陳先穩(wěn) 上海鐵路局土地房產(chǎn)管理處

鐵路保障性住房小戶型設(shè)計(jì)探索與實(shí)踐

陳先穩(wěn) 上海鐵路局土地房產(chǎn)管理處

鐵路保障性住房戶型面積普遍較小，為了提高保障房居住質(zhì)量，要把握影響質(zhì)量指標(biāo)的主要因素，根據(jù)主要因素設(shè)計(jì)與地域條件、經(jīng)濟(jì)水平和現(xiàn)代城市居住水平相適應(yīng)、緊湊適用的住房，實(shí)現(xiàn)優(yōu)化戶型的最終目標(biāo)，為職工家庭提供優(yōu)質(zhì)的住房條件和舒適的居住環(huán)境。

保障性住房；戶型設(shè)計(jì)

1 引言

在住宅市場化的發(fā)展進(jìn)程中，伴隨著城市化進(jìn)程快速推進(jìn)的現(xiàn)實(shí)情況，部分城鎮(zhèn)低收入家庭、棚戶區(qū)居民、新就業(yè)職工等住房條件仍然困難，保障群眾的基本居住需求成為當(dāng)務(wù)之急。國家為了緩解住房矛盾，先后出臺了一系列政策和措施，把“保障性住房”提到前所未有的高度，提倡重點(diǎn)建設(shè)中低價(jià)格、中小戶型商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和租賃房。與此同時(shí)，隨著生活水平的提高，人們對住房內(nèi)部功能性、合理性、舒適性的要求越來越高。合理進(jìn)行保障性住房戶型設(shè)計(jì)、室內(nèi)功能設(shè)計(jì)以及建筑空間節(jié)能設(shè)計(jì)顯得尤為重要。

2 保障性住房概念和鐵路保障性住房特性

社會保障性住房是我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)中與商品性住房相對應(yīng)的一個(gè)概念，它通常是指根據(jù)國家政策以及法律法規(guī)的規(guī)定，由政府統(tǒng)一規(guī)劃、建設(shè)，提供給住房困難家庭使用，起社會保障作用的住房。我國目前保障性住房主要有兩大類，一類是出售型的，包括經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)商品房；一類是租賃型的，包括公租房、廉租房。

2009 年以來，上海鐵路局按照鐵路總公司統(tǒng)一部署，結(jié)合職工需求情況，圍繞“多建房、快建房、建好房、分好房”的目標(biāo)，全面實(shí)施職工安居工程建設(shè)。根據(jù)爭取到的各地區(qū)建房政策，因地制宜地建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房、專項(xiàng)住房、單位租賃房、定銷商品房等不同類型的鐵路保障性住房。上海局地處東部沿海經(jīng)濟(jì)社會快速發(fā)展的區(qū)域，絕大多數(shù)城市土地資源緊張、商品房價(jià)格居高不下，地方對企業(yè)保障性住房建設(shè)政策控制較嚴(yán)，主要表現(xiàn)在：在規(guī)劃指標(biāo)方面，由于鐵路可利用、適合建房的自有土地少，職工住房困難矛盾又十分突出，規(guī)劃對容積率的限制影響著建房面積和數(shù)量；在建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)方面，保障性住房建設(shè)主要是解決居住困難問題，因此其戶均面積均受到嚴(yán)格控制，不可超標(biāo)；在建設(shè)用地方面，鐵路建設(shè)保障性住房需要利用自有土地，但適合建房的土地十分緊缺，需要按照法定程序進(jìn)行規(guī)劃調(diào)整，通過轉(zhuǎn)讓置換，變更土地性質(zhì)后取得建設(shè)用地，過程十分繁雜和困難。因此，除了努力爭取建房優(yōu)惠政策外，如何在有限的條件下，設(shè)計(jì)和建造出能滿足鐵路職工家庭使用需求，安全、舒適、方便和衛(wèi)生的保障性住房，顯得尤為迫切和重要。

