紀中一

[提要] 近年來，在經(jīng)濟增長、城市化進程快速發(fā)展所導致的城市建筑密度不斷提高的情形，在人們對于居住環(huán)境的要求不斷上升等多重因素共同作用下，使得房地產(chǎn)的日照環(huán)境損害及相應的損害賠償問題日益成為人們廣泛關注的問題。本文在對現(xiàn)階段房地產(chǎn)日照環(huán)境損害賠償情況研究基礎上，對房地產(chǎn)日照環(huán)境損害賠償?shù)墓纼r方法進行研究與闡述。

關鍵詞：日照環(huán)境損害；估價方法

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A

收錄日期：2014年3月11日

一、研究背景

隨著我國經(jīng)濟社會的快速發(fā)展，城市化進程的步伐不斷加快，人們對現(xiàn)代城市的發(fā)展環(huán)境提出了新的要求。地多人少的城市建設同亟待改善的生活環(huán)境質量兩者之間相互沖突所引發(fā)的矛盾反映于城市生活的方方面面，而在這些眾多矛盾中，日照環(huán)境損害則是最為突出的表現(xiàn)之一。與此同時，公民的法律知識及維權意識與過去相比也有明顯的提升，日照環(huán)境損害而引發(fā)的采光權糾紛案件也逐年遞增。而我國現(xiàn)有的一些針對房地產(chǎn)損害賠償?shù)囊?guī)范，以實體性損害居多，關于環(huán)境損害等無形損害賠償?shù)囊?guī)范較少，如何對于房地產(chǎn)日照環(huán)境損害賠償進行合理估價，采取更為科學的估價方法，就顯得尤為重要。

二、我國現(xiàn)階段日照環(huán)境損害估價現(xiàn)狀

雖然關于我國的房地產(chǎn)日照環(huán)境損害的案例發(fā)生次數(shù)并沒有具體的統(tǒng)計數(shù)字，但是從關于采光權的糾紛案件不斷增多，以及住宅建設仍舊飛快發(fā)展的現(xiàn)實不難得出，關于日照環(huán)境損害的相關案件發(fā)生的次數(shù)將呈上升趨勢，由此產(chǎn)生的估價業(yè)務也將不斷增多。

日照環(huán)境損害屬于房地產(chǎn)損害情況中的一種，也是最近發(fā)生頻率較高的非實體性損害之一。在發(fā)生日照環(huán)境損害事件時，一般是采取和解、調(diào)解、仲裁等方式，也有一些城市出臺了給予被陽光遮擋住宅補償?shù)臉藴实囊?guī)定，包括《北京市生活居住建筑間距暫行規(guī)定》、《大連市城市間距及擋日照處理規(guī)定》等，這些途徑主要從討論賠償?shù)慕痤~角度著手。目前的機制并不完善，鮮有專業(yè)意見作為參考依據(jù)，在賠償金額方面的確定隨意性較大。

現(xiàn)階段，針對房地產(chǎn)損害賠償?shù)墓纼r業(yè)務，同普通估價業(yè)務還是有所區(qū)別的，在具體方法的選取及運用上，并不像其他業(yè)務一樣已被房地產(chǎn)機構及估價師完全熟練掌握并在行業(yè)內(nèi)形成一定的共識，而是根據(jù)不同損害的特點呈現(xiàn)出個別性、差異性的特點，根據(jù)不同的損害類型確定適應的估價思路、估價技術路線和方法，從估價技術過程來看有更大的靈活性。在房地產(chǎn)損害賠償?shù)墓纼r中，可運用的規(guī)范又多偏重于對實體性損害方面的規(guī)定，故諸如日照環(huán)境損害這類無形損害的賠償估價，其估價技術思路、方法等在行業(yè)內(nèi)還未能形成一定的共識，故可探討性較大，值得深入研究，以適應該類案件發(fā)生頻率增大帶來的業(yè)務需求。

三、房地產(chǎn)日照環(huán)境損害賠償估價方法初探

本文分別對成本法、市場比較法、收益法、價差法、價格分離修正法、意愿調(diào)查法各自的基本原理、在日照環(huán)境損害賠償估價中的運用等方面進行了闡述。

（一）成本法。成本法是將房地產(chǎn)價格各構成部分逐項累加、最后合成為估價對象房地產(chǎn)價格的方法，也就是先求取估價對象在估價時點時的重新購建價格，然后扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。成本法又稱為積算法，估算結果稱為積算價格。

