□ 劉清田 袁名啟 楊振中

（黑龍江第二測繪工程院，黑龍江哈爾濱150025）

二、三維空間地籍

□ 劉清田 袁名啟 楊振中

（黑龍江第二測繪工程院，黑龍江哈爾濱150025）

目前我國的地籍登記系統(tǒng)是建立在以二維地籍管理模式為基礎、以宗地為單位的管理系統(tǒng)，其特點是建立在二維地表上的,具有二維邊界，表示的是地面及地面上的附屬物的歸屬權、使用權等，同時將地下室等的土地利用情況一并歸入到共用宗中，以宗地為單位進行分攤統(tǒng)計。然而隨著對地上和地下空間的開發(fā)利用,使得在同一宗土地的地表、地上、地下設立不同的土地使用權,因此在二維地表上所定義的宗地不能滿足在三維地籍形態(tài)下對不動產產權的登記管理需要。因此建立一種將土地權轉化為空間權,建立三維地籍系統(tǒng)是解決三維地籍物的登記、管理地上、地下空間開發(fā)利用的根本途徑。本論文的目的是建立我國的三維地籍系統(tǒng)，為解決目前二維地籍存在的問題設計一種新的解決思路，在此基礎上引入“三維地籍”的概念。

宗地；二維地籍；三維地籍；二、三維混合管理模式

引言

隨著社會的發(fā)展，土地利用強度亦日益增強，土地利用方式趨于更加多樣化（例如各種復式立交橋的出現(xiàn)、空中軌道交通網的建設以及地鐵的建設等），傳統(tǒng)的地籍管理方式已經不能滿足現(xiàn)在實際的需要。隨著科學技術的進步、計算機理論的發(fā)展和測繪新技術的廣泛應用，為解決傳統(tǒng)的地籍管理難題提供了新的思路，本文為解決這一問題提出一些建設性的意見。

1.國際測量師聯(lián)合會關于地籍的闡述

地籍通常是以宗地為基礎的最新的土地信息系統(tǒng)，其中包括土地權益記錄（例如：權利限制和責任）。它通常包括土地宗地的幾何描述，這些幾何描述和描述權益性質、所有權或權益控制，以及宗地和地上設施的價值的記錄有關。它的建立是為了財政的目的（例如評價和公平稅收）、法律目的（證書轉讓）來幫助土地管理和使用（例如土地的計劃和其它行政管理目的）以及確?？沙掷m(xù)發(fā)展和環(huán)境保護[1]。

地籍是土地信息系統(tǒng)，通常由一個或多個政府機構來管理。傳統(tǒng)上講，地籍用于輔助土地稅收、房地產轉讓、土地再分配。地籍有助于提供有關土地交易的相關信息，并且?guī)椭纳平灰仔屎统Ｒ?guī)的土地使用權的安全性。它為各級政府提供完整的土地占有情況清單。但是今天，土地信息越來越多被私人和公共部門用于土地開發(fā)、城市和農村規(guī)劃、土地管理和環(huán)境監(jiān)控。

地籍是以宗地為基礎的系統(tǒng)，信息是地理上的不重復的、明確定義的土地單元。這些單元由正式的和非正式的邊界來定義，這些界線標記著由個人和特殊個人團體（例如家庭、公司和公共團體）專有的土地范圍。每一個單元有唯一的編碼或宗地標識符，這些編碼包括地址、坐標或在測量圖上地塊號碼[2]。

2.我國現(xiàn)實地籍管理情況與現(xiàn)實用地的沖突

2.1 我國現(xiàn)實地籍管理情況

物權法要求實行不動產統(tǒng)一登記制度，土地權利可在地上、地表、地下分別設立。我國是以傳統(tǒng)的二維地籍管理模式為基礎、以宗地為單位的管理系統(tǒng)，其特點是建立在二維地表上的,具有二維邊界，表示的是地面及地面上的附屬物的歸屬權、使用權等，同時將地下室等的土地利用情況一并歸入到共用宗中，以宗地為單位進行分攤統(tǒng)計。

然而隨著對地上和地下空間的開發(fā)利用,使得在同一宗土地的地表、地上、地下設立不同的土地使用權,因此在二維地表上所定義的宗地不能滿足在三維地籍形態(tài)下對不動產產權的登記管理需要。

2.2 用地管理與現(xiàn)實用地的沖突

隨著社會發(fā)展，對地上地下空間的利用越來越充分，不同的不動產單元在第三維（垂直）空間的相互交疊或以更加復雜的建筑形式存在，這些不動產單元或者坐落于同一宗地內或者在第三維空間上越過了宗地紅線、甚至會出現(xiàn)交叉重疊的情況。