3 轉(zhuǎn)變鐵路保障性住房設(shè)計(jì)理念

鐵路保障性住房按職工居住需求情況分別在局屬各地區(qū)建設(shè)，戶均建筑面積受各建房城市政策影響有一定差異，總體而言，戶型面積普遍較小，但是小戶型并不代表低質(zhì)量或低標(biāo)準(zhǔn)，也并不代表它不實(shí)用。為了提高鐵路保障房的居住質(zhì)量，一定要摒棄傳統(tǒng)住宅戶型設(shè)計(jì)的思維模式，根據(jù)影響質(zhì)量指標(biāo)的主要因素設(shè)計(jì)與地域條件、經(jīng)濟(jì)水平和現(xiàn)代城市居住水平相適應(yīng)、緊湊適用的住房，實(shí)現(xiàn)優(yōu)化戶型的最終目標(biāo)，為職工家庭提供優(yōu)質(zhì)的住房條件和舒適的居住環(huán)境。

3.1 功能空間須尺度適宜

要以人為本，讓有限的居住空間發(fā)揮更大的作用，滿足不同要求，成為戶型設(shè)計(jì)的宗旨。合理安排各功能空間的組合和確定合適的尺寸，中小戶型同樣可以做得精致、緊湊和舒適。在戶型設(shè)計(jì)上，建筑平面布局應(yīng)合理緊湊，在滿足消防要求下盡可能降低套外公共空間，減少公攤面積。應(yīng)著力提高標(biāo)準(zhǔn)層使用面積系數(shù)和得房率，在各戶型全明基礎(chǔ)上做到使用面積最大化。比如，各戶進(jìn)戶門直接開向消防前室，使公共走道與消防電梯廳合二為一，縮小公共交通分?jǐn)偯娣e。住房功能空間采用適宜的尺寸,要按照使用者的家具、家用設(shè)施、活動區(qū)域等進(jìn)行合理設(shè)計(jì)與有機(jī)組合，從而更好地實(shí)現(xiàn)建筑面積的有效合理化使用。考慮到陽臺建筑面積部分計(jì)入容積率的問題，南向陽臺面積應(yīng)控制在5m2以內(nèi)，進(jìn)深不宜超過1.8m。保障性住房主要功能空間適宜尺寸與面積見表1。

表1 保障性住房主要功能空間適宜尺寸與面積

3.2 面積利用率要有提高

鐵路保障性住房以中小戶型為主體,在進(jìn)行各個(gè)功能區(qū)合理設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)上，要將室內(nèi)設(shè)計(jì)的流線通暢，交通面積復(fù)合利用，突破單純的室內(nèi)建筑交通功能區(qū)域劃分，從而提高保障性住房有效使用面積的比率。通過創(chuàng)造多變的住宅空間，全面加強(qiáng)立面與時(shí)間方面對功能空間的有效使用。如在立面空間上，在過渡區(qū)域及交通空間的上面結(jié)構(gòu)、衛(wèi)生間前室的上面結(jié)構(gòu)等部位預(yù)留空間可作吊柜設(shè)計(jì)，從而有效節(jié)省地面空間擺放家具，還可以有效利用床下空間的儲藏功能，多途徑節(jié)約保障性住房的建筑面積。

3.3 室內(nèi)空間應(yīng)靈活可變

按照家庭成員生命周期內(nèi)的整體結(jié)構(gòu)、生活方式、職業(yè)特點(diǎn)等條件的變化，對住房的內(nèi)部空間進(jìn)行靈活再分隔，提高住房內(nèi)部空間的舒適性。通過以結(jié)構(gòu)大空間、重量小能夠拆裝的隔斷、隨時(shí)可以調(diào)節(jié)的設(shè)備來實(shí)現(xiàn)。同時(shí)將某些功能區(qū)域模糊化、復(fù)合化，即把某些功能分區(qū)合并或連接,不限定功能，例如把起居室與餐廳合并在一起，將主臥室與南陽臺連通等等。用輕質(zhì)填充墻分隔不同的室內(nèi)功能區(qū)域，減少固定的墻體設(shè)置，使室內(nèi)空間開闊不閉塞，同時(shí)通過對室內(nèi)空間的形態(tài)、設(shè)施的位置和尺寸作相應(yīng)的改變，使戶型功能發(fā)生變化，這樣的設(shè)計(jì)有著較高的適應(yīng)性和實(shí)用性。

