白靜

摘 要：分析中美房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的異同，反思政策的影響。

關(guān)鍵詞：美國房地產(chǎn)；中美房地產(chǎn)比較；租房；買房；美國物業(yè)管理；房產(chǎn)中介

一、背景

近年來我國的房價持續(xù)增高，一些小區(qū)物業(yè)管理水平低下，房產(chǎn)中介行業(yè)混亂。這些現(xiàn)象反映我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈還不夠成熟制度仍需完善。為了更深入的分析背后的原因，選取美國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)進行橫向比較，思考國內(nèi)房地產(chǎn)市場改進措施。

二、政策比較

從土地所有制上講，美國的土地是允許私有化的，并且土地價格合理導(dǎo)致房屋價格低。但是為什么眾多美國人依舊選擇不買房或者是并持有大量房屋進行投資？這是因為在美國買房價格雖然相對合理，但是每年都需要根據(jù)不同州的稅率，為持有房屋繳納房產(chǎn)稅和各類保險。粗略一算每年養(yǎng)房成本包括房產(chǎn)稅率、火災(zāi)保險、物業(yè)費、同源維護費等越合將近1萬美金折合人民幣6萬多元。因此持有多余房產(chǎn)成本較高。此外在美國并不是所有房子都有土地私有權(quán)，聯(lián)排別墅和普通公寓是沒辦法將土地私有化的，美國房屋租賃市場很完善和成熟，人們只在需要置業(yè)時置業(yè)，此前靠租房居住，因此房屋價格變動并不大。持有房屋并不能帶來意外的投資價值，反而要每年付高額的養(yǎng)房成本，所以人們對房屋的買賣更加理性。

在中國土地不能私有化，房地產(chǎn)開發(fā)商使用土地的成本也較高，導(dǎo)致房屋價格升高，國內(nèi)持有房屋后續(xù)成本較低，并且租賃市場不成熟，政府沒有出臺有效的措施導(dǎo)致租住房子的時長不能得到保障，因此人們更傾向于買房。更多人買房導(dǎo)致供需發(fā)生改變，價格趨于上漲，這時投資變得有價值，炒房行為是果也是因，進一步推高房價。

三、開發(fā)商角色、物業(yè)情況比較

美國的房地產(chǎn)流程是專業(yè)化的，開發(fā)商只負責(zé)開發(fā)房產(chǎn)，銷售轉(zhuǎn)交給專業(yè)的銷售代理或者中介完成（根據(jù)開發(fā)房屋的規(guī)模），而物業(yè)管理也有專業(yè)的物業(yè)公司。在房屋達到15%銷售量允許居住后兩年，地產(chǎn)商參與到業(yè)主委員會，這種行為類似于保修期。此后便徹底淡出物業(yè)管理舞臺。美國的物業(yè)公司每年都需要由業(yè)主委員會投票檢驗是否需要更換，是市場化的結(jié)果，因此服務(wù)也得到保證。

中國的房地產(chǎn)公司是一條龍服務(wù)。在開發(fā)房地產(chǎn)后，很多房地產(chǎn)公司還需要自行銷售。國內(nèi)的物業(yè)公司有超過70%有房產(chǎn)開發(fā)商背景。開發(fā)商認為自有物業(yè)可以更好的貫徹品牌理念。但是由于非市場化，物業(yè)效果并不理想。作為開發(fā)商本身，物業(yè)本身盈利很低或者根本不賺錢，例如金地的自有物業(yè)公司，毛利率甚至達到負值。所以冗長的服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈，專業(yè)性得不到保障，導(dǎo)致開發(fā)商吃力不討好。

四、租房比較

在美國租房方面的法律規(guī)定很多，都可以保障租客的權(quán)益。例如，美國有專門僅用于租住的公寓，該類型公寓不銷售，如果你選擇租住可以租住任意時長甚至一輩子，居住權(quán)可以得到保障；如果租住的房屋由于業(yè)主決定賣掉，該房屋也不能夠因此為由強行強迫你搬出，否則要進行大額賠償；對于不同的租住意愿的人不可以有不同報價否則涉嫌歧視等。另外對于租客的法律要求也很多，比如不及時付租金會上聯(lián)網(wǎng)的名單，比如不能對房屋進行損毀等，在搬出時還需要付費進行打掃和清理等，這樣使業(yè)主也較愿意將房屋租出。

