李 曉 鵠

(中國電建地產(chǎn)集團有限公司，北京 100048)

北京市自住型商品房政策利與弊

李 曉 鵠

(中國電建地產(chǎn)集團有限公司，北京 100048)

通過對北京市自住型商品房新政策以及新的供地方式的分析，預(yù)測了實施后正反兩面的效果，最后得出解決方案，指出新政策一方面可加快中低價位自住型商品住房的建設(shè)，符合居民實際需求，并能大幅對沖商品住宅售價的上漲，另一方面可能會造成普通剛需產(chǎn)品減少，普通商品房價格進(jìn)一步上漲，進(jìn)而導(dǎo)致城市肌理被破壞。

自住型商品房，公共政策，商品房價格

“自住型商品房”的政策，是第二個“京七條”的主要內(nèi)容。2013年11月11日，北京市第一批共7個自住型商品房規(guī)劃方案揭曉，分布在朝陽、豐臺、海淀、昌平四區(qū)，共可提供約16 000套自住型商品房。北京市首個自住房項目——恒大御景灣于2013年11月30日接受網(wǎng)上申購，銷售限價22 000元/m2，總套數(shù)約2 000套。北京市正式跨入自住型商品房時代。

2013年以來北京市發(fā)布了多條與自住型商品房有關(guān)的政策，首當(dāng)其沖是2013年3月30日京政辦發(fā)[2013]17號《北京市人民政府辦公廳貫徹落實<國務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知>精神進(jìn)一步做好本市房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》中對土地出讓方式提出新要求：通過“限房價、競地價”等方式增加自住型、改善型住房的土地供應(yīng)。其后在京建發(fā)[2013]510號《關(guān)于加快中低價位自住型改善型商品住房建設(shè)的意見》中要求增加自住型商品房的供應(yīng)，并對自住型商品房的售價提出具體要求：比同地段、同品質(zhì)的商品房低30%。規(guī)定符合在京購房資格的人士均可購買。這樣的政策導(dǎo)向直接導(dǎo)致在2013年度～2014年度北京地區(qū)土地供應(yīng)方面推出多塊純自住型商品房用地，另有多塊普通商品房用地競配自住房超過50%，實現(xiàn)了采取配建或者集中建設(shè)等多種形式建設(shè)自住型商品房的要求。另一方面相對便宜的售價以及較低的購買門檻也使得自住型商品房火爆一時。這意味著，將來有些住宅區(qū)是純“自住型商品住房”，而有些住宅區(qū)是由部分普通商品房和部分“自住型商品住房”混合構(gòu)成。純粹的普通商品房地塊很難再出現(xiàn)。而且不排除這種模式下一步會在一、二線城市進(jìn)一步推廣。

于是為了迎合新的供地方式——“限房價、競地價，商品房地塊地價達(dá)到上限后競配自住型商品房面積”政策的實施，目前房地產(chǎn)開發(fā)的價值體系和規(guī)劃模式也已經(jīng)有了很大變化。

作為一名城市規(guī)劃師，從城鄉(xiāng)規(guī)劃的公共政策層面，出于對城市社會經(jīng)濟整體和諧健康發(fā)展考慮，可看到此政策具有如下優(yōu)點：1)支持居民自住性、改善性的住房需求，符合中央提出的“低端有保障、中端有政策、高端有控制”總體思路。用政策保障“中端”，可以解決一部分居民的剛需和首次改善型自住需求。加快建設(shè)自住型商品住房，反映政府已經(jīng)認(rèn)識到剛需首改住宅總量供應(yīng)不足的問題，開始完善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，通過疏導(dǎo)而不是封堵的方式來化解剛性需求。加大自住型商品房供應(yīng)力度，能大幅對沖普通商品住宅售價的上漲，解決房價上漲速度過快的問題。 實際證明2013年～2014年期間北京市房產(chǎn)確實出現(xiàn)了成交量下滑以及較平穩(wěn)的降價。上半年新房成交金額和成交套數(shù)比去年同期下跌超過40%。2)使得自住型商品房能夠獲得較好地段的土地，而不是遠(yuǎn)郊區(qū)的低價值土地，部分自住型商品房的位置比居民能承受的普通商品房的位置要好，需要的房款總價也比較低，符合居民實際需求。也解決了居住地段偏遠(yuǎn)化導(dǎo)致的鐘擺交通問題，緩解交通壓力。京建發(fā)[2013]510號《關(guān)于加快中低價位自住型改善型商品住房建設(shè)的意見》文件中提出：供地區(qū)位應(yīng)按照“全市統(tǒng)籌、區(qū)域均衡”的原則，優(yōu)先安排在交通便捷、功能完善、公共服務(wù)設(shè)施完備的區(qū)域。例如2013年自住型商品房地塊分布：朝陽區(qū)5處，海淀區(qū)2處，豐臺區(qū)2處，都距離市中心較近。3)有利于自住房周邊配套設(shè)施的提升。例如同一個地塊競配的自住商品房可與普通商品房共享學(xué)校等配套設(shè)施。

