李想 王亞輝

[摘 要] 本文從公共租賃住房的概念及其政策實(shí)施的必要性出發(fā)，分別探討了實(shí)物補(bǔ)貼和租金補(bǔ)貼兩種公共租賃住房補(bǔ)貼方式的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)及社會(huì)效應(yīng)。研究結(jié)果表明：實(shí)物補(bǔ)貼有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，但可能會(huì)增加地方政府的財(cái)政壓力、導(dǎo)致城市貧富分區(qū)嚴(yán)重及住房高空置率等現(xiàn)象；而租金補(bǔ)貼確保了房地產(chǎn)市場(chǎng)的效率和公平、保證了受保障人群的住房自由選取權(quán)，但可能會(huì)導(dǎo)致租金亂用的現(xiàn)象。基于此，本文提出了兩種補(bǔ)貼方式相結(jié)合、因地制宜的補(bǔ)貼政策，以期使得我國(guó)公共租賃住房政策更加健康地實(shí)施。

[關(guān)鍵詞] 公共租賃住房；補(bǔ)貼方式；經(jīng)濟(jì)效應(yīng)；社會(huì)效應(yīng)

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2014 . 12. 062

[中圖分類號(hào)] F293.33 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼] A [文章編號(hào)] 1673 - 0194（2014）12- 0099- 02

0 引 言

公共租賃住房雖然在我國(guó)內(nèi)地是新生事物，但在香港、新加坡及歐美等發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)已經(jīng)成為住房保障制度的重要組成部分。而發(fā)達(dá)國(guó)家公共租賃住房制度確實(shí)對(duì)解決我國(guó)城鎮(zhèn)居民的住房問題有很好的借鑒作用，且有助于規(guī)避我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)制度的不足，實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)穩(wěn)定、健康發(fā)展具有重要意義，因此，我國(guó)當(dāng)下實(shí)施公共租賃住房政策是很有必要的。

此外，根據(jù)已有的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2009年我國(guó)城鎮(zhèn)居民收入房?jī)r(jià)比高達(dá)8.3倍，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其他國(guó)家的同時(shí)期水平，也大大超過了合理的住房收入承受范圍，結(jié)果可能導(dǎo)致85%的家庭無(wú)法購(gòu)買商品房（《經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書》）。然而，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，“房奴”、“蝸居”及“蟻?zhàn)濉钡瘸蔀槎鄶?shù)人群的生活常態(tài)且人數(shù)正在逐年增加，由此帶來(lái)的社會(huì)不穩(wěn)定因素也隨之劇增。在這樣的背景下，發(fā)展公共租賃住房，以較低的價(jià)格提供住房將有效地解決當(dāng)前住房制度缺陷所面臨的社會(huì)問題。

然而，對(duì)于公共租賃住房政策的實(shí)施，國(guó)家相關(guān)管理部門和“夾心層”群體最關(guān)心的問題應(yīng)該是這種保障方式如何實(shí)施，即補(bǔ)貼方式的選擇問題。對(duì)于國(guó)家相關(guān)管理部門來(lái)說，其最關(guān)心的是該種補(bǔ)貼方式的實(shí)施是否改善了需要保障群體的住房環(huán)境、是否涉及到國(guó)家財(cái)政經(jīng)濟(jì)及社會(huì)等安全、是否會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展等一系列問題；而對(duì)于需要保障的“夾心層”群體而言，其最關(guān)心的是補(bǔ)貼方式能否確實(shí)改善自己的住房問題，在此基礎(chǔ)上是否可以進(jìn)一步改善自己的日常生活。因此，這就需要我們選擇一種較為合理的住房保障方式在兼顧政府和個(gè)人的基礎(chǔ)上成功地實(shí)施公共租賃住房。

鑒于此，本文對(duì)我國(guó)現(xiàn)在主要的兩種公共租賃住房保障方式（一種是“磚頭”式的實(shí)物補(bǔ)貼，另一種是“人頭”式的貨幣補(bǔ)貼）進(jìn)行了概念梳理、經(jīng)濟(jì)效應(yīng)及社會(huì)效應(yīng)的分析，即本文的第一部分；之后，在分析的基礎(chǔ)上，得出相關(guān)結(jié)論并提出相應(yīng)政策參考意見，即本文的第二部分。

1 公共租賃住房“磚頭”補(bǔ)貼的效應(yīng)分析與評(píng)價(jià)

