溫靜

摘 要：本文以西安市地鐵建設(shè)對房地產(chǎn)開發(fā)所造成的影響為例，研究并且分析了地鐵建設(shè)對于沿線房地產(chǎn)開發(fā)所造成的價值影響。并且結(jié)合當(dāng)前全球?qū)W者對此所得到的研究成果，通過模型的建立來表述了地鐵距離與房地產(chǎn)價值之間的相關(guān)關(guān)系，最終對地鐵建成之后房地產(chǎn)開發(fā)之后的價值進(jìn)行了一定的預(yù)測。

關(guān)鍵詞：軌道交通；土地；價格；房地產(chǎn)

目前在西安市的相關(guān)基礎(chǔ)建設(shè)還存在諸多不足，交通問題和乘車?yán)щy等還一直困擾著城市居民的生活和出行。地鐵以期優(yōu)越的交通運輸特點能夠?qū)崿F(xiàn)大運量和高效、安全進(jìn)行交通運輸?shù)哪芰Γ瑢τ诟纳平煌ㄑ鼐€的舒適性有極大的幫助，與此同時對于房地產(chǎn)開發(fā)以及增值都有很大的促進(jìn)作用。但是即便如此，地鐵建設(shè)對于房地產(chǎn)開發(fā)的益處也是有一點限制范圍的，特別是針對不同的城市其影響程度也各不相同。本文以西安市地鐵建設(shè)對房地產(chǎn)開發(fā)所造成的影響為例，研究并且分析了地鐵建設(shè)對于沿線房地產(chǎn)開發(fā)所造成的價值影響。并且結(jié)合當(dāng)前全球?qū)W者對此所得到的研究成果，通過模型的建立來表述了地鐵距離與房地產(chǎn)價值之間的相關(guān)關(guān)系，最終對地鐵建成之后房地產(chǎn)開發(fā)之后的價值進(jìn)行了一定的預(yù)測。

1 地鐵和房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)系

1.1 地鐵的概念及對城市建設(shè)的作用

地鐵交通運輸屬于城市軌道交通中的其中之一，是一種利用有軌列車進(jìn)行人員輸送的手段。而地鐵屬于軌道交通運輸中的“重軌”，相比較于“輕軌”而言，地鐵進(jìn)行人員運輸?shù)哪芰Ω鼜?qiáng)，同時其是電氣化的鐵路軌道系統(tǒng)，是通過地下隧道形式進(jìn)行運輸?shù)男问?。地鐵特點極為明顯：具備獨立道路、其列車有很多單節(jié)的車廂所組成，具有極為復(fù)雜和嚴(yán)密的信號控制系統(tǒng)，進(jìn)行加速十分迅速，并且進(jìn)行人員上、下站都有固定的站點。

為了應(yīng)對當(dāng)前城市中日趨嚴(yán)重的交通擁堵等問題，作為城市管理部門就逐漸開始大力發(fā)展地鐵的基礎(chǔ)建設(shè)，使其逐漸成為了進(jìn)行城市規(guī)劃的重要推動和引導(dǎo)力量，正是因為如此，地鐵的建設(shè)也必然和房地產(chǎn)開發(fā)之間有著重要的相互影響。地鐵建設(shè)可以有效帶動沿線區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)力度，使得區(qū)域土地得到快速、高強(qiáng)度的建設(shè)，并且商業(yè)區(qū)域和居住區(qū)域也會逐漸向地鐵站點靠近。另外作為高效的城市交通運輸方式，地鐵建設(shè)也會改變?nèi)藗兊某鲂蟹绞?，使得人們更加愿意將房屋安置在靠近地鐵的區(qū)域，這樣在很大程度上也使得房地產(chǎn)建設(shè)更加繁榮。

1.2 房地產(chǎn)開發(fā)的趨利性

對于房地產(chǎn)開發(fā)行為而言，其余城市居民的生活密切相關(guān)，是一種民生行為，同時也是一種市場行為。房地產(chǎn)市場的繁榮可以很大程度上帶動國家基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，帶動大量人員就業(yè)，同時也可以實現(xiàn)地方經(jīng)濟(jì)繁榮發(fā)展的目的，而對于國家和地方政府則是重要的財政收入來源。土地征用是進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的首要前提，而通常土地征用的方式主要是通過招投標(biāo)的方式競標(biāo)得到土地使用權(quán)，進(jìn)而開始進(jìn)行土地開發(fā)，并且通過營銷等手段很好的帶動市場需求，實現(xiàn)資金回籠的目的。

房地產(chǎn)開發(fā)具有趨利的本質(zhì)，因此針對地鐵沿線房地產(chǎn)開發(fā)地塊的選擇對于資金的盈利極為關(guān)鍵。因此要分析并且研究得到房地產(chǎn)開發(fā)市場價值與地鐵沿線布局規(guī)劃之間的具體關(guān)系，對于地鐵效益要予以充分利用。

2 地鐵建設(shè)對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響因素分析

根據(jù)相關(guān)文獻(xiàn)研究可以掌握房地產(chǎn)價值的組成、地鐵受益對象以及房地產(chǎn)價值影響因素等，通過掌握和分析這些資料，可以判斷得到房地產(chǎn)價值受地鐵建設(shè)的影響機(jī)理，這種機(jī)理主要是由于地鐵建設(shè)所帶來的軌道交通高性能運輸以及區(qū)域經(jīng)濟(jì)繁榮，導(dǎo)致土地價值增值，最終實現(xiàn)了房地產(chǎn)價值的增值。以下具體列出幾點因素闡述房地產(chǎn)開發(fā)與地鐵建設(shè)之間的關(guān)系。

