鄧治遠(yuǎn) 張 梅

(1.重慶華川評(píng)估公司，重慶 401122； 2.重慶市木魚石物業(yè)發(fā)展有限公司，重慶 401120)

·房地產(chǎn)開發(fā)·

測(cè)繪在房地產(chǎn)估價(jià)中的應(yīng)用分析

鄧治遠(yuǎn)1張 梅2

(1.重慶華川評(píng)估公司，重慶 401122； 2.重慶市木魚石物業(yè)發(fā)展有限公司，重慶 401120)

簡(jiǎn)述了房地產(chǎn)估價(jià)興起的背景，對(duì)測(cè)繪在房地產(chǎn)估價(jià)中的應(yīng)用進(jìn)行了分析，探討了測(cè)繪技術(shù)在評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)與評(píng)估影響房地產(chǎn)價(jià)格因素方面的作用及方法，指出隨著測(cè)繪產(chǎn)品的不斷發(fā)展，其在房地產(chǎn)估價(jià)中具有廣闊的前景。

測(cè)繪，房地產(chǎn)，評(píng)估，價(jià)格

1 概述

在中國(guó)，由于改革了使用土地的制度，進(jìn)入了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，而興起了一門科學(xué)，那便是房地產(chǎn)估價(jià)，它和諸多學(xué)科，諸如經(jīng)濟(jì)、政治、建筑、法律等不無(wú)聯(lián)系，其中聯(lián)系最為緊密的當(dāng)推測(cè)繪學(xué)科。在中國(guó)臺(tái)灣、中國(guó)香港、新加坡等地，通常是測(cè)量師行或者測(cè)量師事務(wù)所進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)。依據(jù)范圍和評(píng)估對(duì)象的不同而確定，現(xiàn)在，在中國(guó)香港，評(píng)估資產(chǎn)行業(yè)的人員，通常包括注冊(cè)會(huì)計(jì)師以及測(cè)量產(chǎn)業(yè)師，而不容忽視的環(huán)節(jié)是測(cè)量產(chǎn)業(yè)師，不管是在私人機(jī)構(gòu)或者政府應(yīng)聘，測(cè)量產(chǎn)業(yè)師通常是進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)。能夠說(shuō)，現(xiàn)在，在中國(guó)香港評(píng)估行業(yè)中，測(cè)量產(chǎn)業(yè)師是評(píng)估主體。而英國(guó)則將對(duì)地產(chǎn)、建筑以及發(fā)展物業(yè)的人員稱為測(cè)量師，他們是測(cè)量土地、估價(jià)房地產(chǎn)以及測(cè)量工料行業(yè)的精英。

2 測(cè)繪在房地產(chǎn)估價(jià)中的應(yīng)用

在房地產(chǎn)估價(jià)中，測(cè)繪用途廣泛，通常體現(xiàn)在：

1)在估價(jià)日常工作中，測(cè)繪的應(yīng)用。

在房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮的區(qū)域，一般來(lái)說(shuō)，在進(jìn)行估價(jià)的時(shí)候，使用市場(chǎng)比較法。應(yīng)用市場(chǎng)比較法需要以房地產(chǎn)估價(jià)相似的具體交易案例為基礎(chǔ)，而收集具體交易案例需要在平常的工作中。評(píng)估人員可以對(duì)平常收集的具體交易例子的情況實(shí)施編號(hào)，在城市平面圖上，把編號(hào)粘貼在相應(yīng)位置，在數(shù)據(jù)庫(kù)中把具體的交易例子進(jìn)行存入。在估價(jià)房地產(chǎn)時(shí)，首先進(jìn)行估價(jià)對(duì)象位置的查找，接著，將相似的房地產(chǎn)具體交易狀況進(jìn)行明確，同時(shí)，借助數(shù)據(jù)庫(kù)對(duì)具體內(nèi)容加以查看。