本部分主要介紹了公共租賃住房“磚頭”補(bǔ)貼方式的經(jīng)濟(jì)效用和社會(huì)效用。

1.1 “磚頭”補(bǔ)貼的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)分析

屬于“磚頭”補(bǔ)貼范疇的主要是指政府直接提供公共租賃住房，對(duì)達(dá)到保障要求的對(duì)象進(jìn)行實(shí)物分配，然而無(wú)論是新建公共租賃住房還是收購(gòu)存量住房的方式，都需要大量的財(cái)政支出，且政府的財(cái)政性補(bǔ)貼支出都是一次性的。因此，在公共租賃住房實(shí)物配租方式下，政府的保障性支出體現(xiàn)為一次性的購(gòu)建住房費(fèi)用的開支。

在實(shí)物配租方式下，政府的保障支出體現(xiàn)為一次性的購(gòu)建住房費(fèi)用，對(duì)財(cái)政預(yù)算會(huì)產(chǎn)生一定的壓力。當(dāng)政府實(shí)施實(shí)物配租的方式提高公共租賃住房時(shí)，其一可以采取新建公共租賃住房方式來(lái)增加住房市場(chǎng)的供給；其二可以采取收購(gòu)存量住房的方式，但會(huì)減少住房市場(chǎng)的供給；因此，這兩種方式均會(huì)對(duì)住房市場(chǎng)產(chǎn)生一定的影響，因而再對(duì)住房市場(chǎng)的供求關(guān)系產(chǎn)生一定的影響。

不同的實(shí)物配租方式也會(huì)對(duì)商品住房市場(chǎng)和租賃住房市場(chǎng)也會(huì)產(chǎn)生不同的影響，下面以新建公共租賃住房的補(bǔ)貼方式為例來(lái)詳細(xì)分析其對(duì)商品住房市場(chǎng)和租賃住房市場(chǎng)的影響，由于篇幅所限及模型的復(fù)雜性，收購(gòu)存量住房的實(shí)物補(bǔ)貼方式不在此給予介紹。

由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展受政府政策的影響相對(duì)較大，任何出臺(tái)的法規(guī)、政策都可能或輕或重地引起房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，其中公共租賃住房政策的實(shí)施也不例外。然而，與以往房地產(chǎn)政策不同的是，公共租賃住房政策不僅對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需產(chǎn)生影響，而且對(duì)房屋租賃市場(chǎng)也產(chǎn)生了一定的影響。

下面就新建公共租賃住房對(duì)房屋租賃市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響分析進(jìn)行分析闡述：

（1）對(duì)房屋租賃市場(chǎng)的影響。由于我國(guó)房屋租賃市場(chǎng)主要是靠市場(chǎng)自行供應(yīng)租賃住房，當(dāng)政府實(shí)施公共租賃住房政策之后，地方政府出于政績(jī)、社會(huì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定等方面的考慮，必然會(huì)加大對(duì)公共租賃住房的建設(shè)力度，在一定程度上會(huì)增加房屋租賃市場(chǎng)上租賃住房的供應(yīng)量，比如租賃住房的供應(yīng)從S移動(dòng)到S1，即租賃住房供應(yīng)增加。假設(shè)在一定時(shí)期內(nèi)，政府、金融機(jī)構(gòu)等不會(huì)出臺(tái)相應(yīng)的刺激住房需求的政策，這樣住房需求在一定時(shí)期內(nèi)不會(huì)發(fā)生較大的波動(dòng)（假設(shè)住房需求不變），則租賃住房市場(chǎng)的房屋租賃價(jià)格就會(huì)適當(dāng)?shù)叵陆?，比如從初始價(jià)格P0下降到P1。但是，根據(jù)我國(guó)的實(shí)際情況，我國(guó)公共租賃住房政策才剛實(shí)施4年，絕大多數(shù)城市的公共租賃住房的供應(yīng)水平是有限的，且住房供應(yīng)量遠(yuǎn)沒有超過住房市場(chǎng)的飽和程度，在某種意義上說不會(huì)對(duì)租賃市場(chǎng)產(chǎn)生較大的沖擊，因此，房屋租賃市場(chǎng)在一定時(shí)期內(nèi)會(huì)保持相對(duì)穩(wěn)定的狀況。

（2）對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。政府實(shí)施了公共租賃住房政策之后，在一定程度上會(huì)影響到整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的住房?jī)r(jià)格以及對(duì)住房的需求。由于公共租賃住房的保障對(duì)象是中等偏下收入的“夾心層”群體，然而對(duì)于中國(guó)的這類特殊群體來(lái)說，其中一部分人在家庭或者朋友的幫助下是可以購(gòu)買商品住房的。公共租賃住房政策的實(shí)施會(huì)吸引一部分人群放棄購(gòu)買商品房，使其轉(zhuǎn)而選擇公共租賃住房，從而減少了一部分商品房的住房需求，在一定程度上會(huì)抑制商品住房房?jī)r(jià)的快速上漲。根據(jù)國(guó)內(nèi)外住房發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)可知，若房屋租賃市場(chǎng)發(fā)展得較為成熟，其在一定程度上能夠抑制商品住房?jī)r(jià)格的快速上漲，這樣就有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

