張俊華

(原平市大營(yíng)溫泉開(kāi)發(fā)管理處，山西原平 034100)

改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)高速、健康的發(fā)展，各種為人們進(jìn)行生產(chǎn)和生活、學(xué)習(xí)、工作使用的建筑物不僅數(shù)量激增，并且質(zhì)量、功能也迅速提高，從而形成了國(guó)家和社會(huì)日益增長(zhǎng)的龐大的物質(zhì)財(cái)富。面對(duì)這筆巨大的物質(zhì)財(cái)富，我們又是如何保證其發(fā)揮最大的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益的，答案是否定的。我國(guó)長(zhǎng)期存在的“重建設(shè)、輕管理”的思想，使得大量既有建筑結(jié)構(gòu)、建筑部件和建筑設(shè)備由于沒(méi)有得到有效的維護(hù)而導(dǎo)致現(xiàn)有建筑物存在一年新、二年舊、三年破的嚴(yán)重浪費(fèi)現(xiàn)象，甚至其安全性亦受到了影響。那么，保障現(xiàn)有建筑物正常的使用功能，保持、延長(zhǎng)其使用壽命，建立和完善我國(guó)現(xiàn)有建筑物在平時(shí)的使用過(guò)程中日常的養(yǎng)護(hù)管理制度就顯得尤為迫切。下面重點(diǎn)介紹如何對(duì)永久性建筑物的日常養(yǎng)護(hù)管理。

1 全面提高房屋管理人員素質(zhì)

房屋管理人員是現(xiàn)有建筑物的直接管理者，對(duì)于建筑物養(yǎng)護(hù)的好壞起著關(guān)鍵性的作用。

1)隨著社會(huì)的進(jìn)步，建筑物也越來(lái)越向現(xiàn)代化、智能化、大型化發(fā)展。對(duì)于房屋管理人員也要緊跟形勢(shì)，不僅要具備足夠的專(zhuān)業(yè)知識(shí)和一定的法律知識(shí)，還要有足夠的責(zé)任心，懂得如何用最合理的維修養(yǎng)護(hù)手段使建筑物取得最大的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。不能目光短淺，只顧眼前，只管不修，只修不養(yǎng)。具體來(lái)說(shuō)，一要有足夠的建筑專(zhuān)業(yè)技術(shù)知識(shí)和建筑物維修養(yǎng)護(hù)知識(shí)，能夠看懂各類(lèi)建筑物的設(shè)計(jì)圖紙，能夠鑒定房屋的完好和危險(xiǎn)程度，合理安排所管建筑物的養(yǎng)護(hù)和維修計(jì)劃。二要具有綜合分析能力，能夠協(xié)調(diào)好各方面的關(guān)系。合理利用好建筑物養(yǎng)護(hù)和維修資金，既能保證建筑物完好，使用者滿(mǎn)意，又能節(jié)約資金。三要有一定的宣傳工作能力，能夠向建筑物的使用者宣傳如何合理地使用現(xiàn)有建筑物，愛(ài)護(hù)現(xiàn)有建筑物的有關(guān)知識(shí)，使使用者都能自覺(jué)地、正確地使用建筑物的各種設(shè)備，及時(shí)保養(yǎng)修繕，避免出現(xiàn)人為損壞。

2)要求房屋管理人員具有足夠的道德素質(zhì)和品德修養(yǎng)，有良好的職業(yè)道德，堅(jiān)持原則，主動(dòng)服務(wù)，按照制度及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，適時(shí)養(yǎng)護(hù)，全心全意為建筑物的使用者排憂(yōu)解難。

2 建立健全必要的養(yǎng)護(hù)管理制度

在使用過(guò)程中加強(qiáng)對(duì)現(xiàn)有建筑物的養(yǎng)護(hù)，就必須建立必要的養(yǎng)護(hù)管理制度，要以制度為準(zhǔn)則，規(guī)范房屋管理人員的工作。

