王立平+++申建文

摘 要：城鎮(zhèn)化的加速發(fā)展，為城鎮(zhèn)提供了良好的經(jīng)濟(jì)社會(huì)條件，也帶動(dòng)了房地產(chǎn)住房需求的增長(zhǎng)，這是房?jī)r(jià)上升重要的客觀因素。我們面臨既要加快城鎮(zhèn)化建設(shè)，又要努力調(diào)控好房?jī)r(jià)的重要任務(wù)。本文按照新型城鎮(zhèn)化目標(biāo)，確定城鎮(zhèn)化建設(shè)中房地產(chǎn)定位，揭示城鎮(zhèn)化建設(shè)與房地產(chǎn)發(fā)展辯證關(guān)系，進(jìn)而提出金融調(diào)控的政策取向。

關(guān)鍵詞：城鎮(zhèn)化；房地產(chǎn)市場(chǎng)

城鎮(zhèn)化建設(shè)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要?jiǎng)恿Γ彩强s小城鄉(xiāng)差距、全面建設(shè)小康社會(huì)的重要途徑。城鎮(zhèn)化的加速發(fā)展為城鎮(zhèn)提供了良好的經(jīng)濟(jì)社會(huì)條件環(huán)境，也帶動(dòng)了房地產(chǎn)發(fā)展，客觀上促進(jìn)了房?jī)r(jià)的攀升。我們面臨既要加快城鎮(zhèn)化建設(shè)，又要做好房地產(chǎn)調(diào)控的重要任務(wù)。當(dāng)前，國(guó)內(nèi)文獻(xiàn)鮮有對(duì)城鎮(zhèn)化建設(shè)與房地產(chǎn)業(yè)關(guān)系進(jìn)行探討。因此，本文分析城鎮(zhèn)化建設(shè)成效，研究城鎮(zhèn)化建設(shè)與房地產(chǎn)業(yè)的辯證關(guān)系，指出金融調(diào)控房地產(chǎn)的重點(diǎn)，對(duì)于房地產(chǎn)健康運(yùn)行、促進(jìn)城鎮(zhèn)化合理發(fā)展具有重要的理論和現(xiàn)實(shí)意義。

一、城鎮(zhèn)化建設(shè)狀況概述

城鎮(zhèn)化，是一個(gè)涵蓋人口學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)、社會(huì)學(xué)等多學(xué)科，豐富內(nèi)容的社會(huì)經(jīng)濟(jì)演進(jìn)過(guò)程。城鎮(zhèn)化，既指農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)的集中、城鎮(zhèn)人口上升進(jìn)程，也指二元經(jīng)濟(jì)向一元經(jīng)濟(jì)、農(nóng)村經(jīng)濟(jì)向城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)化，還指城鎮(zhèn)生活方式的發(fā)展和擴(kuò)散的過(guò)程。城鎮(zhèn)化是各種特征集合過(guò)程，主要表現(xiàn)為：

（一）城鎮(zhèn)化水平提高，城鎮(zhèn)化建設(shè)速度提升

2012年末，全國(guó)城鎮(zhèn)化率達(dá)到52.6%，較2000年提高17.4個(gè)百分點(diǎn)，較1978年提高34.7個(gè)百分點(diǎn)，較建國(guó)的1949年提高41.9個(gè)百分點(diǎn)。全國(guó)城鎮(zhèn)人口達(dá)到7.12億，全國(guó)一半以上人口居住在城鎮(zhèn)。城鎮(zhèn)化水平大幅提高，表明改寫全國(guó)城鄉(xiāng)空間格局的歷史關(guān)口已經(jīng)到來(lái)，這在全國(guó)城鎮(zhèn)化歷史發(fā)展階段中具有劃時(shí)代意義。與發(fā)達(dá)國(guó)家75%的城鎮(zhèn)化率相比，我國(guó)城鎮(zhèn)化建設(shè)還有相當(dāng)大的空間，城鎮(zhèn)化總體水平將會(huì)保持穩(wěn)步上升。

（二）城鎮(zhèn)人口密度增大，城鎮(zhèn)外來(lái)就業(yè)人口增多

2000-2011年，全國(guó)城鎮(zhèn)人口由每平方公里442人擴(kuò)大到2228人，年均增長(zhǎng)15.8%；同期，全國(guó)城市建成區(qū)面積年均增長(zhǎng)6.2%，城鎮(zhèn)人口增加速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于市區(qū)建設(shè)速度，城區(qū)面積增長(zhǎng)較慢，人口聚集的速度較快。