2)在估價(jià)對(duì)象價(jià)格影響因素明確過(guò)程中，測(cè)繪的應(yīng)用。

房地產(chǎn)估價(jià)的目標(biāo)是對(duì)影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素進(jìn)行明確，所以，在進(jìn)行估價(jià)的時(shí)候，需要進(jìn)行勘察這個(gè)環(huán)節(jié)。借助勘察現(xiàn)場(chǎng)，從而對(duì)區(qū)域因素以及個(gè)別因素進(jìn)行體驗(yàn)和感受。在勘察的過(guò)程中，要具體測(cè)量土地的面積、形狀及房屋的建筑高度、面積、跨度、開間、裝修工程量、墻體厚度等。在進(jìn)行估價(jià)的時(shí)候，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察十分必要，然而只是借助勘察并不能對(duì)影響其價(jià)值的因素進(jìn)行明確。首先，由于參照物而導(dǎo)致勘察結(jié)果受到影響，例如朝向，由于相鄰的房屋或者道路的朝向而對(duì)其產(chǎn)生影響，從而導(dǎo)致判斷不準(zhǔn)確；其次，勘察到的只是局部，而非全局，例如，自然條件、商服繁華情況、公用設(shè)施及基礎(chǔ)設(shè)施水平、交通便利情況、區(qū)域環(huán)境條件、積聚產(chǎn)業(yè)規(guī)模等；再者，勘察有著較大的工作量，并且，由于現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境或者測(cè)量技術(shù)以及工具的局限，會(huì)讓一些測(cè)量不能實(shí)施，例如，在面積不齊整或者面積較大時(shí)。因而，我們?cè)趯?duì)影響估價(jià)的價(jià)值的因素進(jìn)行明確時(shí)，既需要進(jìn)行實(shí)地勘察，還需要借助相應(yīng)的測(cè)繪圖件對(duì)勘察的局限進(jìn)行彌補(bǔ)，以使實(shí)地勘察的工作量降低，使勘察的準(zhǔn)確性提升。其中，圖件可以借助城市交通旅游圖、房產(chǎn)分幅圖、地籍圖、地形圖以及宗地圖。借助它們，能夠分析估價(jià)對(duì)象的宗地形狀、位置、朝向、四方的邊緣、臨街情況、商業(yè)繁華情況、房屋平面布置、交通便利情況、產(chǎn)業(yè)積聚規(guī)模、區(qū)域環(huán)境條件、地勢(shì)等；計(jì)算面積和測(cè)量距離；對(duì)房地產(chǎn)的作用進(jìn)行判斷，對(duì)建筑密度和容積率進(jìn)行計(jì)算分析。

3)在基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估中，測(cè)繪的應(yīng)用。

所謂基準(zhǔn)地價(jià)，指的是在規(guī)劃城鎮(zhèn)區(qū)域內(nèi)，對(duì)目前狀況下，借助級(jí)別以及均質(zhì)地域不同的土地，依據(jù)住宅、商業(yè)、工業(yè)等功用，對(duì)在一個(gè)估價(jià)的期限內(nèi)，分別進(jìn)行使用土地區(qū)域的均價(jià)確定。

評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)前，在工作底圖上進(jìn)行評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)范圍的確定；在評(píng)估時(shí)，需要在工作底圖上，進(jìn)行收集、調(diào)查到的相關(guān)的地價(jià)樣本點(diǎn)的標(biāo)注，同時(shí)，要使地價(jià)樣本點(diǎn)具有均勻性和代表性，并且，要注意聯(lián)系土地級(jí)別圖，進(jìn)行土地的個(gè)別因素與地域因素的分析；完成評(píng)估后，要整理基準(zhǔn)地價(jià)成果，其中，要將基準(zhǔn)地價(jià)表、基準(zhǔn)地價(jià)圖、基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估報(bào)告、基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表包括在內(nèi)。而基準(zhǔn)地價(jià)圖不只是要進(jìn)行土地級(jí)別、主要道路、用地類型、基準(zhǔn)地價(jià)的標(biāo)注，還需要依據(jù)規(guī)范制圖，將方格網(wǎng)、圖廓、指北針、圖名、比例尺、圖例、時(shí)間與制圖單位等標(biāo)出。

除此之外，在房地產(chǎn)市場(chǎng)不繁榮不具有較多的交易具體案例的地區(qū)，通常借助修正基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)評(píng)估土地價(jià)格。

4)在路線價(jià)評(píng)估中，測(cè)繪的應(yīng)用。

在中國(guó)，由于現(xiàn)在估價(jià)房地產(chǎn)的人員在測(cè)繪社會(huì)化、數(shù)字化程度以及技術(shù)方面的局限，在估價(jià)房地產(chǎn)的時(shí)候，只是借助簡(jiǎn)易的測(cè)繪圖件和技能。所謂路線價(jià)，指的是設(shè)定與特殊街道較近的市街土地的標(biāo)準(zhǔn)深度，從而進(jìn)行平均地價(jià)的求取。評(píng)估路線價(jià)時(shí)，要把需要評(píng)估的地形圖、地籍圖視為評(píng)估工作底圖。首先，依照靠近街邊的宗地的面積的大小進(jìn)行路線價(jià)區(qū)域的劃分，同時(shí)，在工作底圖上進(jìn)行路線價(jià)的標(biāo)注；其次，對(duì)路線價(jià)區(qū)域的各個(gè)樣本點(diǎn)的地價(jià)進(jìn)行調(diào)查，并且，在工作底圖上將結(jié)果標(biāo)注出來(lái)；再者，在地籍圖上依據(jù)宗地的臨街程度確定路線價(jià)的深度；最后，依據(jù)樣本點(diǎn)的地價(jià)材料，分析個(gè)別及區(qū)域因素，對(duì)路線價(jià)進(jìn)行評(píng)估，同時(shí)，確定修正系數(shù)表以及百分率表之后，可以在進(jìn)行實(shí)地勘察的前提下，借助地形圖和地籍圖對(duì)區(qū)域因素和個(gè)別因素進(jìn)行評(píng)估。