3.4 建筑科技要科學(xué)應(yīng)用

保障性住房應(yīng)合理科學(xué)地運(yùn)用成熟的建筑科技，達(dá)到節(jié)能降本的目的，建筑物采光、保溫等要通過科技手段加以保證。因考慮到建筑成本，實(shí)際操作中不太可能進(jìn)行過多的科技投入，但應(yīng)科學(xué)選擇合理運(yùn)用建筑科技，要提倡新能源的使用和節(jié)能技術(shù)的開發(fā)，選擇科學(xué)的規(guī)劃設(shè)計(jì)，充分利用住房所在位置的自然資源，如更多的利用自然采光和自然通風(fēng)，采用合理的住房形狀設(shè)計(jì)和合適的窗墻面積比等等，從而有效提升保障性住房的性能。要做好圍護(hù)墻體的保溫隔熱設(shè)計(jì),做好住房屋面的隔熱、保溫以及防水等，同時(shí)加強(qiáng)對新能源的開發(fā)應(yīng)用，盡量使用節(jié)能燈具、器具，全面提升保障性住房的節(jié)能水平。

4 鐵路保障性住房戶型設(shè)計(jì)案例

針對保障性住房規(guī)劃設(shè)計(jì)的相關(guān)要求和自身特點(diǎn)，本文就上海鐵路局在上海地區(qū)建設(shè)的首個(gè)保障性住房項(xiàng)目--石泉路單位租賃房項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案進(jìn)行交流和探討。

4.1 規(guī)劃設(shè)計(jì)

石泉路單位租賃房項(xiàng)目位于上海市普陀區(qū)，項(xiàng)目占地面積83800m2，總建筑面積287232m2，其中地上建筑面積為209432m2，地下建筑面積為77800m2，建筑密度17%。建筑總戶數(shù)2768戶，戶均面積70m2，容積率為2.44。項(xiàng)目由14棟17至27層住宅樓、1棟3層生活配套用房和幼兒園、地下車庫、變電站等配套用房組成。為避免對城市道路的壓迫，沿石泉路布置17～18層住宅，空間布局總體形成“南低北高”的格局。項(xiàng)目地塊設(shè)6m寬環(huán)形主干道連接小區(qū)兩個(gè)出入口，并設(shè)次干道連接各樓棟單元入口。小區(qū)停車以地下為主、地面為輔的停車方式，總機(jī)動車停車數(shù)為1561個(gè)，同時(shí)設(shè)有一定數(shù)量的非機(jī)動車停車位。

小區(qū)綠地率35%，集中綠地率15.3%，通過設(shè)置集中地下車庫，盡量騰出地面大塊的楔形空間，以便種植大面積的草坡和高大喬木。各層次綠化分別運(yùn)用不同主題的景觀設(shè)計(jì)手法，同時(shí)輔以恰到好處的硬置景觀和兒童與老人活動場地，形成小區(qū)內(nèi)部舒適的休閑活動空間和親切宜人的生活氛圍（見圖1）。

圖1 石泉路單位租賃房項(xiàng)目鳥瞰效果圖

4.2 戶型設(shè)計(jì)

為了提高套內(nèi)面積利用率，減少公攤面積，設(shè)計(jì)方案多采用兩梯四戶的形式。所有管道井均結(jié)合公共走道設(shè)計(jì)，外墻以實(shí)墻面為主，結(jié)構(gòu)規(guī)整。戶型設(shè)計(jì)上，以二房型為主，結(jié)合配置一房型和三房型。戶型分布上，一般在東西兩端邊套布置較大的套型，中間兩套則選用較小的套型。套型組合上，有二房型與二房型、二房型與一房型、一房型與三房型等多種組合形式 ，滿足不同套型比例要求。下面分別就該項(xiàng)目多數(shù)單元中的 H、I、J三種典型戶型的設(shè)計(jì)思路介紹如下（見圖2）。