進(jìn)入城鎮(zhèn)的外來(lái)務(wù)工人員增多。2012年末，全國(guó)人戶分離人口2.79億，其中大部分進(jìn)入城鎮(zhèn)務(wù)工；當(dāng)年農(nóng)民工數(shù)量為2.63億，63.3%的農(nóng)民工進(jìn)入地級(jí)以上大中城市務(wù)工，其收入水平相對(duì)較高。城鎮(zhèn)化帶來(lái)人口就業(yè)區(qū)域的轉(zhuǎn)變，向城鎮(zhèn)聚集尋找就業(yè)機(jī)會(huì)，城鎮(zhèn)外來(lái)就業(yè)人口增加。

（三）城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施改善，社會(huì)事業(yè)取得新進(jìn)步

城鎮(zhèn)化帶動(dòng)了現(xiàn)代化的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，城鎮(zhèn)的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施不斷完善。城鎮(zhèn)中供排水、供氣、供熱、供電和通信等設(shè)施完善，以城市道路、高速公路、鐵路、機(jī)場(chǎng)航空中心，建成了布局科學(xué)、銜接良好、組織有序的立體化路網(wǎng)體系。

2012年末，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到24565元，全國(guó)城市居民最低生活保障覆蓋人數(shù)達(dá)2142.5萬(wàn)，醫(yī)院、鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心數(shù)量達(dá)到9.4萬(wàn)，參加城鎮(zhèn)職工養(yǎng)老保險(xiǎn)人數(shù)為30379萬(wàn)，參加城鎮(zhèn)基本醫(yī)療保險(xiǎn)人數(shù)53589萬(wàn)，相對(duì)本世紀(jì)初，以上各項(xiàng)指標(biāo)均呈現(xiàn)較大改善。城鎮(zhèn)教育、醫(yī)療、衛(wèi)生、金融等公共服務(wù)水平提高，城鎮(zhèn)功能不斷提升。

（四）大中城市為依托的城鎮(zhèn)群發(fā)展，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)輻射作用明顯

空間組群發(fā)展，成為城鎮(zhèn)化建設(shè)的一個(gè)重要特征。2011年末，全國(guó)400萬(wàn)以上人口城市14個(gè)，全部地級(jí)以上城市達(dá)288個(gè)，出現(xiàn)了依托沈陽(yáng)、大連的遼東半島城鎮(zhèn)群，依托濟(jì)南、青島的山東半島城鎮(zhèn)群，依托福州、廈門的福建城鎮(zhèn)群，依托武漢的江漢城鎮(zhèn)群，依托鄭州的中原城鎮(zhèn)群，依托長(zhǎng)株潭的湖南城鎮(zhèn)群，依托西安的關(guān)中城鎮(zhèn)群，以及依托成都、重慶的成都盆地、兩江城鎮(zhèn)群等。其中，對(duì)全國(guó)影響最大的長(zhǎng)江三角洲、珠江三角洲、京津唐三大城鎮(zhèn)群，地域面積不足全國(guó)的1.3%，但是人口、經(jīng)濟(jì)總量占到了全國(guó)的20%、30%以上。

依托大中城市的城鎮(zhèn)群，憑借經(jīng)濟(jì)、財(cái)力、人員、技術(shù)優(yōu)勢(shì)，較好地發(fā)揮增長(zhǎng)極作用，形成了良好積聚效應(yīng)。同時(shí)，隨著大中城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，向城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)輻射和拉動(dòng)作用增強(qiáng)，帶動(dòng)城鎮(zhèn)群產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整升級(jí)，實(shí)現(xiàn)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的目的。大中城市與周邊的城鎮(zhèn)群，合理分工，形成優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的持續(xù)性發(fā)展格局。

二、房地產(chǎn)過(guò)度發(fā)展的負(fù)面效應(yīng)

目前，全國(guó)正經(jīng)歷史上規(guī)模最大、速度最快的城鎮(zhèn)化進(jìn)程。城鎮(zhèn)化的加速發(fā)展，為城鎮(zhèn)提供了良好的經(jīng)濟(jì)、醫(yī)療、教育、居住環(huán)境，消費(fèi)性和投資性需求增加，客觀促使房?jī)r(jià)的攀升。但是，部分地區(qū)將城鎮(zhèn)化簡(jiǎn)單理解為征地、拆遷、賣地、蓋樓、賣房，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)過(guò)分依賴房地產(chǎn)，盲目過(guò)度發(fā)展房地產(chǎn)，促使房?jī)r(jià)不斷上漲，將嚴(yán)重阻礙城鎮(zhèn)化進(jìn)程。主要表現(xiàn)為：

