王豫剛+劉瑋+楊國(guó)華

春節(jié)剛過的2月18日 ，位于杭州拱墅區(qū)城北新城的住宅項(xiàng)目“德信·北海公園”宣布均價(jià)直降3000元，一街之隔的“天鴻·香榭里”項(xiàng)目隨后也對(duì)外公布消息，均價(jià)直降4000元。據(jù)悉，在進(jìn)一步宣布“直降6000”后，開盤三年銷售不過300余套的“天鴻·香榭里”，在2月27日一天就賣出158套。而“德信·北海公園”在3天的時(shí)間內(nèi)認(rèn)籌超過300組，其尾盤的208套房源也已悉數(shù)清空。

全國(guó)工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生在接受《中國(guó)經(jīng)濟(jì)信息》雜志記者采訪時(shí)表示，杭州樓市的敏感性較強(qiáng)，可以說是全國(guó)樓市的一個(gè)風(fēng)向標(biāo)。杭州雖然不是一線城市，但是也處在緊跟一線城市的位置，在2013年房?jī)r(jià)漲幅很高。 “北京剛需房多，而杭州不是這樣，再加上原來開發(fā)量又比較大，這幾個(gè)因素導(dǎo)致杭州房?jī)r(jià)下降”。

“久盤必跌”，本已現(xiàn)出疲態(tài)的地產(chǎn)市場(chǎng)，在2012年7月央行降息之后迎來的一波反彈，似乎在杭州開始退潮了。

土地之累

有分析人士指出，長(zhǎng)期以來，杭州樓市一直與浙江本地民營(yíng)資本的投資需求密切相關(guān)，但隨著溫州、臺(tái)州等地民間資金形勢(shì)近年來日趨緊張，杭州樓市早已陷入后繼乏力的態(tài)勢(shì)。

過去5年間，杭州一直是僅次于“京滬穗深”的土地財(cái)政大市，據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)，去年杭州商品房交易額約為1711億元，而土地出讓金高達(dá)1350億元。而同期上海商品房交易額為3912億元，土地出讓金為2130億元，北京商品房交易額為3531億元，土地金為1821億。

記者了解到，“天鴻·香榭里”的開發(fā)商浙江天鴻集團(tuán)，2009年進(jìn)入杭州市場(chǎng)，該集團(tuán)在杭州的第一次拿地，就引發(fā)了輿論熱議，67輪競(jìng)拍、70%的溢價(jià)，在當(dāng)時(shí)被稱為“杭州第一飆地案”。巨量的土地成交，使得杭州市場(chǎng)消化不良，日趨從緊的限購(gòu)政策更是放慢了杭州樓市消化土地的速度?！昂贾莸禺a(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)量大，買得起房的群體所占比例較高，而且持有超過兩套住房的人群所占比例也較高”，聶梅生指出。

公開數(shù)據(jù)顯示，截止到2月底，杭州的商品房庫(kù)存已近12萬套，遠(yuǎn)高于相鄰省會(huì)城市南京的3.27萬套，相當(dāng)于北京、上海兩地的總和。

“不能說杭州樓市降價(jià)意味著價(jià)格拐點(diǎn)，只能說是由于前幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆，現(xiàn)在是已經(jīng)到了一個(gè)節(jié)點(diǎn)。在這個(gè)節(jié)點(diǎn)上，出現(xiàn)了杭州部分樓房率先調(diào)整價(jià)格進(jìn)行促銷，只是個(gè)別因素。一方面整個(gè)房地產(chǎn)的火爆過后，大家的需求被透支，土地也是一個(gè)方面，意味著供應(yīng)量提高，這要從供需兩方面來看?！比?jīng)聯(lián)常務(wù)理事，著名房地產(chǎn)評(píng)論人陳真誠(chéng)對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)信息》記者表示。

資金之憂

與巨額土地成交量和堆積的商品房庫(kù)存相關(guān)的是，一直緊繃的資金鏈條隱憂。

幾乎與杭州開發(fā)商降價(jià)的消息同時(shí)，近年因房地產(chǎn)業(yè)務(wù)風(fēng)生水起的興業(yè)銀行，亦通過內(nèi)部業(yè)務(wù)調(diào)整，預(yù)警地產(chǎn)類融資。2月24日晚間，該行發(fā)布公告稱，為進(jìn)一步優(yōu)化授信投向，調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，以更好服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)，該行于春節(jié)后要求各分支機(jī)構(gòu)做好存量資產(chǎn)梳理及相關(guān)市場(chǎng)調(diào)研，并將在此基礎(chǔ)上于3月底前出臺(tái)新的房地產(chǎn)授信業(yè)務(wù)管理政策?！霸诖酥埃拘袝壕忁k理部分房地產(chǎn)新增授信業(yè)務(wù)，停辦房地產(chǎn)夾層融資業(yè)務(wù)，所停辦夾層融資業(yè)務(wù)規(guī)模在本行業(yè)務(wù)中占比極小，對(duì)本行經(jīng)營(yíng)沒有實(shí)質(zhì)性影響?！?/p>

一紙公告引爆資本市場(chǎng)，A股地產(chǎn)股應(yīng)聲大跌。盡管其他主要商業(yè)銀行紛紛表示地產(chǎn)融資政策并無重大變化，隨后該板塊有所反彈，但市場(chǎng)預(yù)期已難扭轉(zhuǎn)。

