張旭良

yh公司評估檢查案例

張旭良

為督促資產(chǎn)評估機構(gòu)改進(jìn)和提升內(nèi)部管理和執(zhí)業(yè)水平，提高注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)業(yè)能力和職業(yè)道德素養(yǎng)，提升評估行業(yè)社會公信力的積極作用，浙江省資產(chǎn)評估協(xié)會組建檢查組，對省內(nèi)部分評估機構(gòu)執(zhí)業(yè)質(zhì)量進(jìn)行檢查。以下為對A評估機構(gòu)出具的yh公司整體資產(chǎn)評估報告檢查情況。

一、yh公司基本情況

yh公司于2003年7月28日成立，注冊資本為120萬元，其中：甲股東出資48萬元，占股比例40%；乙股東出資72萬元，占股比例60%。2003年12月19日，各股東同比例增資至200萬元。2005年1月6日公司股權(quán)結(jié)構(gòu)變更為：甲股東出資140萬元，占股比例70%；丙股東出資60萬元，占股比例30%。2008年4月11日公司股權(quán)結(jié)構(gòu)變更為：甲股東出資140萬元，占股比例70%；丁股東出資60萬元，占股比例30%。yh公司委托評估的目的為核實2008年4月11日股權(quán)轉(zhuǎn)讓時的市場價值，作為征收股權(quán)轉(zhuǎn)讓個人所得稅的依據(jù)，為追溯評估。

二、評估報告情況

根據(jù)yh公司整體資產(chǎn)評估報告，截止評估基準(zhǔn)日，公司資產(chǎn)總額1,615.79萬元，負(fù)債總額1,413.55萬元，所有者權(quán)益202.24萬元。

(一)評估目的：為yh公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓稅收計征提供凈資產(chǎn)價值參考依據(jù)。

(二)評估對象：為評估基準(zhǔn)日yh公司股東全部權(quán)益價值，評估范圍：為股權(quán)轉(zhuǎn)讓之目的所涉及的yh公司于評估基準(zhǔn)日的資產(chǎn)負(fù)債表中所列示的全部資產(chǎn)和負(fù)債。

(三)價值類型及其定義：采用市場價值標(biāo)準(zhǔn)。

(四)評估基準(zhǔn)日：2008年3月31日。

(五)評估方法。資產(chǎn)評估的基本方法包括市場法、收益法和成本法。由于yh公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的市場交易案例匱乏，市場法的適用尚不具備條件，故未采用市場法進(jìn)行評估；同時由于貴公司經(jīng)營不太正常，不適宜采用收益法。故本次評估采用成本法。

(六)評估程序?qū)嵤┻^程和簡要情況。1.對流動資產(chǎn)、流動負(fù)債均按經(jīng)核實后的賬面值為評估值；2.對非流動資產(chǎn)——固定資產(chǎn)，選用重置成本法，評估價值＝重置價值×成新率；3.對非流動資產(chǎn)——無形資產(chǎn)——土地使用權(quán)，選用基準(zhǔn)地價修正法，評估價值＝基準(zhǔn)地價×期日修正系數(shù)×年期修正系數(shù)×綜合修正系數(shù)。綜合修正系數(shù)按經(jīng)分析評估對象的地理位置、商業(yè)網(wǎng)點集聚程度、交通條件、配套設(shè)施、環(huán)境景觀、城市規(guī)劃、容積率、宗地形狀、面積大小、開發(fā)程度等各因素確定。

(七)評估結(jié)論。在評估基準(zhǔn)日2008年3月31日，yh公司的凈資產(chǎn)評估價值為1,266.30萬元。評估增值1,064.06萬元，增值率526.14%，均為土地使用權(quán)評估增值。

(八)特別事項說明。對法律權(quán)屬、實物資產(chǎn)的實地勘察、控股權(quán)的溢價、評估基準(zhǔn)日至報告日之間的政策調(diào)整和其他事項、評估假設(shè)條件、可能存在的其他影響評估結(jié)果的瑕疵事項等6項進(jìn)行了說明。

(九)評估報告日：2012年1月18日。

三、檢查中發(fā)現(xiàn)的問題

（一）底稿中無貨幣資金、應(yīng)收賬款、存貨、固定資產(chǎn)——機器設(shè)備、短期借款、應(yīng)付賬款、應(yīng)付職工薪酬、應(yīng)交稅費和其他應(yīng)付款的現(xiàn)場調(diào)查記錄，無評估業(yè)務(wù)需要的基礎(chǔ)資料，對評估對象現(xiàn)狀和評估對象法律權(quán)屬未進(jìn)行關(guān)注。

（二）底稿中無被評估企業(yè)的現(xiàn)狀、發(fā)展前景、被評估企業(yè)歷史財務(wù)資料和財務(wù)預(yù)測信息資料、可能影響被評估企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營狀況的宏觀、區(qū)域經(jīng)濟因素、被評估企業(yè)所在行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r及發(fā)展前景、資本市場、產(chǎn)權(quán)交易市場的有關(guān)信息和定價依據(jù)資料。