1)要建立對(duì)建筑物的定期檢查制度。

為了及時(shí)發(fā)現(xiàn)建筑物可能存在的問(wèn)題，合理安排維修，保證建筑物安全和正常使用，房屋管理人員每年要安排固定時(shí)間，對(duì)建筑物進(jìn)行一次全面普查，作好記錄，對(duì)建筑物的每個(gè)部位所發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題分析匯總，對(duì)于建筑物的完好等級(jí)做出準(zhǔn)確評(píng)價(jià)，為房屋管理人員編制養(yǎng)護(hù)計(jì)劃提供準(zhǔn)確資料。在每年雨季前，要對(duì)建筑物的屋面、雨落管等部位進(jìn)行防雨防漏檢查，保證建筑物在雨季不發(fā)生漏雨情況;在每年冬季供暖前，應(yīng)對(duì)建筑物的門(mén)窗、供暖設(shè)備進(jìn)行檢查，保證冬季不走風(fēng)漏氣，供暖設(shè)備能夠正常運(yùn)行。每次特殊的天氣如暴雨、大風(fēng)、大雪、地震過(guò)后，應(yīng)對(duì)建筑物進(jìn)行一次排查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題應(yīng)立即解決，不能等待，保證建筑物的使用安全。房屋管理人員對(duì)于定期檢查制度，一定要領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)，全面監(jiān)督，持之以恒，認(rèn)真負(fù)責(zé)，落到實(shí)處，不能走過(guò)場(chǎng)，敷衍了事。

2)根據(jù)定期檢查結(jié)果，適時(shí)安排維修及搶修。

建筑物的安全直接關(guān)系到使用者生命及財(cái)產(chǎn)的安全，決不能有一丁點(diǎn)的疏忽和懈怠。房屋管理人員應(yīng)根據(jù)定期檢查結(jié)果，對(duì)建筑物哪些部位，何時(shí)需做何種維修，怎樣維修或養(yǎng)護(hù)應(yīng)做到心里有數(shù)，能夠及時(shí)安排相關(guān)人員對(duì)建筑物進(jìn)行維修處理，并隔一定階段，對(duì)已經(jīng)維修部位進(jìn)行復(fù)查，確保問(wèn)題的徹底解決，防止因維修不達(dá)標(biāo)而存在威脅安全的隱患。當(dāng)出現(xiàn)雷擊、漏電、火災(zāi)、塌方、爆炸、漏水等意外災(zāi)害事故時(shí)，還要有必要的搶修制度。做到零修不過(guò)夜，急修不超過(guò)4 h的檢修要求。并且要有必要的材料儲(chǔ)備和物質(zhì)保障，最大限度地降低建筑物使用者的損失。

3)建立科學(xué)的定期保養(yǎng)制度。

要保證建筑物的安全、可靠，盡可能發(fā)揮現(xiàn)有建筑物的社會(huì)效益，延長(zhǎng)其有效的使用壽命。因此在建筑物的管理維修方面，就決不能按照以前一貫的做法，對(duì)現(xiàn)有建筑物只維修不保養(yǎng)，哪疼醫(yī)哪，哪里問(wèn)題出現(xiàn)了然后再亡羊補(bǔ)牢去修哪里。一定要改變觀念，在平時(shí)注重“養(yǎng)重于修”，對(duì)建筑物建立定時(shí)保養(yǎng)制度。按照國(guó)家相關(guān)規(guī)范，建筑物的各構(gòu)、部件均有規(guī)定的使用年限，超過(guò)了其正常的、合理使用年限，就會(huì)不斷出現(xiàn)問(wèn)題。若等到這些構(gòu)、部件損壞嚴(yán)重了再去修繕，就已經(jīng)為時(shí)已晚了，可能鑄成大禍。應(yīng)該在合理使用年限內(nèi)，訂立科學(xué)的保養(yǎng)、更換制度，以保證建筑物的正常使用，延長(zhǎng)其使用壽命。例如:門(mén)窗、墻壁的油漆，飾面層一般5年應(yīng)重新油漆一遍;建筑物的紗窗3年左右，就應(yīng)該刷一遍鉛油保養(yǎng);外墻10年左右進(jìn)行一次檢修、更換;照明電路明線、暗線每年檢查線路老化和負(fù)荷變化情況，必要時(shí)可全部更換。這種定期保養(yǎng)制度，是保證建筑物安全、完好、增加使用壽命的非常重要的制度。