（一）高房?jī)r(jià)難于滿足安居樂(lè)業(yè)，社會(huì)生活保障程度較低

一是房?jī)r(jià)大幅上漲的擠出效應(yīng)將抑制居民正常生活。房地產(chǎn)業(yè)作為提供住房的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)關(guān)系到百姓居住保障問(wèn)題。房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，低收入群體很難購(gòu)買住房居住。例如，北京、上海一線城市，市區(qū)普通商品房銷售價(jià)格每平方米由2000年的幾千元上升到目前的4萬(wàn)元以上，按照城鎮(zhèn)居民可支配收入測(cè)算，一對(duì)夫妻所有收入用來(lái)支付房款需要10余年。由于以上購(gòu)買的商品房是毛坯房，還需要裝修、家具、家電等配置，至少花費(fèi)10萬(wàn)元。因此，工薪階層無(wú)支付能力購(gòu)買商品住房，甚至買一套房需要幾代人的收入。同時(shí)，房?jī)r(jià)快速上漲，限制了居民改善居住條件，即住房由小換大的改善性剛性居住需求受到抑制。住房作為一種準(zhǔn)公共物品，“居者有其屋”基本的消費(fèi)需求難于保障。

二是高房?jī)r(jià)降低生活質(zhì)量和工作需求。房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，居民購(gòu)房按揭貸款的首付款和月供不斷增加，月供和租房支出占居民消費(fèi)總支出的比重不斷提高，將擠占購(gòu)房者用于衣著、學(xué)習(xí)、休閑方面的開支，降低購(gòu)房者的生活質(zhì)量。部分城鎮(zhèn)青年，甚至將創(chuàng)業(yè)發(fā)展工作的投資資金用于購(gòu)房，錯(cuò)失了創(chuàng)業(yè)發(fā)展時(shí)機(jī)。

（二）過(guò)度發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，不利于金融穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展

一是房地產(chǎn)貸款多，易造成金融風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，需要取得銀行支持，房地產(chǎn)貸款一般期限較長(zhǎng)，金額較大。2012年末，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)貸款、企業(yè)和個(gè)人購(gòu)房貸款余額12.1萬(wàn)億元，占全國(guó)各項(xiàng)貸款余額的18.0%。房?jī)r(jià)大幅上漲，房地產(chǎn)泡沫積累越大，房?jī)r(jià)大幅下跌，將增大銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)，不利于金融風(fēng)險(xiǎn)的防范和控制。城鎮(zhèn)化建設(shè)中，若過(guò)度發(fā)展房地產(chǎn)，將導(dǎo)致房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，會(huì)引發(fā)多米諾骨牌效應(yīng)，威脅區(qū)域金融穩(wěn)定，甚至可能影響整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。日本房地產(chǎn)泡沫破裂和美國(guó)的次貸危機(jī)就是典型案例教訓(xùn)。二是房地產(chǎn)業(yè)過(guò)熱具有明顯的擠出效應(yīng)，將造成產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)性失衡。房地產(chǎn)業(yè)存在較高的利潤(rùn)，吸引和占用大量社會(huì)資金。1996-2012年末，全國(guó)房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資由3445.2億元上升至71803.8億元，占全國(guó)固定資產(chǎn)投資額比重由15.0%上升至19.2%，房地產(chǎn)業(yè)吸納資金呈上升態(tài)勢(shì)。過(guò)度發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，將擠占機(jī)械、化工、輕工、電子、新興產(chǎn)業(yè)資金，扭曲生產(chǎn)資源的協(xié)調(diào)配置，造成城鎮(zhèn)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)失衡，不利于城鎮(zhèn)化的可持續(xù)發(fā)展。

