趙霞

摘 要：隨著經(jīng)濟的快速健康發(fā)展，我國的房地產(chǎn)開發(fā)項目取得了良好的成績，在房地產(chǎn)開發(fā)項目中很多人只重視事中成本控制問題，而忽略了前期的成本控制，本文針對這一問題進(jìn)行了闡述，結(jié)合成本控制的原則和重要性，制定了一些房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制方面的改進(jìn)措施，并提出一些建議，供大家參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；項目前期；成本控制

中圖分類號： F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A

前 言：

黨的十八大以來，國家出臺了各項宏觀調(diào)控政策，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)遇到了更多的挑戰(zhàn)，在這一嚴(yán)峻形勢下，如何更好地控制成本，尤其是開發(fā)項目前期的成本控制，成為各個開發(fā)企業(yè)的首要問題。它關(guān)系到開發(fā)項目的成敗，是房地產(chǎn)開發(fā)過程中一項重點工作。

一、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

1.1房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀概述。

改革開放以來，城市土地制度和住房制度得到了一系列的改革，房地產(chǎn)行業(yè)得到了飛速穩(wěn)定的發(fā)展。近年來，特別是在過去的十一五期間，房地產(chǎn)為推動我國的經(jīng)濟發(fā)展做出了重大的貢獻(xiàn)，并且在未來房地產(chǎn)對我國經(jīng)濟的發(fā)展仍有巨大的貢獻(xiàn)。但是從實際可以看出，房地產(chǎn)行業(yè)在飛速發(fā)展的同時也出現(xiàn)了許多問題，如房價過高收入低，投資性購房偏多，供求矛盾等一些問題，特別是在土地資源匱乏的環(huán)境中，各項投入成本的增大，競爭更加激烈，使得房地產(chǎn)行業(yè)要想持續(xù)發(fā)展就必須要進(jìn)行成本合理控制。

1.2房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行開發(fā)項目成本控制的必要性。

房地產(chǎn)行業(yè)是我國經(jīng)濟發(fā)展的支柱，它能否正常發(fā)展直接關(guān)系到我國經(jīng)濟水平的提高。要使企業(yè)可以獲得更多的經(jīng)濟利益，在保障商品高質(zhì)量的同時能給客戶更多的優(yōu)惠，讓人們過上安居樂業(yè)的生活，就必須要科學(xué)合理的進(jìn)行成本控制，而且成本控制可以使企業(yè)獲得更大的競爭優(yōu)勢，讓企業(yè)在長久發(fā)展的競爭中處于不敗之地。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制的原則

2.1全面性原則。

它由全過程全方位和全員成本控制組成。要求房地產(chǎn)項目從支出到獲益的整個生產(chǎn)過程中的各個環(huán)節(jié)和參與部門都要進(jìn)行成本控制，科學(xué)合理的制定成本管理體系，并在實際中很好地實施，使得項目成本一直處于企業(yè)的監(jiān)督控制下。最小化原則。房地產(chǎn)項目在進(jìn)行成本控制時應(yīng)該努力節(jié)約成本，使成本支出最小化，要盡可能的實現(xiàn)各種節(jié)約成本的可能性，還要結(jié)合實際，制定科學(xué)合理的措施降低成本。

2.2實時控制原則。

房地產(chǎn)開發(fā)項目都是一次交付的，所以在控制成本時要注重實時控制。在房地產(chǎn)開發(fā)項目提前預(yù)算階段進(jìn)行的成本控制只是以項目設(shè)計的具體內(nèi)容為依據(jù)，以便為后來的成本控制提供一個參考的標(biāo)準(zhǔn)，而對于房地產(chǎn)開發(fā)項目馬上結(jié)束進(jìn)行的成本控制，由于項目工程馬上完工，即使在監(jiān)督工程中發(fā)現(xiàn)了偏差，也已經(jīng)來不及對其進(jìn)行修改了，末期的成本控制，于項目工程即將完工，項目成本盈余基本已成定局，即使通過成本監(jiān)督發(fā)現(xiàn)了偏差，或許也已經(jīng)來不及修正了。所以必須保證房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制實行實施控制原則。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制研究

1.土地競拍階段的成本控制

房地產(chǎn)項目土地競拍階段和決策階段是房地產(chǎn)項目成本控制的起點，其結(jié)果對整體項目投資有決定性的影響。

1.1項目投資機會研究

機會研究實質(zhì)上是提出房地產(chǎn)項目開發(fā)設(shè)想，對投資機會進(jìn)行初步探討，根據(jù)項目開發(fā)土地周邊的市場情況和基礎(chǔ)環(huán)境進(jìn)行細(xì)致的調(diào)查研究，研究附近相同類型已開發(fā)項目的投資額、土地競拍價格和銷售價格情況；政府規(guī)劃設(shè)計條件分析；項目開發(fā)土地的SWOT分析；判斷此項目是否值得投資，確定土地的最高項目競拍價格，以決定是否發(fā)起項目，參與該項目的土地競拍。在此階段，沒有工藝流程圖、平面布置圖和設(shè)備分析情況，主要靠比照同類型已投產(chǎn)項目的投資額并考慮價格變化因素等進(jìn)行投資估算，估算的目的僅在于判斷一個項目是否值得進(jìn)一步研究，因此，誤差率較大，允許在±30%以上。

1.2土地競拍

根據(jù)投資機會研究的結(jié)果，參與土地競拍，編制詳細(xì)的競拍報價策略。土地競拍價格的高低關(guān)系到項目成本控制的成敗，是項目成本的第一部分。競拍過程中依據(jù)現(xiàn)場實際情況，隨時調(diào)整報價，當(dāng)超過最高競拍價格時，放棄該項目。