（1）H戶型：該戶型為兩房兩廳，建筑面積為76.91m2。該戶型主要優(yōu)點(diǎn)是房型整齊，功能空間完全獨(dú)立，利用餐廳位置構(gòu)通各功能區(qū)，減少交通占用面積，有效提高了套內(nèi)面積利用率。此外，起居室和主、次臥室均為朝南，采光條件好且冬暖夏涼，居住舒適。缺點(diǎn)是由于該戶型位于單元的中間，通風(fēng)條件不夠理想。

圖2 石泉路單位租賃房9、10單元標(biāo)準(zhǔn)層平面圖

（2）I1（I2）戶型：該戶型為兩房一廳，建筑面積為65.14（66.95）m2。該戶型主要優(yōu)點(diǎn)是南北通透，通風(fēng)性很好，功能空間相對獨(dú)立，利用位于中間的起居室作為主要交通構(gòu)通南北功能空間，減少交通占用面積，套內(nèi)面積利用率得以提高。衛(wèi)生間采用分設(shè)型布置方式，將衛(wèi)浴空間與盥洗空間分離，這樣既能緩解使用高峰期的壓力，又不占用太多的面積。該套型主要的不足之處在于用餐空間與起居空間共用，當(dāng)多人就餐時(shí)，用餐空間略顯局促。

（3）J戶型：該戶型為一房一廳，建筑面積為53.31m2。雖然僅為一房型，但各功能空間的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)并沒有因此而降低，該套型最大的優(yōu)勢在于朝向的均好性，不管是起居室還是臥室均為南向設(shè)計(jì)，采光良好，居住舒適度高。而不足之處主要在于入口空間缺乏過渡，受視線干擾較大，同時(shí)通風(fēng)條件不甚理想。

4.3 立面設(shè)計(jì)

小區(qū)建筑物外觀造型設(shè)計(jì)注重塑造群體形態(tài)的可識別性，通過群體空間組合體現(xiàn)整體造型藝術(shù)美，盡量減少了凹凸、轉(zhuǎn)折，線條輪廓簡約明快，形成通暢的視覺通道?？紤]到周邊建筑風(fēng)格與品質(zhì)以及建筑立面未來發(fā)展趨勢，小區(qū)立面采用現(xiàn)代簡約風(fēng)格，住宅樓三層及以下外墻采用大理石干掛形式，三層以上采用防石涂料及玻璃欄板，不同材質(zhì)的組合使立面大氣穩(wěn)重，極具品質(zhì)感，相比周邊住宅，品質(zhì)脫穎而出，讓人賞心悅目。

5 結(jié)束語

總之，鐵路保障性住房不能因?yàn)槠渖鐣ㄎ缓吞仔兔娣e限定就簡單設(shè)計(jì)。如何在有限的條件下，結(jié)合鐵路企業(yè)與職工需求特點(diǎn)，體現(xiàn)保障性住房“套型小、功能全”的設(shè)計(jì)原則，設(shè)計(jì)和建造出能滿足鐵路職工家庭使用需求，安全、舒適、方便和衛(wèi)生的保障性住房，還需要建筑設(shè)計(jì)師在充分調(diào)研企業(yè)及職工真正需求的基礎(chǔ)上，充分理解所在地區(qū)保障性住房有關(guān)政策，深入進(jìn)行探索和創(chuàng)新，不斷優(yōu)化完善設(shè)計(jì)方案，最終實(shí)現(xiàn)保障性住房適用化、精致化、多樣化的目標(biāo)。

[1]《上海市保障性住房設(shè)計(jì)導(dǎo)則（公共租賃住房篇）》.

[2]濮慧娟.保障性住房設(shè)計(jì)特色[J].上海建設(shè)科技,2009,(02).

[3]謝建新,陳暉.保障性住房的建設(shè)管理及規(guī)劃設(shè)計(jì)探討[J].深圳土木與建筑,2009,(01).

責(zé)任編輯：王 華

來稿日期：2014-08-25