（三）房地產(chǎn)盲目發(fā)展，將制約人居環(huán)境改善

目前，部分區(qū)域城鎮(zhèn)化過(guò)程中，房地產(chǎn)呈現(xiàn)開發(fā)過(guò)度。房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑密度加大、建筑容積率擴(kuò)大、樓盤間距縮小，樓盤龐大、高樓層增多、居住戶數(shù)增加，導(dǎo)致相應(yīng)的配套設(shè)施不足。房地產(chǎn)過(guò)度開發(fā)，盲目追求經(jīng)濟(jì)效益，未充分考慮到生態(tài)環(huán)境、生活環(huán)境、文化環(huán)境、社會(huì)環(huán)境。部分房地產(chǎn)項(xiàng)目，未充分考慮相應(yīng)的綠化面積、光照時(shí)間、空氣流動(dòng)空間；學(xué)校、醫(yī)院、文化、體育、道路、娛樂(lè)、購(gòu)物等公共服務(wù)設(shè)施不健全；消防安全、社區(qū)管理和社區(qū)治安布防體系不完善。

三、城鎮(zhèn)化建設(shè)與房地產(chǎn)發(fā)展的辯證關(guān)系

（一）新型城鎮(zhèn)化確定了房地產(chǎn)業(yè)的定位

新時(shí)期，城鎮(zhèn)化建設(shè)方向是新型城鎮(zhèn)化。新型城鎮(zhèn)化，是指堅(jiān)持以人為本，以新型產(chǎn)業(yè)為動(dòng)力，以統(tǒng)籌兼顧為原則，以科學(xué)發(fā)展、環(huán)境友好、社會(huì)和諧、城鄉(xiāng)一體方式推動(dòng)城鎮(zhèn)建設(shè)發(fā)展。新型城鎮(zhèn)化包含內(nèi)容豐富，核心就是不斷提升城鎮(zhèn)化建設(shè)的質(zhì)量?jī)?nèi)涵。

新型城鎮(zhèn)化決定房地產(chǎn)業(yè)定位，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向決定于城鎮(zhèn)化建設(shè)的基調(diào)。在新型城鎮(zhèn)化推進(jìn)的過(guò)程中，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展定位包含三方面內(nèi)涵：一是定位為非房地產(chǎn)化。新型城鎮(zhèn)化堅(jiān)持以人為本，要求房地產(chǎn)業(yè)以服務(wù)城鎮(zhèn)化為己任，不以拆遷、賣地賣樓拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，增加國(guó)民生產(chǎn)總值為目標(biāo)，以滿足城鎮(zhèn)化的居民生產(chǎn)、生活需求為主。二是定位為先導(dǎo)性基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)。新型城鎮(zhèn)化以新型產(chǎn)業(yè)為動(dòng)力，城鎮(zhèn)化建設(shè)主要依靠高科技農(nóng)業(yè)、新型工業(yè)、新興產(chǎn)業(yè)、先進(jìn)制造業(yè)支撐。房地產(chǎn)是一個(gè)先導(dǎo)性配套產(chǎn)業(yè)，不能將房地產(chǎn)業(yè)作為核心產(chǎn)業(yè)，否則將產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)空心化，城鎮(zhèn)化缺乏創(chuàng)新動(dòng)力產(chǎn)業(yè)。三是定位為構(gòu)建和諧城鎮(zhèn)化的宗旨。新型城鎮(zhèn)化以統(tǒng)籌兼顧為原則，決定了房地產(chǎn)業(yè)不應(yīng)僅關(guān)注經(jīng)濟(jì)效益，還要顧及社會(huì)效益、人文效益、生態(tài)效益。房地產(chǎn)要由片面注重規(guī)模擴(kuò)張，變?yōu)橐蕴嵘擎?zhèn)功能為中心，房地產(chǎn)應(yīng)促城鎮(zhèn)成為較高品質(zhì)、生態(tài)優(yōu)美、社會(huì)和諧的區(qū)域。

（二）房地產(chǎn)業(yè)要為城鎮(zhèn)化建設(shè)服務(wù)

城鎮(zhèn)化建設(shè)與房地產(chǎn)業(yè)二者是主角與配角辯證關(guān)系，城鎮(zhèn)化是主角，房地產(chǎn)業(yè)是配角，為新型城鎮(zhèn)化服務(wù)，房地產(chǎn)業(yè)要提升新型城鎮(zhèn)化建設(shè)質(zhì)量為總體要求。因此，房地產(chǎn)業(yè)要為城鎮(zhèn)化建設(shè)服務(wù)。

