曹維清

引言：文章指出了當(dāng)前物業(yè)管理中所存在的問(wèn)題，并對(duì)所存在的問(wèn)題提出了自己的看法和建議。

一、物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理的特點(diǎn)

概括來(lái)講，物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理具有以下幾個(gè)特點(diǎn)：

1、關(guān)系到業(yè)主的最根本利益。物業(yè)設(shè)備設(shè)施的產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主，資產(chǎn)絕對(duì)值很大，視物業(yè)規(guī)模和檔次不同，多則數(shù)億元，少則幾百萬(wàn)上千萬(wàn)元，對(duì)于高層高檔寫(xiě)字樓而言，設(shè)備設(shè)施占總投入的1/4-1/3。物業(yè)的正常使用決定于設(shè)備設(shè)施的正常運(yùn)行，管理如不到位，不僅影響設(shè)備設(shè)施的使用壽命，更會(huì)影響整個(gè)物業(yè)的使用功能，甚至造成隱患和事故，最終影響物業(yè)的保值升值。

2、技術(shù)性強(qiáng)。隨著技術(shù)全面進(jìn)步，越來(lái)越多的高科技設(shè)備設(shè)施被應(yīng)用到物業(yè)建筑中，門類繁多，涉及專業(yè)面廣。通常的物業(yè)都具有供配電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)、消防自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、消防滅火系統(tǒng)、交通（電梯）系統(tǒng)、自動(dòng)化控制系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)（含各類門禁識(shí)別系統(tǒng)）、樓內(nèi)綜合布線系統(tǒng)、通信系統(tǒng)、停車場(chǎng)管理系統(tǒng)以及有線電視系統(tǒng)等，而一些新型的高科技智能化物業(yè)，如北京的奧運(yùn)鳥(niǎo)巢、水立方等，更是應(yīng)用了最先進(jìn)的科技成果。盡管物業(yè)管理仍具有勞動(dòng)密集型的特征，但是物業(yè)設(shè)備設(shè)施的管理卻越來(lái)越顯示出技術(shù)密集型的趨勢(shì)。正因如此，物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理成為物業(yè)管理最本質(zhì)、最需專業(yè)技術(shù)的核心內(nèi)容。

3、是“顯性服務(wù)”的基礎(chǔ)。目前，很多物業(yè)企業(yè)由“管理公司”更名為“服務(wù)公司”，并在形象禮儀、保潔綠化、客戶服務(wù)等“顯性服務(wù)”方面下足功夫，突出“為業(yè)主服務(wù)”的宗旨，應(yīng)該說(shuō)，這是一種企業(yè)經(jīng)營(yíng)定位方面的進(jìn)步。但要看到，安居才能樂(lè)業(yè)，為業(yè)主的“安居”提供保障，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)無(wú)旁貸的義務(wù)，而物業(yè)設(shè)備設(shè)施的安全正常運(yùn)行，是“安居”的前提和保障，是物業(yè)服務(wù)的底線。盡管這項(xiàng)工作不為多數(shù)業(yè)主所常見(jiàn)，具有“隱性管理”特點(diǎn)，但只有做好此項(xiàng)工作，其他各項(xiàng)“顯性服務(wù)”才有意義。換言之，物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理的水平從根本上決定了物業(yè)公司的管理水平和服務(wù)水準(zhǔn)。

4、要求有可繼承性和可延續(xù)性。一棟物業(yè)使用壽命少則四、五十年，長(zhǎng)則上百年，即使由一家物業(yè)服務(wù)公司長(zhǎng)期管理，也需要幾代人的銜接，而且隨著物業(yè)管理的市場(chǎng)化和招投標(biāo)制度的實(shí)施，物業(yè)服務(wù)公司的更換成為常態(tài)。在此情況下，設(shè)備設(shè)施的管理就要求具有很好的可繼承性和可延續(xù)性，由此也決定了物業(yè)管理的指導(dǎo)思想必須具有長(zhǎng)期性、連續(xù)性和可繼承性。

二、當(dāng)前物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理中存在的問(wèn)題

作為相對(duì)新生的事物，目前物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理還存在著許多不完善的地方，尤其在資源、人才、技術(shù)和管理模式方面，與國(guó)外還有一定差距。