4)建立建筑物技術(shù)檔案管理制度。

建筑物技術(shù)檔案記述反映了建筑物建設(shè)、修繕、養(yǎng)護(hù)等具有保護(hù)價(jià)值的一些真實(shí)記錄(包含設(shè)計(jì)圖紙、竣工圖紙、施工洽商、現(xiàn)場(chǎng)照片及一些重要的輔助文字資料)，它是以后對(duì)建筑物進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)的重要參考依據(jù)。如果要對(duì)現(xiàn)有建筑物進(jìn)行維修或養(yǎng)護(hù)，專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員就必須要查閱保存好的建筑物技術(shù)檔案，以便了解建筑物的實(shí)際做法，為養(yǎng)護(hù)的決策提供強(qiáng)有力的依據(jù)。

3 對(duì)建筑物重點(diǎn)部位加強(qiáng)檢查，制定合理的養(yǎng)護(hù)計(jì)劃

3.1 屋面防水層

因屋面經(jīng)常遭受風(fēng)和雨的沖刷、侵蝕，陽(yáng)光的照射、大氣溫度變化的影響等，使其老化速度加快。另外，一些不懂專(zhuān)業(yè)而又私搭亂建者的人為損壞，也使得屋面防水處于損壞狀態(tài)。因此，為了延長(zhǎng)屋面防水層的使用壽命，節(jié)省返修費(fèi)用，在使用過(guò)程中必須通過(guò)檢查和保養(yǎng)制度，以養(yǎng)為主，及時(shí)有效維修。具體做法如下:

1)屋面清掃。

非上人屋面，每月或每季度應(yīng)組織相關(guān)人員對(duì)屋面上的落葉、枯枝、青苔、雜草等清理1次。下雨及下雪后，應(yīng)及時(shí)清除雨雪;上人屋面，與地面一樣要經(jīng)常清掃，保證下水道暢通。保證各種防、排水設(shè)施處于有效狀態(tài)。

2)定期檢查。

組織專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員定期對(duì)屋面上各種設(shè)施的工作狀況，進(jìn)行全面詳查，做好記錄。按照記錄情況，制定維修、保養(yǎng)方案。請(qǐng)專(zhuān)業(yè)維修保養(yǎng)隊(duì)伍，合理修繕，使屋面防水層永遠(yuǎn)處于完善狀態(tài)。

3)屋面使用應(yīng)加強(qiáng)管理。

屋面的使用，必須經(jīng)過(guò)房屋管理人員的允許，并進(jìn)行合理規(guī)劃。對(duì)于屋面經(jīng)允許增加的附屬設(shè)施如廣告牌、天線等要求其專(zhuān)業(yè)人員提供滿(mǎn)足國(guó)家規(guī)范的合理的構(gòu)造方法，防止對(duì)于屋面防水層的破壞性操作。施工時(shí)應(yīng)有必要的保護(hù)措施，并且在使用期應(yīng)有專(zhuān)人管理。上人屋面要杜絕私搭亂建，隨意改變使用用途，屋面嚴(yán)禁使用具有腐蝕性的液體，以免對(duì)屋面防水層造成破壞。

3.2 外墻面

定期檢查時(shí)，可通過(guò)觀察或用小錘輕劃?rùn)z查。不允許用強(qiáng)酸對(duì)任何墻面進(jìn)行擦洗;外墻面上有露出的鐵件，必須定期刷漆保養(yǎng)，防止鐵件銹蝕影響結(jié)構(gòu)及水銹污染墻面。對(duì)于空鼓墻面應(yīng)局部或全面更換，防止影響內(nèi)部保溫層及結(jié)構(gòu)墻體的使用壽命。