一是房地產(chǎn)業(yè)要提供城鎮(zhèn)化建設(shè)的基礎(chǔ)配套設(shè)施。城鎮(zhèn)化建設(shè)過(guò)程，是人口向城鎮(zhèn)集聚、城鎮(zhèn)人口數(shù)量增加過(guò)程，也是城鎮(zhèn)功能結(jié)構(gòu)的演化、城鎮(zhèn)功能增多和完善過(guò)程。隨著城鎮(zhèn)化深入推進(jìn)，城鎮(zhèn)具有較完善的生產(chǎn)功能、服務(wù)功能、管理功能、協(xié)調(diào)功能、集散功能、創(chuàng)新功能；涉及制造業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、教育行業(yè)、醫(yī)療行業(yè)、商業(yè)行業(yè)、批發(fā)和物流行業(yè)等多行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)為城鎮(zhèn)化中的經(jīng)濟(jì)、文化、休閑、教育科研提供基礎(chǔ)配套設(shè)施，建設(shè)良好的城鎮(zhèn)空間，促進(jìn)城鎮(zhèn)的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)擴(kuò)大和功能的實(shí)現(xiàn)。

二是房地產(chǎn)業(yè)要滿足城鎮(zhèn)化建設(shè)的消費(fèi)性住房需求。住房是城鎮(zhèn)化居民生活必不可少的物質(zhì)資料，房地產(chǎn)業(yè)是提供城鎮(zhèn)住房的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)。因而，房地產(chǎn)要向廣大農(nóng)民工、城鎮(zhèn)新增人口提供必需的居住住所，提供基本的生活保障場(chǎng)所，滿足城鎮(zhèn)居民的住房保障需求；同時(shí)也要盡量滿足增加居住面積，居民的改善性住房需求，改善人們的居住條件，為保障和提高城鎮(zhèn)居民住房水平提供物質(zhì)基礎(chǔ)。

三是房地產(chǎn)業(yè)要?jiǎng)?chuàng)造城鎮(zhèn)化建設(shè)的和諧條件。城鎮(zhèn)化內(nèi)在要求人與社會(huì)、人與自然的和諧發(fā)展，城鎮(zhèn)化建設(shè)要滿足消費(fèi)性住房需求為主，對(duì)房地產(chǎn)投機(jī)需求容忍度較低。房地產(chǎn)投資需求膨脹，引發(fā)的貧富兩級(jí)分化、利益驅(qū)動(dòng)強(qiáng)行拆遷事件的社會(huì)不穩(wěn)定現(xiàn)象，與城鎮(zhèn)化和諧要求不相適應(yīng)。雖然投資性行為會(huì)產(chǎn)生一定的房地產(chǎn)需求，但是投資性需求過(guò)大，會(huì)催生房地產(chǎn)泡沫，透支了未來(lái)的購(gòu)買力和發(fā)展?jié)摿Γ炊鴮?duì)城鎮(zhèn)化帶來(lái)很大的后遺癥。例如，溫州、鄂爾多斯就是典型反面教訓(xùn)。與城鎮(zhèn)化和諧要求相匹配，就要抑制投機(jī)性購(gòu)房需求，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)健康運(yùn)行來(lái)穩(wěn)妥地推進(jìn)城鎮(zhèn)化，才能達(dá)到和諧發(fā)展的目的。

四、金融調(diào)控的政策取向

（一）增加資金支持基礎(chǔ)設(shè)施和配套服務(wù)，推動(dòng)城鎮(zhèn)化進(jìn)程

一是加大城鎮(zhèn)化基礎(chǔ)設(shè)施的信貸投入。金融機(jī)構(gòu)可組織銀團(tuán)貸款，加大對(duì)城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、新農(nóng)村農(nóng)業(yè)示范區(qū)、老城區(qū)改造、扶貧移民等基本設(shè)施信貸投入。二是加大城鎮(zhèn)就業(yè)創(chuàng)業(yè)的金融支持力度。運(yùn)用小額擔(dān)保貸款、農(nóng)民工創(chuàng)業(yè)貸款、扶貧貼息貸款、聯(lián)保貸款等支持就業(yè)創(chuàng)業(yè)，增加教育、醫(yī)療、社會(huì)保障等領(lǐng)域的資金投入，努力提升城鎮(zhèn)化環(huán)境。三是改進(jìn)城鎮(zhèn)配套金融服務(wù)體系。加強(qiáng)支付渠道建設(shè)，增加城鎮(zhèn)ATM、POS數(shù)量，推廣網(wǎng)上支付、電話支付、移動(dòng)支付等創(chuàng)新，提高城鎮(zhèn)化經(jīng)濟(jì)和生活的金融服務(wù)功能。

