張旋

摘要：房地產(chǎn)具有投資和消費的雙重性，一方面房地產(chǎn)可以用于生產(chǎn)消費或生活消費（居住），另一方面也可以作為投資而獲取收益。住宅是滿足人類居住的房地產(chǎn)，人類最基本的生存條件。隨著經(jīng)濟的發(fā)展，住宅房地產(chǎn)投資已成為個人理財?shù)囊粋€重要內(nèi)容。本文對個人住宅房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析的基礎(chǔ)之上，提出了具體風(fēng)險防范與控制意見，以期對個人住宅投資有一定的借鑒意義。

關(guān)鍵詞：住宅房地產(chǎn);投資風(fēng)險;防范;控制房地產(chǎn)一方面可以用于生產(chǎn)消費或生活消費（居?。?，另一方面也可以作為投資，有保值、增值，良好的吸納通貨膨脹的能力，因此其具有投資和消費的雙重性。隨著經(jīng)濟的不斷發(fā)展，人們對住宅房地產(chǎn)市場的投資熱度也在逐漸升溫。住宅房地產(chǎn)投資已成為廣大投資者獲取高額利潤，資產(chǎn)保值并增值的重要投資形式。

從個人投資理財?shù)慕嵌葋砜矗≌康禺a(chǎn)投資也成為我國房地產(chǎn)投資的主要內(nèi)容，其投資市場潛力巨大，發(fā)展空間非常廣闊。

一、住宅房地產(chǎn)的類型

住宅房地產(chǎn)按照性質(zhì)分類，可以分為商品房和政策性保障住房。

（一）商品房

商品房是指經(jīng)政府有關(guān)部門批準，房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)經(jīng)營的房屋。它由房地產(chǎn)開發(fā)公司投資建設(shè)，按照市場規(guī)律運作，以營利為目的出售、出租給個人用于居住的房屋。商品房包括新建商品房、二手房（存量房）等，這些住宅按法律、法規(guī)及有關(guān)規(guī)定均可在市場上自由交易，辦理產(chǎn)權(quán)證和國土證，不受政府政策限制。

（二）政策性保障住房

政策性保障住房是指政府為中低收入家庭提供住房保障，在住宅建設(shè)中給予房地產(chǎn)開發(fā)商一定稅費減免、土地出讓金減免和政策性補貼，從而提供具有社會保障性質(zhì)的住房。政策性保障住房在提供過程中會限定建設(shè)標準、銷售金額（或租金標準）和供應(yīng)對象。政策性保障住房是我國住房保障體系的重要組成部分，具體又可以分為經(jīng)濟適用房、廉租房、公共租賃房等。

1、經(jīng)濟適用房。經(jīng)濟適用房是政府提供優(yōu)惠政策，組織房地產(chǎn)開發(fā)商或集資建房單位建造，以低于市場的價格向中低收入家庭和住房困難戶出售，具有社會保障性質(zhì)的住房。經(jīng)濟適用房具有經(jīng)濟性和適用性的特點，經(jīng)濟性是住宅銷售價格由政府定價，低于同期市場價格，中低收入家庭的經(jīng)濟承受能力與之適應(yīng);適用性是房屋建設(shè)標準能夠滿足居住的基本生活需要，戶型一般是中小套型，面積控制在60至90平方米。經(jīng)濟適用房的土地性質(zhì)為政府劃撥（商品房的土地性質(zhì)為出讓土地），在建設(shè)和銷售過程中政府減免了部分稅費，因此經(jīng)濟適用房在轉(zhuǎn)讓時不但有時間上的限制，而且必須在補繳相關(guān)費用后方可轉(zhuǎn)讓。

2、廉租房。廉租房是政府以住房補貼、租金核減或?qū)嵨锱渥獾姆绞?，向無力購買經(jīng)濟適用房、符合城鎮(zhèn)居民最低生活保障標準且住房困難的家庭提供社會保障性質(zhì)的住房。廉租房是我國推行的一項旨在解決城市特困人口住房問題的保障措施，其特點為只租不售，只收取象征性的租金。

3、公共租賃房。公共租賃房是為解決“夾心層”群體住房保障問題而設(shè)計的，這里所指的“夾心層”群體是指既買不起經(jīng)濟適用房又不夠廉租房條件的人群，如剛畢業(yè)的大學(xué)生、外來務(wù)工人員等。政府針對這類不屬于低收入水平、但近期在市場上無法解決自身住房問題的群體，將政府或公共機構(gòu)所有的房屋以低于市場的價格或承租者能夠承受的價格出租，以滿足該群體的住房需要。

二、住宅房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析

由于住宅商品的特殊性，其投資投資規(guī)模大、成本高、周期長、專業(yè)性強的特點，而很多人由于缺乏專業(yè)的房地產(chǎn)投資知識，加之對千變?nèi)f化的房地產(chǎn)市場不甚了解，在進行住宅房地產(chǎn)投資時感覺無從下手，甚至遭受損失。因此，只有認識住宅房地產(chǎn)投資的特點，分析其投資風(fēng)險，做到科學(xué)理財，才能在住宅投資中獲取高額回報的同時把風(fēng)險降至最低。

