易憲容

當持續(xù)上漲了20多個月的住房價格開始掉頭下跌、當各個城市的住房銷售急劇性下降、當不少地方政府都希望松綁已經住房限制政策來救市時，這些都表明中國住房市場的周期性調整已經開始了。而且這種調整已經成了一種趨勢，如果沒有重大的政策沖擊，想阻礙這種調整已經是不可能的。甚至于即使政府要救市，估計這次中國房地產市場的周期性調整也是不可逆轉。

為什么說國內住房市場的周期性調整已經開始？最為核心的問題就是與當前國內住房市場的性質有關?？梢哉f，近十多年來，盡管政府的職能部門和房地產開發(fā)商一起制造了許多混淆是非的概念，比如什么住房“剛性需求”、“改善性住房”（其實這些東西是根本不存在的），把住房打扮為一個完全與國計民生有關的消費產品，以便能夠讓政府出臺更多鼓勵民眾進入住房市場的優(yōu)惠政策。但從本質上來看，這十多年來中國住房市場完全是一個投資投機的炒作市場，比如說，當前中國住房市場流行觀念是做多、做空、看漲、看跌等，就是一個以投資為主導的市場。

對一個投資投機為主導的住房市場來說，其購買者的目的、定價基礎、價格運行方式及供求關系與消費為主導的住房市場是完全不同的。以投資投機為主導的住房市場，購買者進入市場目的在于預期住房購買之后能夠以更高的價格賣出，而這種預期又取決于金融條件，比如說利率高低、融資杠桿率大小、信貸獲得容易程度等。如果金融市場條件對投資者有利，投資者都會預期住房價格上漲，住房市場有更多的需求涌現。在這種情況下，這種住房需求可能會無限膨脹，或者說只要購買住房有錢可賺并可利用銀行金融杠桿，這種住房需求就可能無限大。如果投資者預期房價會下跌，那么住房需求就可能急劇下降，甚至下降到零。這就是十多年來國內住房市場的基本情況。也就是說，以投資為主導的國內住房市場主要由市場預期來決定。如果住房市場預期發(fā)生了逆轉，那么這個市場的周期性調整就開始了。

從經驗上來看，中國這個以投資為主導的住房市場，其價格已經持續(xù)上漲十多年了。這個市場的房價持續(xù)十倍的上漲，不僅形成了一個巨大的房地產泡沫，而且已經是不可持續(xù)了。比如，我們不用通行的房價收入比、房價租金比、實際房價上漲水平來衡量（這些指標早就顯示國內住房市場泡沫巨大了），只要看當前一線城市的土地總值會知道當前國內住房市場泡沫有多大。比如1990年，東京土地總值相當于美國GDP63.3%；1997年，香港土地總值相當于美國GDP 66.3%；今天北京土地總值相當美國GDP61.6%。這也意味著當年日本及香港在這樣的情況下房地產泡沫破滅，那么當前北京的樓市泡沫離破滅也不遠了。北京是如此，中國其他城市的情況也是這樣。

其實，中國房地產市場泡沫已經是無可復加了。無論是從國內絕大多數城市出現的一個又一個的“死城”、“睡城”、國內居民持有太多的住房來看，還是從政府權力涉及房地產市場過多過深、中國經濟的完全“房地產化”來看，當前中國房地產市場發(fā)展完全是不可持續(xù)了。只要金融市場條件有少許的變化，整個住房市場的預期就發(fā)生逆轉。市場預期的逆轉也就意味著國內住房市場的周期性調整開始了。而目前國內房地產市場的情況并非僅看到市場預期發(fā)生的根本的逆轉，也并非僅看到國內住房市場周期性調整已經開始，最為重要的這種調整國內居民及企業(yè)是否已經準備好了。

我們可以看到，十多年來的中國房地產市場，除少數城市之外（比如廣州、深圳及海南），絕大多數城市的住房市場的價格都是只漲不跌，更不曾出現什么住房市場的周期性調整。當住房市場的價格只漲不跌，作為一個以投資為主導的市場，也意味著任何人只要購買到了住房就能夠大獲其利，就能夠賺錢。由于在中國住房市場有一個這樣的購買住房只賺不賠的賺錢效應，也就使得進入住房市場人就越來越多，各個城市房價也就越推越高。如果房價出現周期性調整或下跌，中國住房市場投資者是承受不了的。這也就是為何中國住房市場“房鬧事件”越來越多，越來越嚴重。如果政府對此沒有一個明確的態(tài)度，當房價出現周期性調整時，這些“房鬧事件”就可能由經濟問題轉化為社會問題。

還有，國內銀行也可能是這樣，當房價上漲，銀行可以把給住房市場的貸款及居民的住房按揭貸款看作是優(yōu)質資產，這種貸款做得越多，對銀行的贏利越是有利。所以，國內各銀行紛紛搶占住房市場貸款份額。但是，當前住房市場出現周期性調整時，不僅作為抵押品的住房價格會全面下跌，而且以住房及土地作為抵押品的也會全面貶值。銀行貸款的不良率就可能全面上升。這就是最近國內銀行貸款不良率上升原因所在。

而住房市場的周期性調整可能沖擊最大的是地方政府。這不僅可能讓地方政府融資平臺風險暴露出來，也可讓政府財政風險增加及地方政府官員貪污腐敗顯示出來。這就是當前不少城市的地方政府極力救市的原因所在。但是國內住房市場周期性調整已經成了一種趨勢，地方政府要救市不僅沒有作用反之只能把問題搞得更糟糕。中國房地產市場已經吸毒成癮，如果不經過這種周期性調整的陣痛，要讓經濟恢復正常是不可能的。

總之，國內不少城市的住房銷售急劇下降但價格下跌很小，這不僅意味著中國住房市場是以投資為主導的市場，也意味著這些城市住房市場的預期發(fā)生了根本性逆轉，即投資者不敢或不愿意再進入住房市場，住房投資需求正在全面萎縮。而國內住房市場預期逆轉也意味著國內房地產市場周期性調整已經開始了。對此，中國住房投資者、企業(yè)、銀行及地方政府準備好了嗎？這才是中國房地產市場周期性調整的關鍵問題所在。