張姝

摘 要：文章以房地產(chǎn)價(jià)格內(nèi)涵作為切入點(diǎn)，剖析了影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素，并且對(duì)其影響因素進(jìn)行了特征分析，進(jìn)而提出了基于影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的調(diào)控當(dāng)前房地產(chǎn)價(jià)格的相關(guān)政策建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；價(jià)格；因素；調(diào)控

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1006-8937（2014）5-0099-02

房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)既是生產(chǎn)和生活的必需品，更是一種資產(chǎn)或財(cái)富。房地產(chǎn)價(jià)格既為廣大人民群眾的生產(chǎn)生活問(wèn)題，同時(shí)，也給城市的發(fā)展?jié)摿透?jìng)爭(zhēng)力，也關(guān)系到國(guó)家的金融穩(wěn)定和宏觀經(jīng)濟(jì)政策。影響房地產(chǎn)的因素進(jìn)行研究，可以為政府的宏觀調(diào)控提供依據(jù)，為消費(fèi)者提供信息支持，為項(xiàng)目的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)提供參考。

1 房地產(chǎn)價(jià)格的內(nèi)涵

住房?jī)r(jià)格是由需求和供給的決定。它具有價(jià)格形成有三個(gè)主要依據(jù)：一是從需求方面計(jì)算的，家庭年均收入，這是一個(gè)重要的手段的主要依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)，國(guó)內(nèi)外許多研究文章都涉及到。二是從供給方面計(jì)算，對(duì)土地、建造和安裝的綜合費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷(xiāo)售成本，再加上根據(jù)市場(chǎng)情況變化的利潤(rùn)水平，當(dāng)然，在市場(chǎng)變動(dòng)中，它可能會(huì)產(chǎn)生高額利潤(rùn)，也可能是一個(gè)損失。三是在完善住房供應(yīng)和需求下的均衡價(jià)格水平，市場(chǎng)機(jī)制的基礎(chǔ)上產(chǎn)生的。這里的市場(chǎng)價(jià)格并不意味著只要有人愿意買(mǎi)或賣(mài)的價(jià)格是愿意的，但在市場(chǎng)上出現(xiàn)的充足信息，并且市場(chǎng)沒(méi)有外界干擾的情況下，供給和需求雙方都愿意接受的價(jià)格水平。前兩個(gè)只是根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格（即需求價(jià)格和供給價(jià)格）的價(jià)格，真正的市場(chǎng)價(jià)格應(yīng)該是這兩個(gè)價(jià)格相互作用的結(jié)果。

2 影響房地產(chǎn)價(jià)格變化的因素

2.1 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境

物業(yè)稅是國(guó)家的主要調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的方式。政府希望通過(guò)稅收，調(diào)整過(guò)熱的房地產(chǎn)行業(yè)，以抑制需求，但稅款由最終消費(fèi)者承擔(dān)，從而推高房地產(chǎn)價(jià)格，從理論上講，這個(gè)變量與價(jià)格的呈正相關(guān)性。

2.2 人口因素

特別是在城市，隨著人口的外來(lái)人口流動(dòng)性的增加，對(duì)房地產(chǎn)的需求將會(huì)增加，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲。一般情況下，人與房地產(chǎn)價(jià)格，人口增長(zhǎng)，對(duì)房地產(chǎn)需求增加呈正相關(guān)關(guān)系的數(shù)量，房地產(chǎn)價(jià)格上漲，反之下降。

2.3 價(jià)格水平的因素

在一方面，當(dāng)物價(jià)總體趨向上漲時(shí)，房地產(chǎn)名義價(jià)格隨之上漲。其他建筑材料價(jià)格上漲，上漲的勞動(dòng)力費(fèi)用將促進(jìn)房地產(chǎn)生產(chǎn)成本上漲的建設(shè)，從而導(dǎo)致更高的價(jià)格。其次，通貨膨脹的影響，使得與增值功能的房地產(chǎn)商品對(duì)沖被改變，進(jìn)而影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的操作。

2.4 地價(jià)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響

土地本身是房地產(chǎn)成本的重要組成部分，住房?jī)r(jià)格的影響非常顯著。一般來(lái)看，土地占的比重三分之一的價(jià)格。隨著城市建設(shè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，由于級(jí)差地租的土地的存在，并日益稀缺的城市土地資源的開(kāi)發(fā)，土地等因素繼續(xù)增加，導(dǎo)致地價(jià)上漲。

2.5 供給和需求對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格影響

房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格是在房地產(chǎn)供給和需求雙方相互作用的過(guò)程中形成的，要么通過(guò)影響供給，要么通過(guò)影響需求，來(lái)作用于房地產(chǎn)價(jià)格。隨著近幾年開(kāi)展住房制度中國(guó)改革的深化，我國(guó)居民的房地產(chǎn)需求充分釋放，推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲蓬勃發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給和需求。

2.6 國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值和房地產(chǎn)價(jià)格關(guān)系

國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值是國(guó)家和地區(qū)的整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要指標(biāo)，與宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展和房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展是一個(gè)雙向作用。如果在宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，同時(shí)必然伴隨著增加收入，改善了人們的信心在市場(chǎng)上，房地產(chǎn)市場(chǎng)將供應(yīng)和需求旺盛，房地產(chǎn)價(jià)格將上升在這個(gè)時(shí)候。