而在中國，相關(guān)政策和法律欠缺，無法保證可以一直租住在一個地點，渴望居住穩(wěn)定的人們不得不轉(zhuǎn)向房屋買賣。而與此同時租出的房屋經(jīng)常受到租戶的損毀，一些長租房更是千瘡百孔。導(dǎo)致很多業(yè)主不愿意將房屋租出或者將損壞計入成本提價租出，使租房市場惡性循環(huán)。

五、買賣二手房屋比較

在美國僅有15%左右房屋是新房，而新房在銷售達到15%房屋量以后政府才承認買賣關(guān)系，允許居住。因此可以得知美國的二手房買賣市場非常繁榮。提到二手房市場就不得不提到房屋中介。首先房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)需要嚴格考核，美國房地產(chǎn)經(jīng)紀人采取傭金制，并且更加職業(yè)化。在美國如果買房子不找房產(chǎn)經(jīng)紀人幾乎舉步維艱，因為美國的房產(chǎn)完整信息在MLS系統(tǒng)上，這個系統(tǒng)只有執(zhí)業(yè)者可以查看，并不提供給消費者。在看房時，經(jīng)紀人可以使用萬能鑰匙打開代售房屋門前的公共鑰匙盒子安排看房。另外，在美國，連買賣房屋討價還價都需要落實在紙面上闡述原因，房產(chǎn)經(jīng)紀人可以幫助處理各種法律文件（美國是契約制，沒有中國的房產(chǎn)證，整個買賣流程即使不聘請經(jīng)紀人還是需要律師），以及房屋檢查等一系列非專業(yè)人員不能解決的手續(xù)。美國一筆二手房交易同時存在買方經(jīng)紀人和賣方經(jīng)紀人，各自代表各方利益，難以串通。值得一提的是，美國的房屋買賣采取獨家代理制度，也就是業(yè)主委托給A進行銷售，即使B最終銷售了房子，傭金也是A獲取。因此同行之間是競爭合作的關(guān)系。當(dāng)然也存在多家代理的情況，但是這種情況會影響良性競爭，因此并不允許將完整信息錄入MLS系統(tǒng)不方便買方獲取信息，加大出售難度，所以人們并不傾向這樣做。在信息獲取方面，房源信息的提供人是可以獲得分成的，這樣保證信息收集的積極性。

而中國的房產(chǎn)中介并不如美國專業(yè)，中介的角色基本還是提供信息的層面上。買賣價格也并不像美國透明。往往中介既承擔(dān)買方經(jīng)紀人和賣方經(jīng)紀人角色，很難說代表誰的利益。而在信息共享上，中國的房產(chǎn)經(jīng)紀人的獲取信息成本非常之高，獲取房源信息成為關(guān)鍵因素。我國沒有美國從業(yè)者共享的MLS系統(tǒng)，各家各自為戰(zhàn)。同一套房源可能出現(xiàn)在不同的房屋中介。最終誰能銷售出去誰才能得到最后的傭金，這導(dǎo)致獲得信息的成本很高。同行之間是單純競爭關(guān)系，而不像美國是合作競爭關(guān)系。另外執(zhí)業(yè)資格和協(xié)會管理上我國也并不像美國有嚴格的規(guī)定和管理，因此二手房買賣市場較亂，價格不透明，糾紛不斷。

六、政策建議

通過以上四個層面上的橫向比較有如下政策建議：1）我國應(yīng)該完善租房管理辦法和長租的政策，使租房者可以安居樂業(yè)。2）房地產(chǎn)開發(fā)商可以業(yè)務(wù)精益化不必一條龍服務(wù)，以使上下游產(chǎn)業(yè)更蓬勃專業(yè)的發(fā)展，使房地產(chǎn)市場趨于成熟。3）相關(guān)部門可以借鑒美國的房地產(chǎn)中介管理辦法和MLS信息系統(tǒng)，嚴格執(zhí)業(yè)制度，促使協(xié)會發(fā)揮更重要的作用，使中介更加規(guī)范、職業(yè)，走合作競爭的路線。這樣不僅保護消費者權(quán)益，另外對房屋經(jīng)紀人的所得也可以得到保護，競爭更加良性發(fā)展，資源的無為消耗降低。（作者單位：北京物資學(xué)院）

參考文獻：

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[3] 《十分鐘看懂美國房產(chǎn)投資》，諸悅，小康 財智 2013，10

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[5] 《在美國租房買房》，雁如/譯，走進四季人居 2009卷23（譯據(jù)美國雜志《房地產(chǎn)市場》2009年9月版文章《你會租房買房嗎？》原文作者：加利福利亞房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會主席R.M.勞倫斯）