王玉芬 孫美驕

(東北林業(yè)大學(xué)土木工程學(xué)院，黑龍江哈爾濱 150040)

我國(guó)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過(guò)程必然要面臨著城市化的問(wèn)題，而城市軌道交通建設(shè)是促進(jìn)城市化發(fā)展的關(guān)鍵，它可以促進(jìn)人口流動(dòng)，提高資源的流通性，因此在各個(gè)大中城市都可以看到地鐵建設(shè)正在高速蔓延。作為城市的動(dòng)脈，地鐵將城市之間的時(shí)空大大縮小，使得城市格局發(fā)生重大改變，許多居住區(qū)會(huì)因此而受到影響。在地鐵沿線，特別是地鐵車輛段上蓋開(kāi)發(fā)居住區(qū)，已成為一個(gè)市場(chǎng)價(jià)值較高和發(fā)展形勢(shì)較好的標(biāo)桿。由于地鐵車輛段的占用空間較大，城市土地使用緊張的情況使得合理利用車輛段上蓋空間成為一個(gè)科學(xué)的命題，將居住區(qū)與工業(yè)建筑相結(jié)合可以使得用地得到節(jié)約、經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步發(fā)展等。

1 地鐵車輛段上蓋物業(yè)開(kāi)發(fā)的意義

城市軌道具有拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用，而通過(guò)軌道交通線路相關(guān)節(jié)點(diǎn)的物業(yè)開(kāi)發(fā)，可以進(jìn)一步引起規(guī)模效應(yīng)，因此在地鐵車輛段上蓋開(kāi)發(fā)物業(yè)具有一定的經(jīng)濟(jì)意義。首先，城市交通壓力由于地鐵的開(kāi)發(fā)而得到進(jìn)一步的緩解，城市土地不斷增值，人口不斷聚集、商業(yè)和居住等區(qū)域性功能迅速形成的當(dāng)前，在地鐵車輛段上蓋進(jìn)行居住區(qū)集中開(kāi)發(fā)可以有效的整合地鐵沿線地塊，使得城市區(qū)域功能進(jìn)一步形成，對(duì)于城市的功能結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)節(jié)，使得城市活動(dòng)的強(qiáng)度進(jìn)一步增加，對(duì)于區(qū)域經(jīng)濟(jì)有著良好的帶動(dòng)效果;其次，地鐵的投資大、建設(shè)周期較長(zhǎng)，而且其運(yùn)營(yíng)回收成本較慢，因此地鐵盈利成為一個(gè)亟待考慮的問(wèn)題。通過(guò)對(duì)比分析其他地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)，在地鐵車輛段上蓋居住區(qū)可以有效的盈利，對(duì)于物業(yè)進(jìn)行開(kāi)發(fā)可以創(chuàng)造豐厚的利潤(rùn)。通過(guò)地鐵上蓋居住區(qū)的開(kāi)發(fā)，地鐵經(jīng)營(yíng)者可以將利潤(rùn)進(jìn)一步投入到地鐵建設(shè)中，地鐵建設(shè)也就可以實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。因此地鐵上蓋居住區(qū)的開(kāi)發(fā)是一種有效的籌資方式，對(duì)于地鐵經(jīng)營(yíng)者財(cái)務(wù)問(wèn)題可以有效地解決;最后，地鐵車輛段上蓋開(kāi)發(fā)對(duì)于城市土地稀缺性問(wèn)題也是一個(gè)解決方案，而且居住區(qū)開(kāi)發(fā)的商業(yè)價(jià)值與實(shí)用價(jià)值較高。

綜上分析，地鐵車輛段上蓋開(kāi)發(fā)居住區(qū)具有一定的優(yōu)勢(shì)，但是仍然存在一定的問(wèn)題，例如軌道車輛的頻繁往來(lái)對(duì)于居民會(huì)產(chǎn)生影響，一些噪聲和振動(dòng)是在所難免的，而且會(huì)對(duì)業(yè)主產(chǎn)生一定的心理影響，這是上蓋開(kāi)發(fā)物業(yè)不可回避的缺點(diǎn)。