2.立項環(huán)節(jié)成本控制。立項環(huán)節(jié)所需要的費送相對于房地產(chǎn)的其它成本來說所占比例不大，但是它卻對成本控制帶來很大的影響，由于立項是計劃預(yù)算，后面階段的好壞直接受它影響，所以它是成本控制的關(guān)鍵，在進(jìn)行立項環(huán)節(jié)過程中要科學(xué)合理的對成本因為立項就四是計劃預(yù)算，它的好壞直接影響到了后面所有階段，所以它是整個成本控制的、利潤等進(jìn)行預(yù)算，預(yù)測項目是否具有可行性，使資源能夠得到充分的利用。以下幾點就是應(yīng)該要做到的：首先要準(zhǔn)確的估算房地產(chǎn)開發(fā)的成本，它對項目能否可行和成本控制都是非常重要的，能使成本控制由事后轉(zhuǎn)向事前。

3.設(shè)計環(huán)節(jié)成本控制。用圖紙把設(shè)計思路表示出來就是房地產(chǎn)項目的設(shè)計，要做出施工運算就要先繪制完成施工圖，所以設(shè)計環(huán)節(jié)使控制工程造價的關(guān)鍵所在，企業(yè)要想帶來更多的利益同時能對社會帶來很好的社會效益就必須制定一個好的設(shè)計方案。但在實際過程中可以看出，由于房地產(chǎn)企業(yè)不太重視設(shè)計環(huán)節(jié)，使成本控制不能進(jìn)行。設(shè)計環(huán)節(jié)是工程造價的關(guān)鍵，因為要按照設(shè)計圖進(jìn)行施工，所以在實際操作過程中要嚴(yán)格的實行工程招投標(biāo)制度。房地產(chǎn)企業(yè)要達(dá)到成本控制的作用必須要在項目設(shè)計時大力引進(jìn)競爭體系，并加強管理。要公平合理的用招標(biāo)形式選擇設(shè)計單位；同時更具實際情況進(jìn)行分片招標(biāo)，因為一個單位完成一個項目費用會太高。其次，實行限額設(shè)計，堅持經(jīng)濟與技術(shù)相結(jié)合。在項目的設(shè)計時要用數(shù)據(jù)說話，尤其在定量分析方面更要注重。在設(shè)計限額的限制下使項目設(shè)計能達(dá)到目標(biāo)的基礎(chǔ)上，對施工圖設(shè)計和技術(shù)進(jìn)行嚴(yán)格的投資限額設(shè)計。因為設(shè)計單位要承擔(dān)責(zé)任，所以在執(zhí)行過程中要嚴(yán)格進(jìn)行限額設(shè)計

4.招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制。房地產(chǎn)項目最敏感的環(huán)節(jié)就是對項目進(jìn)行招投標(biāo)，是房地產(chǎn)成本控制很關(guān)鍵的階段。要想避免哄抬標(biāo)價現(xiàn)象，避免低價中標(biāo)導(dǎo)致低質(zhì)量工程就要采用合理正確的中標(biāo)方法。在實際過程中需要做到以下幾點：首先招標(biāo)要嚴(yán)格實行公平、公正、公開原則，大力宣傳招標(biāo)信息，嚴(yán)格審查前來招標(biāo)的企業(yè)，甚至要進(jìn)行實地考察。施工隊伍的好壞直接會影響到工程造價控制的成敗，所以企業(yè)要想成功就必須要求施工方有很強的技術(shù)實力。其次，要做好對招標(biāo)文件工作的組織。要嚴(yán)格控制招標(biāo)所需要的條件，認(rèn)真制定標(biāo)書和標(biāo)底，做好評標(biāo)方面的工作。招標(biāo)書必須要準(zhǔn)確全面，項目標(biāo)底要確保質(zhì)量，合理控制造價的下限。另外，確定中標(biāo)者不能只以低價中標(biāo)作為唯一標(biāo)準(zhǔn)，要避免產(chǎn)生惡意競爭和抵制產(chǎn)品的出現(xiàn)。要采取合理低價是要以保證工期和質(zhì)量為前提的。

5.施工環(huán)節(jié)成本控制。整個項目最大的成本支出便是施工階段，這個階段所進(jìn)行的成本控制主要是嚴(yán)格對照預(yù)算成本，不能與預(yù)算成本產(chǎn)生太大誤差。施工階段對成本的影響不大，所以節(jié)約的可能性不大，但是卻很可能浪費，如果不能很好地控制很容易會使成本急劇增長。目前還是由監(jiān)理公司來承擔(dān)質(zhì)量、成本、以及工期控制，但在實際看來大多數(shù)監(jiān)理公司由于工作人員和質(zhì)量不太平均，導(dǎo)致工作只停留在質(zhì)量控制上，所以還是由建筑單位對項目進(jìn)行成本控制。要求建筑公司使用先進(jìn)的施工隊伍和施工方案進(jìn)行建設(shè)，盡可能的減少工期，降低人工浪費和材料浪費，這就要求在建設(shè)方面做好事前控制。

四、總結(jié)

房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制是一個全過程、全方位、全員的實時控制，要想做到成本的有效控制就要提前做好各方面的綜合平衡。尤其是在進(jìn)行全過程的成本控制過程中要對關(guān)鍵點進(jìn)行重點把握與控制，全面綜合的進(jìn)行考慮，使房地產(chǎn)項目在實施階段，在質(zhì)量控制、工期控制、和投資控制等階段統(tǒng)一起來；同時，應(yīng)該采用動態(tài)管理的理論，事先確定成本目標(biāo)，實施科學(xué)動態(tài)的管理，并采取主動控制。從而實現(xiàn)對增強房地產(chǎn)企業(yè)的競爭力、取得更大的經(jīng)濟利益服務(wù)。

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