1、重運(yùn)行維修，輕預(yù)測(cè)保養(yǎng)。相當(dāng)一部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)還屬于“看守型”操作，重視運(yùn)行維修，輕視日常保養(yǎng)，更少考慮“預(yù)測(cè)和預(yù)防”。這種“維持型”管理，不僅對(duì)設(shè)備設(shè)施的壽命影響很大，損害業(yè)主切身利益，而且增加事故隱患，增大經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，弱化企業(yè)自身技術(shù)實(shí)力，對(duì)物業(yè)服務(wù)公司也是一種根本性損失。這里面固然有業(yè)主對(duì)物業(yè)使用的短期思維和物權(quán)多元化的因素，但是也反映出部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)“綜合經(jīng)營(yíng)成本意識(shí)”淡薄，缺乏深化管理的意識(shí)，實(shí)際上也是對(duì)服務(wù)責(zé)任的漠視。

2、專業(yè)人才匱乏，技術(shù)力量相對(duì)薄弱。物業(yè)管理屬于微利行業(yè)，與建筑、房地產(chǎn)業(yè)相比，同類型人員的收入普遍偏低，專業(yè)技術(shù)人員差距更大。同時(shí)，受資源和認(rèn)識(shí)水平的制約，除少數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)外，在人才培養(yǎng)方面投入明顯不足，使得技術(shù)隊(duì)伍不穩(wěn)定，難以吸引高素質(zhì)人才。有資料顯示，物業(yè)服務(wù)企業(yè)中工程技術(shù)人員流動(dòng)率高達(dá)35%—50%。人員構(gòu)成上，本科以上學(xué)歷人員比例僅為百分之幾，主要是操作層面為主導(dǎo)，技術(shù)管理層面相對(duì)弱化。如果這種專業(yè)技術(shù)弱化的趨勢(shì)繼續(xù)下去，不重視和不強(qiáng)化對(duì)各專業(yè)系統(tǒng)的技術(shù)指導(dǎo)和系統(tǒng)控制，那么隨著“三高建筑”（高層、高檔次和高科技）的不斷興建，各類復(fù)雜的技術(shù)問(wèn)題將會(huì)成為矛盾焦點(diǎn)，并成為制約物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的瓶頸。

3、認(rèn)識(shí)相對(duì)滯后，粗放式管理仍較普遍。不少物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理的認(rèn)識(shí)，僅停留在“只要無(wú)故障、開(kāi)得動(dòng)就行”的層面上，并沒(méi)有認(rèn)識(shí)到物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理的服務(wù)對(duì)象是人，更沒(méi)有意識(shí)到良好的物業(yè)環(huán)境品質(zhì)（即各種物業(yè)設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行效果）才是物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理的最高工作目標(biāo)。由此使得管理粗放，表現(xiàn)為制度不健全、臺(tái)帳檔案不完整、監(jiān)督檢查不到位、作業(yè)指導(dǎo)不明確等，而且設(shè)備技術(shù)落后，甚至還存在著手工作坊式的作業(yè)方式。同時(shí)，專業(yè)的技術(shù)培訓(xùn)缺乏，無(wú)論內(nèi)容上還是形式上，都滯后于物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理的發(fā)展形勢(shì)。

4、法律法規(guī)建設(shè)滯后。目前，物業(yè)管理的相關(guān)法律法規(guī)還很不健全，這使得物業(yè)設(shè)備設(shè)施的管理缺乏完善的專業(yè)法規(guī)的硬性約束，也使得日常管理中遇到的許多問(wèn)題久拖不決?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》及各地方貫徹細(xì)則的出臺(tái)，對(duì)這一問(wèn)題的解決起到了積極的推動(dòng)作用，但是要解決設(shè)備設(shè)施管理中的深層次問(wèn)題，還需盡快制定物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理的專項(xiàng)法規(guī)、管理規(guī)程和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。