近期，又有研究機(jī)構(gòu)發(fā)布報(bào)告稱，根據(jù)全國(guó)22個(gè)城市的69家銀行分支機(jī)構(gòu)調(diào)研結(jié)果顯示，相比2013年末，僅剩2家銀行仍有優(yōu)惠利率，近4成銀行的首套房貸利率上升5%到15%不等。從全國(guó)來看，全國(guó)近九成銀行首套房貸利率甚至上浮5%到10%，個(gè)別上浮20%。

實(shí)際上，針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的金融限制政策已持續(xù)數(shù)年，這使得整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的融資渠道早已轉(zhuǎn)向信托、PE，乃至民間集資等手段，成本高企，風(fēng)險(xiǎn)日增。據(jù)媒體報(bào)道，在降價(jià)清盤后的第二天，此次降價(jià)售樓的杭州開發(fā)商，德信控股集團(tuán)就提前半年終止了一款1.09億元的信托計(jì)劃，也有信托業(yè)內(nèi)人士稱，德信地產(chǎn)降價(jià)是因信托貸款承壓，而在清盤后所獲得的房款，也足以支付前述信托本息。

“資金成本的上漲或者說融資難度的增加，以及部分政策轉(zhuǎn)向平衡，肯定會(huì)加大市場(chǎng)的壓力，加大房企的壓力。銀行信貸從緊，貨幣政策轉(zhuǎn)向緊平衡，融資難度的增加和融資成本的提高，肯定會(huì)對(duì)整個(gè)行業(yè)的供血情況和企業(yè)的資金鏈造成一定的影響，這會(huì)反映在價(jià)格上?！?陳真誠(chéng)說。

聶梅生則認(rèn)為，從去年看房地產(chǎn)的總體情況是很好的，很少有資金鏈中斷這類情況，但是個(gè)別開發(fā)商買了高價(jià)地，如果近兩年房?jī)r(jià)下降較大，則可能出現(xiàn)資金鏈緊張等情況?，F(xiàn)在差異性很大，不能一概而論。從銀行來講，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)放緩，為了保持抗風(fēng)險(xiǎn)力，銀行就會(huì)上調(diào)利率，“這是銀行風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)的提高”。

拐點(diǎn)之疑

中國(guó)地產(chǎn)的超級(jí)景氣周期，緊隨著“9·11”之后十年間美國(guó)高速開動(dòng)印鈔機(jī)的過程，更在2005年之后隨著人民幣升值不斷加速。而時(shí)至今日，美國(guó)退出量化寬松政策已經(jīng)進(jìn)入實(shí)際日程，人民幣兌美元匯率也早已逼近6：1這一巨大心理關(guān)口，升值過程已可謂基本到位。

自2012年初以來，代表中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)景氣度的國(guó)房景氣指數(shù)已經(jīng)連續(xù)兩年多在100以下運(yùn)行，而在近年來中國(guó)貨幣當(dāng)局嚴(yán)控社會(huì)融資規(guī)模，“錢荒”加劇和市場(chǎng)利率高企的背景下，隨著房?jī)r(jià)上漲預(yù)期的逐步消失，以現(xiàn)有的地產(chǎn)租賃回報(bào)率，價(jià)格水平肯定無法支撐。

當(dāng)久盼糾結(jié)的拐點(diǎn)真的“狼來了”之時(shí)，全國(guó)樓市會(huì)不會(huì)出現(xiàn)2008年下半年到2009年上半年那樣的降價(jià)潮？陳真誠(chéng)認(rèn)為，市場(chǎng)的反應(yīng)比價(jià)格的反應(yīng)要快，價(jià)格平均降幅很難預(yù)測(cè)，但整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整的節(jié)點(diǎn)可能已經(jīng)到了，首先會(huì)表現(xiàn)在成交量上。價(jià)格上漲的動(dòng)力可能很小了，大概會(huì)在一個(gè)程度上僵持，也不排除有一些地方會(huì)有比較大的降幅。

他更指出，面臨資金、市場(chǎng)、政策三重壓力，中小地產(chǎn)企業(yè)首先要趕快想辦法“跑貨”，另外要想辦法融資，而投資要謹(jǐn)慎一點(diǎn)，因?yàn)檎麄€(gè)市場(chǎng)的有效需求已經(jīng)很少了。在當(dāng)前這個(gè)形勢(shì)下不適宜擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)。如果有項(xiàng)目要快速開工、快速銷售、快速周轉(zhuǎn)。

聶梅生則表示，中小企業(yè)面對(duì)資金壓力，不要追求高額利潤(rùn)，保護(hù)自己，保護(hù)資金鏈，“落袋為安”才是上策。

從去年李嘉誠(chéng)開始大舉出售內(nèi)地物業(yè)，到今年年初王石多次表示對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的悲觀態(tài)度， 冷風(fēng)起時(shí)，人人皆知。

3月5日下午，國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)主任徐紹史就“經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展與宏觀調(diào)控”的相關(guān)問題回答中外記者的提問時(shí)坦承，中國(guó)“房地產(chǎn)領(lǐng)域還存在風(fēng)險(xiǎn)隱患?！?/p>

而在剛剛公布的某富豪榜上，在全球十大房地產(chǎn)商中，有7位是中國(guó)人。endprint