郎婧　伍進(jìn)　賈飛

摘要詳細(xì)介紹了我國農(nóng)村宅基地使用權(quán)的現(xiàn)狀，面對目前在農(nóng)村出現(xiàn)的“空心村”、“一戶多宅”等現(xiàn)象，對宅基地使用權(quán)市場化的可行性做了初步探討，并用SWOT分析法分別從宅基地使用權(quán)市場化的優(yōu)勢、劣勢、可能帶來的機(jī)會和遇到的挑戰(zhàn)4個方面進(jìn)行分析。結(jié)果顯示，雖然宅基地使用權(quán)市場化可能引起小部分農(nóng)村居民由于出售房屋造成的“居無定所”等現(xiàn)象，但是宅基地使用權(quán)的市場化將促進(jìn)農(nóng)村土地資源配置更加合理和有效，減少資源浪費(fèi)等現(xiàn)象，對節(jié)約和保護(hù)耕地也具有重要意義。

關(guān)鍵詞農(nóng)村宅基地使用權(quán)；SWOT分析法；市場化

中圖分類號S28文獻(xiàn)標(biāo)識碼A文章編號0517-6611（2014）22-07636-03

1我國農(nóng)村宅基地使用權(quán)管理現(xiàn)狀

1.1農(nóng)村宅基地管理的相關(guān)法規(guī)農(nóng)村宅基地是指農(nóng)村居民因居住生活而建造房屋等建筑物所占用的土地，包括住房和輔助用房（如廚房、廁所、庭院等）占地。宅基地作為農(nóng)民最重要的生活資料，我國法律對其所有權(quán)、使用權(quán)及轉(zhuǎn)讓做出明文規(guī)定。首先，2004年《土地管理法》第八條第二款對宅基地所有權(quán)做出明確規(guī)定：“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有”。其次，《物權(quán)法》對農(nóng)村宅基地的使用權(quán)做出相關(guān)規(guī)定，宅基地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員依法享有的在農(nóng)村集體所有的土地上建造住宅的權(quán)利，它是農(nóng)民維持生產(chǎn)、生活的一項(xiàng)重要權(quán)力，《物權(quán)法》第一百五十二條規(guī)定：“宅基地使用權(quán)人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施”。最后，針對宅基地的轉(zhuǎn)讓，《物權(quán)法》也做了說明，第一百五十三條規(guī)定：“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定”，這本質(zhì)上還是延續(xù)了《土地管理法》的規(guī)定。2004年的《土地管理法》在第六十三條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”。從以上法規(guī)可以看出，宅基地所有權(quán)屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，農(nóng)村集體組織成員有權(quán)依法享有宅基地的使用權(quán)，但法律對宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓卻作了限制[1]。

我國農(nóng)村宅基地的管理與城鎮(zhèn)住宅用地不同。在城鎮(zhèn)，我國《城市房地產(chǎn)管理法》明確規(guī)定了城鎮(zhèn)居民可以繼承、轉(zhuǎn)讓和抵押自己享受的房屋所有權(quán)和建設(shè)用地使用權(quán)。但是在農(nóng)村，農(nóng)民的房屋宅基地卻沒有此項(xiàng)權(quán)能。對于農(nóng)村宅基地轉(zhuǎn)讓，我國法律采取了較為保守的態(tài)度。2004年國務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于深化改革土地管理的決定》第十部分規(guī)定：“禁止農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)租住方法出讓、出租集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。改革和完善宅基地審批制度，加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村置購宅基地”。國家希望通過法律的強(qiáng)制手段禁止宅基地的非法轉(zhuǎn)讓和買賣，從而保護(hù)農(nóng)民最根本的土地權(quán)益[2]。

