房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期，這已經(jīng)成為不爭(zhēng)的事實(shí)。但不會(huì)像有些人預(yù)期的那樣要“崩盤”，也是不爭(zhēng)的事實(shí)。房?jī)r(jià)的短期下調(diào)并不會(huì)改變房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期發(fā)展的趨勢(shì)，更不可能有什么崩盤。因?yàn)?，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)崩盤或房?jī)r(jià)大幅下跌，必須有3個(gè)前提條件。

其一，土地價(jià)格下跌。從目前看，雖然2014年前4個(gè)月房?jī)r(jià)出現(xiàn)漲幅放緩的現(xiàn)象，但只是“漲幅放緩”，并不是“跌幅加快”，總的趨勢(shì)還是向上。這其中的原因是土地價(jià)格依然堅(jiān)挺。以北京為例，2014年前4個(gè)月六環(huán)路以內(nèi)推出的所有地塊，都和去年保持一致，有些還略有上調(diào)。京津冀一體化和三省市協(xié)同發(fā)展的遠(yuǎn)景，不僅讓北京的土地價(jià)值更高，還帶動(dòng)天津、河北土地的升值。結(jié)論，地價(jià)堅(jiān)挺，房?jī)r(jià)怎能大幅下跌？

其二，住房需求下降。近30年來，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，人們?cè)谪?cái)富增加之后，也隨之增加了住房改善的需求。從歷史發(fā)展的規(guī)律看，當(dāng)下中國(guó)城市居民住房改善的需求才剛剛開始。今天，國(guó)人對(duì)穿已看得很淡，對(duì)吃也只要健康環(huán)保，而汽車又遇限購(gòu)。在財(cái)富早已能夠應(yīng)付基本生活需求和面子滿足之后，還有什么惦記的？只有住房了。從發(fā)達(dá)國(guó)家消費(fèi)升級(jí)的軌跡看，在家庭消費(fèi)結(jié)構(gòu)中，住房消費(fèi)是最高一檔。現(xiàn)在中國(guó)人為什么對(duì)房?jī)r(jià)極為敏感，原因就是城市居民和即將成為城市居民的人對(duì)住房消費(fèi)上檔升級(jí)有普遍需求。結(jié)論，在需求升溫的時(shí)期，價(jià)格會(huì)崩盤嗎？

其三，城鎮(zhèn)化放緩。這顯然是不可能的。新型城鎮(zhèn)化已經(jīng)是未來10年中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要引擎，“三個(gè)1億人”問題要解決好，住是一項(xiàng)大工程?！按龠M(jìn)約1億農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶城鎮(zhèn)”，這是“三個(gè)1億人”的首要任務(wù)。因此結(jié)論，既然新型城鎮(zhèn)化已不可逆轉(zhuǎn)，何談房地產(chǎn)市場(chǎng)崩盤？

（摘自《中國(guó)產(chǎn)經(jīng)新聞報(bào)》 本文作者：商寅泉）