商業(yè)地產(chǎn)一體化當(dāng)?shù)?/h1>
2014-05-09 11:33
第一財(cái)經(jīng) 2014年14期
C=CBNweekly F=Bruce Flatt
世界正在變得越來越小，小到一家購物中心就足以構(gòu)建一個(gè)從餐飲、服飾、文化到娛樂消費(fèi)等種類齊全、品類豐富的“小世界”。在澳洲著名投資與資產(chǎn)管理公司Brookfield Asset Management的首席執(zhí)行官Bruce Flatt看來，商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)在及未來的趨勢一定是一體化當(dāng)?shù)?，包括一體化的零售體驗(yàn)、辦公體驗(yàn)以及娛樂體驗(yàn)等。而運(yùn)營商通過什么手段和方法最大限度地集聚人氣才是目前的當(dāng)務(wù)之急。其中需要解決的問題包括如何利用互聯(lián)網(wǎng)為顧客提供更好的服務(wù)與網(wǎng)店抗衡、如何讓每一個(gè)商鋪為消費(fèi)者提供獨(dú)特的產(chǎn)品和服務(wù)等。
C： 商業(yè)地產(chǎn)在過去幾年中發(fā)生過哪些主要的變化？
F： 我們特別關(guān)注到的變化主要是在零售行業(yè)。在相當(dāng)多的新興市場，消費(fèi)者越來越富裕之后，他們在做購買決定時(shí)，會在品牌選擇上進(jìn)一步“升級”。所以許多品牌，尤其大型、高端的品牌也在根據(jù)這種需要變得越來越國際化。過去很難買到的某個(gè)設(shè)計(jì)師品牌，現(xiàn)在在其他地方同樣也能夠買到。世界正在變得越來越“小”，而品牌變得越來越國際化。這是我們在商業(yè)地產(chǎn)零售業(yè)領(lǐng)域里面觀察到的特別明顯的變化。在全球商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作過程中，包括在中國，我們看到無論是辦公樓的租戶，還是商業(yè)項(xiàng)目里面的商鋪，乃至他們的工作人員，以及前往消費(fèi)的顧客，都正在產(chǎn)生一個(gè)更高的需求—他們希望所工作和生活的領(lǐng)域更有活力，有更進(jìn)一步的一體化的體驗(yàn)、零售體驗(yàn)，以及辦公體驗(yàn)。更好的娛樂、生活設(shè)施、工作設(shè)施，所有這些需求形成了綜合體方式的體驗(yàn)和發(fā)展。這也是我們在全球地產(chǎn)項(xiàng)目的營運(yùn)和管理方面所做過的一些調(diào)整。
C： 什么樣的經(jīng)驗(yàn)在全球市場是共通的、可以帶入中國 的？
F： 給美國商業(yè)地產(chǎn)帶來最顯著影響的就是購物中心。那些把娛樂、時(shí)尚等元素整合在購物體驗(yàn)中的購物中心能夠越做越好，銷售額也會越做越高。而過去那些所銷售的產(chǎn)品缺乏獨(dú)特性的商場，正在不斷地走下坡路。購物中心之所以有更大的發(fā)展前景，更多的原因是它把互聯(lián)網(wǎng)本身作為一個(gè)工具，然后導(dǎo)入自己的商業(yè)模式，從而為消費(fèi)者提供更好的服務(wù)，與網(wǎng)店進(jìn)行競爭。在美國有一些做得比較好的商場，它們將自己商場里的實(shí)體店轉(zhuǎn)化成配售中心，支持遠(yuǎn)程配售。用戶在一天內(nèi)可以從商場的配售中心獲得想購買的產(chǎn)品，并直接運(yùn)送到自己的家門口。我們今天看到的發(fā)達(dá)國家產(chǎn)生的趨勢以及相應(yīng)的變化，也將會在中國市場得到顯現(xiàn)。根據(jù)我們的了解，在世界范圍內(nèi)和中國市場有相近之處的就是巴西：同樣是新興市場，同樣通過大量資本進(jìn)行運(yùn)作，同樣每天都有新的市場增長點(diǎn)在產(chǎn)生。這意味著市場發(fā)生變化的頻率是天，而且整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)都正在進(jìn)行工業(yè)化的發(fā)展，這要求我們對新變化的反應(yīng)速度要更快。
C： 現(xiàn)在經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn)過程中最重要的是什么？
F： 有一個(gè)一定要做好的重點(diǎn)—商業(yè)項(xiàng)目需要不斷把自己建造成為非常有吸引力的、大家愿意去的聚集中心。以前大家可能覺得辦公樓、辦公室就只是工作的地方，不一定需要有多大的吸引力。但現(xiàn)在不是這樣，辦公樓不止是工作的地方，同樣也是集聚吸引力、聚集人氣的地方。商場也是一樣，以前大家認(rèn)為去商場只是為了買東西，買完就行了。而現(xiàn)在的商場必須成為一個(gè)非常有吸引力、有魅力的地方，這樣才能成功。除了消費(fèi)者調(diào)查，其實(shí)還有很多其他的方面可以提升。首先，商場應(yīng)該引入一些非常好的商鋪，一些能夠提供非常獨(dú)特的產(chǎn)品和服務(wù)的商鋪。對于商鋪的選擇是我們作為運(yùn)營商首先要關(guān)注的。第二，有吸引力的餐飲也是需要關(guān)注的。這樣才能集聚人氣，把商場做得更具吸引力。第三，整個(gè)環(huán)境要讓大家覺得更加舒適，更加安全，能夠提供一種良好的體驗(yàn)。安全和舒適也是需要做好的事情，這是另一個(gè)方面。此外，你還需要根據(jù)周邊社區(qū)人群的需要做調(diào)整，提供更準(zhǔn)確適當(dāng)?shù)姆?wù)。（采訪：郭蘇妍）endprint