3.3 門(mén)窗

對(duì)于建筑物的使用者要做好宣傳工作，在平時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題應(yīng)立刻解決。

1)不要在門(mén)扇上懸掛過(guò)重的物品且避免銳器磕碰、劃傷。開(kāi)啟或關(guān)閉門(mén)扇時(shí)，不要用力過(guò)猛。

2)不要用濕手開(kāi)啟門(mén)鎖，或?qū)⒏g性溶劑濺到木門(mén)及門(mén)鎖上。開(kāi)啟門(mén)鎖或轉(zhuǎn)動(dòng)門(mén)鎖把手時(shí)，不要用力過(guò)猛。合頁(yè)、門(mén)鎖等經(jīng)常活動(dòng)的五金配件，發(fā)生松動(dòng)時(shí)要立即擰緊。門(mén)鎖開(kāi)啟不靈時(shí)，可以往鑰匙孔中加入適量的鉛筆芯末等潤(rùn)滑物進(jìn)行潤(rùn)滑。

3)擦拭玻璃時(shí)，不要使清洗劑或水滲入玻璃壓條縫隙內(nèi)，以免壓條變形。擦拭玻璃時(shí)不要用力過(guò)猛，以免玻璃損壞傷及人身。玻璃破損后務(wù)必請(qǐng)專(zhuān)業(yè)人員進(jìn)行維修。

4)清除木門(mén)表面污跡時(shí)，可采用哈氣打濕后，用軟布擦拭。硬布很容易劃傷表面，污跡太重時(shí)可使用中性清洗劑、牙膏或家具專(zhuān)用清洗劑，去污后，立即擦拭干凈。木門(mén)的棱角處不要經(jīng)常磨擦，以免造成棱角處飾面材料褪色破損。在清除木門(mén)上的灰塵時(shí)，不使用軟棉布擦除時(shí)，可采用吸塵器進(jìn)行清除。為保持木門(mén)表面光澤和使用壽命，應(yīng)定期進(jìn)行清潔、除塵，可使用木制裝修產(chǎn)品專(zhuān)用的養(yǎng)護(hù)液對(duì)其表面進(jìn)行養(yǎng)護(hù)。

3.4 結(jié)構(gòu)層

嚴(yán)禁在結(jié)構(gòu)上任意開(kāi)鑿孔洞，若要開(kāi)鑿，必須經(jīng)過(guò)設(shè)計(jì)驗(yàn)算并經(jīng)房屋管理人員同意。對(duì)于使用者在地面上堆放的物體，若有超載情況應(yīng)立即讓其清理，避免引起結(jié)構(gòu)破壞。

3.5 衛(wèi)生間

通過(guò)檢查，是否有漏水及積水情況，防止積水滲入墻體及結(jié)構(gòu)層影響使用壽命。

3.6 頂棚

發(fā)現(xiàn)翹邊、裂掛、破損、陰濕應(yīng)及時(shí)修補(bǔ)或更換。

4 結(jié)語(yǔ)

經(jīng)過(guò)30多年的發(fā)展，我國(guó)大量的建筑物已處于維修高峰期，若我們不能夠在建筑物的管理上給予足夠的重視，依然采用“重建輕修”的做法，不能夠做到未雨綢繆，加強(qiáng)對(duì)建筑物的養(yǎng)護(hù)。對(duì)于國(guó)家的這筆龐大的物質(zhì)財(cái)富就不能保障其正常的使用功能，保持建筑物合理的使用壽命，將會(huì)給國(guó)家?guī)?lái)巨大的損失。因此，我們一定要重視建筑物在使用過(guò)程中的養(yǎng)護(hù)工作，使建筑物發(fā)揮其最大的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。

［1］李仕國(guó)，狄生奎.高校建筑物生命周期內(nèi)的管理維護(hù)工作探析［J］.建筑節(jié)能，2009(3):75-78.