2 地鐵車輛段上蓋開(kāi)發(fā)物業(yè)的特殊性

在地鐵車輛段上蓋開(kāi)發(fā)居住區(qū)，對(duì)于普通土地開(kāi)發(fā)中所遇到的問(wèn)題都要進(jìn)行解決，并且在開(kāi)發(fā)過(guò)程中房屋不落地的建筑專業(yè)問(wèn)題也需要加以解決。一般來(lái)說(shuō)，車輛段上蓋物業(yè)就是在車輛段廠房的屋蓋頂之上進(jìn)行物業(yè)的修建，車輛段室外標(biāo)高即為城市用地的自然標(biāo)高，因此上蓋物業(yè)交通的組織沒(méi)有普通的地面開(kāi)發(fā)自由。重點(diǎn)需要考慮地鐵上蓋居住區(qū)的入口問(wèn)題，包括人行與車行入口兩個(gè)部分，需要與路橋?qū)I(yè)結(jié)合考慮之后再設(shè)計(jì)車行路口，適宜的起坡長(zhǎng)度以及路線的選擇是入口設(shè)計(jì)成功的關(guān)鍵。在地鐵車輛段上蓋開(kāi)發(fā)物業(yè)，管線的處理與普通落地物業(yè)開(kāi)發(fā)存在巨大的差別，也更為復(fù)雜。在室外水、暖、電等設(shè)備管線的處理中不能采用普通的埋地處理的方式，而應(yīng)當(dāng)在特殊的設(shè)備層內(nèi)部安裝這些管線。一般是將設(shè)備層設(shè)計(jì)在廠房屋蓋之上，物業(yè)層之下。通常情況下，居住區(qū)的開(kāi)發(fā)必須配備相當(dāng)數(shù)量的停車場(chǎng)所，而地面停車是難以充分滿足停車需求的。開(kāi)發(fā)物業(yè)設(shè)計(jì)的時(shí)候，應(yīng)當(dāng)提高設(shè)備層的高度來(lái)進(jìn)行綜合利用，對(duì)于停車車位問(wèn)題加以解決。由于物業(yè)開(kāi)發(fā)必須以車輛段廠房為基礎(chǔ)，機(jī)械解決通風(fēng)采光問(wèn)題會(huì)造成較大的成本，資源會(huì)被大量浪費(fèi)，因此應(yīng)當(dāng)在合適的位置設(shè)置物業(yè)的通風(fēng)采光口。在物業(yè)層，采用玻璃材質(zhì)的景觀小品來(lái)設(shè)置采光口，車輛段工作區(qū)的光線由下部廠房進(jìn)行引入，改善蓋下的工作環(huán)境。充分考慮廠房的室內(nèi)通風(fēng)、采光以及景觀效果，合理的布置居住區(qū)、道路以及景觀布局。

3 地鐵車輛段上蓋物業(yè)開(kāi)發(fā)存在的問(wèn)題

3.1 缺乏整體開(kāi)發(fā)觀念

我國(guó)當(dāng)前對(duì)于地鐵上蓋物業(yè)開(kāi)發(fā)的認(rèn)識(shí)仍處于初期探索階段，特別是銜接空間、樞紐站換乘等方面，各個(gè)開(kāi)發(fā)部門的協(xié)調(diào)性受到政府開(kāi)發(fā)政策以及經(jīng)濟(jì)管理機(jī)制的影響，對(duì)于地區(qū)來(lái)說(shuō)，地鐵的推動(dòng)作用無(wú)法顯現(xiàn)。從設(shè)計(jì)與建設(shè)地鐵物業(yè)的過(guò)程中可以看出，兩者基本上是處于分離的狀態(tài)，地鐵出入口與通道設(shè)計(jì)方面沒(méi)有合理的分析，綜合開(kāi)發(fā)上存在不少問(wèn)題，這些問(wèn)題都有待政府、群眾以及開(kāi)發(fā)商來(lái)共同解決，為地鐵上蓋物業(yè)開(kāi)發(fā)提供一個(gè)更加光明的發(fā)展前景。