具體包括：

地下獨立產權的建筑物和物理實體。例如樓房的樸樓或陽臺超出用地紅線，城市地鐵、地下停車場、地下隧道、地下管道和地下電纜等。

綜合性大樓，包括單棟公寓樓、住宅小區(qū)，商住混合一體化建筑等。

占用其它宗地上層空間的跨越式建筑與構筑物等。包括跨越河流的的各種橋梁、鐵路與公路的交叉口等。

目前通常的解決方法是，忽略地上超出的部分，對鐵路、公路、河流等線狀地物，劃分為不同的宗地。對于鐵路、公路、河流等相互交叉的地段，將交叉的部分劃分給某一權利人，另一權利人可獲得它項權。這樣的結果就是會造成本應該連續(xù)的宗地實地不連續(xù)。

3.三維用地管理

綜合以上討論，筆者認為根據現(xiàn)有國情建立一種將土地權轉化為空間權，建立二、三維混合管理模式是解決三維地籍物的登記、管理地上、地下空間開發(fā)利用問題的可靠途徑之一。

3.1 三維地籍概念

傳統(tǒng)的地籍理論是基于二維平面的，其基本單位是宗地，在宗地內的建筑物通常不再分割。也就是說，傳統(tǒng)的地籍理論是在二維的土地表面劃分宗地，它的可行性和合理性是基于宗地在垂直方向上其權籍是一致的基本理念之上。其特點是豎直空間中不論地上還是地下，均為一整體，不具有明顯的第三維界限性。

三維宗地是三維地籍的基本單位，其基本情況包括宗地權屬界面、界址點位置、宗地內空域的分割與性質、相鄰宗地的關系等。它可以描述水平和垂直方向上的權屬劃分，具有明顯的塊狀界限性。三維宗地具有以下幾個特征：①它基于三維空間，是用3D坐標來描述的閉合立體空間域（體）；②它依附于土地但并不絕對要包含地面，它可以和地面相離、相交或者相切；③它是由權屬界面圍成的[3]。

在三維地籍管理中，可以把地表、地上、地下分別進行管理，獨立建立地籍檔案。對于土地不同的利用情況可以有明確表示，例如房屋土地附圖中能更清晰的表示權利人房屋的部位、商務辦公綜合樓可以明確區(qū)分各自的使用情況、對于整個小區(qū)地下的大型停車場等的土地利用狀況也可以通過一定的技術手段清晰表示清楚。

三維地籍物管理包括但不限于以下情況：

由所有權人登記不動產所有權的占有一定空間的不動產單元公寓中的一套樓房；地下建筑物；隧道和地鐵；各種立交橋等。

3.2 建立三維地籍面臨的問題

用地統(tǒng)計方面：由于地表、地上、空中、地下分別管理，并且地下部分與空中部分不可能再次覆蓋地面，體現(xiàn)在空中與地下管理的地塊中，地塊是分別獨立劃分的，投影在同一平面時地塊之間是不一定重合的，因此在進行統(tǒng)計用地總面積等工作時，會出現(xiàn)不能使用地總數與地表總面積一致。進行用地面積匯總時必須將空中與地下分開統(tǒng)計。

管理成本方面：費用大，需要投入的人力物力資源多，適用于已經建成的具有永久性的建筑物和具有復雜立交地區(qū)，不適于即將改造的老城區(qū)和頻繁變化的地區(qū)。

安全方面：出于安全考慮，某些地區(qū)不能對外提供全球統(tǒng)一的精確三維坐標，同時對坐標轉換參數必須嚴格保密。

3.3 國外三維地籍管理的最新進展

荷蘭：二、三維混合管理模式；

瑞典：三維不動產法律規(guī)定了“分層財產”理念；

德國：完全的三維空間信息系統(tǒng)；

以色列：“地表三維地籍”和“非地表三維地籍”；

澳大利亞：三維空間單元的投影。

4.結束語本文結合我國當前的實際情況，根據二維地籍和三維地籍相對比提出依據二、三維混合管理模式構建地籍管理信息系統(tǒng)。目前可采用現(xiàn)行地籍登記體系中增加三維注釋模式，并逐步向混合三維地籍過渡，直至在有條件的地區(qū)建立完全的三維地籍。三維地籍的建立將在社會、經濟發(fā)展中發(fā)揮越來越大的作用，對不斷促進土地的集約利用和完善土地市場有著深遠的影響。

【1】《國際測量師聯(lián)合會關于地籍的闡述》國土資源部信息中心，孟凡榮（譯）.

【2】詹長根，齊志國，趙軍華.三維地籍的建立分析[J].國土資源科技管理，2006-23（2）.

【3】夏登權，孟兵華.城市三維地籍的建立和應用研究，2012（9）.

【4】李培成.時態(tài)地籍信息系統(tǒng)的建立[J].測繪與空間地理信息，2013，36（11）：135-137.

【5】馬 .不同城鎮(zhèn)地籍控制測量技術方法應用區(qū)域實證研究[J].測繪與空間地理信息，2012，35（10）：205-207.

劉清田（1975年——），男，黑龍江哈爾濱人，工程師，大專，2005年畢業(yè)于黑龍江省工程學院測繪工程專業(yè)，主要從事城市測繪與GIS方面的工作。

P273

B

2095-7319（2014）04-0040-03