1、成本法在日照環(huán)境損害賠償估價中的運用。將成本法運用于房地產(chǎn)日照環(huán)境損害的賠償估價中，主要是通過將受損害的房地產(chǎn)恢復于未損害時的狀態(tài)所必須的各項費用總和作為賠償估價值的主要參考依據(jù)。

成本法的公式為：

V=C1+C2+C3+……

式中，V為各項費用之和；C1、C2等為各種費用，如受損害影響的房屋與正常情況下的房屋相比需要多付出以供滿足照明需要的電費、冬季的取暖費等。

通過成本法計算得到的最終日照損害賠償估價值，一般情況下，必須大于或等于V。

2、成本法下的重點關注問題

（1）成本法的使用前提。選用成本法對房地產(chǎn)日照環(huán)境損害賠償進行估計，需要滿足的三個前提條件：一是被估價的房地產(chǎn)處于繼續(xù)使用狀態(tài)；二是對于所產(chǎn)生的各項損害費用應有據(jù)可查；三是構成賠償估價的各項損害費用必須是合理的。

（2）成本法的缺陷。成本法的使用較為簡便，但是由于日照環(huán)境損害為一種非實體損害，故相較于實體損害的賠償估價，成本法的適應性較低。因為在實踐中很難全面、客觀、準確地確定各種損害因素并對其所造成房地產(chǎn)的損害進行科學量化。此外，也有學者認為這種方法在估價房地產(chǎn)價值損害時，忽略了損害對房地產(chǎn)整體價值的影響，而只是簡單的將各項損害費用相加。

（二）市場比較法。市場法，是指利用市場上同樣或者類似資產(chǎn)的近期交易價格，經(jīng)過直接比較或類比分析以估測資產(chǎn)價值的各種評估技術方法的總稱。

1、市場比較法在日照環(huán)境損害賠償估價中的運用。市場比較法主要是通過選擇評估時點相近的有類似日照損害賠償?shù)姆康禺a(chǎn)與評估對象進行比較，對可比實例的日照損害賠償價值根據(jù)各項修正因素進行適當調(diào)整，以得出評估對象的損害賠償估價值。

市場比較法的公式為：

V=P×F1×F2×F3

式中，V—房地產(chǎn)日照環(huán)境損害賠償評估值；P—可比實例日照損害賠償值；F1—賠償情況修正系數(shù)；F2—賠償日期修正系數(shù)；F3—日照損害狀況修正系數(shù)。

采用市場比較法，一般估價師應選取不少于3個類似的可比實例，但是鑒于現(xiàn)階段該類似可比實例總體數(shù)量較少，只要估價師能找到可比性很強的實例，盡管數(shù)量未達到3個，也允許其采用此方法。通過對賠償情況的修正，將可比實例的損害賠償值修正為正常賠償額；通過賠償日期修正，將可比實例在賠償日期的賠償額調(diào)整為在估價時點的賠償額；通過日照損害狀況修正，將可比實例日照環(huán)境損害狀況下的賠償額調(diào)整為評估對象日照環(huán)境損害狀況下的賠償額。最后，將不同可比實例修正后的賠償額的簡單算術平均或者進行加權平均得到的值作為市場比較法的估價結果。

2、市場比較法下的重點關注問題

（1）市場比較法的使用前提。市場比較法的使用前提必須是有能夠找到有類似實例，并且具備一定的可比性，如適度的時間范圍、交易條件、市場條件等。

（2）市場比較法的缺陷。市場比較法是最直接、客觀的一種估價方法，市場比較法的應用較為廣泛。但是，由于對市場條件有較高的要求，如果無法獲得具有可比性的實例，則無法使用該方法。此外，對于日照損害狀況這個因素的修正，除應仔細研究相應的建筑工程日照分析規(guī)程外，也對估價師有較高的建筑、工程等方面專業(yè)知識的要求。