基于上述分析，無(wú)論是從租賃住房保障體系的角度，還是從商品房市場(chǎng)的角度，公共租賃住房在一定程度上都會(huì)起到相應(yīng)的效果。這些效果從短期來(lái)看，將會(huì)對(duì)商品房市場(chǎng)產(chǎn)生積極的作用。然而，具體的效果還要看各地方政府的執(zhí)行力度，這就需要政府的經(jīng)濟(jì)調(diào)控。

1.2 “磚頭”補(bǔ)貼的社會(huì)效應(yīng)分析

雖然采用“磚頭”補(bǔ)貼形式的實(shí)物配租補(bǔ)貼方式能在短期內(nèi)解決大多數(shù)城鎮(zhèn)中等偏下收入群體（多指“夾心層”群體）的住房需求問題，但是也會(huì)產(chǎn)生較大的社會(huì)負(fù)面效應(yīng)。

（1）實(shí)物配租的房源具有一定的固定性和有限性，對(duì)中等偏下收入群體提供保障的同時(shí)，必然也會(huì)剝奪了他們自由選擇的權(quán)利，這樣會(huì)對(duì)他們的生活和工作產(chǎn)生一定的影響。比如政府提供的公共租賃住房一般是不通過商品住房市場(chǎng)買賣進(jìn)行流轉(zhuǎn)的，其消費(fèi)主要針對(duì)中等偏下的收入群體，其選擇性相對(duì)也較低；與此同時(shí)，公共租賃住房的房源有限、地理區(qū)位相對(duì)固定且較為偏僻、住房設(shè)施條件相對(duì)簡(jiǎn)陋，且住房環(huán)境相對(duì)惡劣等，這樣就導(dǎo)致中等偏下的收入群體不得不選擇條件較差的公共租賃住房，這樣對(duì)他們的生活和工作都會(huì)產(chǎn)生不便利的情況，可能進(jìn)而會(huì)導(dǎo)致這些群體喪失了發(fā)展機(jī)會(huì)，比如城市中心區(qū)可能提供更多更好的工作機(jī)會(huì)，對(duì)中等偏下收入群體（尤其是剛剛畢業(yè)的大學(xué)生）的需求較多，但由于公共租賃住房遠(yuǎn)在郊區(qū)，這樣必然會(huì)影響他們對(duì)工作機(jī)會(huì)的判斷與選擇，從而違背了政府實(shí)施公共租賃住房政策的初衷。

（2）假如政府集中大規(guī)模地建設(shè)公共租賃住房，可能會(huì)出現(xiàn)住房高空置率或貧富分區(qū)現(xiàn)象，不利于社會(huì)的穩(wěn)定發(fā)展。集中建設(shè)公共租賃住房且其質(zhì)量大大低于商品住房，一方面居民可能會(huì)由于社會(huì)“攀比心理”的作祟和“棘輪效應(yīng)”的驅(qū)使，導(dǎo)致了公共租賃住房的高空置率，從而出現(xiàn)了“空城”或者“鬼城”的現(xiàn)象，浪費(fèi)了大量的社會(huì)資源，不利于促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展；另一方面，如果中等偏下收入群體住進(jìn)了公共租賃住房，這樣可能會(huì)形成貧富分區(qū)的現(xiàn)象，可能會(huì)對(duì)公共租賃住房居民的家庭及其后代產(chǎn)生自卑的心理影響；除此之外，可能還會(huì)導(dǎo)致公共租賃住房周邊住宅小區(qū)居住環(huán)境的下降，對(duì)周邊城市居住產(chǎn)生不良的負(fù)面影響，進(jìn)而不利于和諧社會(huì)的構(gòu)建。

（3）由于現(xiàn)階段，我國(guó)的公共租賃住房市場(chǎng)的監(jiān)管系統(tǒng)還不夠健全，政府在掌握住房的配租時(shí)，監(jiān)控和執(zhí)行的難度就會(huì)加大，公共租賃住房的退出機(jī)制難以實(shí)施，往往導(dǎo)致了新的住房困難，家庭無(wú)法享受到公共租賃住房的機(jī)會(huì)。如果一部分住房困難的家庭已經(jīng)度過了住房困難階段，但是其虛報(bào)收入等仍然愿意居住在公共租賃住房里，這樣就占據(jù)了大量的房源，新的困難居民就很難享受到住房保障的機(jī)會(huì)。這樣必然會(huì)導(dǎo)致社會(huì)資源配置失效率和不公平情況的發(fā)生，進(jìn)而依然可能會(huì)引發(fā)社會(huì)矛盾和社會(huì)動(dòng)亂。