（二）建立金融支持消費(fèi)性住房需求機(jī)制，維護(hù)城鎮(zhèn)居民保障住房權(quán)利

一是支持構(gòu)建金融支持消費(fèi)性住房的制度框架。消費(fèi)性住房的供給框架，實(shí)行計(jì)劃、市場(chǎng)雙軌結(jié)合。計(jì)劃方面，明確保障房建設(shè)由政府負(fù)責(zé)，滿足低收入群體的居住需求。市場(chǎng)方面，商品房供給主要發(fā)揮市場(chǎng)調(diào)節(jié)作用。二是構(gòu)建消費(fèi)性住房的金融支撐體系。充分發(fā)揮政策性金融導(dǎo)向作用，利用其社會(huì)正外部效應(yīng)、非盈利性的優(yōu)勢(shì)，鼓勵(lì)發(fā)放土地儲(chǔ)備中心貸款，提供道路鋪設(shè)、管網(wǎng)安裝基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)融資。引導(dǎo)商業(yè)性金融機(jī)構(gòu)努力增加保障房和中小套型的住房貸款，盡最大可能滿足居民的剛性需求。支持房企在國(guó)內(nèi)外資本市場(chǎng)籌資，擴(kuò)大消費(fèi)性住房資金來(lái)源。三是拓展多元化社會(huì)融資渠道。嘗試將部分優(yōu)質(zhì)國(guó)有企業(yè)利潤(rùn)，建立專門的保障房建設(shè)基金；利用稅收優(yōu)惠政策，吸納民間社會(huì)資本，增加保障性住房資金；對(duì)積極參與城鎮(zhèn)保障房建設(shè)的、信用評(píng)級(jí)高的龍頭企業(yè)，支持發(fā)行集合票據(jù)、短期融資券、集優(yōu)票據(jù)等來(lái)籌資。

（三）堅(jiān)決抑制投機(jī)性購(gòu)房行為，創(chuàng)造和諧的城鎮(zhèn)化氛圍

一是運(yùn)用貨幣政策進(jìn)行總量結(jié)構(gòu)調(diào)控。保證經(jīng)濟(jì)運(yùn)行健康運(yùn)行前提下，利用再貸款、存款準(zhǔn)備金、公開市場(chǎng)操作等工具，合理控制信貸總量。利用差別化信貸政策，進(jìn)行結(jié)構(gòu)調(diào)控，抑制投機(jī)性購(gòu)房需求。二是加大對(duì)房地產(chǎn)投機(jī)的打擊力度。金融機(jī)構(gòu)要配合好稅務(wù)、工商、司法、公安等部門，加強(qiáng)對(duì)囤積土地炒作，控制房源惜售限售，散布漲價(jià)信息開發(fā)商投機(jī)活動(dòng)的打擊力度。

參考文獻(xiàn)

[1]Chan，Kam Wing&Li Zhang.The Hukou System and Rural-Urban Migration in China：Processes and Changes.China Quarterly，

1999，No.160（December）：818-855.

[2]Wang，F(xiàn).&Zuo，X. Historys Largest Labor Flow：Understanding Chinas Rural Migration- lnside Chinas Cities：Institutional

Barriers and Opportunities for Urban Migrants.The American Economic review， 1999，89（2）：276-280.

[3]楊殿學(xué)，尚珊珊.城鎮(zhèn)化建設(shè)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響的實(shí)證分析[J].全國(guó)商情：經(jīng)濟(jì)理論研究，2013，（40）：36-38。

[4]易憲容.城鎮(zhèn)化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響究竟有多大[N].上海證券報(bào)，2009-12-10。

[5]張占斌.我國(guó)新發(fā)展階段的城鎮(zhèn)化建設(shè)[J].經(jīng)濟(jì)研究參考，2013，（1）：3-13。

The Discussion on the Relationship between the Urbanization Construction and the Real Estate Development

WANG Liping1 SHENE Jianwen2

（1College of Economics and Management of Xi an University of Posts &Telecommunications，

2 Xian Jiaotong University Xian Shaanxi 710061）

Abstract：The accelerating development of the urbanization leads to the growth of urban housing demand， providing good urban economic and social conditions. Huge consumption demand objectively promotes housing prices rising with speculative housing demand. We are facing the important task to both speed up the urbanization construction and control the prices of real estate. The paper determines real estate accurate positions in the urbanization construction， reveals the dialectical relationship between the urbanization construction and real estate development， and puts forward suggestions of financial regulation.