（三）收益損失資本化法（收益法）

1、收益法的基本原理。收益法是通過估算被評估資產(chǎn)的未來預期收益，并將其按一定的折現(xiàn)率或者資本化率折成現(xiàn)值，來確定該項資產(chǎn)的評估值。收益法是以效用價值論作為其理論基礎的，也就是收益決定資產(chǎn)的價值。

2、收益法在日照環(huán)境損害賠償估價中的運用。收益法主要是求取受日照環(huán)境損害的房地產(chǎn)的未來凈收益損失的現(xiàn)值作為房地產(chǎn)日照環(huán)境損害賠償值得估價方法。由于日照環(huán)境損害對房地產(chǎn)所造成的影響往往并不是表現(xiàn)在使其使用壽命的縮短，這與一般的有形損害對房地產(chǎn)所造成的影響有所不同，日照環(huán)境損害的影響多表現(xiàn)于降低了房地產(chǎn)的未來凈收益。

收益損失資本化法的基本公式為：

V=■■

式中，V—房地產(chǎn)日照環(huán)境損害賠償評估值；△Ai—未來第i年的凈收益損失額；n—凈收益損失年限；r—折現(xiàn)率。

3、收益法下的重點關注問題

（1）收益法的使用前提。在使用收益法對房地產(chǎn)日照環(huán)境損害賠償估價時，應滿足房地產(chǎn)未來預計的凈損益是可以預測，并能用貨幣計量以及凈收益損失年限能夠預測，或者可以計算得出等前提條件。

（2）收益法的缺陷。收益法多用于不可修復的永久性損害，比如日照環(huán)境。但是，在實際運用中，預期收益損失額的預測難度較大。

（四）價差法。價差法，顧名思義為一種作差的估價方法，即求取類似的無日照環(huán)境損害的房屋和有日照環(huán)境損害的房屋市場價值之差作為房屋質量缺陷損失的估價。

價差法的基本公式為：

V=V1-V0

式中，V—房地產(chǎn)日照環(huán)境損害賠償評估值；V1—無日照環(huán)境損害的房屋價值；V0—有日照環(huán)境損害的房屋價值。

無日照環(huán)境損害的房屋價值和有日照環(huán)境損害的房屋價值都是基于市場價值，一般是通過市場比較法得到V1、V0，所以價差法并不是一種新的估價方法，而是在市場比較法基礎上引申出的一種方法。

（五）價格分離修正法（Hedonic模型法）

1、價格分離修正法基本原理。價格分離修正法，主要是基于特征價格法的一種估價方法。所謂特征價格法，又稱Hedonic模型法和效用估價法，認為房地產(chǎn)由眾多不同的特征組成，而房地產(chǎn)價格是由所有特征帶給人們的效用決定的。由于各特征的數(shù)量及組合方式不同，使得房地產(chǎn)的價格產(chǎn)生差異。因此，如能將房地產(chǎn)的價格影響因素分解，求出各影響因素所隱含的價格，在控制地產(chǎn)的特征（或品質）數(shù)量固定不變時，就能將房地產(chǎn)價格變動的品質因素拆離，以反映純粹價格的變化。

2、價格分離修正法在日照環(huán)境損害賠償估價中的運用

（1）構建模型。本方法是利用計量經(jīng)濟學方法進行數(shù)學建模，并建立如下模型：

Pi=？琢×■X■■×■e■×e■ ①

①式中，Pi為住宅價格；X為住宅屬性變量，如區(qū)位、容積率、綠化、采光等；D是一系列取1和0的虛擬變量；ui為隨機擾動項。

將上述取對數(shù)形式，得到②式：

lnPi=？琢+■？茁jlnXji+■？啄dlnDdi+ui ②

對公式②中的Hedonic對數(shù)模型采用最小二乘法進行多元回歸估計，得到？琢、？茁j、？啄d的估計參數(shù)。

（2）計算住宅特征的隱含價格。假設E為住宅的某一特征，如光照環(huán)境，則由Hedonic模型可得：

■=？琢×？茁eE■■×■X■■×■e■ ③

由于市場中的均衡價格是由商品的邊際價格決定的，對③式推導，可得：

P■=■=■Pi

P■即為所求某一住宅特征的隱含價格。

房地產(chǎn)日照環(huán)境損害賠償?shù)墓纼r應以所求得日照環(huán)境這一特征的隱含價格為依據(jù)，根據(jù)損害程度進行估價。

3、價格分離修正法評價。相較于前四種方法，價格分離修正法的主觀因素最弱，客觀性最強。本方法是以數(shù)據(jù)可獲得性為前提，需要大量可靠的數(shù)據(jù)，因此必須要有全面可靠的住宅市場樣本為依托。