2.1 對市場因素的作用

通過改變沿線區(qū)域土地開發(fā)利用的情況，地鐵建設(shè)可以起到改變城市人口分布的目的。通過改變?nèi)藗冑徺I房屋的去向，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場的發(fā)展?fàn)顩r。城市的人口分布以及人口密度的分布都會由于土地利用方式的改變而有所變化，因此區(qū)域的交通運輸情況以及流動速度都會有所改變，使得區(qū)域經(jīng)濟(jì)有所改變和發(fā)展，因此通過地鐵線路的布置可以有效拉動偏遠(yuǎn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

2.2 對競爭因素的影響

城市的輻射力已近吸引力能夠得到很大提升，區(qū)域集聚利益也能夠得到提高，由于沿線經(jīng)濟(jì)地理位置的差異在軌道交通的帶動下得以變化。調(diào)查和數(shù)據(jù)表明，越是靠近地鐵交叉點位置和重要站點的區(qū)域其收益程度越高，發(fā)展越是靠前。由于土地利用機(jī)會的有限性以及機(jī)會性，房地產(chǎn)商爭奪沿線土地開發(fā)使用權(quán)的競爭勢必會更加激烈。因此從這個層面而言，土地價格上漲對于房地產(chǎn)開發(fā)商也是一把雙刃劍。

地鐵作為交通運輸工具具備極強(qiáng)的能到達(dá)性，一方面可以改善人們出行的經(jīng)濟(jì)成本以及時間成本，另外一方面還可以減緩城市交通的擁擠程度。地鐵建設(shè)對于城市土地開發(fā)成本的主要影響包括三個方面：①可以改善區(qū)域城市的交通出行狀況，縮短時空距離，提高土地的能達(dá)到性；②地鐵建設(shè)可以幫助城市改善其規(guī)劃，提升土地利用價值，促進(jìn)土地集約化使用；③地鐵建設(shè)可以將沿線土地之間的相互聯(lián)系有效強(qiáng)化，使得沿線經(jīng)濟(jì)發(fā)展成為相互支撐的整體，提高土地的互補(bǔ)效應(yīng)，相鄰地塊的土地價值聯(lián)動提高了土地價格。

2.3 對空間因素的影響

通常而言，距離并非阻隔發(fā)展的主要原因，時間才是，因此對于人們置業(yè)選擇而言通常會將快速便捷的交通作為重點考慮因素，而地鐵建設(shè)正好滿足人們對此的需求，通行時間的考量取代了地理距離作為主要考察依據(jù)。現(xiàn)在城市市中心的交通壓力已經(jīng)可以通過軌道交通大大緩解，很好的使得市中心的人口密度大大分散，幫助人們很大程度上拉近與市中心CBD之間的距離。

3 西安地鐵二號線概況對沿線房地產(chǎn)價值影響范圍理論分析

西安地鐵二號線沿線經(jīng)過市行政中心、西安國際展覽中心、鐘樓、北大街、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、小寨商業(yè)文化中心、長安區(qū)等人口密度很高的區(qū)域。西安地鐵二號線沿途一共設(shè)立車站21坐，線路全長26.4km，整個運行時間所消耗僅僅只有四十分鐘不到。對于解決西安城市南北交通線路壓力，西安地鐵二號線起到了很大的作用，同時也幫助居民能夠快速、便捷出行。

通常對于研究房地產(chǎn)開發(fā)價值與地鐵之間的關(guān)系用到的都是可達(dá)性理論分析模型。通過利用可達(dá)性理論建模分析，可以計算得到西安市地鐵二號線對于沿線房地產(chǎn)開發(fā)的影響范圍。對于站點本身就處于市中心的位置，可達(dá)性理論并不適用，因此可以考慮只計算除了鐘樓之外二十個站點所受到的影響范圍如何。

如果以出行時間來描述可達(dá)性，可達(dá)性相得到的結(jié)論則是無論使用哪種交通方式，西安市中心與從地鐵交通影響范圍邊界線上任意一點的出行時間相同。

考慮到在市區(qū)以及郊區(qū)而言，公交車運行速度不同，當(dāng)采用公共汽車交通方式時，將公交車運行時間分為市區(qū)段運行時間和郊區(qū)段運行時間兩種不同計量方式。通過建模分析之后發(fā)現(xiàn)，對于地鐵沿線的房地產(chǎn)開發(fā)影響范圍大致為0.18～2.24km之間，并且越是靠近地鐵站點，其影響越大，而越是遠(yuǎn)離鐘樓站點，其影響范圍就越大，而靠近市中心的站點由于本身區(qū)位經(jīng)濟(jì)已經(jīng)完善，城市交通已經(jīng)很發(fā)達(dá)，相反其影響沒有十分大。

4 結(jié) 論

地鐵建設(shè)對于城市發(fā)展和房地產(chǎn)土地升值都有極大幫助，作為城市管理者應(yīng)當(dāng)很好的利用地鐵建設(shè)所帶來的益處，合理進(jìn)行城市規(guī)劃，努力使城市發(fā)展健康、可持續(xù)。

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