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C： 商業(yè)地產(chǎn)在過去幾年中發(fā)生過哪些主要的變化？
F： 我們特別關(guān)注到的變化主要是在零售行業(yè)。在相當(dāng)多的新興市場，消費(fèi)者越來越富裕之后，他們在做購買決定時(shí)，會在品牌選擇上進(jìn)一步“升級”。所以許多品牌，尤其大型、高端的品牌也在根據(jù)這種需要變得越來越國際化。過去很難買到的某個(gè)設(shè)計(jì)師品牌，現(xiàn)在在其他地方同樣也能夠買到。世界正在變得越來越“小”，而品牌變得越來越國際化。這是我們在商業(yè)地產(chǎn)零售業(yè)領(lǐng)域里面觀察到的特別明顯的變化。在全球商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作過程中，包括在中國，我們看到無論是辦公樓的租戶，還是商業(yè)項(xiàng)目里面的商鋪，乃至他們的工作人員，以及前往消費(fèi)的顧客，都正在產(chǎn)生一個(gè)更高的需求—他們希望所工作和生活的領(lǐng)域更有活力，有更進(jìn)一步的一體化的體驗(yàn)、零售體驗(yàn)，以及辦公體驗(yàn)。更好的娛樂、生活設(shè)施、工作設(shè)施，所有這些需求形成了綜合體方式的體驗(yàn)和發(fā)展。這也是我們在全球地產(chǎn)項(xiàng)目的營運(yùn)和管理方面所做過的一些調(diào)整。
C： 什么樣的經(jīng)驗(yàn)在全球市場是共通的、可以帶入中國 的？
F： 給美國商業(yè)地產(chǎn)帶來最顯著影響的就是購物中心。那些把娛樂、時(shí)尚等元素整合在購物體驗(yàn)中的購物中心能夠越做越好，銷售額也會越做越高。而過去那些所銷售的產(chǎn)品缺乏獨(dú)特性的商場，正在不斷地走下坡路。購物中心之所以有更大的發(fā)展前景，更多的原因是它把互聯(lián)網(wǎng)本身作為一個(gè)工具，然后導(dǎo)入自己的商業(yè)模式，從而為消費(fèi)者提供更好的服務(wù)，與網(wǎng)店進(jìn)行競爭。在美國有一些做得比較好的商場，它們將自己商場里的實(shí)體店轉(zhuǎn)化成配售中心，支持遠(yuǎn)程配售。用戶在一天內(nèi)可以從商場的配售中心獲得想購買的產(chǎn)品，并直接運(yùn)送到自己的家門口。我們今天看到的發(fā)達(dá)國家產(chǎn)生的趨勢以及相應(yīng)的變化，也將會在中國市場得到顯現(xiàn)。根據(jù)我們的了解，在世界范圍內(nèi)和中國市場有相近之處的就是巴西：同樣是新興市場，同樣通過大量資本進(jìn)行運(yùn)作，同樣每天都有新的市場增長點(diǎn)在產(chǎn)生。這意味著市場發(fā)生變化的頻率是天，而且整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)都正在進(jìn)行工業(yè)化的發(fā)展，這要求我們對新變化的反應(yīng)速度要更快。
C： 現(xiàn)在經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn)過程中最重要的是什么？
F： 有一個(gè)一定要做好的重點(diǎn)—商業(yè)項(xiàng)目需要不斷把自己建造成為非常有吸引力的、大家愿意去的聚集中心。以前大家可能覺得辦公樓、辦公室就只是工作的地方，不一定需要有多大的吸引力。但現(xiàn)在不是這樣，辦公樓不止是工作的地方，同樣也是集聚吸引力、聚集人氣的地方。商場也是一樣，以前大家認(rèn)為去商場只是為了買東西，買完就行了。而現(xiàn)在的商場必須成為一個(gè)非常有吸引力、有魅力的地方，這樣才能成功。除了消費(fèi)者調(diào)查，其實(shí)還有很多其他的方面可以提升。首先，商場應(yīng)該引入一些非常好的商鋪，一些能夠提供非常獨(dú)特的產(chǎn)品和服務(wù)的商鋪。對于商鋪的選擇是我們作為運(yùn)營商首先要關(guān)注的。第二，有吸引力的餐飲也是需要關(guān)注的。這樣才能集聚人氣，把商場做得更具吸引力。第三，整個(gè)環(huán)境要讓大家覺得更加舒適，更加安全，能夠提供一種良好的體驗(yàn)。安全和舒適也是需要做好的事情，這是另一個(gè)方面。此外，你還需要根據(jù)周邊社區(qū)人群的需要做調(diào)整，提供更準(zhǔn)確適當(dāng)?shù)姆?wù)。（采訪：郭蘇妍）endprint
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