（六）意愿調(diào)查法

1、意愿調(diào)查法基本原理。意愿調(diào)查法又稱意愿調(diào)查價值評估法（Contingent Valuation Method，CVM），這是一種基于調(diào)查的評估非市場物品和服務價值的方法，利用調(diào)查問卷直接引導相關物品或服務的價值，所得到的價值依賴于構建（假想或模擬）市場和調(diào)查方案所描述的物品或服務的性質。這種方法被普遍用于公共品的定價領域，現(xiàn)在在西方國家也是進行環(huán)境物品價值評估時用得最多的一種方法。

2、意愿調(diào)查法在日照環(huán)境損害賠償估價中的運用。首先，估價師必須對房地產(chǎn)日照損害事件進行實地調(diào)查，了解損害的范圍和糾紛雙方的訴求，并對損害所造成影響進行較為準確和全面的闡述；其次，選擇合適的調(diào)查范圍，調(diào)查對象要有針對性和全面性，主要包括損害方、被損害方、與估計對象周邊范圍的一些類似損害方及被損害方、專業(yè)人士及監(jiān)管部門，被調(diào)查人員應為對損害行為有一定了解和體會的人群，否則會使調(diào)查結論與偏頗；在這，調(diào)查應從“應得補償”與“自愿補償”正反兩方面進行，以免出現(xiàn)只使用一方面的調(diào)查值使得結果與實際偏高或偏低；最后，估價師對兩方面的調(diào)查值進行權衡處理得出最終值。

3、意愿調(diào)查法評價。意愿調(diào)查法，雖然是一種主觀性很強的方法，不通過公式計算，看似不準確，但是如果在廣泛調(diào)查基礎下，其實可以相對直觀表現(xiàn)損害價值，更為貼近糾紛雙方的訴訟心理，更好地解決實際問題，甚至能夠在其他方法無法進行估價時通過此方法對損害賠償值進行確定。

四、小結

以上六種方法，沒有特別的孰優(yōu)孰劣之分，估價師應當根據(jù)具體情況做出分析判斷。總的來說，價格分離修正法相比市場比較法、收益法、成本法、價差法而言降低了主觀因素的影響，更為客觀，在行業(yè)內(nèi)使用最為廣泛，但是需要有大量可靠的樣本數(shù)據(jù)作為依據(jù)。而意愿調(diào)查法盡管是一種主觀色彩極強的一種方法，但是當其他方法行之無效之時，運用好此方法往往也能達到很好的效果。本文僅對估價方法進行初探，并沒有對日照環(huán)境因素的諸如光影長度、角度等做具體分析。

主要參考文獻：

[1]中國房地產(chǎn)估計師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會.房地產(chǎn)估價理論與方法[M].中國建筑工業(yè)出版社，2010.

[2]中國資產(chǎn)評估協(xié)會.資產(chǎn)評估[M].經(jīng)濟科學出版社，2012.

[3]柴強.房地產(chǎn)估價[M].首都經(jīng)濟貿(mào)易大學出版社，2012.

[4]張靜.資產(chǎn)評估具體方法的運用與選擇[J].高科技與產(chǎn)業(yè)化，2011.2.

[5]王學哲.論意愿調(diào)查法在房地產(chǎn)損害價值評估中的應用[J].中國房地產(chǎn)估價與經(jīng)濟，2011.1.

[6]朱駿，劉洪玉.北京市住宅價格影響因素及其隱含價格研究[C].2005國際房地產(chǎn)估價學術研討會論文集，2005.

[7]方芳.房地產(chǎn)缺損價值評估的理論與方法初探[D].貴州師范大學，2009.