2.7 對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格人民生活水平的影響

當(dāng)人們生活水平的提高，家庭可支配收入增加了手中，提高居民的支付能力，這將提高人們的生活質(zhì)量，包括生活質(zhì)量，包括用他們的收入的一部分，導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲，房?jī)r(jià)下跌，反之亦然。

2.8 社會(huì)因素

社會(huì)因素包括政治穩(wěn)定狀況，社會(huì)治安狀況，房地產(chǎn)投機(jī)和城市化。這些因素通常與預(yù)期通過(guò)改變商品生產(chǎn)者和消費(fèi)者，從而改變供需狀況，從而改變價(jià)格的信心。

3 房地產(chǎn)價(jià)格形成的確定性和不確定性因素

3.1 房地產(chǎn)價(jià)格因素的分析確定程度

房地產(chǎn)價(jià)格的因素本身，一些確定性，一些隨機(jī)的，有些模糊，出現(xiàn)了隨機(jī)模糊。如房地產(chǎn)的位置，房地產(chǎn)的位置是確定的，因此，屬于不動(dòng)產(chǎn)，以及對(duì)環(huán)境的污染，由于污染的發(fā)生，如煤氣泄漏、噪音分貝增加是由很多偶然因素的影響，當(dāng)它發(fā)生時(shí)，多大的危害具有隨機(jī)性。再次，與建筑物和周?chē)沫h(huán)境，這涉及規(guī)劃布局和審美觀念，這是不明確的。最后，看一下住房周?chē)沫h(huán)境、居住者的事業(yè)與活動(dòng)范圍、社會(huì)地位、受教育程度，直接關(guān)系到生活方式。

3.2 影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的不確定性分析

房地產(chǎn)價(jià)格具有確定性，不論其外形仍是未知數(shù)。他們影響房地產(chǎn)價(jià)格的形成大多是不確定性。如影響對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的“交通”。“交通”包括從城市中心和交通設(shè)施改善計(jì)劃的距離，交通狀況肯定的，但是，其對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響是交通狀況不明朗，不同消費(fèi)者的需求，因此，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的交通影響不同的買(mǎi)家有不同的效果。

4 調(diào)控的政策建議

4.1 土地政策

土地供應(yīng)影響房地產(chǎn)價(jià)格作為最大的監(jiān)管因素，一方面，目前政府的改革集土地規(guī)劃、土地審批、土地出讓金等權(quán)力在市場(chǎng)化的土地供給制度的一種形式，嚴(yán)厲打擊“圈地”、“囤地”和投機(jī)，確保土地供應(yīng)增加，而另一方面，結(jié)構(gòu)應(yīng)提高，以增加總的供應(yīng)基地，不斷提高住房建設(shè)用地供應(yīng)的保障。

4.2 住房政策的保障問(wèn)題

對(duì)樓價(jià)的保障性住房建設(shè)雖然有一定的抑制作用延遲，但政府不應(yīng)該放松住房建設(shè)的保障，并應(yīng)集中努力增加保障性住房的供應(yīng)。在一方面，保障性住房具有社會(huì)保障性質(zhì)，加大保障性住房的建設(shè)將有利于改善民生和促進(jìn)社會(huì)和諧穩(wěn)定發(fā)展，另一方面，增加保障性住房的供應(yīng)，有助于緩解住房，以使長(zhǎng)期抑制房地產(chǎn)價(jià)格的剛性需求，以及保障性住房建設(shè)，以保障低收入的利益的，是標(biāo)本兼治的政策。

4.3 努力將銀行信貸作為調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格上漲的首選手

段之一

當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格不斷上漲，有關(guān)當(dāng)局可以采取更嚴(yán)格的信貸政策收緊，以防止更多的信貸流向房地產(chǎn)資本市場(chǎng)，特別是防止信貸資金被濫用住房信貸條件是投機(jī)性投資。

4.4 積極構(gòu)建理性的房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)測(cè)度體系

構(gòu)建一個(gè)合理的衡量房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)，能夠掌握相關(guān)的住宅價(jià)格變化信息，價(jià)格波動(dòng)努力做好產(chǎn)前，產(chǎn)中，監(jiān)管警示后，為了減少房地產(chǎn)市場(chǎng)的信用風(fēng)險(xiǎn)，以及避免波動(dòng)性住房的價(jià)格。相關(guān)指標(biāo)衡量指標(biāo)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)一般包括總類(lèi)生產(chǎn)類(lèi)，銷(xiāo)售類(lèi)，價(jià)格和收入類(lèi)別，金融等。

4.5 借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控力度

雖然中國(guó)的住房制度在20世紀(jì)90年代改革后取得了一定成效，但某些監(jiān)管政策的實(shí)施效果并不理想，特別是近幾年由于房地產(chǎn)改革方案體系建設(shè)不完善，它是導(dǎo)致價(jià)格過(guò)快上漲。因此，有關(guān)當(dāng)局應(yīng)充分借鑒其他國(guó)家的先進(jìn)的管理理念，注重宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。

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