而作為房地產(chǎn)行業(yè)設(shè)計師，鑒于對市場規(guī)律的了解，我認(rèn)為新政策的實施也存在以下隱患：1)新出臺的政策由于未經(jīng)實踐驗證，最終效果有可能不盡人意，就算達(dá)到預(yù)期效果，所帶來的問題可能會持續(xù)更長時間。一線城市作為資源、人流、物流的巨大吸引點，普遍面臨人口擁擠的問題。“京七條”并沒有針對需求旺盛而供應(yīng)不足的問題，增加總的住宅供應(yīng)量。而是在既定的土地供應(yīng)量中，改變了供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加自住型商品房用地占比。長期來看，之前自住型商品房占用的是原商品房用地，原計劃商品房用地被臨時改成自住型商品房，對商品房的總量并沒有改善，可能會導(dǎo)致90 m2以上首改戶型的緊俏熱銷和價格上漲。這意味著減少其他普通商品房的土地供應(yīng)，會導(dǎo)致普通商品房的價格將再次被推高。2)自住型商品房政策的推出對于企業(yè)拿地有著很大的影響，房企可能會調(diào)整拿地策略和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。本來在相對遠(yuǎn)一些的區(qū)域，通常會做一些剛需產(chǎn)品，由于有了競配，為了平衡成本，那現(xiàn)在可能就要改做更高端一些的產(chǎn)品。某些意義上說，這種強制性措施可能迫使一些房企放棄做剛需的打算。3)自住型商品房的品質(zhì)和質(zhì)量問題。自住型商品房要求套型建筑面積控制在90 m2以下；售價比同地段、同品質(zhì)的商品房定價低30%。這就意味著自住型商品房套型小，配套比例大，售價低。目前北京市對自住型商品房的立面品質(zhì)、車位配置等要求均可達(dá)到普通商品房相同的水平，但由于自住型商品房的用地采用“限房價、競地價”的方式出讓，高起不下的地價和低于成本的政策房價格，必然會導(dǎo)致開發(fā)商拼命挖掘商品房利潤，極力壓縮自住型商品房的建造成本，以平衡收益，保障利潤空間。例如朝陽區(qū)東壩南區(qū)地塊，經(jīng)過競地價和競配自住型商品房面積，被保利—首開聯(lián)合體以21億元摘得，溢價率20%，表面上看樓面地價為22 452元/m2。但該地塊需配建不少于8 500 m2的限價商品房，又競配了50 000 m2的自住型商品房。刨去自住房和限價房，實際普通商品房面積僅為35 000 m2，折合商品房樓面地價達(dá)到37 000元/ m2。這時開發(fā)商容易不顧對周邊交通和環(huán)境的影響，拋棄慣常的價值體系和規(guī)劃手法，形成新的開發(fā)模式，比如：最大限度的壓縮政策房的占地和資源，將有限的普通商品房面積打造成低密度高溢價產(chǎn)品，造成土地等資源的分配極度不平衡，以及為節(jié)約成本控制地下車庫面積，導(dǎo)致政策房區(qū)域地面停車過多等后果。由于目前對于自住房戶型和建造標(biāo)準(zhǔn)沒有一個嚴(yán)格的界定，這些自建型商品房的建造質(zhì)量也無法得到保證。這種趨向勢必造成普通商品房價格進(jìn)一步上漲。4)從長遠(yuǎn)的城市形態(tài)上來看，這種開發(fā)商自發(fā)形成的、以價值為主導(dǎo)的，生硬的、到處是圍墻的規(guī)劃形式會導(dǎo)致城市肌理被破壞。要徹底解決居住地與工作單位間的長距離通勤問題也不能靠自住型商品房，還是要靠城市功能板塊的調(diào)整。

結(jié)論：目前或者說在此政策形勢下如何既解決房地產(chǎn)行業(yè)的吃飯問題又真正解決居民住房問題。作為一個特大型城市，同時是人口大國的政治經(jīng)濟文化中心，北京的城市病，不是任何短期政策措施可以解決的。對于城市規(guī)劃尤其是涉及城市發(fā)展戰(zhàn)略體系和支撐體系的規(guī)劃，應(yīng)該不斷調(diào)研、分析、論證、科學(xué)地評估不同的解決方案會導(dǎo)致的連鎖反應(yīng)，征求意見，修訂、發(fā)布并控制實施，最后監(jiān)管。站在規(guī)劃管理者角度，調(diào)控是為了控制房價，最終目的是要為更多的人解決住房問題。因此首先要考慮適當(dāng)增加土地供應(yīng)，充分滿足居民需求；其次，對自住型商品房的配置進(jìn)行控制，設(shè)置最低建造標(biāo)準(zhǔn)。防止開發(fā)商過度追逐利潤而造成居住品質(zhì)下降或出現(xiàn)房屋質(zhì)量問題，才能更好地利用開發(fā)商的力量與合作熱情，解決居住問題。而站在開發(fā)商角度，需要背負(fù)普通商品房的高地價，如果政府能夠提供快速的審批通道，縮短開發(fā)周期，前期采用快銷模式回籠資金控制成本，利用自住房和部分快銷產(chǎn)品實現(xiàn)快速回款后，再對余下的產(chǎn)品精雕細(xì)琢，也不失為一種解決辦法。

On advantages and disadvantages of home-based commercial housing policy in Beijing

LI Xiao-hu

(PowerChinaRealEstateGroupCo.,Ltd,Beijing100048,China)

According to the analysis of the new home-based commercial housing policy and land supply in Beijing, the paper predicts the advantages and disadvantages of its implementation, illustrates the solutions, and points out the new policy may accelerate the low-price home-based commercial housing construction to adhere to residents’ factual needs and to go against the increasing sale prices of commercial houses and lower the demands for the rigid demands and the rising sale prices of common houses will lead to the damages of texture.

home-based commercial house, public policy, prices of commercial houses

1009-6825(2014)35-0231-02

2014-10-10

李曉鵠(1983- )，女，規(guī)劃師

F293.3

A