2、市場比較法下的重點關注問題

（1）市場比較法的使用前提。市場比較法的使用前提必須是有能夠找到有類似實例，并且具備一定的可比性，如適度的時間范圍、交易條件、市場條件等。

（2）市場比較法的缺陷。市場比較法是最直接、客觀的一種估價方法，市場比較法的應用較為廣泛。但是，由于對市場條件有較高的要求，如果無法獲得具有可比性的實例，則無法使用該方法。此外，對于日照損害狀況這個因素的修正，除應仔細研究相應的建筑工程日照分析規(guī)程外，也對估價師有較高的建筑、工程等方面專業(yè)知識的要求。

（三）收益損失資本化法（收益法）

1、收益法的基本原理。收益法是通過估算被評估資產(chǎn)的未來預期收益，并將其按一定的折現(xiàn)率或者資本化率折成現(xiàn)值，來確定該項資產(chǎn)的評估值。收益法是以效用價值論作為其理論基礎的，也就是收益決定資產(chǎn)的價值。

2、收益法在日照環(huán)境損害賠償估價中的運用。收益法主要是求取受日照環(huán)境損害的房地產(chǎn)的未來凈收益損失的現(xiàn)值作為房地產(chǎn)日照環(huán)境損害賠償值得估價方法。由于日照環(huán)境損害對房地產(chǎn)所造成的影響往往并不是表現(xiàn)在使其使用壽命的縮短，這與一般的有形損害對房地產(chǎn)所造成的影響有所不同，日照環(huán)境損害的影響多表現(xiàn)于降低了房地產(chǎn)的未來凈收益。

收益損失資本化法的基本公式為：

V=■■

式中，V—房地產(chǎn)日照環(huán)境損害賠償評估值；△Ai—未來第i年的凈收益損失額；n—凈收益損失年限；r—折現(xiàn)率。

3、收益法下的重點關注問題

（1）收益法的使用前提。在使用收益法對房地產(chǎn)日照環(huán)境損害賠償估價時，應滿足房地產(chǎn)未來預計的凈損益是可以預測，并能用貨幣計量以及凈收益損失年限能夠預測，或者可以計算得出等前提條件。

（2）收益法的缺陷。收益法多用于不可修復的永久性損害，比如日照環(huán)境。但是，在實際運用中，預期收益損失額的預測難度較大。

（四）價差法。價差法，顧名思義為一種作差的估價方法，即求取類似的無日照環(huán)境損害的房屋和有日照環(huán)境損害的房屋市場價值之差作為房屋質量缺陷損失的估價。

價差法的基本公式為：

V=V1-V0

式中，V—房地產(chǎn)日照環(huán)境損害賠償評估值；V1—無日照環(huán)境損害的房屋價值；V0—有日照環(huán)境損害的房屋價值。

無日照環(huán)境損害的房屋價值和有日照環(huán)境損害的房屋價值都是基于市場價值，一般是通過市場比較法得到V1、V0，所以價差法并不是一種新的估價方法，而是在市場比較法基礎上引申出的一種方法。

（五）價格分離修正法（Hedonic模型法）

1、價格分離修正法基本原理。價格分離修正法，主要是基于特征價格法的一種估價方法。所謂特征價格法，又稱Hedonic模型法和效用估價法，認為房地產(chǎn)由眾多不同的特征組成，而房地產(chǎn)價格是由所有特征帶給人們的效用決定的。由于各特征的數(shù)量及組合方式不同，使得房地產(chǎn)的價格產(chǎn)生差異。因此，如能將房地產(chǎn)的價格影響因素分解，求出各影響因素所隱含的價格，在控制地產(chǎn)的特征（或品質）數(shù)量固定不變時，就能將房地產(chǎn)價格變動的品質因素拆離，以反映純粹價格的變化。