三、做好物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理的幾點(diǎn)建議

設(shè)備設(shè)施管理是物業(yè)管理的重中之重，應(yīng)著重做好如下幾方面工作：

1、加強(qiáng)相關(guān)培訓(xùn)，切實(shí)提升認(rèn)識(shí)水平和技術(shù)水平物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理的服務(wù)水平問(wèn)題，關(guān)鍵是各級(jí)人員對(duì)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的理解問(wèn)題。例如，防火卷簾門的功能是在火災(zāi)時(shí)自動(dòng)降落，阻斷火勢(shì)蔓延，因此不能有物品阻擋其下落。但實(shí)際管理中經(jīng)常發(fā)現(xiàn)防火卷簾門下堆放物品或無(wú)指示標(biāo)識(shí)，原因就在于管理人員或巡查人員對(duì)其作用不甚了解。再比如，一些開(kāi)關(guān)和閥門正常運(yùn)行的狀態(tài)或開(kāi)或閉，如果混淆就會(huì)影響使用，站在維修人員和巡查人員的角度就會(huì)發(fā)現(xiàn)，如果不標(biāo)示出工作狀態(tài)的開(kāi)關(guān)位置，那么檢修時(shí)就可能誤操作，日常巡檢時(shí)就無(wú)法判斷是否正常，這時(shí)就會(huì)將標(biāo)識(shí)細(xì)化。所以，設(shè)備設(shè)施的管理好壞，很多時(shí)候受認(rèn)識(shí)深度的限制。

2、著眼于工作效率和服務(wù)質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)設(shè)備設(shè)施運(yùn)行科學(xué)化管理實(shí)現(xiàn)設(shè)備設(shè)施運(yùn)行科學(xué)化管理，就是通過(guò)科學(xué)的管理規(guī)程和適宜的技術(shù)手段，以盡可能低的管理成本，實(shí)現(xiàn)設(shè)備的安全、高效運(yùn)行。

3、貫徹預(yù)防為主思想，做好設(shè)備設(shè)施的系統(tǒng)化保養(yǎng)

“保養(yǎng)重于維修”，任何故障都有一個(gè)從小到大積累的過(guò)程，許多重大事故都是由細(xì)小問(wèn)題引起，如電源線壓緊螺絲松動(dòng)導(dǎo)致局部過(guò)熱引發(fā)停電、失火或者燒毀設(shè)備等。

設(shè)備設(shè)施的保養(yǎng)重在系統(tǒng)化、常態(tài)化，要加強(qiáng)計(jì)劃管理，尤其要抓好三個(gè)環(huán)節(jié)：1是設(shè)備臺(tái)帳的建立與維護(hù)。建立臺(tái)帳的原則是帳實(shí)相符，原先有臺(tái)帳的，也要由專業(yè)技術(shù)人員進(jìn)行實(shí)地核查，對(duì)不符之處做出修改；而設(shè)備臺(tái)帳缺失，或新增、更換設(shè)備的，則要通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)逐個(gè)檢測(cè)，重新建立臺(tái)帳。臺(tái)帳維護(hù)重在即時(shí)更新，如實(shí)反映設(shè)備設(shè)施的實(shí)際狀況。2是保養(yǎng)計(jì)劃的制定。要根據(jù)設(shè)備設(shè)施的性能、運(yùn)行狀況、新舊程度、使用環(huán)境和使用要求、歷史維修保養(yǎng)記錄等，以“確保運(yùn)行、預(yù)防故障、經(jīng)濟(jì)高效”為原則，制定針對(duì)性的保養(yǎng)計(jì)劃。3是原始保養(yǎng)記錄的建立與保存。保養(yǎng)要嚴(yán)格按計(jì)劃執(zhí)行，規(guī)范填寫(xiě)相關(guān)記錄并妥善保管。 上述三個(gè)環(huán)節(jié)相互聯(lián)系，構(gòu)成一個(gè)可以互相印證的整體。要確保有設(shè)備必有臺(tái)帳，有臺(tái)帳必有保養(yǎng)計(jì)劃，有保養(yǎng)計(jì)劃必有原始保養(yǎng)記錄，有記錄必有實(shí)際作業(yè)。這樣，對(duì)設(shè)備設(shè)施日常保養(yǎng)工作的監(jiān)督檢查就可從任何一個(gè)環(huán)節(jié)入手。

4、不可忽視對(duì)外包服務(wù)的質(zhì)量管理

當(dāng)設(shè)備設(shè)施維護(hù)項(xiàng)目超出企業(yè)自身技術(shù)實(shí)力時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)一般會(huì)將其交由第三方的專業(yè)公司來(lái)完成。這種外包服務(wù)本身是一種優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、資源共享的業(yè)務(wù)協(xié)作方式，有利于社會(huì)資源的優(yōu)化配置。

參考文獻(xiàn)

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[2]張建芳，物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)在設(shè)備管理中的協(xié)調(diào)關(guān)系，2006，11.

（作者單位：上海寶房集團(tuán)大樓物業(yè)管理有限本公司）