。從小產(chǎn)權(quán)房所處的區(qū)域、成本以及它的功能來(lái)看，可將其逐步引導(dǎo)到合法和規(guī)范發(fā)展的軌道上來(lái)，成為城鎮(zhèn)住房供給體系的重要組成部分，賦予農(nóng)民集體土地流轉(zhuǎn)權(quán)，使小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)變?yōu)榭珊戏ń灰椎?、以自住為主的、特殊性質(zhì)的“商品房”，從而擴(kuò)大城鎮(zhèn)住房供給來(lái)源，進(jìn)一步豐富城市住房供給體系。將小產(chǎn)權(quán)房和保障房聯(lián)系起來(lái)，有助于擴(kuò)大城鎮(zhèn)住房供給，一定程度上促進(jìn)房屋價(jià)格下降；也能切實(shí)解決城鎮(zhèn)中低收入家庭的住房需求問(wèn)題；將部分存量小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)化為保障性住房，不僅可以有效緩解保障房建設(shè)的資金和土地壓力，還可以大大加快整個(gè)保障性住房體系的建設(shè)進(jìn)程，同時(shí)還可以給存量小產(chǎn)權(quán)房一個(gè)合法、合理的市場(chǎng)出口。

四、結(jié)束語(yǔ)

小產(chǎn)權(quán)房的存在是在城市化過(guò)程中產(chǎn)生的，它有存在的合理性。因此，解決小產(chǎn)權(quán)房的問(wèn)題還需從根源出發(fā)，結(jié)合現(xiàn)在政府的保障房工程，地方政府通過(guò)合理價(jià)格收購(gòu)或租賃或直接將其作為保障房分配給有資格的人群。當(dāng)然小產(chǎn)權(quán)房的出路不只有這些，它的出路還需我們進(jìn)一步探討。

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