2、價格分離修正法在日照環(huán)境損害賠償估價中的運用

（1）構建模型。本方法是利用計量經(jīng)濟學方法進行數(shù)學建模，并建立如下模型：

Pi=？琢×■X■■×■e■×e■ ①

①式中，Pi為住宅價格；X為住宅屬性變量，如區(qū)位、容積率、綠化、采光等；D是一系列取1和0的虛擬變量；ui為隨機擾動項。

將上述取對數(shù)形式，得到②式：

lnPi=？琢+■？茁jlnXji+■？啄dlnDdi+ui ②

對公式②中的Hedonic對數(shù)模型采用最小二乘法進行多元回歸估計，得到？琢、？茁j、？啄d的估計參數(shù)。

（2）計算住宅特征的隱含價格。假設E為住宅的某一特征，如光照環(huán)境，則由Hedonic模型可得：

■=？琢×？茁eE■■×■X■■×■e■ ③

由于市場中的均衡價格是由商品的邊際價格決定的，對③式推導，可得：

P■=■=■Pi

P■即為所求某一住宅特征的隱含價格。

房地產(chǎn)日照環(huán)境損害賠償?shù)墓纼r應以所求得日照環(huán)境這一特征的隱含價格為依據(jù)，根據(jù)損害程度進行估價。

3、價格分離修正法評價。相較于前四種方法，價格分離修正法的主觀因素最弱，客觀性最強。本方法是以數(shù)據(jù)可獲得性為前提，需要大量可靠的數(shù)據(jù)，因此必須要有全面可靠的住宅市場樣本為依托。

（六）意愿調(diào)查法

1、意愿調(diào)查法基本原理。意愿調(diào)查法又稱意愿調(diào)查價值評估法（Contingent Valuation Method，CVM），這是一種基于調(diào)查的評估非市場物品和服務價值的方法，利用調(diào)查問卷直接引導相關物品或服務的價值，所得到的價值依賴于構建（假想或模擬）市場和調(diào)查方案所描述的物品或服務的性質。這種方法被普遍用于公共品的定價領域，現(xiàn)在在西方國家也是進行環(huán)境物品價值評估時用得最多的一種方法。

2、意愿調(diào)查法在日照環(huán)境損害賠償估價中的運用。首先，估價師必須對房地產(chǎn)日照損害事件進行實地調(diào)查，了解損害的范圍和糾紛雙方的訴求，并對損害所造成影響進行較為準確和全面的闡述；其次，選擇合適的調(diào)查范圍，調(diào)查對象要有針對性和全面性，主要包括損害方、被損害方、與估計對象周邊范圍的一些類似損害方及被損害方、專業(yè)人士及監(jiān)管部門，被調(diào)查人員應為對損害行為有一定了解和體會的人群，否則會使調(diào)查結論與偏頗；在這，調(diào)查應從“應得補償”與“自愿補償”正反兩方面進行，以免出現(xiàn)只使用一方面的調(diào)查值使得結果與實際偏高或偏低；最后，估價師對兩方面的調(diào)查值進行權衡處理得出最終值。

3、意愿調(diào)查法評價。意愿調(diào)查法，雖然是一種主觀性很強的方法，不通過公式計算，看似不準確，但是如果在廣泛調(diào)查基礎下，其實可以相對直觀表現(xiàn)損害價值，更為貼近糾紛雙方的訴訟心理，更好地解決實際問題，甚至能夠在其他方法無法進行估價時通過此方法對損害賠償值進行確定。

四、小結

以上六種方法，沒有特別的孰優(yōu)孰劣之分，估價師應當根據(jù)具體情況做出分析判斷。總的來說，價格分離修正法相比市場比較法、收益法、成本法、價差法而言降低了主觀因素的影響，更為客觀，在行業(yè)內(nèi)使用最為廣泛，但是需要有大量可靠的樣本數(shù)據(jù)作為依據(jù)。而意愿調(diào)查法盡管是一種主觀色彩極強的一種方法，但是當其他方法行之無效之時，運用好此方法往往也能達到很好的效果。本文僅對估價方法進行初探，并沒有對日照環(huán)境因素的諸如光影長度、角度等做具體分析。

主要參考文獻：

[1]中國房地產(chǎn)估計師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會.房地產(chǎn)估價理論與方法[M].中國建筑工業(yè)出版社，2010.

[2]中國資產(chǎn)評估協(xié)會.資產(chǎn)評估[M].經(jīng)濟科學出版社，2012.

[3]柴強.房地產(chǎn)估價[M].首都經(jīng)濟貿(mào)易大學出版社，2012.

[4]張靜.資產(chǎn)評估具體方法的運用與選擇[J].高科技與產(chǎn)業(yè)化，2011.2.

