董晶/哈爾濱市房屋租賃管理中心

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中的稅費(fèi)調(diào)整問題研究

董晶/哈爾濱市房屋租賃管理中心

在我國(guó)的經(jīng)濟(jì)的發(fā)展過程中，其改革的程度也越來越深入，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展過程中，具有重要的作用，因此，提高房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)收益，就成為了一個(gè)非常重要的問題，國(guó)家是通過稅收來實(shí)現(xiàn)資金的籌集，文章主要從房地產(chǎn)稅費(fèi)開水論述，進(jìn)而對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的稅費(fèi)調(diào)整問題進(jìn)行了分析和研究。

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)；稅費(fèi)調(diào)整；研究

一、引言

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱，其在我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過程中有著非常重要的作用，房地產(chǎn)行業(yè)的政策對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響非常深遠(yuǎn)，現(xiàn)階段，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)的形式來看，其政策上必須要有首套住房的減免政策，這樣是從民生的角度來考慮。

二、房地產(chǎn)稅費(fèi)

1.房地產(chǎn)稅是一個(gè)綜合性概念。即一切與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)動(dòng)過程有直接關(guān)系的稅都屬于房地產(chǎn)稅。在我國(guó)包括房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、土地增值稅、投資方向調(diào)節(jié)稅、契稅、耕地占用稅等。外國(guó)一些發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)稅收入占地方稅收的8%左右，而我國(guó)70%以上?？梢?，與發(fā)達(dá)國(guó)家相比，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)過重，且房地產(chǎn)稅制設(shè)計(jì)不合理，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：1流通環(huán)節(jié)稅費(fèi)過多，2稅種繁雜，重復(fù)征稅，3征稅范圍過窄，4計(jì)稅依據(jù)不合理，5內(nèi)外有別的兩套稅制，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)上的不公平競(jìng)爭(zhēng)。

2.中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)直接以房地產(chǎn)為征稅。對(duì)象的稅種共六種，分別是房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅和契稅。房產(chǎn)稅：以房屋為征稅對(duì)象。房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)是房屋計(jì)稅價(jià)值或房產(chǎn)的出租收入。城市房地產(chǎn)稅：是對(duì)屬于中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)、中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)、外國(guó)企業(yè)和外商的房屋、土地按照房?jī)r(jià)、地價(jià)或租價(jià)的房地產(chǎn)所有人或使用人征收的一種稅。進(jìn)行利改稅時(shí)，國(guó)務(wù)院決定將城市房地產(chǎn)稅劃分為房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅兩個(gè)稅種，對(duì)內(nèi)資企業(yè)和個(gè)人征收。對(duì)外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)繼續(xù)征收城市房地產(chǎn)稅。

三、房地產(chǎn)稅費(fèi)的具體去向

我國(guó)的國(guó)民收益中，很大一部分都是來自于房地產(chǎn)稅收，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)揮有著不可替代的作用，那么，我國(guó)房地產(chǎn)稅費(fèi)主要的應(yīng)用方向，是人們所一直關(guān)注的問題，具體如下：

1.納入預(yù)算?，F(xiàn)階段，世界各國(guó)在房地產(chǎn)的稅收方面多收取的稅費(fèi)都是比較高的，房地產(chǎn)稅是國(guó)家稅收中的一個(gè)組成部分，那么，隨著房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的中地位越來越重要，我國(guó)的房地產(chǎn)稅自然就成為了國(guó)家主要的稅收之一，房地產(chǎn)稅是我國(guó)的正規(guī)稅收，是受到中華人民共和國(guó)國(guó)家法律保護(hù)的稅收。稅收是國(guó)家最為主要的籌資方式，也是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中，十分重要的調(diào)節(jié)手段，因此，我們?cè)谶M(jìn)行房地產(chǎn)交通的時(shí)候，一定要處理好稅收問題。房地產(chǎn)稅的內(nèi)容繁多，國(guó)家和各級(jí)政府都能夠從中受益，我國(guó)的政府還是會(huì)擁有行對(duì)獨(dú)立的稅收資金。這些資金雖然不包括在預(yù)算之內(nèi)，但是，這些資金必須是在我國(guó)總體預(yù)算足夠完整的基礎(chǔ)上，才能夠設(shè)立，并且，這些資金一定要用與國(guó)家，不能夠被個(gè)人或機(jī)構(gòu)所占有。并且，將這些資金分別支配也是違法的。我國(guó)之所以會(huì)有這樣的規(guī)定，其目的在于這些資金的流向必須要在國(guó)家賬目上有所反映，這樣才能夠有效保障國(guó)家預(yù)算的完整性。在實(shí)際的操作中，如果我們都能夠按照上訴所說，進(jìn)行執(zhí)行，那么我國(guó)的各種違法犯罪以及貪污腐敗現(xiàn)象將會(huì)得到極大程度地控制，但是，事實(shí)并不是如此，在我國(guó)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的形勢(shì)下，其經(jīng)濟(jì)體制的改革力度也在不斷加大，改革的深入化，使得我國(guó)的預(yù)算外資金與制度之外的收入，形成了一種非常不尋常的腐敗現(xiàn)象，這些問題的存在，對(duì)我國(guó)未來的發(fā)展有著惡劣的影響。

