翟碩琨

[摘要]隨著社會(huì)的不斷發(fā)展，我國房地產(chǎn)行業(yè)也進(jìn)入到了一個(gè)新的發(fā)展時(shí)期。在新形勢(shì)下，影響房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的因素有很多，其中成本控制是重要因素之一，需要企業(yè)提高對(duì)成本控制的認(rèn)識(shí)?，F(xiàn)階段，我國很多房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制方面所取得的效果較差，無法充分發(fā)揮成本控制的作用。因此，本文就新形勢(shì)下房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制進(jìn)行探討，希望通過本文的探討能夠完善房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制，充分發(fā)揮成本控制在企業(yè)發(fā)展中的作用。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)開發(fā)；項(xiàng)目成本；控制

文章編號(hào)：2095-4085（2016）09-0069-02

所謂成本控制主要是指針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項(xiàng)目時(shí)所產(chǎn)生的各項(xiàng)成本進(jìn)行控制。該成本控制并不是簡單的節(jié)約費(fèi)用，而是從項(xiàng)目的整體方面進(jìn)行考慮，對(duì)項(xiàng)目中的各項(xiàng)資源進(jìn)行優(yōu)化和配置，以降低成本，是企業(yè)降低開發(fā)成本，提高利潤的重要手段。在成本控制過程中，需要企業(yè)對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行全面控制與管理，充分發(fā)揮成本管理在項(xiàng)目開發(fā)中的作用。

1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制的基本原則

1.1因地制宜原則

在房地產(chǎn)企業(yè)中包含眾多部門，每個(gè)部門成本形成的過程存在一定的差異，因此所采取的項(xiàng)目成本控制方法也應(yīng)當(dāng)有所區(qū)別。例如，房地產(chǎn)企業(yè)中的工程部，其成本的形成主要是由物料、服務(wù)采購等形成，所以應(yīng)當(dāng)對(duì)工程部的各項(xiàng)成本進(jìn)行細(xì)化，制定不同的控制目標(biāo)，同時(shí)再采用相應(yīng)的招投標(biāo)手段，以降低工程部成本[1]。而設(shè)計(jì)部成本的形成主要是各種咨詢費(fèi)用，這費(fèi)用通常都具有較大的彈性，不同設(shè)計(jì)公司所需的服務(wù)費(fèi)用也有很大的差距，因此對(duì)設(shè)計(jì)部成本進(jìn)行控制所采取的有效措施就是對(duì)其總費(fèi)用進(jìn)行預(yù)算，并加以控制。

1.2效益原則

房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)成本的控制還應(yīng)當(dāng)與所提供的服務(wù)相結(jié)合，切勿出現(xiàn)為了控制而控制的現(xiàn)象[2]。也就是說，企業(yè)不能夠?yàn)榱丝刂瞥杀径惶峁┫鄳?yīng)的服務(wù)，或是減少服務(wù)。因此，項(xiàng)目成本控制所遵守的效益原則主要是指在同一水平下所提供的服務(wù)，應(yīng)盡量減少所付出的費(fèi)用，從而達(dá)到成本控制的目的。

1.3經(jīng)濟(jì)原則

經(jīng)濟(jì)原則主要是針對(duì)項(xiàng)目中關(guān)鍵要素進(jìn)行成本控制，而并非是對(duì)所有的環(huán)節(jié)都進(jìn)行成本控制。經(jīng)濟(jì)原則也是企業(yè)進(jìn)行成本控制的重要原則之一，需要重點(diǎn)落實(shí)和貫徹。經(jīng)濟(jì)原則下的成本控制應(yīng)當(dāng)將資源都集中在重要的環(huán)節(jié)當(dāng)中，而對(duì)于那些成本較少、對(duì)項(xiàng)目影響較少的事項(xiàng)則可以忽略不計(jì)。

2新形勢(shì)下房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制存在問題

2.1忽視了準(zhǔn)備階段的成本控制

項(xiàng)目在整個(gè)生命周期所需要進(jìn)行的成本控制所涉及的內(nèi)容是多方面的，然而房地產(chǎn)企業(yè)只重視對(duì)施工階段的成本進(jìn)行控制，而在其他方面的成本控制卻缺乏相應(yīng)的重視，尤其是在項(xiàng)目的準(zhǔn)備階段，更是沒有采取任何的控制措施[2]。很多時(shí)候，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)認(rèn)為只要能夠加強(qiáng)對(duì)施工階段成本的控制，就能夠使整個(gè)項(xiàng)目的成本得到有效控制，這種觀念的形成十分不利于對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行成本控制。在項(xiàng)目準(zhǔn)備階段會(huì)產(chǎn)生很多隱性成本，這些成本雖然每一次的金額不是很多，但是涉及范圍較廣，累計(jì)出來的隱性成本金額卻是很大的，對(duì)于控制房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體成本會(huì)產(chǎn)生十分消極的影響。此外，在開發(fā)項(xiàng)目時(shí)由于隱性成本的存在，導(dǎo)致工作人員無法準(zhǔn)確判斷出當(dāng)前項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)性，也會(huì)影響企業(yè)在項(xiàng)目成本上的控制。