3.2 發(fā)展地鐵綜合考慮不足

當(dāng)前我國(guó)各大中小城市都在大力興建地鐵，但是政府由于大力興建地鐵而承擔(dān)著非常大的財(cái)政壓力，許多城市過(guò)于求快的情況導(dǎo)致城市交通軌道的規(guī)劃較為混亂，地鐵系統(tǒng)對(duì)于城市建設(shè)和發(fā)展的作用沒(méi)有得到充分考慮，整體上的系統(tǒng)性缺失。地鐵一旦建成后就難以返工，如果改造又會(huì)產(chǎn)生巨大的成本，地鐵應(yīng)有的作用沒(méi)有得到充分發(fā)揮，造成許多潛在的損失。

3.3 消防問(wèn)題

前文已述，地鐵車輛段上蓋物業(yè)是利用車輛段廠房的屋面來(lái)作為平臺(tái)的，其作用在于道路、房屋等設(shè)施的布置，因此有著非常重要的作用。將地面層的廠房當(dāng)作一個(gè)龐大的屋面，作為加蓋物業(yè)的基礎(chǔ)。而根據(jù)建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范的要求，廠房中的消防通道是必須的，而且廠房中存在乙類危險(xiǎn)等級(jí)車間，在設(shè)計(jì)的時(shí)候應(yīng)當(dāng)采用合理的方式來(lái)解決廠房的消防問(wèn)題，防止出現(xiàn)安全隱患。

通過(guò)兩條線路較長(zhǎng)、起坡較大的高架道路相連接，這是上蓋物業(yè)與城市道路相連接的常用方式，但由于上蓋物業(yè)的面積一般較大，而城市消防站建設(shè)的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)要求接到防火警報(bào)之后5 min消防部隊(duì)可以到達(dá)責(zé)任區(qū)邊緣，因此在設(shè)計(jì)的時(shí)候應(yīng)當(dāng)充分考慮這一點(diǎn)。

3.4 綜合性問(wèn)題

車輛段起著車輛檢修和運(yùn)營(yíng)停放的作用，也對(duì)列車安全運(yùn)營(yíng)有著保障功能。其為地鐵軌道交通的重要節(jié)點(diǎn)，物業(yè)的開(kāi)發(fā)潛能是巨大的。雖然其占地面積較大，但完善相關(guān)檢修功能布局之后，還可以用于開(kāi)發(fā)物業(yè)的面積并不大，因此在開(kāi)發(fā)時(shí)，需要對(duì)開(kāi)發(fā)規(guī)模進(jìn)行妥善考慮。

自然通風(fēng)與采光條件在平臺(tái)下車輛段范圍內(nèi)較差，應(yīng)當(dāng)對(duì)其進(jìn)行改善;生產(chǎn)廠房工藝路線受到上蓋平臺(tái)開(kāi)發(fā)建筑物柱網(wǎng)的影響而進(jìn)行了較大的調(diào)整，單位面積利用率較低。車輛段作業(yè)頻繁，存在著諸多咽喉曲線，對(duì)于信號(hào)機(jī)以及司機(jī)判斷都會(huì)產(chǎn)生影響，容易造成安全隱患。

4 地鐵車輛段上蓋物業(yè)開(kāi)發(fā)的完善對(duì)策

我國(guó)大中城市的軌道交通建設(shè)開(kāi)展得如火如荼，許多不同規(guī)模與形式的地鐵物業(yè)開(kāi)發(fā)也方興未艾，開(kāi)發(fā)地鐵車輛段是地鐵權(quán)限開(kāi)發(fā)的重要組成部分，各個(gè)地區(qū)都在積極探索。其設(shè)計(jì)面積廣、投資龐大、操作復(fù)雜，因此如何借鑒香港地區(qū)的模式進(jìn)行開(kāi)發(fā)，結(jié)合各地區(qū)的實(shí)際特點(diǎn)，提高土地資源利用率，滿足城市規(guī)劃發(fā)展需求，從以下幾點(diǎn)進(jìn)行分析:

首先，在前期的路線規(guī)劃當(dāng)中，要考慮到在車輛段的方面的物業(yè)開(kāi)發(fā)。物業(yè)開(kāi)發(fā)會(huì)影響到一系列的事物，比如要考慮如何與道路能夠正確的銜接起來(lái)，開(kāi)發(fā)規(guī)模的大小制定以及如何調(diào)整相關(guān)的工藝布置，除此之外相關(guān)的開(kāi)發(fā)商還要考慮這一物業(yè)的用地面積等等因素。對(duì)于這些因素都要在前期進(jìn)行具體的研究。

其次，要慎重考慮上蓋物業(yè)開(kāi)發(fā)的方式。通常來(lái)講，這一物業(yè)方式所需的費(fèi)用較高，并且容易受到諸多的限制，因此經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)后并不一定能夠達(dá)到理想的效果。對(duì)于車輛段的選擇，越靠近市區(qū)的地段，越有發(fā)展前景，開(kāi)發(fā)者就會(huì)越有信心，當(dāng)然如果選址不好那就損失慘重。對(duì)于物業(yè)的開(kāi)發(fā)方式多種多樣，開(kāi)發(fā)商也可以選擇其他更為穩(wěn)健的方式進(jìn)行物業(yè)開(kāi)發(fā)。在物業(yè)開(kāi)發(fā)中，對(duì)車輛段的開(kāi)發(fā)不失為一個(gè)良策，利用車輛段，對(duì)地面及周圍進(jìn)行一定程度的開(kāi)發(fā)或者對(duì)局部進(jìn)行架空式的開(kāi)發(fā)，這些方案都能獲得不錯(cuò)的效果，增強(qiáng)開(kāi)發(fā)商的信心。這也是一種另類的開(kāi)發(fā)方式。

最后，由于車輛一般被要求停放在路面的一側(cè)，相關(guān)開(kāi)發(fā)商如果有意要在車輛段進(jìn)行物業(yè)開(kāi)發(fā)，那么在進(jìn)行物業(yè)開(kāi)發(fā)時(shí)最好能夠盡量的延長(zhǎng)線路，同時(shí)要在其周邊位置設(shè)置一些站點(diǎn)。這樣做的原因有兩點(diǎn):一方面設(shè)置站點(diǎn)可以吸引一定的客流量同時(shí)解決交通堵塞的問(wèn)題，另一方面開(kāi)發(fā)商可以進(jìn)行更大規(guī)模進(jìn)一步開(kāi)發(fā)工作。

5 結(jié)語(yǔ)

城市化發(fā)展的過(guò)程中伴生著用地緊張、土地成本高等問(wèn)題，而地鐵建設(shè)用地面積較大，對(duì)于城市發(fā)展有著重要影響。在地鐵上蓋開(kāi)發(fā)物業(yè)，特別是居住區(qū)有著重要意義，文章對(duì)于城市地鐵車輛段上蓋物業(yè)開(kāi)發(fā)進(jìn)行分析，進(jìn)而對(duì)于我國(guó)大中小城市地鐵車輛段上蓋物業(yè)開(kāi)發(fā)存在的問(wèn)題進(jìn)行分析，最后提出若干完善對(duì)策。

［1］王茜茜.地鐵上蓋物業(yè)商業(yè)綜合體實(shí)例研究［D］.西安:西安建筑科技大學(xué)，2013.

［2］喻 祥，宋聚生.地鐵車輛段上蓋綜合體設(shè)計(jì)探索——以深圳市前海灣車輛段上蓋綜合體為例［J］.新建筑，2013(3):81-82.

［3］辛 蘭.深圳市地鐵上蓋物業(yè)一體化開(kāi)發(fā)模式研究［D］.哈爾濱:哈爾濱工業(yè)大學(xué)，2012.