（三）底稿中無固定資產(chǎn)——機器設(shè)備的詢價記錄、完全重置成本確定過程和成新率或各項貶值因素的確定過程和評定估算過程記錄、無被評估企業(yè)所申報的資產(chǎn)和負(fù)債明細(xì)表。

（四）報告中無被評估企業(yè)財務(wù)狀況。

（五）報告中未對價值類型進(jìn)行定義和說明選擇該價值類型的理由。

（六）報告中未披露對生產(chǎn)廠房、辦公用房及傳達(dá)室共22,506.2平方米建筑物未辦理房產(chǎn)證的狀況。

（七）報告中無被評估企業(yè)的財務(wù)分析和被評估企業(yè)與其所在行業(yè)平均經(jīng)濟效益狀況比較。

（八）報告中未披露是否考慮了流動性對評估對象價值的影響。

四、問題成因分析

（一）在該案例檢查中，評估師主要對被評估單位的建筑物、土地資產(chǎn)實施了相應(yīng)的評估程序，因本次評估的目的為yh公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓稅收計征提供凈資產(chǎn)價值參考依據(jù)，且為追遡評估，根據(jù)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門的監(jiān)管，也只要求對企業(yè)的房地產(chǎn)等資產(chǎn)價值變動大的資產(chǎn)進(jìn)行評估，稅務(wù)部門根據(jù)評估增值及賬面反映情況，直接核定應(yīng)納稅所得額，對評估報告的披露要求也相對簡單。這樣便于稅務(wù)部門的監(jiān)管且具有可操作性。

（二）評估師選擇資產(chǎn)基礎(chǔ)法進(jìn)行評估的理由中，是由于yh公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的市場交易案例匱乏，市場法的適用尚不具備條件，故未采用市場法進(jìn)行評估；同時由于貴公司經(jīng)營不太正常，不適宜采用收益法。其實在實際操作中，有地方稅務(wù)部門對評估方法也是有要求的，有的稅務(wù)部門按市場法或收益法評估得出的企業(yè)企業(yè)價值評估結(jié)論還不予認(rèn)可。

五、案例點評

（一）評估方法選擇說明過于簡單。根據(jù)《企業(yè)價值評估指導(dǎo)意見（試行）》的規(guī)定，以持續(xù)經(jīng)營為前提對企業(yè)進(jìn)行評估時，成本法一般不應(yīng)當(dāng)作為惟一使用的評估方法。評估師在選擇評估方法時僅說明由于企業(yè)經(jīng)營不太正常，不適宜采用收益法，同時由于股權(quán)轉(zhuǎn)讓的市場交易案例匱乏，市場法的適用尚不具備條件，故本次評估采用成本法，過于簡單。評估師應(yīng)對被評估企業(yè)的現(xiàn)狀、發(fā)展前景、被評估企業(yè)歷史財務(wù)資料和財務(wù)預(yù)測信息資料、可能影響被評估企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營狀況的宏觀、區(qū)域經(jīng)濟因素、被評估企業(yè)所在行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r及發(fā)展前景、資本市場、產(chǎn)權(quán)交易市場的有關(guān)信息和定價依據(jù)資料進(jìn)行分析，并了解被評估單位內(nèi)部管理制度、會計基礎(chǔ)工作等情況，如實說明與被評估單位相關(guān)行業(yè)、相當(dāng)規(guī)模企業(yè)轉(zhuǎn)讓股權(quán)的公開交易案例無法取得，未來的收益無法預(yù)測，以致無法合理預(yù)測未來現(xiàn)金流量的原因。

（二）評估程序不到位，缺乏支持評估結(jié)論的工作底稿。本案例評估目的為yh公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓稅收計征提供凈資產(chǎn)價值參考依據(jù)，評估對象為評估基準(zhǔn)日yh公司股東全部權(quán)益價值，評估范圍為股權(quán)轉(zhuǎn)讓之目的所涉及的yh公司于評估基準(zhǔn)日的資產(chǎn)負(fù)債表中所列示的全部資產(chǎn)和負(fù)債。對股權(quán)轉(zhuǎn)讓稅收計征提供凈資產(chǎn)價值參考依據(jù)，應(yīng)理解為應(yīng)對股東全部權(quán)益價值或股東部分權(quán)益價值為評估對象，但根據(jù)評估報告使用者——稅務(wù)部門的監(jiān)管要求，評估師實際只對非流動資產(chǎn)——房屋建筑物和土地使用權(quán)進(jìn)行了評估，未對貨幣資金、應(yīng)收賬款、存貨、固定資產(chǎn)——機器設(shè)備、短期借款、應(yīng)付賬款、應(yīng)付職工薪酬、應(yīng)交稅費和其他應(yīng)付款等實施必要的評估程序并形成底稿，卻出具了企業(yè)價值評估報告，缺乏支持評估結(jié)論的工作底稿。

（三）報告披露不夠全面。應(yīng)當(dāng)對評估對象的存在狀況、權(quán)利狀況和受到的限制，并就其對評估結(jié)論的影響進(jìn)行必要說明。

（作者單位：浙江正大會計師事務(wù)所有限公司）