2.2缺乏健全的成本控制機(jī)制

健全的控制機(jī)制是保障房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行有效控制的基本措施，然而由于很多房地產(chǎn)企業(yè)都沒有健全的控制機(jī)制，無法完成項(xiàng)目成本控制[3]。現(xiàn)階段，很多房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為成本控制只是財(cái)務(wù)工作，沒有認(rèn)識(shí)到其它部門所需要承擔(dān)的職責(zé)，以至于房地產(chǎn)企業(yè)中的成本控制機(jī)制存在很大的缺陷。由于企業(yè)無法在制度上對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行有效的監(jiān)督與控制，也缺乏適當(dāng)?shù)墓膭?lì)政策，使企業(yè)中絕大多數(shù)員工在管理成本方面都缺乏一定的積極性，從而造成成本控制難以得到有效完成。并且，由于控制機(jī)制的不健全、控制指標(biāo)體系的不完善，導(dǎo)致項(xiàng)目在開發(fā)過程中不能夠及時(shí)對(duì)所產(chǎn)生的成本進(jìn)行反饋，也就無法改善項(xiàng)目成本管理方案，不能完成成本控制目標(biāo)。

3新形勢(shì)下加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制的策略

3.1加強(qiáng)項(xiàng)目成本規(guī)劃

房地產(chǎn)企業(yè)要想能夠嚴(yán)格控制項(xiàng)目成本，應(yīng)當(dāng)充分考慮項(xiàng)目整個(gè)生命周期所涉及的各項(xiàng)費(fèi)用支出，從項(xiàng)目準(zhǔn)備階段便開始加強(qiáng)控制，制定相應(yīng)的控制規(guī)劃。成本控制規(guī)劃所采取的計(jì)算方法主要包括直接計(jì)算與因素計(jì)算兩種方法。所謂直接計(jì)算主要是指在整個(gè)項(xiàng)目周期中，對(duì)產(chǎn)生的所有費(fèi)用進(jìn)行相應(yīng)的計(jì)算，并核算各個(gè)部門的成本，從而掌握具體的項(xiàng)目成本，并對(duì)其進(jìn)行控制。而因素計(jì)算主要是根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)過程中的具體情況，對(duì)影響項(xiàng)目成本的各種因素進(jìn)行分析與探討，從中找出能夠有效降低項(xiàng)目成本的有效策略，并與項(xiàng)目的具體情況相結(jié)合，以便得到有效的成本控制方法。上述兩種成本控制方法，在實(shí)際應(yīng)用過程中所產(chǎn)生的效果是十分客觀的，有利于企業(yè)對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行控制[4]。

3.2健全的成本控制機(jī)制

除了發(fā)揮財(cái)務(wù)管理在項(xiàng)目成本控制當(dāng)中的作用，還應(yīng)當(dāng)制定健全的成本控制機(jī)制，否則難以充分發(fā)揮財(cái)務(wù)管理的作用。房地產(chǎn)企業(yè)想要健全成本控制機(jī)制，應(yīng)從以下兩個(gè)方面著手，首先，企業(yè)應(yīng)當(dāng)明確項(xiàng)目成本控制相關(guān)工作人員的職責(zé)，切勿將成本控制視為是財(cái)務(wù)部門一個(gè)部門的工作，它需要各個(gè)部門共同合作完成，從而健全成本控制機(jī)制；其次，企業(yè)應(yīng)當(dāng)健全項(xiàng)目成本分析的標(biāo)準(zhǔn)，以便使項(xiàng)目成本控制變得更加合理。與此同時(shí)，所制定的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)具有一定的先進(jìn)性，能夠隨著項(xiàng)目的變化而變化，有效完成項(xiàng)目成本控制工作。

4結(jié)語

總之，成本控制對(duì)于房地產(chǎn)的生存和發(fā)展具有重要意義，也是確保房地產(chǎn)企業(yè)能夠保持穩(wěn)定、長期發(fā)展的重要手段。但是，企業(yè)在新形勢(shì)下對(duì)于成本的控制還存在很多問題，不能夠有效完成企業(yè)控制成本的目標(biāo)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)其自身進(jìn)行全面分析，找出無法完成成本控制的重要原因，并制定出有效的應(yīng)對(duì)方案并加以解決，以便能夠控制房地產(chǎn)企業(yè)中每一個(gè)項(xiàng)目的成本，這在一定程度上對(duì)于降低企業(yè)運(yùn)營成本，提高企業(yè)利潤，促進(jìn)企業(yè)發(fā)展都具有重要作用。

參考文獻(xiàn)：

[1]張晉，徐桂靈.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目成本控制和管理研究[J].河南科技，2013，6（12）：263+265.

[2]謝根根.論房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制的原則[J].南華大學(xué)學(xué)報(bào)（社會(huì)科學(xué)版），2010，（4）：53-55.

[3]董艷麗，桑春娥，朱秀梅.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制研究[J].商場(chǎng)現(xiàn)代化，2012，10（24）：223-224.

[4]陳偉.淺談房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制[J].淮海工學(xué)院學(xué)報(bào)（人文社會(huì)科學(xué)版），2013，7（24）：28-31.