（一）政策風(fēng)險

政策風(fēng)險是由于政策的潛在變化而有可能給房地產(chǎn)投資者帶來的經(jīng)濟損失。住宅房地產(chǎn)關(guān)系民生，在我國整個房地產(chǎn)市場中地位顯著，與國家經(jīng)濟發(fā)展緊密相關(guān)，在很大程度上受到政府的關(guān)注。近年來住宅房地產(chǎn)飛速發(fā)展，也暴露出價格上漲過快、市場交易不規(guī)范等問題，政府為保障人民的居住需要，出臺了一系列政策調(diào)控房地產(chǎn)市場。政府在金融、稅收、交易等方面的政策制定，會一定程度上限制投資者的投資行為，加重投資成本，增加住宅投資收益的不確定性。

（二）購買力風(fēng)險

當社會經(jīng)濟下滑，由于通貨膨脹、物價水平上升而導(dǎo)致購買力下降，人們會降低對房地產(chǎn)商品的消費需求。投資者難以在市場上將住宅出售，銷售價格或租金收入會大幅度下降，從而使投資者遭受經(jīng)濟損失。

（三）變現(xiàn)風(fēng)險

住宅是一種特殊的商品，在市場上不具備股票等證券那樣短時間變現(xiàn)的特征。房地產(chǎn)交易往往需要較長的時間，資產(chǎn)難以及時變現(xiàn)，只要在經(jīng)濟形勢較好、機會合適的情況下才能回收投資。一旦投資者急于變賣住宅獲得資金，又找不到有需求的買家，可能不得不大幅降價，以低于市場的價格出售而蒙受經(jīng)濟損失。

（四）交易風(fēng)險

在住宅投資活動中，交易過程復(fù)雜，存在的風(fēng)險較大。投資者在購買開發(fā)商建造的商品房時，市場交易雙方信息不對稱，投資者對城市規(guī)劃、開發(fā)商的資質(zhì)、房屋建筑質(zhì)量不了解，對購房合同條款中約定的權(quán)利義務(wù)不熟悉，一旦發(fā)生問題很難索回賠償。在二手房交易過程中，容易忽視房屋的權(quán)屬問題，對交易稅費計算不清，甚至為規(guī)避稅費而進行一些虛假的交易行為，這些都蘊藏著潛在的風(fēng)險。

（五）意外風(fēng)險

意外風(fēng)險是自然災(zāi)害的發(fā)生和人們意外的過失行為而導(dǎo)致?lián)p失的可能性。如洪水、地震、臺風(fēng)等自然災(zāi)害，意外的火災(zāi)等認為事故，一旦發(fā)生將會給住宅造成致命的損毀，從而給投資者帶來巨大的經(jīng)濟損失。意外風(fēng)險往往不以人的意志為轉(zhuǎn)移，是不可抗拒的，通常這類風(fēng)險人們可以通過保險的方式將風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給保險公司。

三、住宅房地產(chǎn)投資風(fēng)險的防范與控制

個人投資者購買住宅是家庭最大的消費支出和投資支出，每一個投資者都希望自己的房產(chǎn)不但保值還能不斷升值。那么做好住宅房地產(chǎn)投資風(fēng)險的防范與控制工作就顯得尤為重要。

（一）加強市場調(diào)查工作

風(fēng)險是指在投資經(jīng)營過程中存在各種不確定因素，從而使實際收益偏離預(yù)期收益的可能性。通過市場調(diào)查，獲得盡可能詳盡的信息，正確預(yù)期房地產(chǎn)市場的發(fā)展，使實際收益與預(yù)期收益的偏離降低到最低限度，從而可以較好地控制住宅房地產(chǎn)投資過程中的風(fēng)險。

個人住宅房地產(chǎn)投資在市場調(diào)查中，應(yīng)特別注意經(jīng)濟周期對房地產(chǎn)市場的影響;國家對房地產(chǎn)市場出臺的調(diào)控政策;利率、通貨膨脹等和房地產(chǎn)市場密切相關(guān)的經(jīng)濟指標。

（二）客觀評估個人（家庭）住宅投資支付能力

個人在進行住宅投資時，首先應(yīng)對自己（家庭）的購房能力進行一次綜合評估，然后再做決策，以防范現(xiàn)金風(fēng)險。

住宅投資通常房價總額較高，難以一次性付清房款，通常須借助于銀行住房抵押貸款的融資方式來完成其購房行為。住房抵押貸款抵押貸款中所購住房為抵押物，作為償還貸款的擔保，若購房者不能按期還本付息，銀行有權(quán)將房屋出售，以抵消欠款。貸款買房對于個人（家庭）來說是一項長期投資，在若干年內(nèi)面臨著還本付息的壓力，因此購房者應(yīng)客觀理性的評價自身的支付能力，做好融資規(guī)劃，以免陷入財務(wù)困境，造成不必要的經(jīng)濟損失。個人（家庭）住宅投資支付能力評估包括兩個方面的內(nèi)容，即首付款支付能力和每月還款能力評估。

（三）把握住宅房地產(chǎn)投資的區(qū)位因素

在影響房地產(chǎn)投資價值的諸多因素中，區(qū)位因素首當其中，是決定住宅價值的決定性要素。在投資決策中，應(yīng)充分考慮所投資住宅的交通便利程度、配套設(shè)施齊全程度、周邊環(huán)境優(yōu)越程度、人文素質(zhì)高低程度、教育資源豐富程度等因素。只要充分考慮這些區(qū)位因素，才可能有效防范與控制購買力風(fēng)險和變現(xiàn)風(fēng)險。（作者單位：武漢軟件工程職業(yè)學(xué)院）