●馬愛(ài)衛(wèi)

淺談住房保障與商品房市場(chǎng)如何協(xié)調(diào)發(fā)展

●馬愛(ài)衛(wèi)

近些年來(lái)，由于我國(guó)城市化進(jìn)程加快，使得房地產(chǎn)業(yè)迅速升溫，有關(guān)于住房保障與商品房市場(chǎng)的問(wèn)題成為了媒體新聞的熱點(diǎn)話題。文章針對(duì)住房保障與商品房市場(chǎng)如何協(xié)調(diào)發(fā)展進(jìn)行了討論。首先就住房保障與商品房市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)行了分析，然后針對(duì)住房保障與商品房市場(chǎng)的發(fā)展提出了一些建議，使二者協(xié)調(diào)發(fā)展，為住房保障與商品房市場(chǎng)創(chuàng)造一個(gè)良好的發(fā)展環(huán)境。

住房保障 商品房市場(chǎng) 協(xié)調(diào)發(fā)展

一、我國(guó)住房保障與商品房市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀

1.我國(guó)住房保障方面。自從我國(guó)進(jìn)行住房改革之后，國(guó)家積極建立健全住房保障體系以更好地解決低收入家庭的住房問(wèn)題，從目前總體形勢(shì)來(lái)看，對(duì)于我國(guó)住房保障的發(fā)展可以從以下幾點(diǎn)進(jìn)行分析：

（1）我國(guó)廉租房發(fā)展現(xiàn)狀。廉租房指的是政府為了在住房問(wèn)題上實(shí)施社會(huì)保障職能，面向諸如城鎮(zhèn)常住戶口等最低收入群體，為其提供租金低廉的住房。近幾年來(lái)，雖然很多地區(qū)已經(jīng)在努力完善廉租房政策建設(shè)制度，建設(shè)部等各大部委已經(jīng)發(fā)布了《廉租住房保障辦法》等文件，積極監(jiān)督廉租房的發(fā)展形勢(shì)，為更多在住房上有困難的居民盡最大努力提供廉租房，向使每個(gè)居民都有房可住的目標(biāo)努力，但仍存在廉租房申請(qǐng)手續(xù)繁雜、時(shí)間過(guò)長(zhǎng)等問(wèn)題使得一些居民難以獲得廉租房。

（2）棚戶改造住房發(fā)展現(xiàn)狀。棚戶改造住房主要是針對(duì)一些居住在城鎮(zhèn)危舊住房中的困難家庭而推出的住房。近兩年，國(guó)家非常重視棚戶改造住房的建設(shè)，采取一系列措施動(dòng)員社會(huì)各界參與到棚戶改造住房建設(shè)中去，使得很多困難家庭的居住條件得到了改善。但是由于各個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況的不同，房地產(chǎn)商在棚戶改造工程所獲得的利潤(rùn)微薄使得一些地區(qū)棚戶改造房的建設(shè)進(jìn)程仍然不能完全滿足住房困難家庭的需要。因此，要想使住房保障與商品房市場(chǎng)協(xié)調(diào)發(fā)展，政府仍然需要加強(qiáng)與房地產(chǎn)商溝通交流，加快工程的建設(shè)進(jìn)度。

（3）公共租賃住房發(fā)展現(xiàn)狀。公共租賃住房主要是為了解決新就業(yè)人員群體住房困難的一種住房，其房屋所有權(quán)歸政府或公共機(jī)構(gòu)所有。隨著城市化進(jìn)程的加快，政府充分考慮外來(lái)人員的切身利益，大力推行公共租賃住房的建設(shè)，使一部分外遷人員有了一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的住所，間接促進(jìn)了當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展。但公共租賃住房仍然存在一些諸如戶籍問(wèn)題、住房面積、租金標(biāo)準(zhǔn)以及監(jiān)審難題等有待完善之處。

（4）我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房發(fā)展現(xiàn)狀。經(jīng)濟(jì)適用房指的是政府為了照顧城市低收入住房困難家庭，為其提供政策優(yōu)惠，特定一些房屋的套型面積和銷售價(jià)格的一種具有保障性質(zhì)的政策性住房。據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房的完成投資額較房地產(chǎn)企業(yè)完成投資額來(lái)說(shuō)增幅甚微，在房地產(chǎn)總投資額的比重很小。從經(jīng)濟(jì)適用房銷售價(jià)格角度出發(fā)，我國(guó)政府雖然已經(jīng)加大了地經(jīng)濟(jì)適用房的投資力度，但房市的迅速升溫使得我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格水漲船高，使得房地產(chǎn)開發(fā)商不愿意去開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目而是更青睞于商品房項(xiàng)目。這樣一來(lái)，阻礙了保障性住房與商品房市場(chǎng)兩者的協(xié)調(diào)發(fā)展。