除此之外，在眾多的估價(jià)方法中，對(duì)于某些宗地進(jìn)行評(píng)估的時(shí)候，比較適宜的辦法通常是收益還原法和市場(chǎng)比較法，而估價(jià)眾多的宗地，要求速度快，則有一定的難度，是不宜進(jìn)行操作的?；谶@種情況，便需要實(shí)施路價(jià)法。通常情況下，路價(jià)法在遇到需要進(jìn)行快速而又?jǐn)?shù)量大的拆遷補(bǔ)償、稅收時(shí)，是極其有力的工具，給人們帶來(lái)便捷。

3 結(jié)語(yǔ)

由于空間、計(jì)算機(jī)以及信息等技術(shù)的發(fā)展，人們正在向信息化、網(wǎng)絡(luò)化、全球化以及知識(shí)時(shí)代邁進(jìn)。原來(lái)的水準(zhǔn)儀、經(jīng)緯儀的測(cè)繪方式，已經(jīng)被GPS接收機(jī)、全站儀、三維工業(yè)測(cè)量、超站儀、數(shù)字?jǐn)z影測(cè)量等數(shù)字化、自動(dòng)化的測(cè)繪手段取代。由于在測(cè)繪中大規(guī)模地使用“3S”(GIS,GPS,RS)技術(shù)，測(cè)繪產(chǎn)品不只是過(guò)去的一張張地籍圖、地形圖，而是發(fā)展為擁有更豐富信息的數(shù)字化形式，電子地圖、數(shù)字化的小區(qū)、城市、國(guó)家乃至地球相繼出現(xiàn)，應(yīng)用測(cè)繪產(chǎn)品也開始不再是專業(yè)化，而轉(zhuǎn)變?yōu)樯鐣?huì)化、多元化，評(píng)估房地產(chǎn)所需要的信息，都能夠準(zhǔn)確而快速地在GIS系統(tǒng)或者空間信息數(shù)據(jù)中找到。由于經(jīng)濟(jì)的提升，社會(huì)對(duì)評(píng)估房地產(chǎn)有了更高的要求。我們可以預(yù)測(cè)，在房地產(chǎn)估價(jià)中，測(cè)繪將面臨著廣闊的前景，擁有著顯著的經(jīng)濟(jì)效益。

[1] 潘蜀健,趙 波,陳德豪，等.房地產(chǎn)數(shù)字化管理信息系統(tǒng)的設(shè)計(jì)與實(shí)現(xiàn)[J].廣州大學(xué)學(xué)報(bào)(自然科學(xué)版)，2010(5)：182-183.

[2] 蘇丹妮，劉興權(quán).Web GIS及其在房地產(chǎn)估價(jià)中的應(yīng)用展望[J].四川測(cè)繪,2012(3)：96-97.

[3] 曹新建，張 鵬,王小東,等.房地產(chǎn)信息管理系統(tǒng)開發(fā)研究[J].計(jì)算機(jī)工程與設(shè)計(jì),2014(9)：103-104.

The application analysis on surveying and mapping real estate valuation

DENG Zhi-yuan1ZHANG Mei2

(1.ChongqingHuachuanAssessmentCompany,Chongqing401122,China;2.ChongqingMuyushiStonePropertyDevelopmentLimitedCompany,Chongqing401120,China)

This paper simply introduced the background of real estate valuation, made analysis on the application of surveying and mapping in real estate valuation, discussed the function and method of surveying and mapping technology in evaluation benchmark land price and evaluation of the factors influence of real estate price, pointed out that with the development of surveying and mapping products, it had broad prospects in real estate valuation.

mapping, real estate, evaluation, price

1009-6825(2014)35-0230-02

2014-09-21

鄧治遠(yuǎn)(1981- )，男，碩士，工程師，土地估價(jià)師； 張 梅(1985- )，女，助理工程師

F293.3

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