[5]王學哲.論意愿調(diào)查法在房地產(chǎn)損害價值評估中的應用[J].中國房地產(chǎn)估價與經(jīng)濟，2011.1.

[6]朱駿，劉洪玉.北京市住宅價格影響因素及其隱含價格研究[C].2005國際房地產(chǎn)估價學術研討會論文集，2005.

[7]方芳.房地產(chǎn)缺損價值評估的理論與方法初探[D].貴州師范大學，2009.

2、市場比較法下的重點關注問題

（1）市場比較法的使用前提。市場比較法的使用前提必須是有能夠找到有類似實例，并且具備一定的可比性，如適度的時間范圍、交易條件、市場條件等。

（2）市場比較法的缺陷。市場比較法是最直接、客觀的一種估價方法，市場比較法的應用較為廣泛。但是，由于對市場條件有較高的要求，如果無法獲得具有可比性的實例，則無法使用該方法。此外，對于日照損害狀況這個因素的修正，除應仔細研究相應的建筑工程日照分析規(guī)程外，也對估價師有較高的建筑、工程等方面專業(yè)知識的要求。

（三）收益損失資本化法（收益法）

1、收益法的基本原理。收益法是通過估算被評估資產(chǎn)的未來預期收益，并將其按一定的折現(xiàn)率或者資本化率折成現(xiàn)值，來確定該項資產(chǎn)的評估值。收益法是以效用價值論作為其理論基礎的，也就是收益決定資產(chǎn)的價值。

2、收益法在日照環(huán)境損害賠償估價中的運用。收益法主要是求取受日照環(huán)境損害的房地產(chǎn)的未來凈收益損失的現(xiàn)值作為房地產(chǎn)日照環(huán)境損害賠償值得估價方法。由于日照環(huán)境損害對房地產(chǎn)所造成的影響往往并不是表現(xiàn)在使其使用壽命的縮短，這與一般的有形損害對房地產(chǎn)所造成的影響有所不同，日照環(huán)境損害的影響多表現(xiàn)于降低了房地產(chǎn)的未來凈收益。

收益損失資本化法的基本公式為：

V=■■

式中，V—房地產(chǎn)日照環(huán)境損害賠償評估值；△Ai—未來第i年的凈收益損失額；n—凈收益損失年限；r—折現(xiàn)率。

3、收益法下的重點關注問題

（1）收益法的使用前提。在使用收益法對房地產(chǎn)日照環(huán)境損害賠償估價時，應滿足房地產(chǎn)未來預計的凈損益是可以預測，并能用貨幣計量以及凈收益損失年限能夠預測，或者可以計算得出等前提條件。

（2）收益法的缺陷。收益法多用于不可修復的永久性損害，比如日照環(huán)境。但是，在實際運用中，預期收益損失額的預測難度較大。

（四）價差法。價差法，顧名思義為一種作差的估價方法，即求取類似的無日照環(huán)境損害的房屋和有日照環(huán)境損害的房屋市場價值之差作為房屋質量缺陷損失的估價。

價差法的基本公式為：

V=V1-V0

式中，V—房地產(chǎn)日照環(huán)境損害賠償評估值；V1—無日照環(huán)境損害的房屋價值；V0—有日照環(huán)境損害的房屋價值。

無日照環(huán)境損害的房屋價值和有日照環(huán)境損害的房屋價值都是基于市場價值，一般是通過市場比較法得到V1、V0，所以價差法并不是一種新的估價方法，而是在市場比較法基礎上引申出的一種方法。

（五）價格分離修正法（Hedonic模型法）

1、價格分離修正法基本原理。價格分離修正法，主要是基于特征價格法的一種估價方法。所謂特征價格法，又稱Hedonic模型法和效用估價法，認為房地產(chǎn)由眾多不同的特征組成，而房地產(chǎn)價格是由所有特征帶給人們的效用決定的。由于各特征的數(shù)量及組合方式不同，使得房地產(chǎn)的價格產(chǎn)生差異。因此，如能將房地產(chǎn)的價格影響因素分解，求出各影響因素所隱含的價格，在控制地產(chǎn)的特征（或品質）數(shù)量固定不變時，就能將房地產(chǎn)價格變動的品質因素拆離，以反映純粹價格的變化。