1.2農(nóng)村宅基地管理存在的問題近年來，隨著我國經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，城市化進(jìn)程加速，農(nóng)業(yè)在國民生活中所占比重大幅下降，越來越多的農(nóng)民走進(jìn)城市，將自家的宅基地承包地轉(zhuǎn)租給別人，發(fā)生大規(guī)模的農(nóng)村土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)現(xiàn)象。但是，現(xiàn)行的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓制度存在法制不健全和管理不規(guī)范等弊端，導(dǎo)致農(nóng)村宅基地出現(xiàn)如下問題。

1.2.1“空心村”現(xiàn)象普遍。隨著城市化水平的不斷提高，越來越多的農(nóng)民進(jìn)城務(wù)工，但迫于戶籍制度的限制和城市高昂房價(jià)的障礙導(dǎo)致進(jìn)入城市的門檻過高，他們無法在城市立足，成為“候鳥式”民工。打工者一年之中的大部分時(shí)間在城市務(wù)工，而只在特定的農(nóng)忙時(shí)節(jié)和春節(jié)返鄉(xiāng)。他們用在城市賺來的錢在農(nóng)村建房，但大部分時(shí)間在城市打工，這就造成了農(nóng)村大量住宅大部分時(shí)間處于空置的狀態(tài)，形成“空心村”。

1.2.2“一戶多宅”現(xiàn)象較多。我國《土地管理法》第六十二條規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)”。但實(shí)際上，在農(nóng)村往往存在“一戶多宅”的現(xiàn)象。造成“一戶多宅”的主要原因是農(nóng)民由于繼承或饋贈而得到的多余戶宅，或者因分戶另外申請宅基地建房，農(nóng)村土地管理的監(jiān)管不力也是原因之一。

1.2.3亂占耕地現(xiàn)象日趨嚴(yán)重。由于宅基地具有的福利性以及農(nóng)民取得宅基地的無償性，使得農(nóng)村亂占地、占用耕地建房等現(xiàn)象普遍存在。由于農(nóng)村管理不善、缺乏規(guī)劃和人情關(guān)系等原因，導(dǎo)致農(nóng)村存在嚴(yán)重的建新房不拆舊房、占用耕地建房等現(xiàn)象。同時(shí)農(nóng)村政府對亂占耕地的建房缺乏管理，“占一補(bǔ)一”的耕地占補(bǔ)平衡政策無法得到真正落實(shí)，這在一定程度上制約了農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，也對土地資源造成了極大的浪費(fèi)。

1.2.4宅基地“私下交易”活躍。雖然法律禁止農(nóng)村宅基地的使用權(quán)不得交易和轉(zhuǎn)讓，但由于法律意識的淡薄和來自城市對土地宅基地的巨大需求，不少農(nóng)民私下出售宅基地，催生了宅基地的地下交易活躍現(xiàn)象[3]。

但筆者認(rèn)為造成以上現(xiàn)象的根本原因還是流轉(zhuǎn)停滯，由于現(xiàn)行法律規(guī)定禁止宅基地合法買賣或抵押的制度，導(dǎo)致農(nóng)民雖然有地有房，但是即無法向金融機(jī)構(gòu)抵押借貸也不能出售自己閑置的屋宅。這樣一方面限制了農(nóng)民生產(chǎn)資金融通渠道，阻礙了農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，不利于農(nóng)民增收；另一方面大量閑置房屋得不到有效流轉(zhuǎn)，造成土地資源的浪費(fèi)。因此，建立新的農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)模式，嘗試農(nóng)民宅基地使用權(quán)市場化具有重要意義。

2農(nóng)村宅基地市場化的SWOT分析

SWOT分析法也被稱為態(tài)勢分析法，它是通過研究對象的內(nèi)部影響因素（優(yōu)勢、劣勢）和外部影響因素（機(jī)會、威脅）進(jìn)行全面系統(tǒng)的分析，并根據(jù)問題的輕重緩急程度制定相關(guān)戰(zhàn)略的過程。針對以上4個影響因素，美國學(xué)者韋里奇結(jié)合策略配對的方式建成以下矩陣模型（圖1）[4]。