熊逸韜

摘要：房地產業(yè)對中國經濟發(fā)展起到了重要的推動作用，融資對企業(yè)的發(fā)展非常重要，本文對房地產的融資狀況作了概述，指出當前存在的一些問題并提出了改善意見。

關鍵詞：房地產；融資

一、房地產企業(yè)融資現狀概述

隨著改革開放步伐的不斷加快我國的房地產行業(yè)也迅速發(fā)展起來，房地產業(yè)在國民經濟中占據了重要的位置。房地產既是消費品又是投資品，是股票與金融市場的基礎，房地產業(yè)不僅與眾多投資者的經濟利益密切相關，也關系到國家的戰(zhàn)略布局和經濟發(fā)展。房地產業(yè)對資金的使用，有需求量大、周期長的特點，在大多數情況下，企業(yè)的自有資金都不足以滿足需求，因此房地產業(yè)的發(fā)展需要借助金融機構，房地產企業(yè)的融資也成為企業(yè)能否健康發(fā)展的關鍵因素。

房地產是資金密集型行業(yè)，不論中短期還是長期的房地產投資，都有很大的資金需求，房地產市場和資本市場聯系緊密。按房地產融資類型可以分為內部融資以及權益融資和債務融資。一般來說，內部融資能夠減少交易費用，融資成本也比較低，有利于加強企業(yè)控制。權益融資的預期收益較高，需要承擔較高的融資成本，而且經營風險較大；而債務融資的預期收益較小，融資成本相對較低，經營風險也比較小。

房地產的內部融資主要包括企業(yè)的自有基金和預收賬款，其中自有基金包括企業(yè)設立時各方投入的資金和從稅后利潤中提取的資本公積和盈余公積。預收賬款是指在房屋建成前預收購房者的賬款以及委托開發(fā)項目的預收建設基金。

房地產的權益融資是出資方與房地產企業(yè)共同承擔投資風險，同時也一起分享投資利潤。房地產的權益融資方式有許多，主要包括私人投資、信托基金、私募股權等。房地產債務融資的出資方不承擔投資風險，所得到的利潤是融資協(xié)議中約定的利息和相關費用。債務融資到期需要償還本金及利息，需要承擔固定費用。債務融資的方式主要包括銀行貸款、商業(yè)信用、企業(yè)債券、融資租賃等。

二、當前存在的主要融資問題

（一）融資渠道較為單一

銀行貸款是房地產企業(yè)融資的主要渠道。房地產企業(yè)的負債率普遍較高，其中銀行貸款占據了最大的比例，在自籌資金中也有相當一部分來自銀行貸款，銀行貸款成了房產開發(fā)商經營周轉的主要資金來源。這使銀行承擔了很大的融資信用風險和投資市場風險，一旦風險爆發(fā)可能會影響整個國民經濟的健康發(fā)展。我國房地產企業(yè)在上市融資方面還比較艱難，上市融資在房地產業(yè)的融資總體中的比例較低。另外債券融資的成本相對較低，但我國企業(yè)債券市場的規(guī)模比較小，流動性比較差。

（二）房地產金融市場體系和相關法律法規(guī)不完善

在完善的金融體系中應該有專業(yè)的房地產投資機構、擔保機構和抵押貸款機構，在我國這些機構的發(fā)展都不完善，還不能充分發(fā)揮它們的重要作用。相對于房地產市場的發(fā)展而言，我國房地產金融市場的法制法規(guī)是比較落后的，目前還沒有專門的房地產金融監(jiān)管體制，金融業(yè)務方面的相關規(guī)范也有亟待完善。雖然國家和地方頒布了一系列的法律法規(guī)，但還存在著體系不全面和規(guī)定不具體等問題，這些都制約了房地產業(yè)的經濟發(fā)展。

（三）缺乏融資專業(yè)人才

房地產企業(yè)的融資管理中需要大量的專業(yè)人才，他們需要精通投資業(yè)務、具有戰(zhàn)略眼光并且能對這個房地產業(yè)有相當程度的理解，這方面的人才數量不足以滿足現在房地產業(yè)發(fā)展的需要。

三、房地產企業(yè)融資改善建議

（一）確定合理的資本結構。合理的資本結構需要做到兩點：一是合理的股權資本內部結構；二是合理的股權資本和債權資本比例。房地產上市公司可以利用再融資來實現這兩點，再融資可以使房地產上市公司資本負債率達到合理水平，國有股也可以實現相對減持，重洗引入更優(yōu)質的機構投資者，從而實現合理的資本結構的，這樣也有利于實現管理績效的改善。企業(yè)融資是為了獲取企業(yè)進一步發(fā)展所必需的資本，所以企業(yè)應確保籌集到的資金能投向于符合企業(yè)戰(zhàn)略目標的項目，這樣才能實現資源的優(yōu)化配置，提高資本使用效率，促進企業(yè)的成長。

（二）根據企業(yè)的實際狀況來選擇融資方式。不同的企業(yè)有著不同的融資需求，企業(yè)應該根據自身的情況來確定融資方式，優(yōu)化融資結構，如效益較好的情況下可以多考慮私募融資，規(guī)模較大的項目可以考慮項目融資等。

（三）發(fā)展上市融資。股市融資是重要的融資途徑，股權融資成本相對較低，和債務融資相比，不用支付利息也不用返還本金，可以降低企業(yè)的財務風險和經營成本，還可以提高公司的影響力，也能在一定程度上降低信貸風險。

（四）完善房地產債券市場。房地產企業(yè)通過發(fā)行債券可以得到穩(wěn)定的資金來源，支撐企業(yè)的健康發(fā)展。房地產企業(yè)的負債率通常較高，而間接融資的成本較高，房地產企業(yè)發(fā)行債券可以降低財務成本，改善融資結構。

（五）完善房地產企業(yè)融資相關法律法規(guī)。相關部門應盡快完善現行的房地產法律法規(guī)，保障房地產信貸的法律地位，為我國房地產企業(yè)融資提供必要的法律保護和支撐，明確房地產企業(yè)和個人的權利與義務，規(guī)范房地產企業(yè)的融資行為，為房地產金融市場快速健康發(fā)展保駕護航。（作者單位：湘潭大學商學院）

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