孫洪林

第一，對(duì)于境外人士買(mǎi)房是否可以憑綠卡直接買(mǎi)房的問(wèn)題。根據(jù)我國(guó)《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見(jiàn)》（建住房 〔2006〕171號(hào)）之規(guī)定，國(guó)家對(duì)于境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)房實(shí)施嚴(yán)格的管理制度：“境外機(jī)構(gòu)在境內(nèi)設(shè)立的分支、代表機(jī)構(gòu)（經(jīng)批準(zhǔn)從事經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)除外）和在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)時(shí)間超過(guò)一年的境外個(gè)人，可以購(gòu)買(mǎi)符合實(shí)際需要的自用、自住商品房，不得購(gòu)買(mǎi)非自用、非自住商品房。在境內(nèi)沒(méi)有設(shè)立分支、代表機(jī)構(gòu)的境外機(jī)構(gòu)和在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)時(shí)間一年以下的境外個(gè)人，不得購(gòu)買(mǎi)商品房。港澳臺(tái)地區(qū)居民和華僑因生活需要，可在境內(nèi)限購(gòu)一定面積的自住商品房。符合規(guī)定的境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)買(mǎi)自用、自住商品房必須采取實(shí)名制，并持有效證明（境外機(jī)構(gòu)應(yīng)持我政府有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)設(shè)立駐境內(nèi)機(jī)構(gòu)的證明，境外個(gè)人應(yīng)持其來(lái)境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)，經(jīng)我方批準(zhǔn)的證明）到土地和房地產(chǎn)主管部門(mén)辦理相應(yīng)的土地使用權(quán)及房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記部門(mén)必須嚴(yán)格按照自用、自住原則辦理境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人的產(chǎn)權(quán)登記，對(duì)不符合條件的不予登記?！?/p>

根據(jù)《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)房管理的通知》（建房〔2010〕186號(hào)）之規(guī)定：“一、境外個(gè)人在境內(nèi)只能購(gòu)買(mǎi)一套用于自住的住房。在境內(nèi)設(shè)立分支、代表機(jī)構(gòu)的境外機(jī)構(gòu)只能在注冊(cè)城市購(gòu)買(mǎi)辦公所需的非住宅房屋。法律法規(guī)另有規(guī)定的除外。二、各地房地產(chǎn)主管部門(mén)在辦理境外個(gè)人的商品房預(yù)售合同備案和房屋產(chǎn)權(quán)登記時(shí)，除應(yīng)當(dāng)查驗(yàn)《城市商品房預(yù)售管理辦法》、《房屋登記辦法》規(guī)定的材料及驗(yàn)證購(gòu)房人持有房屋情況外，還應(yīng)當(dāng)查驗(yàn)：1、有關(guān)部門(mén)出具的境外個(gè)人（不含港澳臺(tái)居民和華僑）在境內(nèi)工作超過(guò)一年的證明；港澳臺(tái)居民和華僑在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)和居留的證明。2、境外個(gè)人名下在境內(nèi)無(wú)其它住房的書(shū)面承諾。三、各地房地產(chǎn)主管部門(mén)在辦理境外機(jī)構(gòu)的商品房預(yù)售合同備案和房屋產(chǎn)權(quán)登記時(shí)，除應(yīng)當(dāng)查驗(yàn)《城市商品房預(yù)售管理辦法》、《房屋登記辦法》規(guī)定的材料及驗(yàn)證購(gòu)房人持有房屋情況外，還應(yīng)當(dāng)查驗(yàn)： 1、有關(guān)部門(mén)出具的在境內(nèi)設(shè)立分支、代表機(jī)構(gòu)的批準(zhǔn)文件和注冊(cè)證明。2、境外機(jī)構(gòu)所購(gòu)房屋是實(shí)際辦公所需的書(shū)面承諾?！?/p>

因此，境外人士在我國(guó)買(mǎi)房并非憑綠卡就可以直接買(mǎi)房。境外個(gè)人如果要在我國(guó)購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的，必備條件包括：在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)時(shí)間超過(guò)一年（需提供相關(guān)證明，如經(jīng)過(guò)公證的在境內(nèi)工作一年以上的勞動(dòng)合同，公司出具的在職證明等，有的區(qū)縣還會(huì)要求提供在境內(nèi)連續(xù)繳納滿(mǎn)一年的納稅證明等其他材料）；所購(gòu)房屋必須是符合實(shí)際需要的自用、自住商品房，且僅限購(gòu)一套住房。

第二，對(duì)于為辦移民購(gòu)買(mǎi)海外地產(chǎn)會(huì)存在哪些風(fēng)險(xiǎn)的問(wèn)題。首先，目前，通過(guò)境外買(mǎi)房來(lái)獲得綠卡的情況雖然有，但并不多見(jiàn)，僅是少數(shù)國(guó)家。而外國(guó)很多國(guó)家都沒(méi)有明文規(guī)定可以通過(guò)買(mǎi)房移民，購(gòu)房者在有些國(guó)家買(mǎi)房可以享受一定時(shí)間的居住權(quán)，而有的國(guó)家并不附送居住權(quán)。移民的方式仍然是傳統(tǒng)的投資移民或技術(shù)移民。其次，購(gòu)買(mǎi)海外房產(chǎn)的，除非獲得該國(guó)綠卡，否則并不能享受當(dāng)?shù)鼐用竦酿B(yǎng)老、醫(yī)療、教育等各種福利。再次，海外購(gòu)房的成本可能很高，除了房?jī)r(jià)，還有各項(xiàng)稅費(fèi)、管理費(fèi)、律師費(fèi)、維修費(fèi)等，還包括購(gòu)房者用于出入境看房、辦理中介委托等諸多費(fèi)用。最后，由于各國(guó)法律規(guī)定并不一樣，而一般對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的糾紛大都適用不動(dòng)產(chǎn)所在地法律，一旦發(fā)生涉及房屋的法律糾紛，購(gòu)房者對(duì)該國(guó)法律并不了解，在維權(quán)方面將面臨很大風(fēng)險(xiǎn)和困難。