2.轉(zhuǎn)入使用階段。在房屋投入使用階段之后，居民會(huì)繳納一定的物業(yè)費(fèi)用，這是非常正常的現(xiàn)象，但是，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)，在繳納房款時(shí)，其中還包括各種公用設(shè)施以及基礎(chǔ)設(shè)施等使用費(fèi)。這些設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用實(shí)際上設(shè)施十分不合理，國(guó)家針對(duì)這樣的問題，應(yīng)該及時(shí)調(diào)整和改革。因?yàn)檫@種現(xiàn)象的存在，在很大程度上導(dǎo)致了我國(guó)居民公共消費(fèi)不均的問題，想要是這種現(xiàn)象得到解決，從交易階段入手，是最為有效的。

3.按件收費(fèi)。我國(guó)的稅收，幾乎所有的費(fèi)用都是按價(jià)征收的全額，這樣能夠最大限度滿足政府的各種需求。可是，這種方法卻無法與稅收原則相符合。在進(jìn)行交易的過程中，各種文本登記以及手續(xù)成分也不會(huì)因?yàn)榻灰變r(jià)格的不同而有所改變。那么，如果這些費(fèi)用，能夠按件征費(fèi)，就很好地解決了上述問題，在降低了征收額同時(shí)還提高了征收效率，可以避免征收過程中的暗箱操作，更好地促進(jìn)住房流通。

1..最重要的保有稅———物業(yè)稅。物業(yè)稅也稱房地產(chǎn)稅。我國(guó)曾征收過房地產(chǎn)稅和房產(chǎn)稅。從世界多數(shù)國(guó)家來看，房地產(chǎn)稅已經(jīng)成為傳統(tǒng)上最重要的城市政府稅收手段和公共設(shè)施發(fā)展的主要資金來源。我國(guó)目前的房地產(chǎn)稅在全國(guó)范圍內(nèi)只對(duì)國(guó)內(nèi)的單位和個(gè)人全面征收房產(chǎn)稅，城市地產(chǎn)稅只對(duì)涉外企業(yè)和外籍人員征收。計(jì)價(jià)的依據(jù)是房產(chǎn)原值和租金收入。房地產(chǎn)不作為財(cái)產(chǎn)，也無從評(píng)估，但是在住房商品化的形式下，顯然不符合“重保有”的原則。地產(chǎn)稅的設(shè)置也具有濃厚的時(shí)代缺陷，對(duì)涉外企業(yè)和外籍人員征收，是因?yàn)橥恋厥褂脵?quán)是有價(jià)物。

2.問題最多的交易稅——土地增值稅。從征收實(shí)際來看，未能受到預(yù)期效果，并受到諸多方面的責(zé)難?！拔覈?guó)現(xiàn)行土地增值稅稅率過高，尤其是第一級(jí)稅率定為30%太高；沒有將自然增值與人工投資改良增值區(qū)別開來；沒有考慮通貨膨脹因素和利息因素對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商利潤(rùn)的影響；逃避稅現(xiàn)象嚴(yán)重，稅收收入少；影響了房地產(chǎn)投資者的投資愿望等?！蔽覈?guó)是近年來經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度較快的發(fā)展中國(guó)家，房地產(chǎn)增值的確很快，而其中又主要是自然增值部分，的確有限制房地產(chǎn)熱的必要。

四、結(jié)束語(yǔ)

我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展過程中，房地產(chǎn)行業(yè)的貢獻(xiàn)非常巨大，現(xiàn)階段，我國(guó)的主要經(jīng)濟(jì)收益來自于稅收，那么房地產(chǎn)稅收在我國(guó)稅費(fèi)結(jié)構(gòu)中，占有非常重要的地位。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制改革的越發(fā)深入，我國(guó)的稅收政策也有了相應(yīng)的變化，國(guó)家政府大力倡導(dǎo)：重保有、輕交易的稅收原則，但是在實(shí)際的執(zhí)行過程中，能夠按照這個(gè)原則進(jìn)行的非常少，這就導(dǎo)致了我國(guó)的稅收結(jié)構(gòu)與現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展要求無法相適應(yīng)，進(jìn)而極大程度的阻礙了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)揮，同時(shí)對(duì)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展也有著非常不利的影響。想要從根本上解決這個(gè)問題，我們必須要從調(diào)整房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中的稅費(fèi)問題入手，進(jìn)而逐步實(shí)現(xiàn)其良性過度。

[1]鄭忠華.房地產(chǎn)資產(chǎn)、經(jīng)濟(jì)擾動(dòng)和宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)，南開大學(xué)2012.5.1.