2、價格分離修正法在日照環(huán)境損害賠償估價中的運用

（1）構建模型。本方法是利用計量經(jīng)濟學方法進行數(shù)學建模，并建立如下模型：

Pi=？琢×■X■■×■e■×e■ ①

①式中，Pi為住宅價格；X為住宅屬性變量，如區(qū)位、容積率、綠化、采光等；D是一系列取1和0的虛擬變量；ui為隨機擾動項。

將上述取對數(shù)形式，得到②式：

lnPi=？琢+■？茁jlnXji+■？啄dlnDdi+ui ②

對公式②中的Hedonic對數(shù)模型采用最小二乘法進行多元回歸估計，得到？琢、？茁j、？啄d的估計參數(shù)。

（2）計算住宅特征的隱含價格。假設E為住宅的某一特征，如光照環(huán)境，則由Hedonic模型可得：

■=？琢×？茁eE■■×■X■■×■e■ ③

由于市場中的均衡價格是由商品的邊際價格決定的，對③式推導，可得：

P■=■=■Pi

P■即為所求某一住宅特征的隱含價格。

房地產(chǎn)日照環(huán)境損害賠償?shù)墓纼r應以所求得日照環(huán)境這一特征的隱含價格為依據(jù)，根據(jù)損害程度進行估價。

3、價格分離修正法評價。相較于前四種方法，價格分離修正法的主觀因素最弱，客觀性最強。本方法是以數(shù)據(jù)可獲得性為前提，需要大量可靠的數(shù)據(jù)，因此必須要有全面可靠的住宅市場樣本為依托。

（六）意愿調(diào)查法

1、意愿調(diào)查法基本原理。意愿調(diào)查法又稱意愿調(diào)查價值評估法（Contingent Valuation Method，CVM），這是一種基于調(diào)查的評估非市場物品和服務價值的方法，利用調(diào)查問卷直接引導相關物品或服務的價值，所得到的價值依賴于構建（假想或模擬）市場和調(diào)查方案所描述的物品或服務的性質。這種方法被普遍用于公共品的定價領域，現(xiàn)在在西方國家也是進行環(huán)境物品價值評估時用得最多的一種方法。

2、意愿調(diào)查法在日照環(huán)境損害賠償估價中的運用。首先，估價師必須對房地產(chǎn)日照損害事件進行實地調(diào)查，了解損害的范圍和糾紛雙方的訴求，并對損害所造成影響進行較為準確和全面的闡述；其次，選擇合適的調(diào)查范圍，調(diào)查對象要有針對性和全面性，主要包括損害方、被損害方、與估計對象周邊范圍的一些類似損害方及被損害方、專業(yè)人士及監(jiān)管部門，被調(diào)查人員應為對損害行為有一定了解和體會的人群，否則會使調(diào)查結論與偏頗；在這，調(diào)查應從“應得補償”與“自愿補償”正反兩方面進行，以免出現(xiàn)只使用一方面的調(diào)查值使得結果與實際偏高或偏低；最后，估價師對兩方面的調(diào)查值進行權衡處理得出最終值。

3、意愿調(diào)查法評價。意愿調(diào)查法，雖然是一種主觀性很強的方法，不通過公式計算，看似不準確，但是如果在廣泛調(diào)查基礎下，其實可以相對直觀表現(xiàn)損害價值，更為貼近糾紛雙方的訴訟心理，更好地解決實際問題，甚至能夠在其他方法無法進行估價時通過此方法對損害賠償值進行確定。

四、小結

以上六種方法，沒有特別的孰優(yōu)孰劣之分，估價師應當根據(jù)具體情況做出分析判斷。總的來說，價格分離修正法相比市場比較法、收益法、成本法、價差法而言降低了主觀因素的影響，更為客觀，在行業(yè)內(nèi)使用最為廣泛，但是需要有大量可靠的樣本數(shù)據(jù)作為依據(jù)。而意愿調(diào)查法盡管是一種主觀色彩極強的一種方法，但是當其他方法行之無效之時，運用好此方法往往也能達到很好的效果。本文僅對估價方法進行初探，并沒有對日照環(huán)境因素的諸如光影長度、角度等做具體分析。

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