Keywords： urbanization； real estate market

責(zé)任編輯、校對(duì)：趙舒怡

（三）堅(jiān)決抑制投機(jī)性購(gòu)房行為，創(chuàng)造和諧的城鎮(zhèn)化氛圍

一是運(yùn)用貨幣政策進(jìn)行總量結(jié)構(gòu)調(diào)控。保證經(jīng)濟(jì)運(yùn)行健康運(yùn)行前提下，利用再貸款、存款準(zhǔn)備金、公開市場(chǎng)操作等工具，合理控制信貸總量。利用差別化信貸政策，進(jìn)行結(jié)構(gòu)調(diào)控，抑制投機(jī)性購(gòu)房需求。二是加大對(duì)房地產(chǎn)投機(jī)的打擊力度。金融機(jī)構(gòu)要配合好稅務(wù)、工商、司法、公安等部門，加強(qiáng)對(duì)囤積土地炒作，控制房源惜售限售，散布漲價(jià)信息開發(fā)商投機(jī)活動(dòng)的打擊力度。

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[4]易憲容.城鎮(zhèn)化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響究竟有多大[N].上海證券報(bào)，2009-12-10。

[5]張占斌.我國(guó)新發(fā)展階段的城鎮(zhèn)化建設(shè)[J].經(jīng)濟(jì)研究參考，2013，（1）：3-13。

The Discussion on the Relationship between the Urbanization Construction and the Real Estate Development

WANG Liping1 SHENE Jianwen2

（1College of Economics and Management of Xi an University of Posts &Telecommunications，

2 Xian Jiaotong University Xian Shaanxi 710061）

Abstract：The accelerating development of the urbanization leads to the growth of urban housing demand， providing good urban economic and social conditions. Huge consumption demand objectively promotes housing prices rising with speculative housing demand. We are facing the important task to both speed up the urbanization construction and control the prices of real estate. The paper determines real estate accurate positions in the urbanization construction， reveals the dialectical relationship between the urbanization construction and real estate development， and puts forward suggestions of financial regulation.

Keywords： urbanization； real estate market

責(zé)任編輯、校對(duì)：趙舒怡

（三）堅(jiān)決抑制投機(jī)性購(gòu)房行為，創(chuàng)造和諧的城鎮(zhèn)化氛圍

一是運(yùn)用貨幣政策進(jìn)行總量結(jié)構(gòu)調(diào)控。保證經(jīng)濟(jì)運(yùn)行健康運(yùn)行前提下，利用再貸款、存款準(zhǔn)備金、公開市場(chǎng)操作等工具，合理控制信貸總量。利用差別化信貸政策，進(jìn)行結(jié)構(gòu)調(diào)控，抑制投機(jī)性購(gòu)房需求。二是加大對(duì)房地產(chǎn)投機(jī)的打擊力度。金融機(jī)構(gòu)要配合好稅務(wù)、工商、司法、公安等部門，加強(qiáng)對(duì)囤積土地炒作，控制房源惜售限售，散布漲價(jià)信息開發(fā)商投機(jī)活動(dòng)的打擊力度。

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[3]楊殿學(xué)，尚珊珊.城鎮(zhèn)化建設(shè)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響的實(shí)證分析[J].全國(guó)商情：經(jīng)濟(jì)理論研究，2013，（40）：36-38。

[4]易憲容.城鎮(zhèn)化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響究竟有多大[N].上海證券報(bào)，2009-12-10。

[5]張占斌.我國(guó)新發(fā)展階段的城鎮(zhèn)化建設(shè)[J].經(jīng)濟(jì)研究參考，2013，（1）：3-13。

The Discussion on the Relationship between the Urbanization Construction and the Real Estate Development

WANG Liping1 SHENE Jianwen2

（1College of Economics and Management of Xi an University of Posts &Telecommunications，

2 Xian Jiaotong University Xian Shaanxi 710061）

Abstract：The accelerating development of the urbanization leads to the growth of urban housing demand， providing good urban economic and social conditions. Huge consumption demand objectively promotes housing prices rising with speculative housing demand. We are facing the important task to both speed up the urbanization construction and control the prices of real estate. The paper determines real estate accurate positions in the urbanization construction， reveals the dialectical relationship between the urbanization construction and real estate development， and puts forward suggestions of financial regulation.

Keywords： urbanization； real estate market

責(zé)任編輯、校對(duì)：趙舒怡