2.我國(guó)商品房市場(chǎng)方面。

（1）房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)過(guò)快。我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展加快了城市化建設(shè)步伐，提高了居民生活水平，增加了人們的住房需求。反之，由于房地產(chǎn)業(yè)與其他行業(yè)緊密相聯(lián)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展在一定程度上帶動(dòng)了二三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對(duì)國(guó)家經(jīng)濟(jì)有著一定的促進(jìn)作用。但是由于近些年來(lái)開發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資過(guò)大，使得房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)過(guò)快，房地產(chǎn)商在重視商品房建設(shè)的同時(shí)忽略了保障性住房的建設(shè)，一部分人的切身利益沒(méi)有完整的法律法規(guī)來(lái)對(duì)其進(jìn)行保障，在一定程度上影響著保障性住房與商品房市場(chǎng)兩者的協(xié)調(diào)發(fā)展。

（2）房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快。某些地區(qū)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快，使得中低收入人群難以滿足自身住房需要。而房地產(chǎn)業(yè)的收益率遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)其他行業(yè)的平均收益水平，因此吸引了大量的社會(huì)資金，很多企業(yè)與個(gè)人利用這個(gè)機(jī)會(huì)積累更多的資金，一些人手中擁有很多住房的同時(shí)使得另一部分人只能租房居住，造成住房分配失衡。

二、對(duì)于我國(guó)住房保障與商品房市場(chǎng)協(xié)調(diào)發(fā)展的一些建議

1.完善住房相關(guān)政策法規(guī)。我國(guó)政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)前住房保障與商品房市場(chǎng)的總體趨勢(shì)，將住房政策與法律、金融、稅收以及土地等其他相關(guān)政策緊密結(jié)合，在現(xiàn)有住房相關(guān)政策的基礎(chǔ)上做進(jìn)一步完善。盡快頒布適應(yīng)我國(guó)實(shí)際情況的《住房保障法》，建立健全住房金融對(duì)保障性住房的支持機(jī)制，并適當(dāng)給予一些相應(yīng)的稅收優(yōu)惠政策。同時(shí)，政府可以給予相關(guān)機(jī)構(gòu)一定鼓勵(lì)，促進(jìn)各類機(jī)構(gòu)參與保障性住房的經(jīng)營(yíng)，大力支持住房保障，以滿足居民的住房需要。

2.建立健全住房供應(yīng)體系。目前，我國(guó)已經(jīng)構(gòu)建起了住房供應(yīng)體系的藍(lán)圖，但還有很多不完善的地方需要改進(jìn)。在完善住房供應(yīng)體系方面，政府應(yīng)當(dāng)重視市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)效益和各個(gè)階層的住房需求情況，建立起一個(gè)兼顧商品房、廉租房、棚戶改造住房以及公共租賃房等多層次的住房供應(yīng)體系。

3.完善住宅過(guò)濾機(jī)制。政府不僅要積極建設(shè)保障性住房，而且還應(yīng)當(dāng)充分利用市場(chǎng)手段，完善住宅過(guò)濾機(jī)制，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)多元化的住房供給，根據(jù)家庭收入情況、住房需求情況等進(jìn)行層次劃分，對(duì)于高收入人群所購(gòu)買的高價(jià)房屋，政府不給予房屋補(bǔ)貼；對(duì)于中低收入人群所購(gòu)買的一些經(jīng)濟(jì)適用房，政府根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行補(bǔ)貼；對(duì)于最低收入人群，政府可以為其提供廉租房，對(duì)于一些拆遷、外來(lái)人員等急需用房的人群，政府可以為其提供棚戶改造住房以及公共租賃房以滿足其住房需求。同時(shí)，政府應(yīng)當(dāng)采取發(fā)放貨幣補(bǔ)貼引導(dǎo)中低收入階層消費(fèi)二手住宅，這樣不僅可以減輕財(cái)政壓力，還可以滿足各個(gè)群體的住房需要，促進(jìn)我國(guó)住房保障與商品房市場(chǎng)能夠協(xié)調(diào)發(fā)展。

[1] 褚超孚.城鎮(zhèn)住房保障模式及其在浙江省的應(yīng)用研究[D].浙江大學(xué)，2005

[2] 高學(xué)惠.城市中低收入家庭住房保障中的問(wèn)題及對(duì)策研究—以濰坊市為例[D].青島大學(xué)，2009

[3] 洪開榮，沈宏亮.房地產(chǎn)市場(chǎng)與住房保障協(xié)調(diào)發(fā)展問(wèn)題的研究——基于多任務(wù)委托代理模型的分析[J].湖南財(cái)經(jīng)高等?？茖W(xué)校校報(bào)，2010(4)

（作者單位：東營(yíng)市住宅發(fā)展中心 山東東營(yíng) 257091）

（責(zé)編:賈偉）

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1004-4914（2014）03-251-01