2 公共租賃住房“人頭”補(bǔ)貼的分析與評(píng)價(jià)

本部分主要介紹公共租賃住房“人頭”補(bǔ)貼的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)和社會(huì)效應(yīng)。

2.1 “人頭”補(bǔ)貼的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)分析

“人頭”補(bǔ)貼方式，即租金補(bǔ)貼方式，政府按月對(duì)享受公共租賃住房保障的對(duì)象發(fā)放相應(yīng)的貨幣，相較之提供公共租賃住房來(lái)說，政府的一次性保障支出相應(yīng)較小，政府的財(cái)政壓力也隨之較輕。

在租金補(bǔ)貼方式下，政府的保障支出按月發(fā)放，同時(shí)由于租金的補(bǔ)貼并沒有對(duì)住房市場(chǎng)的供求關(guān)系產(chǎn)生較大的影響，因此，并沒有導(dǎo)致市場(chǎng)效率的損失。但是，由于政府與補(bǔ)貼對(duì)象之間的信息不對(duì)稱以及政府的監(jiān)管不到位，需要保障的對(duì)象拿到補(bǔ)貼資金后并不一定用于公共租賃住房保障支出；如果需要保障的對(duì)象獲得住房補(bǔ)貼資金后將其用于生活條件的改善，而非公共租賃住房支出時(shí)，則公共租賃住房保障政策實(shí)施的目的就很難達(dá)到。

基于上述分析，我們應(yīng)該創(chuàng)新補(bǔ)貼租金的發(fā)放方式。首先，政府應(yīng)該核定不同受保障對(duì)象所享受的補(bǔ)貼金額；其次，讓受保障對(duì)象在市場(chǎng)上自行租賃合適的住房；最后，政府把租賃合約直接發(fā)放給出租業(yè)主，并且保證出租業(yè)主的總體租金收入達(dá)到市場(chǎng)均衡的價(jià)格水平。這樣既能避免住房市場(chǎng)的效率損失，又能體現(xiàn)政策實(shí)施的公平性。

綜上可知，租金補(bǔ)貼的保障方式對(duì)住房市場(chǎng)并沒有產(chǎn)生較大的沖擊，只有合理的租金補(bǔ)貼方式才能發(fā)揮政策的效果，這樣就必然導(dǎo)致市場(chǎng)上的交易成本和信息成本的增加，但市場(chǎng)的效率和公平在一定程度上得到了保證。

2.2 “人頭”補(bǔ)貼的社會(huì)效應(yīng)分析

相較于公共租賃住房的實(shí)物配租的補(bǔ)貼方式，租金補(bǔ)貼方式具有更好的社會(huì)效應(yīng)：

（1）由于政府不需要一次性支付過多的新建住房資金，政府的財(cái)政壓力較小，這樣就可以在一定程度上擴(kuò)大了住房補(bǔ)貼的覆蓋面積，能夠較大范圍地解決中等偏下收入群體的住房問題，這樣一方面不會(huì)損失政府的執(zhí)政效率，另一方面能更好地體現(xiàn)住房保障政策的公平性。

（2）相對(duì)于實(shí)物配租補(bǔ)貼方式，租金補(bǔ)貼可以使受保障的對(duì)象能夠自由地在住房市場(chǎng)上選擇合適的住房，一方面保證了受保障對(duì)象的自主選擇權(quán)，另一方面可以保證受保障對(duì)象選擇更加合適的工作機(jī)會(huì)，保障了他們的職業(yè)發(fā)展權(quán)利，這樣更加符合公共租賃住房保障政策的初衷。

（3）相對(duì)于實(shí)物配租的補(bǔ)貼方式，租金補(bǔ)貼沒有集中建設(shè)住房，一定程度上減少了政府的管理難度，避免了貧富分區(qū)現(xiàn)象的出現(xiàn)，不會(huì)惡化周邊小區(qū)的治安環(huán)境，有利于和諧社會(huì)的構(gòu)建。

3 結(jié)束語(yǔ)

由于“磚頭”補(bǔ)貼和“人頭”補(bǔ)貼的不同，其產(chǎn)生的效果也會(huì)截然不同，尤其各自均會(huì)產(chǎn)生一定的負(fù)外部性。因此，國(guó)家應(yīng)該根據(jù)各城市的住房需求特點(diǎn)，因地制宜地實(shí)施公共租賃住房政策，確保實(shí)現(xiàn)社會(huì)效應(yīng)和經(jīng)濟(jì)效應(yīng)的雙贏。此外，還應(yīng)該把實(shí)物補(bǔ)貼和租金補(bǔ)貼相結(jié)合，以確保實(shí)現(xiàn)社會(huì)和個(gè)體的效用最大化。

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